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Calculadora de mais-valias de imóveis

Sofia Serrano Sofia Serrano , 6 Março 2019 | 273 Comentários

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária

Cálculo da mais-valia

Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Valor de realização{[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Coeficiente de atualização monetária {[{ result.coeficiente }]}
Valor de aquisição atualizado- {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]}
Despesas e encargos- {[{ input.encargos | currency: '€' }]}
Mais-valia{[{ result.mais_valia | currency: '€' }]}
Imposto a pagarSimule abaixo
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia

O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?

Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização?

Dados para o cálculo do Imposto a pagar

É fiscalmente residente em Portugal?

Declaração conjunta

Rendimento coletável para IRS

Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel?

Quando recebeu o apoio?
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido{[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]}
Valor de realização/ ( {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Amortização do empréstimo- {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} )
Isenção= {[{ result.isencao | number: '2' }]}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia{[{result.mais_valia | currency : '€'}]}
Art. 43º (ver notas)* {[{result.percent_43 | number: '2'}]}%
Isenção- {[{result.isencao | number: '2'}]}%
Mais-valia tributável{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Mais-valia tributável{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Taxa de IRS{[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Imposto a pagar pela mais-valia{[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Sem mais-valiaCom mais-valia
Mais-valia tributável-{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Rendimento coletável{[{ input.coletavel | currency: '€' }]}{[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]}
Quociente conjugal÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Taxa de IRSx {[{ result.taxa | number: 1 }]}%x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Parcela a abater- {[{ result.abater | currency: '€' }]}- {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]}
Quociente conjugalx {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Coleta= {[{ result.coleta | currency: '€' }]}= {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia){[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]}

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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351 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis

  1. Olá boa tarde
    Uma empresa adquiriu um imovel este ano e vende no mesmo ano. O calculo da mais valia é identico ao de um particular que vende uma casa? Incide também sobre 50% da mais valia ou pela totalidade?
    Gostaria de ter um parecer. Obrigado.

    1. Olá, António.
      Em primeiro lugar, peço desculpa pela demora na resposta, mas um problema após a atualização para a nova versão do nosso website fez com que alguns comentários se perdessem.

      Essa tributacao pela metade esta’ prevista no Codigo do IRS, no numero 2 do artigo 43. Nao estou tao familiarizado com o Codigo do IRC, mas nao me parece, ‘a primeira vista, que o mesmo se aplique na generalidade dos casos para as empresas, nao…

  2. Muito bom dia. Em 2012, por doação, recebi uma moradia para HPP, com valor patrimonial de 85.000 €. Pretendo vender o imóvel por 350.000 € e adquirir outro, também para HPP, por 220.000 €. Tendo em atenção que teria de pagar cerca de 20.000 € em despesas, com imobiliária, gostaria de saber qual o montante, aproximado, que teria de pagar de mais valias. Muito obrigado pela atenção

    1. Olá, Abel.
      Em primeiro lugar, peço desculpa pela demora na resposta, mas um problema após a atualização para a nova versão do nosso website fez com que alguns comentários se perdessem.

      Conforme pode constatar pela utilização da calculadora, o valor da mais valia com os dados que indica, será de 243.300€

      Quanto ao que terá de pagar de imposto sobre essa mais valia, como também dá para perceber da utilização da calculadora, se for residente fiscal em Portugal, esse valor vai depender do resto dos seus rendimentos. Mas deverá ficar algures entre os 14.000€ e os 22.000€…

  3. Boa tarde, vou vender uma segunda habitação que foi comprada por 100.000€ em 2007, sendo agora vendida por 156.750€ em 2019. Fiz obras em 2014, mas apenas tenho fatura dos materiais comprados, posso descontar esse valor nas mais valias? Sendo uma segunda habitação terei de pagar as mais valias já no IRS de 2020, ou posso investir de alguma forma para amenizar o valor? Obrigado pela ajuda. Cpts

    1. Olá, Jorge.
      Em primeiro lugar, peço desculpa pela demora na resposta, mas um problema após a atualização para a nova versão do nosso website fez com que alguns comentários se perdessem.

      Sendo uma segunda habitação, a questão do reinvestimento do dinheiro para ficar isento de tributação não se coloca.
      Em qualquer caso, terá sempre de declarar a venda do imóvel no ano a seguir à mesma e pagar o imposto correspondente nessa altura.

