Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa noite, gostaria de saber o seguinte:- Tinha comprado um Andar em 2006, pela quantia de 135174,00 €uros e vendi em 2018, pela quantia de 195.000,00 €uros.Era minha habitação permanente. Agora pretendo investir numa Moradia 175000,00€uros, também para habitação permanente, gostava de saber se ía pagar mais valias as Finanças ou não?.O restante dinheiro vai também ser empregue em obras de beneficiação da Moradia. Obrigado.
Olá, Alfredo.
Para responder à sua pergunta basta passar esses dados para o formulário desta página 🙂
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora?
Boa noite,
Eu resido no estrangeiro, e vendi o meu apartamento em Lisboa para comprar uma HPP no país onde resido (Bélgica).
Originalmente o apartamento foi a minha HPP, depois de emigrar estive arrendado alguns anos.
Em relação às mais valias, apenas conta o custo de compra da nova HPP ou o custo das obras a realizar também contam ?
Olá, Nelson.
Não percebi completamente a questão. Está a referir-se a obras no novo imóvel? Em caso afirmativo sim, diria que contam também como reinvestimento (atenção que esta opinião parece não ser consensual – talvez seja melhor pedir às Finanças para a confirmar).
Em qualquer caso, o reinvestimento só interessa se feito até 36 meses depois da venda do outro imóvel.
Bom dia Paulo,
Sim, eu estava-me a referir ao custo das obras no novo imóvel.
Para que fique claro a minha situação: uma parte do dinheiro da venda do apartamento, em conjunto com um empréstimo, será para comprar a nova casa.
A outra parte da venda do apartamento será para obras de renovação.
Obrigado pela sua resposta
Para o caso da isenção, há alguma excepção para quem vende e tem mais de 65 anos? Há alguma legislação especial para o efeito?
Olá, Gonçalves.
Conforme aparece na nota informativa junto à questão do reinvestimento, a legislação em causa é o Código do IRS, mais concretamente nos nºs 7 e 8 do artigo 10º.
Apenas uma nota adicional – esta foi uma alteração que entrou no Código do IRS apenas este ano. Ou seja, só se aplica aos imóveis vendidos a partir de 2019, não aos imóveis vendidos no ano passado.
Aqui na calculadora foi feito um resumo, mas esses dois pontos dizem concretamente o seguinte:
Boas
Relativamente a uma propriedade que tenho recebida por herança, o Portal das Finanças, diz que a inscrição na Matriz foi em 2000 e o valor inicial é zero. No entanto resultante numa avaliação de 2016, já lhe atribui um valor de X €.
Qual é o valor e data que terei que introduzir no simulador ?
Olá, Carlos.
Deve indicar o valor sobre o qual pagou imposto de selo.
Boa noite. Onde colocamos as despesas do empréstimo da nova casa?
Olá, João.
Em lado nenhum. Não entram para estas contas.
Boa tarde,
Vendi em 2018 um imóvel que me custou 60000 por 125000, do qual era único proprietário.
Tinha um empréstimo de cerca de 55000 o qual foi pago aquando da venda.
Posteriormente comprei outro por 165000, utilizando 65000 na compra do mesmo.
Este imóvel foi adquirido 50%-50% com a minha companheira.
Posso declarar como reinvestido os 65000, ou à proporção da percentagem que detenho do imóvel, apenas posso declarar 32500 como reinvestido??Actualmente tenho um empréstimo de cerca 100000 dele.
Obrigado
Com os melhores cumprimentos
Paulo Santos
Olá, Paulo.
Se comprou metade de um imóvel por 82.500€, contraindo um empréstimo de 50.000€ para o efeito, então deve declarar que reinvestiu 32.500€ (mas é por ser a diferença entre o valor do que comprou e a sua parte do empréstimo e não por ser metade do dinheiro que lá pôs).
P.S: Basta colocar a questão uma vez.
Boa tarde,
Tenho uma duvida:
Vendi um imóvel (HPP) por 105.000,00 que me custou 115.0000,00 tenho – valia. Mas só devia de empréstimo 50.0000,00
Reeinvisti 30.000, 00 (meus) mas contrai novo empréstimo.
Sou alvo de tributação, se sim, quais os cálculos? Obrigada desde já
Olá, Carla.
Para conhecer os cálculos basta preencher a calculadora acima com esses valores.
Vai-lhe surgir indicação que menos valias não estão sujeitas a tributação e não pagam imposto…
Boa tarde,
este simulador inclui o regime transitório de exclusão de mais valias para quem adquiriu antes de 2015 e vendeu entre 2015 e 2020?
Outra questão que não entendo bem, é se vender um imóvel por 100000 ao qual tinha contraído um empréstimo de 50000, e vendi posteriormente quando faltava pagar 20000. Nesta situação para estar isento de pagar a mais valia tenho de investir 80000 certo? No entanto, os 50000 que eu investi inicialmente posso não querer voltar a investir na nova habitação…nesta situação iria pagar mais valia sobre o dinheiro que já era meu?
Obrigado,
Olá, Bruno.
