Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
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Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde,
Alguém possuidor de 2 imóveis, 1 HPP e outro arrendado, que venda a HPP com a intenção de investir e beneficiar o imóvel que estava arrendado para passar a ser a HPP, também se pode enquadrar neste âmbito do reinvestimento de mais-valias? No caso afirmativo, é possível considerar-se como reinvestimento a amortização de crédito para beneficiação do 2º imóvel que possa ter sido contraído no espaço de tempo antes da mudança de HPP de forma a que a beneficiação já estivesse concluída?
Obrigado
Olá, Jaime.
De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, considera-se reinvestimento o montante investido na ampliação ou melhoramento de outro imóvel destinado exclusivamente a habitação própria e permanente do sujeito passivo (ou seu agregado familiar) e que este seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda da anterior HPP.
À partida, se o segundo imóvel vai passar a ser a sua HPP eu diria que sim. No entanto, aquele “exclusivamente” deixa-me na dúvida, uma vez que entretanto teve o imóvel arrendado e pode ser assumido que isso corresponde a outros fins.
No seu lugar, eu pediria uma opinião vinculativa nas Finanças.
Normalmente as amortizações de empréstimos não são consideradas reinvestimento. Mas há exceções, como explicado nesta informação vinculativa. Não percebi bem se é o seu caso, mas vale a pena ler com atenção para ver se se aplica.
Boa noite,
Eu comprei uma nova habitação própria permanente em Setembro de 2018, através de fundos próprios (22.000 ¤) e recurso a financiamento bancário (153.000 ¤)
Em Janeiro de 2019, vendi o imóvel onde residia anteriormente por 98.900¤ (habitação própria permanente até Agosto 2018) e, de seguida, amortizei parcialmente o empréstimo da nova habitação (43.000 €).
Tendo em conta que ainda me faltam 35.900 € de reinvestimento para igualar o valor da alienação, uma nova amortização nesse valor é considerada para a isenção da mais valia?
Obrigado pela ajuda.
Olá, Bernardo.
De acordo com as minhas contas, para ter direito à total isenção de tributação sobre as mais valias, teria ainda de reinvestir 98.900€ – 22.000€ – 43.000€ = 33.900€ (isto admitindo que não amortizou nenhum empréstimo referente à compra da antiga habitação, senão o valor será ainda menor).
De acordo com esta informação vinculativa, a Autoridade Tributária apenas considera reinvestimento a amortização do empréstimo da nova habitação feita pela altura da venda da anterior. Pelo que diria que já não lhe vai adiantar de muito fazer a amortização agora, pelo menos para efeitos de IRS (porque sempre poupa nos juros).
E que período temporal é considerado na “altura da venda”?
Uma vez que vendi a casa em 2019, não deveria contar as amortizações antecipadas efetuadas no decorrer desse ano? (tendo em conta que a declaração de IRS é feita para o ano completo).
Obrigado pela ajuda.
Olá de novo, Bernardo.
Leu a informação vinculativa, ao menos? As palavras exatas que lá constam são “…poder-se-á aceitar, a título de reinvestimento, desde que cumpridos todos os requisitos estabelecidos no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, o valor de amortização do crédito concedido para a aquisição, a efetuar-se logo após a alienação, ou seja, no espaço de tempo estritamento necessário para o efeito.”
Bom dia,
O simulador não funciona, já preenchi todos os dados várias vezes e nunca obtive a simulação…
Olá, Sílvia.
Obrigado por reportar um problema com o simulador. No entanto, a mim funciona perfeitamente.
Pode indicar qual o browser / sistema operativo em que está a correr o simulador? E confirmar se tem o Javascript ativado?
gostava de saber o que fazer porque eu vendi uma casa de férias e tenciono comprar outra mas ainda não sei quando vou faze lo.
Olá, Isabel.
Não percebi bem se tem alguma questão?
boa tarde
estou a vender a casa hpp por 180.000.00 que me custou 105.000.00 mil euros e tenho o emprestimo para pagar de 81.000.00 sera que pago maois valias
Maria afonso
Olá, Maria.
Não dá dados suficientes para responder à sua questão.
Está a ter dificuldade no preenchimento da calculadora ou na interpretação dos resultados?
Boa tarde,
Tenho associado à casa que vou vender um credito habitação e um crédito chamado “multiusos” ou hipotecário que fiz na altura em que comprei a casa. para fins do Cálculo da Isenção da mais valia, posso utilizar esses créditos?
Na venda da minha casa vou ter uma mais valia de 26000(compra 135000 em 2004 e venda de 190000) e vou reinvestir 60000, mas no simulador da-me valor a pagar. porquê?
Obrigado
Olá, João.