      Quanto às obras, duvido que essas faturas sejam aceites – em primeiro lugar, têm que ter indicação da morada a que se destinam e do fim (obras). Em alternativa, teria de ter um documento que prove que fez obras nessa altura (o plano da obra, por exemplo), para se poder associar os materiais à mesma, o que não me parece ser o caso, pela descrição que faz.
      Em qualquer caso, não perde nada em colocar a questão nas finanças – o não está garantido, mas pode ser que lhe sugiram uma alternativa para considerar esses valores…

  4. Bom Dia efectuei venda de uma casa que me foi doada em há uns anos. à data doação o valor patrimonial era de 70 mil euros. A venda que efectuei foi por valor inferior. A minha duvida é se o valor que coloco no simulador para calculo da mais valia é 0 , devido a ser doação ou o valor patrimonial da casa.

  5. Boa tarde
    Tenho uma duvida com as despesas que posso deduzir na mais valia.
    Comprei uma casa a precisar de obras em Tavira em 2016, fiz obras de renovação, comprei todos os materiais com fatura e a morada da casa. Muitos dos trabalhos realizados foram feitos por mi propria e a familia.
    Vendi a casa em 2018. Agora ao fazer o meu IRS, não me deixam descontar os materiais comprados porque não tenho fatura de um empreteiro como que foi el que fiz as obras.
    A funcionaria das Finanças diz que saiu em janeiro 2019 um esclarecimento á lei que já existia sobre as despesas de materiais dedutiveis.

    Muito obrigada

    Maria del Mar

    1. Olá, Maria.

      Por acaso não se lembra qual era essa legislação? Dei agora uma vista de olhos às publicações do Diário da República em janeiro e não encontrei nada sobre o assunto…

  6. Bom dia,
    No caso de venda de imovel hpp e de posterior divorcio como funciona o imposto sobre as mais valias em caso de reeinvestimento de 50% das mais valias para cada um em nova hpp.?
    Obrigado
    Cumprimentos
    Jorge

  7. Boa Tarde, tenho um caso um pouco complexo. Os meus pais herdaram um imóvel antes de 1989, que está arrendado ainda hoje.o meu Pai faleceu e a minha mãe ficou cabeça de casal da herança, e eu como um herdeiro. Eu resido nos Estados Unidos a 23 anos. Entretanto a minha mãe foi internado numa casa de saúde e eu fiz-me tutor dela por ordem do tribunal.

    A casa da minha mãe precisa de obras urgentes e como não há outro meio vamos vender o imóvel herdado para fazer obras
    Na casa da minha mãe. Ora bem, o tribunal decretou que a venda seria repartida 3/4 para a minha mãe e 1/4 para mim. Como fazer as mais valias desta venda? Mais , eu tenho que apresentar esta venda no sítio onde resido! E obrigatório. E em Portugal?
    se não tenho IRS em Portugal há mais de 23 anos, como o declarar?

    Estará a minha mãe isenta por já ter herdado o imóvel muito antes de 1989? Ela não pode herdar duas vezes a mesma coisa, e era casada com regime de bens geral ou comuns. Ou está isenta de 2/4 ,mas tem mais valias de 1/4?
    A acrescentar tenho nacionalidade americana , nos EU , e em Portugal tenho as duas portuguesa e americana.
    Para finalizar as obras a efetuar na casa da minha mãe são crédito e descontam nas mais valias?
    Obrigado

    1. Olá, Paulo.

      Para calcular as mais valias, deve fazê-lo por partes. Pela sua descrição dá-me a sensação que a sua mãe herdou metade do imóvel antes de 1989 e herdou 1/4 do imóvel quando faleceu o seu pai.
      Na declaração de IRS dela, deve incluir o anexo G e G1 (dado que a primeira metade está isenta de tributação por ter sido adquirida antes de 1989).

      Na calculadora deve simular cada um dos quinhões separadamente.

      Relativamente à sua declaração de IRS, tem de a submeter cá, uma vez que se considera rendimento obtido em território nacional. Se está a ser tributado também nos EUA, eventualmente terá a possibilidade de declarar o imposto pago cá para poder ser deduzido e minimizar a dupla tributação. Pelo menos é assim que acontece cá quanto aos rendimentos obtidos no estrangeiro, mas não sei como são os impressos dos EUA.

  8. Bom dia

    Antes de mais Parabéns pelo site.
    Onde se coloca o empréstimo que falta pagar ao banco no simulador? junto das despesas e encargos?
    Se tiver usufruído de Credito bonificado jovem em casa comprada à 15 anos, tenho também direito ao período transitório (2015 a 2020) para considerar o valor de empréstimo para liquidação em caso de venda?

    Cumprimentos
    Alexandra

    1. Olá, Alexandre.

      O empréstimo só será tido em conta se tivermais valias resultantes da alienação de um imóvel destinado a habitação própria e permanente.

      Caso tenha mais valias, o formulário evolui para lhe pedir esse valor, se aplicável.

