Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Bom dia,
Tenho um imóvel em regime de HPP adquirido em 2006, por 85.000€ + 10.000 para obras. Estou a vender este imóvel agora por 182.500€.
Dado que ainda decorre empréstimo sobre este imóvel, no valor de 61.677€ + 7.200€ das obras, irei utilizar o montante ganho para liquidar estes valores e ainda não sei se irei investir o restante noutra HPP.
Neste caso, uma vez que estou a vender o imóvel no período transitório de 2015 e 2020, não sou proprietária de nenhum imóvel, pela minha interpretação haverá uma utilização parcial, pelo que julgo que as mais valias serão calculadas à proporção do valor restante.
Agradecia que me confirmassem se a minha interpretação está correta.
Atentamente,
Sandra Nazaré
Olá, Sandra.
Creio que a sua interpretação está correta. Pode simular essa situação indicando que pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e indicando o montante da amortização não no campo de amortização do empréstimo mas sim no campo de reinvestimento (pois é dessa forma que ele vai ser considerado neste regime transitório).
Obrigada Paulo!
Boa tarde, comprei um imóvel para hpp em 2002 por 67500€ e vou vender agora por 125 000 mas ainda devo à banca 32 000 do meu credito habitação. Pretendo construir uma casa para hpp nos próximos 3 anos , mas a minha dúvida está no período de transição 2015/2020 que se dica isento, onde devo incluir na calculadora os 32000€ que aindo tenho do crédito na parte do investimento ?
Olá, José.
Para simular esse regime transitório, deverá inscrever o valor amortizado no campo de reinvestimento e deixar o campo do valor de amortização em branco.
No entanto, se pretende reinvestir noutro imóvel é pouco provável que lhe compense optar pelo regime transitório…
Boa tarde sr. Paulo Aguiar
Vendi uma casa de habitação permanente o que gerou uma mais valia de 100 mil euros o qual investi numa outra casa de habitação permanente . Não consegui investir os 100% mas sim 85% do valor total . Gostaria que me informasse qual o valor de imposto que terei de pagar pelos 15% do valor não utilizado . Serão os 50% ou menos ?
Muito obrigada pela sua atenção .
Cumprimentos .
Olá, Lili.
A calculadora deve responder a essa questão… se estiver a ter alguma dificuldade na sua utilização ou em interpretar os resultados, pedia-lhe que detalhasse a sua dificuldade para se poder corrigir / melhorar.
Se a dificuldade se prende com o funcionamento da mesma, peço-lhe ainda que faculte toda a informação pedida pela calculadora para lhe poder dar a resposta que procura.
Obrigado pelo vossa explicação
No entanto queria deixar aqui o meu caso, que ainda tenho algumas dúvidas.
Comprei casa em Abril 2011 pelo valor de 75000 e com ajuda ao financiamento via empréstimo (totalidade do valor), no entanto acabo de vender a casa (Outubro 2019) por 120000.
Em em Abril de 2017 deixai Portugal por um período de 3 anos e passei a ter morada fiscal na Alemanha (ou seja, fiscalmente não residente).
Neste momento estou a preparar a compra de um outro imóvel por um valor superior a 150000 (escritura prevista para próximo ano).
Gostaria de saber se estou isento da carga fiscal por mais valias visto que vou volta a reenvestir ou não porque não tenho morada fiscal em Portugal)
Nota: Volto para Portugal em Abril 2021, ou seja, dentro do período de 36 meses após venda do imóvel e já com HPP adquirida.
Obrigado pelo vosso suporte caso possam exclarecer esta situação
Olá, Bruno.
Uma vez que a casa que vendeu não era a sua habitação própria e permanente (pois morava na Alemanha), não cumpre logo o primeiro critério para ter direito à isenção. De acordo com o artigo 10º do Código do IRS:
Bom dia,
Antes de mais gostaria de agradecer a vossa resposta.
No entanto, tenho uma segunda dúvida referente ás “despesas e encargos” com imoveis, da lista abaixo quais poderam ser consideradas aceites como “despesas e encargos” com o imóvel:
– Colocação de recuperador de calor
– Trabalho de pechelaria (mão de obra e materiais tais como azulejos e tijoleira)
– Aplicação de madeiras
– Aplicação de Tetos falsos
– Mobiliário de cozinhas e equipamentos
– Obras na fachada do prédio
– Quota para condomínio referente ao fundo comum
– Quotas normais de condominio
Mais um vez obrigado pelo vosso suporte
As quotas do condomínio garantidamente não.
Quanto ao resto, é possível que sim. Depende da interpretação das Finanças e de quando ocorreram essas despesas. O que o Código do IRS diz é que se consideram despesas e encargos:
Boa noite,
Estamos a vender uma casa herdada em 2003 do meu pai. A casa pertence aos herdeiros: esposa e quatro filhos. Neste caso, como é que se calcula o valor de aquisição para efeitos de determinação das mais valias??
Obrigado
Luis
Olá, Luís.
Conforme indicado na nota informativa da calculadora:
De notar que cada um deve indicar apenas os valores da sua quota parte. E, por exemplo, se a sua mãe tinha já uma parte da casa antes do marido falecer, então deve calcular as mais valias de cada quota parte separadamente (dado que cada uma terá anos e valores de aquisição diferentes).
bom dia ? tenho 66 anos a casa já está paga mas não é a primeira habitação e tenho uma desvalorização de 60% na saúde também tenho as mais valias ?
Olá, Alberto.