De acordo com o nº 5 do artigo 10º do Código do IRS, para ter direito à isenção total, deve reinvestir o valor da venda deduzido do valor amortizado ao empréstimo para aquisição do imóvel (o multiusos não conta, portanto).
Como só vai reinvestir 60.000€, a menos que ainda estivesse a dever mais de 130.000€ no empréstimo para aquisição do imóvel, terá apenas direito a uma isenção parcial, de acordo com o nº 9 do mesmo artigo.
Bom dia,
Gostaria da vossa ajuda no sentido de perceber como irei ter de declarar as mais valias na venda da minha HPP.
Compra por 85000 eur,em 2016 – venda por 125000 eur, em 2019 sendo que irei adquirir uma nova HPP pelo valor de 150000 eur. em 2019
Haverá lugar a pagamento de alguma mais valia?
Obrigado
Olá, Helder.
No próximo ano, ao submeter a declaração de IRS, deve entregar também o anexo G, preenchendo no quadro 4 os dados relativos ao imóvel vendido. Se tencionar reinvestir o dinheiro em nova HPP, deve também declarar essa intenção no quadro 5 do mesmo anexo.
Quanto à questão que coloca no final, a calculadora deve ajudar a esclarecer essa dúvida (eu não posso, já que não indica todos os dados pedidos).
Está a ter problemas na utilização da calculadora ou na interpretação dos resultados? É importante saber, para se poder melhorar / corrigir a mesma, se for caso disso.
Se vender um imóvel (hpp) com mais valias num ano (ex: 2019) e só comprar outro imóvel (para hpp) no ano seguinte, investindo todas as mais valias, liquidando o empréstimo, e recorrendo novamente a novo empréstimo, quais a consequências no IRS desses 2 anos. Obrigado
Olá, Hugo.
De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS dá direito a isenção o reinvestimento que fizer nos 36 meses posteriores à venda do imóvel. Não esquecer que para ter direito a essa isenção, e de acordo com a legislação, deve declarar a intenção de reinvestimento no mesmo ano em que declarar a venda da casa… e depois novamente no(s) ano(s) em que ela efetivamente se concretizar.
Apenas uma nota adicional – para ficar completamente isento, precisa de reinvestir não as mais valias mas sim a diferença entre o valor da venda e uma eventual amortização do empréstimo habitação. Para além disso, se vai recorrer a novo empréstimo, apenas conta como reinvestimento o montante remanescente, que pagar com o seu próprio capital.
A calculadora deve ajudá-lo a fazer as contas ao impacto que essa venda terá no seu IRS.
Boa noite,
Comprei no Porto um apartamento em 2017 por 390.000 euros onde gastei 26.000 euros com registos de escritura/IMT, este apartamento possui um crédito de 170.000 euros.
Vendi-o por 560.000 euros e paguei uma comissão Imobiliaria de 35.000 euros.
Questão, no caso de reinvestimento, qual é o valor mínimo que a habitação deve custar para não pagar mais valias?
Olá, Ana.
De acordo com o nº 5 do artigo 10º do Código do IRS, para ficar completamente isenta de tributação sobre as mais valias deve reinvestir a diferença entre os 560.000€ e o valor que amortizar ao crédito habitação (se forem os tais 170.000€, precisa de reinvestir pelo menos 390.000€ num novo imóvel).
Isto, claro assumindo que quer o imóvel que vai vender quer o que vai comprar se destinam à sua habitação própria e permanente.
Na altura da compra foi contratado um crédito de 220000 euros ao qual fomos amortizando 50000 até chegar-mos ao valor actual de 170000, esta amortização tem impacto na mais valia?
Obrigada Paulo.
A existência ou não de empréstimo não tem qualquer impacto no valor da mais valia (como, aliás, pode confirmar pela calculadora).
Apenas em caso de venda de HPP e reinvestimento noutra HPP é que o valor amortizado na altura da venda do imóvel (os tais 170.000€ no seu caso) são deduzidos ao valor obtido com a venda para determinar qual o valor a reinvestir para ter direito à isenção total. Se reinvestir um valor inferior, ficará apenas parcialmente isenta (mais uma vez, a calculadora apresenta todas estas contas, em função das respostas que forem sendo dadas às questões colocadas pela mesma).
Desculpe a insistência, mas no cálculo em caso de reinvestimento considero 170k ou 220k?
Deve considerar como valor de reinvestimento o valor que efetivamente reinvestir (com capital próprio) no novo imóvel que vai adquirir.
Os 170.000€ são o valor amortizado na altura da venda do imóvel como já referi duas vezes nas respostas anteriores…
Bom dia, tendo várias habitações alugadas e uma em HPP, ao fazer a alienação de uma delas posso deduzir o valor das mais valias na minha HPP?
Olá, Sónia.
De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, a isenção de tributação sobre as mais valias só se aplica nos casos em que o imóvel vendido era HPP.