  9. Boa noite,
    Antes de mais, muito obrigada pelo seu site me tem ajudado bastante a esclarecer dúvidas fiscais.
    As perguntas que tenho para fazer são as seguintes:
    1) “Valor de aquisição”. Os meus pais compraram o terreno e construiram. Qual o valor a colocar aqui? O valor total gasto pelos meus pais para a construção da casa ou o valor avaliado nas finanças sobre o qual pagamos o IMI?
    2) “Rendimento coletável para IRS”. A minha mãe recebe uma reforma sobre a qual não paga impostos. Para efeitos de cálculo, neste campo coloco os rendimentos da reforma?
    3) A minha mãe tem mais de 65 anos, é viúva e reformada, existe algum tipo de isenção fiscal nestas situações?
    4) Caso o dinheiro da mais valia seja investido dentro dos 36 meses, num outro investimento para além de comprar uma habitação própria e permanente, ainda se tem que pagar as mais valias?
    Muito obrigada desde já!

    1. Olá, Andreia.

      1) A resposta a esta questão encontra-se nos números 3 e 4 do artigo 46º do Código do IRS:

      1 – No caso da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º, se o bem imóvel houver sido adquirido a título oneroso, considera-se valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação do imposto municipal sobre as transações onerosas de imóveis (IMT).

      2 – Não havendo lugar à liquidação de IMT, considera-se o valor que lhe serviria de base, caso fosse devida, determinado de harmonia com as regras próprias daquele imposto.

      3 – O valor de aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.

      4 – Para efeitos do número anterior, o valor do terreno será determinado pelas regras constantes dos n.os 1 e 2 deste artigo.

      2) Sim. Mesmo que baixos, podem ser suficientes para fazer subir de escalão de tributação.

      3) Caso o imóvel vendido fosse a habitação própria e permanente da sua mãe, então pode ficar (parcial ou totalmente) isenta de tributação sobre as mais valias caso reinvista o dinheiro da venda noutro imóvel para habitação própria e permanente ou na a aquisição de um contrato de seguro ou de uma adesão individual a um fundo de pensões aberto, ou ainda para contribuição para o regime público de capitalização. Pode encontrar os detalhes nos números 5 a 9 do artigo 10º.

      4) Atenção que para ter isenção total o dinheiro a reinvestir não é a mais valia mas sim a totalidade do valor da venda (subtraindo eventual amortização do empréstimo contraído para a compra do terreno). Senão terá direito apenas a isenção parcial de tributação (a calculadora ajuda a fazer as contas).
      Se fizer o reinvestimento dentro do prazo de 36 meses nas condições referidas no ponto anterior sim, terá direito a essa isenção. Não esquecer que tem de manifestar a intenção de reinvestir o dinheiro logo na declaração em que declarar a venda (anexo G do IRS – quadro 4 para declarar a venda e quadro 5 se pretender reinvestir).

  10. Boa tarde, tenho a seguinte duvida:
    Na venda de um bem comum (depois do divorcio), habitação permanente do meu ex- marido, poderá ser só ele a declarar o valor da venda? efetivamente é ele que vai receber todo o dinheiro da venda, embora eu tenha que assinar a escritura .

    1. Olá, Maria do Carmo.

      Se o imóvel ainda está em seu nome e só agora vai alienar os seus direitos sobre o mesmo, então tem de declarar a venda no anexo G da próxima declaração de IRS, sim.
      O facto de decidir dar a sua parte do valor da venda da casa ao seu ex-marido não é relevante para este caso (aliás, o seu ex-marido até devia de ter de pagar 10% de imposto de selo pela “doação”).

      O cenário que corresponde à realidade seria escriturarem a alienação da metade da Maria do Carmo como um donativo e o seu ex-marido registar a venda da sua metade pela totalidade do valor. Só que isso ia prejudicar o vendedor (pois o imposto de selo sobre as doações corresponde a 10% do valor patrimonial).

      Se já tivessem feito as partilhas do divórcio e a casa ficado para ele, já não teriam agora este problema. Mas, pelo que percebi, isso não aconteceu (será que ainda o conseguiam fazer em tempo útil, antes da venda?). Portanto, sem partilhas, e com ambos como proprietários do imóvel, agora devem tentar chegar a um acordo – por exemplo, a Maria do Carmo fica com uma parte do dinheiro para pagar o imposto sobre as mais valias (o que, na verdade, até pode fazer poupar algum dinheiro, caso baixe o escalão de tributação de rendimentos sobre a mais valia em comparação com declarar tudo na mesma declaração – mas também pode não ser o caso, depende dos rendimentos de cada um).