Não foi pensado com esse regime transitório em vista, não.
Mas pode simulá-lo se indicar que pretende reinvestir e em vez de colocar o valor amortizado no campo de amortização o colocar no campo do valor a reinvestir.
Há um conjunto de comentários num dos outros artigos sobre mais valias a este respeito que pode valer a pena ler também.
Relativamente à segunda dúvida, para ficar completamente isento de tributação sobre a mais valia teria de reinvestir os 80.000€, sim.
De notar que o imposto é pago sobre a mais valia – não sobre o dinheiro que já era seu. Ou seja, se comprou por 50.000€ e vendeu por 100.000€, paga imposto é sobre esta diferença (o lucro, o rendimento que obteve do imóvel), não sobre o dinheiro que já era seu.
Talvez usando a calculadora, fique mais claro?
Relativamente à última questão, voltando ao caso anterior se na compra inicial (50.000€) entrar com dinheiro próprio com 20.000€ e se eu reinvestir 60.000€ (mais do que os 50.000€ da mais valia) vou pagar na mesma mais valia? Pelo que percebi sim, porque não estou dentro dos critérios de isenção. Ou seja, se me limitar a reinvestir apenas a mais valia, na realidade estou a pagar dinheiro próprio algo que não me faz muito sentido, ou estou a ver mal?
obrigado
Não consegui perceber bem a dúvida, porque acho que está a fazer algumas confusões. Vou tentar explicar o meu entendimento da tributação sobre as mais valias, a ver se ajuda a esclarecer.
Em primeiro lugar, não se pagam mais valias. Mais valia é sinónimo de lucro. Corresponde à valorização que conseguiu obter do imóvel, a um aumento de património. A sua pergunta corresponde, assim, a “vou pagar na mesma mais lucro?” o que não faz sentido e é capaz de estar na origem da minha dificuldade em perceber a sua dúvida.
O que se paga é imposto sobre este lucro (tal como se paga imposto sobre os juros de um depósito a prazo, por exemplo, e não sobre o montante investido nesse depósito a prazo).
Vou alterar os valores só para não haver valores repetidos: Por exemplo, suponhamos que comprou a casa antiga por 70 e vendeu por 100 (faltando pagar 20 do empréstimo).
No início, quando adquiriu a casa, o seu património era de 70. É verdade que parte desse património foi dinheiro emprestado pelo banco mas é dinheiro que vai devolvendo ao longo dos anos (com dinheiro que entretanto acrescenta ao seu património), e para o negócio da compra e venda da casa, não interessa muito.
Ignorando fatores de correção monetária e outras deduções, ao vender por 100, aumenta o seu património em 30 – este é o seu lucro, e o valor sobre o qual vai ser calculado o imposto (não interessa agora como é calculado, só que o ponto de partida para o cálculo serão os 30).
Entretanto, o estado decidiu que queria evitar penalizar as pessoas que trocam de casa, obrigando-as a pagar imposto quando o que estava em causa era a satisfação de uma necessidade básica – o direito à habitação. O que o legislador quis com aquela isenção (acho eu) foi proteger o direito das pessoas à habitação própria, quando precisam de vender a sua casa para trocar por outra.
Tendo esta ideia em mente, não interessa se a pessoa teve ou não lucro – o que interessa é que o dinheiro que obteve com a venda da casa antiga seja transferido para a nova – se não for o caso (por exemplo, porque a pessoa trocou por uma casa mais pequena), então quer dizer que houve uma parte daquele dinheiro que não era preciso para a habitação própria da pessoa e a proporção correspondente a esse remanescente já pode ser tributada – daí aparecer a isenção parcial.
Para além disso, e porque a parte do empréstimo que ainda não estava paga não pertence ao seu património, o valor amortizado ao mesmo é deduzido ao valor que tem de ser reinvestido para dar direito à isenção.
A isenção está a ser dada para permitir à pessoa “transferir” o dinheiro de uma casa para a outra e continuar a ter direito a ter uma casa própria. Não é para dar aos que conseguiram vender com um lucro de 400, uma forma de “fugir” à tributação.
Portanto, voltando ao tal exemplo, se tiver a hipótese de comprar uma casa por 60, sabendo que do valor que acabou de receber pela venda da casa, 80 eram seus (e 20 do banco), quer dizer que precisou de 3/4 do seu património para investir na casa nova. Por esse motivo, em vez de a tributação da mais valia incidir sobre os tais 30, vai incidir só sobre 1/4 desse valor (e, agora sim, é aplicada a fórmula de cálculo).
Se em vez de gastar os 60 na casa, comprar por 50 e pedir um empréstimo de 10, só está a transferir 5/8 do seu património, pelo que a tributação vai incidir sobre os restantes 3/8 dos 30.
E se não quiser reinvestir numa nova habitação própria e permanente (ou se a casa original não era habitação própria e permanente), então este benefício não se lhe aplica e a base de tributação são sempre os 30.
Ainda assim, mais uma vez, a base de tributação é sempre o lucro que fez com a casa (ou parte dele), nunca o património de onde partiu, ou seja, nunca o capital que era seu para começar.
