Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde,
Gostaria de saber como calculam as mais valias e respetivo reinvestimento no caso de uma permuta. Passo a explicar: O meu imóvel (T2) foi comprado em 2004 por 135000 (valor considerado para IMT). Agora vou fazer uma permuta pata um imovel novo (t3) em que a diferença será de 120000. Será considerado o valor de 190000 para a minha casa e de 310000 da nova casa, sendo que vou pedir um empréstimo de 250000 (130000 do empréstimo atual + 120000 da diferença).
Como se processa nesta situação a mais valia?
Posso considerar a permuta como um reinvestimento? mesmo contraindo um empréstimo de 250000?
Podem ser consideradas como despesa os juros que paguei no empréstimo atual?
Obrigado
Olá, João.
Para efeitos de cálculo da mais valia obtida com o imóvel vendido deve considerar que comprou a casa por 135.000 e a alienou por 190.000.
Para efeitos de isenção total de tributação das mais valias, de acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS teria de reinvestir 190.000 – 130.000 = 60.000. Com os dados que indica parece-me que é justamente esse o valor que vai investir (310.000 – 250.000), pelo que deverá ter direito à isenção total (admitindo que ambas as casa se destinam à sua habitação própria e permanente).
Os juros do empréstimo não contam como despesas e encargos para deduzir no cálculo da mais valia, não. De acordo com o artigo 51º, apenas se enquadram nessa categoria os “encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação” do imóvel que está a vender.
Boa noite,
No cálculo das mais-valias o valor a incluir de despesas e encargos, nomeadamente a comissão de imobiliária inclui o IVA?
Obrigada,
Olá, Ana.
Sim, inclui todos os valores efetivamente pagos, incluindo impostos…
Boa tarde,
Tenho algumas duvidas no preenchimento da declaração de irs, anexoG. Comprei em 2002 50% do imovel, sendo que após separação de facto adquiri os restantes 50% (2016) do imovel que vendi em 2019 à partida com mais valia. Como posso reflectir esta situação no irs?
Obrigada
Olá, Ana.
Deve declarar cada um desses quinhões numa linha diferente no quadro 4 do anexo G da declaração de IRS. De notar que no valor de venda deve indicar metade do valor para cada quinhão, naturalmente…
Bom dia,
solicito o vosso apoio na seguinte questão:
Sou proprietário de uma casa adquirida em 2000 com a minha ex-mulher, quando éramos ainda solteiros. Divorcia-mo-nos em 2009 tendo a minha ex-mulher ficado a viver na referida casa de ambos.
Em novembro de 2016 adquiri uma nova casa, que é a minha habitação permanente e morada fiscal, tendo recorrido a financiamento bancário.
Actualmente estou (em conjunto com a minha ex-mulher) a vender a casa de ambos, da qual resultará uma mais-valia.
A minha questão reside em saber se neste contexto poderei beneficiar de exclusão de tributação da mais-valia e em que termos. Poderei amortizar parcialmente o empréstimo obtido para aquisição da casa adquirida em 2016? caso efectue venda da casa adquirida em 2016 e proceda agora à aquisição de uma nova casa para hbb, poderei beneficiar da dita isenção de tributação?? Fiz uma consulta num balcão das finanças, tendo-me sido dito que, não sendo a casa a vender a minha HPP, nunca poderei beneficiar da exclusão de tributação em qualquer caso. Ora, se assim for, considero que estaria a ser duplamente penalizado, i) por não ter podido usufruir de uma habitação de que sou proprietário e ii) em termos fiscais, por não poder beneficiar de uma isenção de tributação de mais-valia.
Muito grato pelo vosso apoio.
Com os melhores cumprimentos.
Oliveiros Cheta
Olá, Oliveiros.
Efetivamente, dado que a casa onde reside a sua ex-mulher não é a sua HPP não cumpre todos os requisitos para ter direito a isenção de tributação.
Caso vendesse a sua casa atual e reinvestisse o dinheiro noutra, aí sim, já poderia ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias eventualmente obtidas com a venda dessa casa. Mas isso em nada altera o facto de não estar isento relativamente à venda da sua metade da primeira casa.
Quanto à injustiça de que crê estar a sofrer, em boa parte o Oliveiras também contribuiu para a situação ao ter mantido o imóvel em sua posse durante tanto tempo…
Bom dia,
Antes de mais parabéns pelo site, é bastante útil:)
Em 2012 fiz uma aquisição de HPP apenas em meu nome. Tenciono vender a casa e adquirir outra HPP, sendo que parte será para liquidar o empréstimo de aquisição hpp (40%),outros 40% serão para adquirir nova hpp e o remanescente entrará para o cálculo das mais valias. A minha dúvida passa pelo seguinte, se adquirir a no hpp com outra pessoa, como é que é apurado o valor da mais valia? É tido em conta o valor que aplico da venda na totalidade ou só 50%, uma vez que a outra pessoa não era proprietária do imóvel vendido?