Em primeiro lugar – vai transferir a propriedade da sua casa? A questão das mais valias só se coloca nessa altura…
A questão da invalidez de 60% não interfere em nada com o cálculo das mais valias nem com a tributação sobre as mesmas (quando muito, pode fazer descer ligeiramente o rendimento tributável e, com isso, o escalão de rendimentos).
Se efetivamente vai vender/dar a casa, então sugiro que use esta calculadora, preenchendo os dados que ela pede, para obter uma resposta aproximada do valor com que deverá contar pagar de imposto sobre eventuais mais valias (se é que as tem)…
Boa noite. Vou vender (por 2.300.000,00 euros) uma habitação própria e permanente adquirida em agosto de 2019 (devido a partilha de herança) (valor de aquisição de 519.500 euros) e posteriormente vou adquirir outra habitação própria e permanente (valor de aquisição de 810.000,00 euros). Na habitação que vou vender, realizei obras de 40.000 euros comprovadamente. Também pretendo fazer obras na que vou adquirir (por volta de 25.000 euros). Como cálculo o valor do imposto de mais valia referente ao negócio?
Não existe qualquer empréstimo nos dois Negocios.
Olá, Carlos.
Depois de lhe apresentar o valor da mais valia surge uma segunda parte do formulário, mais abaixo, para preencher com os restantes dados para obter o valor do imposto a pagar. Está a ter alguma dificuldade no preenchimento dos dados na calculadora ou na interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, podia detalhar melhor a sua dificuldade, por favor?
Bom dia,
As finanças estão a solicitar o preenchimento do anexo G, relativamente à suposta venda de uma habitação, no entanto a dita habitação foi retomada pelo banco. O procedimento a adotar é efetivamente o preenchimento do anexo G ou outro? Encontro-me noutro continente, e já tentei procurar informação sobre o assunto, mas está a ser complicado. Agradeço qualquer ajuda prestada.
Cordiais saudações,
Bia
Olá, Bia.
Efetivamente todas as alienações de imóveis devem ser declaradas na declaração de IRS. Sejam vendas, doações ou outros casos (permutas, por exemplo).
A declaração deve ser feita no anexo G. Se o imóvel tivesse sido adquirido antes de 1989 poderia ser feita no anexo G1, caso estivesse isento de tributação.
Deve indicar como valor de alienação o valor que o banco atribui ao imóvel na altura da retoma e lhe entregou como pagamento pelo mesmo (à partida esse valor terá sido deduzido à sua dívida, não?)
Bom dia
Estou a vender uma casa de segunda habitação e agradecia que informa-se o seguinte, no modelo 3 anexo G ( mais valias ) existe três campos de preenchimento , realização / aquisição / despesas e encargos , quais dos campos coloco o valor do coeficiente de correção monetária ao valor de aquisição ?
Obrigado
Carlos
Olá, Carlos.
Em nenhum deles. O coeficiente de atualização monetária é automaticamente obtido e aplicado pelas finanças em função do ano de aquisição que indicar.
Boa tarde, deixo o meu exemplo:
comprei uma casa HPP em 2006 por €169.000 e vendi em 2019 por €232.000, tive despesas relativas a compra/venda/obras no valor de €8000, e a data da escritura fiz a liquidação antecipada do credito habitação no valor de €157.000.
Gostaria de saber:
Tendo em conta este abatimento do crédito habitação, quanto será (mais ou menos) o cálculo da mais valia, e qual seria o valor que eu teria que reinvestir em uma nova HPP.
O IMI que paguei ao longo dos anos, não conta para abater as mais valias ?
Obrigado pela ajuda !
Olá, Paulo.
A resposta à sua primeira questão pode obtê-la preenchendo os valores que indicou na calculadora. Está a ter algum problema com a sua utilização? Em caso afirmativo, pode indicar o tipo de problema, para se poder tentar corrigir?
O empréstimo à habitação não é tido em conta no cálculo da mais valia. A calculadora pedir-lhe-á o valor da amortização do empréstimo caso seja necessário para apurar se tem direito a isenção de tributação ou não, mas só depois de se determinar que teve mais valias.
Quanto à sua questão sobre o IMI, não, este não é deduzido como encargo no cálculo das mais valias.
Obrigado Paulo Aguiar, mas na calculadora, onde posso inserir o valor da amortização de €157000, que paguei para liquidar o credito habitação na altura da escritura ?
obrigado mais uma vez !!
No campo “Valor amortizado ao empréstimo do imóvel alienado” que surge quando diz que vendeu uma HPP e que pretende reinvestir noutra HPP. Apenas nesse cenário é que a amortização do empréstimo é tida em conta. De outra forma, não vale a pena pedir o valor.
Boa noite.
Estou a pensar vender um apartamento que foi adquirido com empréstimo habitação. Estou no estrangeiro , trabalho no estrangeiro e a minha morada e no estrangeiro. Faço irs em portugal mas so relativo ao apartamento pois ele esta alugado. A venda vai realizar mais valias.
A minha pergunta é. Se eu abater o empréstimo com o valor da venda estou isento de imposto? Ou existe alguma outra maneira de ficar isento.
Obrigada
Ricardo
Olá, Ricardo.
A única forma de ficar isento de tributação sobre as mais valias é, no caso da venda da habitação própria e permanente, reinvestir o dinheiro da venda noutra habitação própria e permanente (com algumas opções adicionais de reinvestimento no caso de reformados).
No seu caso, como não se trata da sua habitação própria e permanente, à partida não terá direito a qualquer tipo de isenção.