Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Eu comprei um terreno em 1986 em 1988 mandei construir uma casa vou pagar mais valias se vender
Olá, António.
Se a casa estiver registada antes de 1989 não paga tributação.
Bom dia
Gostaria de informação sobre:
Vendi um imóvel que adquiri 1988 onde eu era usufrutuária dos meus filhos, em 2006 um filho faleceu sem filhos, herdei a parte dele e o meu segundo filho dou – me a parte dele. Como vendi em 2021, sei que vou ter mais valia da doação, quero envestir em fundos, a minha pergunta é o valor a investir a diferença da doação e venda dessa parte ( mais valia) ao o valor de venda ?
Olá, Joselia.
Para ficar isenta, deve reinvestir a totalidade do valor da venda.
Caso contrário terá de pagar tributação sobre o valor que não reinvestiu.
Pode fazer a simulação na calculadora acima.
Paralelamente, pode ainda ler o Guia de Mais-Valias Imobiliárias onde pode saber quais os valores de aquisição a considerar.
Caso tenha alguma questão, não hesite em perguntar.
bom dia,
Tenho um imóvel (HPP) pago e livre de qualquer empréstimo bancário. Pretendo efetuar a compra de um imóvel devoluto para recuperação e para ser a minha HPP. A compra será antes da venda.
O resultado do valor total da venda da minha habitação atual pode ser aplicado no que irei comprar de forma a não pagar mais valias? O valor da compra do novo imóvel dá para abater no calculo das mais valias? (venda do minha habitação: 220k€; compra de novo imóvel: 100k€) Devo usar capital próprio ou recorrer a empréstimo bancário para minimizar o pagamento de mais valias?
Agradeço vossa ajuda e possível esclarecimento
Olá, Paulo.
Pode comprar o imóvel e só depois vender o atual imóvel. Para não pagar tributação deve reinvestir a totalidade do dinheiro da venda. Se não utilizar, ficará apenas parcialmente isento.
Pode fazer uma simulação na Calculadora de Mais-Valias de Imóveis.
Pode adquirir crédito e depois, à data da venda, utilizar esse dinheiro para pagar o crédito. Fica assim igualmente isento de tributação.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
DESEARIA SABER A COLETA TRIBUTABLE APROXIMADA. GRACIAS
Olá, Javier.
Para saber a tributação a pagar deverá ter consigo os valores de aquisição e venda do imóvel.
Vendemos uma casa no valor de 130 mil euros. Como somos 3 herdeiros esse valor é a dividir por 3.
1) Quanto serão as mais – valias?
2) O total das mais valias são a dividir também por 3?
Olá, Maria.
Nesse caso, cada herdeiro declara separadamente a venda e terá a sua mais-valia atribuída.
Sugiro que utilize a Calculadora acima para proceder ao cálculo.
O valor de aquisição a considerar é o que foi usado para efeitos de liquidação do imposto do selo na altura da herança. Tanto este valor como o da venda deve ser inseridos em função da percentagem que cada herdeiro detém do imóvel, ou seja, aproximadamente 33%.
Se, por exemplo, vão vender por 130 mil euros, o valor de venda que cada um deve considerar será aproximadamente de 43 mil euros.
As despesas e encargos devem ser inseridas por quem tem o número de contribuinte associado.
Sugiro a leitura do Guia de Mais-Valias de Imóveis.
Adquiri um imóvel em 2000 para hpp, em junho de 2020, adquiri outro imóvel como hpp e arrendei o primeiro, caso venda até junho de 2022, pode ser considerado como reinvestimento de mais-valias? Obrigado
Olá, Luís.
Vender a casa que comprou em 2020?
Sim, pode. Contudo, é necessário que a casa que comprou em 2020 passe a ser a sua hpp. Recordo que depois da compra tem apenas 24 meses para o reinvestimento.
Sugiro a leitura do Guia de Mais-Valias Imobiliárias.
Para calcular as mais valias quais são as despesas que se podem colocar?
Olá, Célia.
O ponto 2.2 do nosso Guia de Mais-Valias de Imobiliárias responde a essa questão.
Boa tarde. Em 2008 comprei uma casa como Hpp em 2009 construi uma casa ficando apenas no nome da minha esposa e passou a ser a minha hpp. Se vender em 2021 a casa de 2008 posso reinvestir as mais valias em melhoramentos na minha casa hpp?
Olá, Emanuel.
Se mudou a sua residência fiscal para a casa de 2009, então não pode reinvestir o dinheiro da venda.
Para reinvestir é necessário que o imóvel vendido seja a hpp de quem está a vender.
Espero estar a perceber corretamente a sua questão.
Olá, boa tarde.
Estou neste momento a concluir a venda de uma propriedade (que não é a minha hpp). Esta venda resultará em mais-valias no valor aprox, de 33.000€.
Neste momento ainda estou a pagar o crédito habitação da minha hpp.
Questão: Posso reinvestir o valor das mais valias desta propriedade na amortização do crédito da minha hpp e dessa forma ficar isento de pagar as mais valias?
Muito obrigado
Olá, Marco.
Sugiro que preencha o formulário de Crédito Habitação.
Em breve, um dos nossos especialistas irá entrar em contacto consigo.
Venda de HPP, em caso divórcio. Aquisição 2008 por 115000, venda 2021 por 140000. Com incapacidade atestado multiusos 60%. Crédito ao banco 90000.
Qual o valor a considerar para pagamento mais valia? Posso investir em obras morada meus pais, para onde fui residir?
Olá, Goreti.
O atestado multiusos não tem influencia na tributação sobre o valor das mais-valias.
Uma vez que se trata de um divórcio, deverá considerar os valores de aquisição e realização pela metade.
O mesmo se passa quanto ao valor em dívida que, para efeito de cálculo, deverá ser também considerado pela metade.
Para ficar isento de tributação, terá de reinvestir a totalidade do valor da venda – a sua metade – que lhe sobrou depois de amortizado o crédito.
Poderá fazê-lo na casa dos seus pais desde que essa passe a ser a sua nova habitação própria e permanente.
Sugiro a leitura do nosso Guia de Mais-Valias Imobiliárias.
Bom dia,
Venda de um terreno rústico – pinhal – registado em 1986 apesar de estar na família á muitos anos dá lugar a tributação de irs ou aplica-se a situação de ser anterior a 1989?
Olá, Augusto.
Se foi comprado por quem irá vender antes de 1989, está isento.
Se se trata de uma herança, apesar de este ter sido comprado antes de 1989, deve ser considerado enquanto ano de aquisição o ano da herança.
Sugiro a leitura do nosso guia de mais-valias imobiliárias.
Sendo eu nao residente em Portugal, Caso reinvista o valor das mais valias, ficarei isente ?
Olá, Rui.
Para conseguir ficar isento do pagamento de tributação é necessário que tanto o imóvel a vender como a comprar sejam a sua habitação própria e permanente (hpp). Uma vez que não reside em Portugal e caso o imóvel esteja em território nacional, esta não será a sua hpp. Logo, não poderá reinvestir.