Desde já o meu obrigado pela atenção dispensada.
Atentamente,
CF
Olá, Cristina.
No meu entender, o valor pode ser considerado pela totalidade. Vai depender do valor do imóvel adquirido.
Por exemplo, se comprarem um imóvel no valor de 200.000€, no máximo, pode-se considerar que a Cristina investiu nele 100.000€, uma vez que é esse o montante correspondente à parte que adquiriu. Mas se contrairem um empréstimo no valor total de 60.000€ em nome dos dois, então já se considera que só reinvestiu 70.000€ (deduzida a sua metade do valor do empréstimo).
Por via das dúvidas, ao assinarem a escritura, peça para deixar uma referência à origem da sua parte do dinheiro. Qualquer coisa como “X€ do montante pago por Cristina Fonseca provêm da venda da casa Y”. Assim, se for chamada a prestar esclarecimentos às Finanças, já não haverá qualquer dúvida sobre a origem do dinheiro…
Boa noite Pedro,
Não estou a entender muito bem o imposto que me dá a pagar. Tenho uma casa HPP que comprei por 125 000 em 11/2015. Vendo por 235 000 em 11/2019. Financiada a 100%, devo neste momento 116 700€ que vou abater totalmente no momento da venda. Pretendo comprar nova HPP pelo preço de 240 000€. Com a compra e venda de ambas as casas + comissão de imobiliária com a venda tive cerca de 27 000€ de custos. Com todas as despesas e amortizações ao banco da antiga HPP, preciso de novo financiamento de cerca de 145 000€ para a compra da nova casa. Ou seja, no meu entendimento, a diferença entre os 240K da compra para o financiamento de 145K é referente ao reinvestimento do ganho que obtive com a venda da casa antiga. Como me dá ainda +valias de 10K e imposto a pagar de 3K?
Obrigado!
Olá, Pedro.
De acordo com o nº 5 do artigo 10º do Código do IRS, para ficar completamente isento de tributação sobre as mais valias teria de reinvestir o valor de realização (valor da venda) deduzido da amortização do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel (com capital próprio – o montante investido com recurso a empréstimo não conta, para efeitos de reinvestimento).
Ou seja, teria de reinvestir 240.000€ – 116.700€ = 123.300€.
Como apenas pretende reinvestir cerca de 95.000€, de acordo com o nº 9 do mesmo artigo, terá direito apenas a uma isenção de cerca de 80%.
Duas notas adicionais:
1. na rubrica de despesas e encargos apenas deve contabilizar os que dizem respeito à casa vendida. A casa que comprou agora não entra no cálculo da mais valia.
2. com os valores que indicou, a calculadora apresenta-me uma mais valia de 80.500€, não de 10K como indica. Quanto ao imposto a pagar depende dos seus rendimentos que, como não indica, não posso comparar…
Boa tarde.
Vendi a minha HPP no mês passado. No entanto adquiri a nova HPP em Março de 2019 (com recurso a CH e fundos próprios). Disponho de 36 meses para reinvestir o valor de realização na nova HPP?
Obrigado.
Cumprimentos,
Pedro Godinho
Olá, Pedro.
Já reinvestiu o dinheiro, não percebi bem a sua questão referente aos 36 meses…
Os fundos próprios que investiu garantidamente contam como reinvestimento. Normalmente o dinheiro pago com recurso a crédito não conta. No entanto, a amortização de um empréstimo contraído para aquisição de HPP antes da venda da HPP anterior pode ser considerada reinvestimento desde que seja feita logo pela altura da venda (fonte). No seu caso, como já passou um mês, pode dar-se o caso de as finanças já não aceitarem essa amortização como reinvestimento… Mas diria que não perde nada em tentar – e sempre abate à dívida do novo imóvel…
Boa tarde, Paulo.
Cada vez que ligo para as Finanças recebo uma resposta diferente. Já fui 3 vezes às Finanças da minha freguesia e também ao Centro de Informação Fiscal e cada um tem a sua sentença. É incrivelmente mau!
Em Março de 2019 usei 190K para pagar a nova HPP (o restante foi através de CH). Em Setembro de 2019 vendi a antiga HPP por 242K (mais-valia de 128K). Considero os 190K o valor de reinvestimento (já feito)? E posso ainda tentar amortizar 52K (com base no documento que partilhou)?
Muito obrigado desde já!
