Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Olá,
Vendi um imóvel por 110.000€ (mais valia 50.000€), vou comprar um imóvel de 220.000€.
Terei de investir os 110.000€ e pedir empréstimo de outros 110.000€ ou posso pedir empréstimo de 120.000, sendo que só entregava 100.000€ sem empréstimo.
Nota: a compra é para habitação própria permanente bem como o empréstimo.
Olá, Alexandra.
Para ficar isenta do pagamento de tributação é necessário reinvestir a totalidade do dinheiro da venda, salvo amortização de eventual empréstimo associado à casa vendida.
Ou seja, deverá usar os 110.000€ e pedir empréstimo para o valor em falta.
Saliento apenas que para que tal seja possível, é necessário que o imóvel vendido fosse a sua habitação própria e permanente à data da venda.
Sugiro a leitura do nosso guia de mais-valias imobiliárias.
Vendi um imóvel no passado mês de Julho, que construi em 2006. O valor da venda foi 550.000 €. A avaliação das Finanças ao imóvel em 12/12/2006 foi de 104.601€. O valor em dívida ao Banco liquidado no dia da escritura era 340.074,84 €. Comissão da imobiliária 31.328,00€. Trata-se de habitação própria. Gostava de saber, se me puderem ajudar pf, quanto vou pagar de mais valias? Obrg.
Olá, Fernando.
Tratando-se da sua habitação própria e permanente (hpp), poderá reinvestir o valor que lhe sobrou depois de amortizado o empréstimo e paga a comissão imobiliária na aquisição de uma nova hpp. Desta forma ficará isento de qualquer tributação.
Caso não reinvista, terá de pagar tributação sobre a totalidade do valor da venda exceto o das despesas (onde entra a comissão imobiliária).
Uma vez conhecidos os valores, sugiro o preenchimento da calculadora acima. Qualquer questão, não hesite em perguntar.
Paralelamente poderá ainda ler o guia de mais-valias imobiliárias e ainda as despesas que pode considerar no cálculo através do artigo: Mais-valias: O que posso incluir como despesas e encargos?
Se eu vender um imóvel esse mês ou seja Outubro de 2021 e o imóvel que quero comorar está sendo construído (na planta) a mais valia passa a contar do mês em que vendi Outubro de 2021 até Outubro de 2024 ou o que conta é o ano fiscal e eu poderia utilizar a mais valia até Dezembro de 2023?
Olá, Bruno.
Depois do mês da venda, o Bruno tem 36 meses para reinvestir o valor da venda.
Boa noite. Vendi a minha casa este ano e apliquei as mais valias num apartamento que passou a ser a minha habitação própria e permanente e que agora vou revender, tendo um lucro de 25.000€. Neste caso, o novo valor das mais valias é apenas os 25.000€ ou o valor de aquisição do apartamento (que já era mais valias do imóvel anterior) mais este novo lucro de 25.000€? Obrigada
Olá, Ana.
O valor da mais-valia é o montante que resulta da subtração do valor da venda com o valor da compra.
Para ficar isenta do pagamento de tributação é necessário reinvestir numa nova habitação própria a permanente a totalidade do valor da venda.
Comprei um imóvel em maio de 1991 pelo valor de 2.400.000$00 (cerca de 12,000€). Agora quero vender por 30,000€ cuja diferença entre o valor de aquisição e o de realização é de 18,000€. O valor patrimonial atribuído pelas Finanças é de 46,253.55€. Como o valor da venda é inferior ao valor patrimonial, quero saber qual é o valor calculado para efeito de impostos de transacção. Obrigado
Olá, Ciríaco.
O valor que irá contar enquanto valor de venda será o Valor Patrimonial Tributário (VPT).
Ou seja, irá pagar sobre a diferença entre o valor da compra e o VPT.
Comprei uma casa no ano de 2009 no valor de 120 mil euros e pedi um empréstimo de 105 mil euros.
Estou prestes a vender a minha casa pelo valor de 220 mil euros. Depois de amortizar a dívida ao banco no valor de, aproximadamente, 78 mil euros, não penso reinvestir o dinheiro noutra casa.Com a imobiliária terei gastos de 10 mil euros.
Eu é o meu marido temos um rendimento anual bruto de 64 mil euros.
Assim, qual o valor que terei de considerar como mais valia?
Grata pela atenção
Olá, Cristina.
Uma vez conhecidos esses valores, sugiro que utilize a calculadora acima.
Sugiro a leitura o seguinte artigo onde constam outras despesas possíveis de ser incluídas no calculo: Mais-valias: O que posso incluir como despesas e encargos?
Boa tarde, comprei um apartamento em 2015 por 156500€, vendi-o este ano por 325000€ por uma agência imobiliária (paguei 20000€ de comissão). O ano passado adquiri um terreno (100000€) com uma casa devoluta que pretendo reconstruir, a minha pergunta é: esta compra do terreno onde está a casa já desconta nas mais valias ou só o dinheiro que vou gastar na reconstrução? Obrigada
Olá, Marta.
Uma vez que comprou nos dois anos anteriores, poderá contar como reinvestimento.
Bom dia
Em 2015 comprei uma habitação propria premanente e coloquei a meu outro imovel para arrendar, agora prendo vender esse imovel e a minha duvida é se posso abater o valora ganho na venda do imovel arrendado no emprestimo da habitação propria permanente para não ter de pagar mais valias ?
Olá, Vanessa.
Não sendo o imóvel a vender a sua habitação própria e permanente, terá sempre de pagar tributação sobre o valor da mais-valia. Poderá conhecer o valor aproximado na calculadora acima.
Sugiro a leitura do nosso guia de mais-valias imobiliárias.
Pretendo vender uma casa em Portugal e comprar outra noutro país que será a minha habitação própria e permanente. Tenho alguma forma de escapar às mais valias?
Olá, Rita.
Se a casa que vai vender for a sua habitação própria e permanente e a casa que vai comprar for na União Europeia, poderá ficar isenta de tributação.
Boa noite,
Eu e a minha irmã herdamos a casa dos meus pais por terem falecido (mãe em 2014 e pai em 2020), tendo a casa sido vendida em junho/2021. A casa dos meus pais que herdamos foi comprada pelos próprios no ano de 1982. Tendo a casa sido adquirida antes de 1989 estaremos isentos da aplicação de mais valias?
Obrigado
Olá, David.
Uma vez que herdaram o imóvel, conta como data de aquisição o ano da herança.