Faz mais sentido agora?
A minha perceção inicial é que apenas necessitava de investir as mais valias, ou seja, se a mais valia fosse de 30.000, e adquire-se um imóvel de 100.000, não me seria tributado o valor restante ( diferença entre a venda do imóvel antigo e a sua aquisição — simplificando), mas na realidade teria de investir todo o dinheiro, certo?
Não precisa de investir nada. Não há nada no Código do IRS que diga que TEM de reinvestir o dinheiro.
Se a mais valia é de 30.000, esse aumento de património é tributado.
E se dos 100.000€ que agora são o seu património os reinvestir todos numa nova HPP, nada é tributado. Ou se desses 100.000€ investir 90.000€, a tributação é calculada como se tivesse tido uma mais valia de apenas 3000€.
Mas não há nada que diga que tem de investir este ou aquele montante – não vai gastar de propósito mais 10.000€ numa casa nova para poupar só algumas centenas no IRS, ou vai?
Bom dia, tenho uma duvida , este é o valor que vou pagar: Diferença (valor aproximado do “imposto correspondente” à mais-valia) 1 732,90 €, Mas o simulador é só mesmo para as mais valias, não estão incluídas as despesas todas, este valor ainda vai baixar quando introduzidas as despesas? Muito obrigada
Olá, Catarina?
A que tipo de despesas se refere?
O que o simulador apresenta é quanto vai pagar a mais de imposto quando comparado com um cenário em que não declara a venda do imóvel. Não indica quanto vai pagar de acerto de IRS.
Por exemplo, num cenário em que tivesse um reembolso de 1000€ sem declarar a venda do imóvel, depois de declarar a venda do imóvel teria ainda de pagar cerca de 700€, em vez de receber reembolso – os tais 1700€ de diferença.
As deduções à coleta, por exemplo, aplicam-se em ambos os casos a seguir à aplicação da taxa de imposto. Não devem alterar o valor a pagar, porque seriam subtraídas em ambos os casos – a diferença continua a ser igual.
Olá, sim as despesas que refiro são as deduções à coleta. A minha duvida é normalmente costumo receber sempre IRS, sensivelmente 2000€ , este ano recebo a diferença entre os 2000€ que costumo receber e os 1732.90€ que deram no simulador? É assim?
Não – os 1732€ são a diferença…
Bom dia Sr. Paulo, desculpe estar a incomodar novamente mas continuo sem perceber. Supostamente os 1732.00€ são o que aproximadamente vou receber ou que vou pagar? Obrigada e desculpe tanta pergunta.
Nem uma coisa nem outra.
São a diferença entre o que teria de pagar/receber sem declarar a venda do imóvel e o que irá ter de pagar/receber com a declaração da venda do imóvel.
Se diz que costuma ter um reembolso de 2000€ e o simulador lhe dá um “imposto correspondente à mais valia” de 1730€, quer dizer que vai ter um reembolso de aproximadamente 270€.
Claro que as contas variam de uns anos para os outros, e por isso o simulador refere que os valores são aproximados, exceto para os não residentes (além de que não é correto dizer que este ou aquele montante de imposto é devido a este ou àquele rendimento), portanto ao preencher a sua declaração de IRS pode não ter exatamente os 270€ de reembolso. Mas a diferença deve andar mais ou menos por esta ordem de grandeza.
Espero que tenha ficado mais claro agora?
Não há simulador para quem vendeu HPP e reinvestiu parte em HPP?
Olá, Cacilda.
Há, sim senhora – é este 🙂
À medida que for preenchendo o formulário, podem ir aparecendo mais questões, se aplicável. Por exemplo, se nem sequer tiver mais valias, a questão de ser ou não HPP ou de reinvestimento do dinheiro não fazem qualquer diferença, por isso não aparecem.
E se haver mais-valia após venda de uma HPP e declaração de intensão de reinvestimento, mas o ano a seguir afinal só há reinvestimento de uma parte em HPP? Considera-se para o imposto a diferença entre o valor de venda e o valor do reinvestimento?
Boa tarde Maria,
Agradecemos a sua mensagem.
Por forma a ver a sua questão esclarecida aconselhamos a leitura do nossos artigos:
https://www.doutorfinancas.pt/dica-do-doutor/na-hora-de-vender-a-sua-casa-lembre-se-das-mais-valias/
https://www.doutorfinancas.pt/irs/irs-mais-valias-em-imoveis-e-exclusao-de-tributacao/
Obrigada.
Se ao fim dos 3 anos não tiver reinvestido a totalidade do valor que tinha previsto inicialmente, será recalculado o IRS do ano da venda com base no valor efetivamente investido e cobrada a diferença, com juros.
Olá Paulo. Esta é a minha questão respondida. Só falta saber quanto são os juros. No meu caso, por 13.500 EUR, quanto pago ao fim de 3 anos e qual é a fórmula se decidir pagar antes?
Muito obrigado
Salvo erro é aplicada a taxa de juros de mora que, em 2019, foi fixada nos 4,825% ao ano.