Cumprimentos,
Sim, pode considerar os 190.000€ como sendo reinvestimento já feito. E tentar amortizar os 52.000€ ao novo empréstimo para conseguir a isenção total. (essa amortização poderá ter custos pelo pagamento antecipado, dependendo do que contratou como banco)
Chamo mais uma vez a atenção que o entendimento das Finanças para considerar a amortização como reinvestimento é que este seja feito tão depressa quanto possível após a venda – se já passou um mês, pode já não vir a ser considerado (mas eu fá-lo-ia)
Muito obrigado, Paulo!
Bom dia.
Eu e o meu irmão recebemos de herança de uma prima varias habitações as quais estão à venda. Há dias vendemos uma no valor de 50000€, subtraindo o valor da imobiliária de 6500€, o restante foi dividido pelos 2. Não sabendo o ano de aquisição do imóvel, nem por quanto foi comprado, como sabemos se temos de pagar mais valias ao estado? Apenas sabemos, pela caderneta predial, que o imóvel é de 1939 e está avaliado patrimonialmente nas finanças em 2015 pelo valor de 26550€.
Obrigado.
Olá, Pedro.
O ano e valor de aquisição que interessam para o vosso caso corresponde àquele em que o Pedro e o seu irmão o adquiriram. O ano deverá ser o de falecimento da pessoa de quem herdaram o imóvel e o valor de aquisição, o valor patrimonial que o imóvel tinha a essa data e sobre o qual foi calculado o imposto de selo que pagaram na altura da habilitação de herdeiros, tal como disposto no artigo 45º do Código do IRS.
Na declaração de IRS, devem declarar estes valores pela metade.
Boa Noite,
Temos um imovel que compra-mos em 2004 por $65000. Pedi-mos emprestimo para o total mais um emprestimo de $30000 para renovaçoes. Não temos facturas.
Mura-mos no Canada, trabalha-mos no Canada nunca fize-mos descontos em Portugal. Vamos viver para Portugal para o ano que vem e pretende-mos vender o apartamento para comprar outro notra zona.
Vamos vender por 130,000 e comprar um por 220,000
Temos de pagar mais valias?
Muito Obrigado
Olá, Tânia.
A calculadora responde à sua questão, ainda para mais com os dados que indicou. Qual a dificuldade que sente no seu preenchimento ou análise dos resultados? É importante esta informação para se poder melhorar/corrigir a calculadora, se for caso disso.
Uma vez que terão mais valias e não terão direito a isenção uma vez que não se tratava da habitação própria e permanente, terão de pagar imposto sobre essas mais valias. A questão é saber se, quando o venderem, já serão considerados fiscalmente residentes ou não. Não sendo fiscalmente residentes ser
ao tributados em 28% sobre o valor da mais valia. Sendo fiscalmente residentes, serão tributados só sobre metade da mais valia, mas a taxa aplicada vai depender do resto dos rendimentos do agregado familiar, incluindo os rendimentos obtidos no estrangeiro…
Boa tarde. Gostaria de receber o S/comentário sobre a seguinte situaçao:
cidadao estrangeiro, compra casa para habitaçao permanente em 2003 por 162.000 euros;
em 2018 vende o imovel por 170.000, tendo tido de gastos 5200 euros e náo aufere quaisquer rendimentos em Portugal.
em simulaçao os valores resultam em menos valia
Por eventual falta de esclarecimento declarou a venda no seu pais de origem, Espanha.
ë notificado de “incumprimento” pelas Finanças e deverá apresentar o modelo 3 – G.
qual a “saída” para esta situaçao? anular a declaraçao em Espanha? nao havendo rendimentos declarados em Portugal nos ultimos anos, como é aferido o rendimento?
Obrigado pela ajuda.
Cumprimentos,
mdulce segurado
Olá, Maria Dulce.
Não lhe posso dizer o que fazer relativamente à declaração espanhola, uma vez que não conheço a respetiva legislação.
Mas se o imóvel era em Portugal, mesmo sendo não residente, a venda do imóvel tem de ser declarada em Portugal (independentemente de o ser também ou não em Espanha). Aliás, neste caso, em que houve menos valias, nem tem nada a pagar de imposto, em Portugal, pelo menos.
Pode ainda submeter a declaração de IRS cá. Como o fará fora de prazo terá provavelmente de pagar uma coima por isso.
Boa tarde, tenho um imóvel que foi vendido em Janeiro de 2019, no valor de 75000.00€, o valor de compra foi de 65000.00€, (adquirido em JJulho de 2006) o referido imóvel pertence a três irmãos (herança). Gostaria que me ajudasse a ter a noção do valor de mais valias a cada um dos três irmãos.
Olá, Paulo.
Pode obter a resposta à sua questão preenchendo na calculadora os valores por ⅓ (a quota parte de cada um).
Considerando os encargos que podem deduzir, arrisco dizer que provavelmente não tiveram mais valias…