Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa noite.
Desejava saber se o facto de ter uma habitação própria permanente tem influência nas mais valias? Nota: vendia casa da minha mãe, que herdei, onde não morava, sendo que após a venda não reinvesti em nenhuma outra habitação. Obrigada
Olá, Ana.
Uma vez que a casa que vendeu não era a sua habitação própria e permanente, não tem direito a isenção de tributação sobre as mais valias. Os outros imóveis que eventualmente possua não têm qualquer influência no cálculo das mais valias obtidas com a venda desta casa nem com o subsequente cálculo do imposto a pagar sobre as mesmas…
Boa tarde, comprei uma casa com o reinvestimento da anterior mas não apliquei a totalidade das mais valias. Posso (nos próximos 3 anos) realizar obras na nova e apresentar isso como forma de abater as mais valias? Posso amortizar a nova nas mesmas condições?
Olá, Pedro.
Antes de mais um pequeno aparte – de acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRs, para ter direito à isenção total de tributação sobre as mais valias o valor que precisa de reinvestir não é o das mais valias mas sim o valor por que vendeu a casa anterior (eventualmente deduzido da amortização de empréstimo contraído para a comprar). Investindo um valor inferior, terá direito apenas a uma isenção parcial (de acordo com o nº9 do mesmo artigo). Para além disso, convém não esquecer que precisa de declarar o montante que pretende reinvestir na mesma declaração de IRS em que declarar a venda da casa anterior (sob pena de perder o direito a qualquer isenção).
Respondendo à sua primeira questão, tem havido alguns comentadores aqui no fórum a referir que as respetivas repartições de finanças não estão a aceitar como reinvestimento simultaneamente a compra e obras, obrigando a optar por uma ou pela outra. Pessoalmente não é essa a interpretação que faço do articulado do referido artigo, pelo que recomendo que peça uma opinião vinculativa nas Finanças para ter uma resposta definitiva.
Não compreendi a sua última questão. Pode reformular?
Bom dia.
Vendi um apartamento em 10/2019 que tinha sido adquirido em 1989 pela metade, na sequência de partilha, A outra metade já era minha desde 1976. Não faço ideia de nenhum dos dois valores de aquisição. Como calculo a mais valia? Pela metade da aquisição e metade do valor da venda? Como saber o valor de aquisição se não tenho registo disso?
Cumprimentos.
Muito Obrigado
Olá, José.
Relativamente à metade adquirida em 1976 em princípio estará isento de tributação (ainda assim, a sua declaração é obrigatória, no anexo G1). A metade adquirida em 1989 é que já poderá estar sujeita a tributação, dependendo dos valores em causa e a venda terá de ser declarada no quadro 4 do anexo G.
Deve indicar os valores correspondentes a cada metade. Relativamente à venda, indique para cada uma metade do valor total por que vendeu. Relativamente à aquisição, deve indicar o valor que pagou por ela em 1976 e o valor que lhe foi atribuído para o negócio em 1989. Tente obter uma cópia de cada uma das escrituras para saber os valores.
Comprei em 2001 um apartamento para habitação própria pelo valor de 16000000$ agora vendo por 122500€, quanto tenho que pagar de mãos valias.
Olá, Fernando.
Com os dados que apresenta consigo dizer-lhe que terá uma mais valia de cerca de 17.000€ (como, aliás, pode comprovar pela calculadora).
Quanto ao imposto que terá de pagar, terá de responder às restantes questões colocadas pela calculadora… não é à toa que elas aparecem, é porque a resposta que procura depende mesmo das respostas a essas questões…
Ola
Comprei um terreno urbano no valor de 20000 em agosto 2016. Construi e investi 140000. Hipoteca foi paga na sua totalidade 100000 no acto da escritura.
Vendi por 250000 em outubro 2019. A propriedade não é HPP. Se reinvestir numa propriedade HPP pagarei na mesma as mais valias?
Olá, Josefa.
Se a pripriedade não era a sua HPP não cumpre os requisitos do nº5 do artigo 10º do Código do IRS para ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias. Aliás, se responder às questões colocadas pela calculadora, chegará a essa conclusão.
Muito obrigado pela resposta.
Cumprimentos
Edgar Emanuel
Boa tarde,
Procedi no ano de 2006,em Setembro, à compra de um imóvel por 100.000 Euros, entretanto vendi o mesmo em 2019, no mês de Outubro, por 88.600 Euros. Tive como despesas de Imi e outros, cerca de 500 Euros. Pelo simulador, verifico que não tenho mais valias mas sim menos valias. Estarei correcto? Gostaria que me esclarecesse, por favor.
Cumprimentos
Edgar Emanuel
Olá, Edgar.
Sim, se vendeu por um valor inferior àquele por que comprou, não tem mais valias (e, obviamente, não tem qualquer imposto a pagar).
Bom dia, será que me podem esclarecer. Temos uma situação particular. vamos adquirir um imóvel que é uma parte nossa põe herança. O valão na finanças é de 48.100€ e nós vamos adquirir por 60.000€. Entretanto iremos ter despesas com a escritura e vamos fazer obras no valor de 110.000€. Será que ainda temos que pagar imposto sobre mais valias? E qual o imposto aplicado? As obras contam para despesas e encargos? E mesmo que nós não paguemos porque vamos investir os outros herdeiros pagam imposto? Obrigada. Melhores cumprimentos.
Olá, Ana.
O cálculo das mais valias é feito quando se livram do imóvel, n
ao quando o adquirem.
Os outros herdeiros a quem vai comprar as respetivas partes do imóvel é que devem declarar a alienação do seu quinhão para apurar a mais valia correspondente e o IRS a pagar sobre a mesma.
Enquanto compradora, a Ana poderá é ter de pagar imposto de selo e IMT.
Continuação; Embora no ano da aquisição ( 10/2006), o custo do imóvel tenha sido de 100.000 Euros, e vendido em 10/2019 por 88.600 euros.
Nesse caso, se comprou por 100.000€ e vendeu por 88.600€, teve menos valias e não haverá lugar a qualquer tributação…
Bom dia,
Recentemente procedi à venda de um imóvel por 88.600 Euros mas tive que liquidar a hipoteca em 80.600 Euros ao banco. Como encargos, paguei o Cert.Energético, no valor de 220.00 mais a anulação de hipoteca no valor de 100.00. Será que me vai ser tributada mais valias, no ano de 2020?
Cumprimentos
Obrigado
Olá, Edgar.
Com os dados que indica não lhe consigo dar uma resposta. Falta saber, por exemplo quando comprou o imóvel e por quanto…
Mas se preencher os dados pedidos pela calculadora, é capaz de obter a resposta que procura…