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Calculadora de mais-valias de imóveis

Sofia Serrano Sofia Serrano , 6 Março 2019 | 424 Comentários

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária

Cálculo da mais-valia

Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Valor de realização{[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Coeficiente de atualização monetária {[{ result.coeficiente }]}
Valor de aquisição atualizado- {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]}
Despesas e encargos- {[{ input.encargos | currency: '€' }]}
Mais-valia{[{ result.mais_valia | currency: '€' }]}
Imposto a pagarSimule abaixo
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia

O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?

Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização?

Dados para o cálculo do Imposto a pagar

É fiscalmente residente em Portugal?

Declaração conjunta

Rendimento coletável para IRS

Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel?

Quando recebeu o apoio?
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido{[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]}
Valor de realização/ ( {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Amortização do empréstimo- {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} )
Isenção= {[{ result.isencao | number: '2' }]}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia{[{result.mais_valia | currency : '€'}]}
Art. 43º (ver notas)* {[{result.percent_43 | number: '2'}]}%
Isenção- {[{result.isencao | number: '2'}]}%
Mais-valia tributável{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Mais-valia tributável{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Taxa de IRS{[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Imposto a pagar pela mais-valia{[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Sem mais-valiaCom mais-valia
Mais-valia tributável-{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Rendimento coletável{[{ input.coletavel | currency: '€' }]}{[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]}
Quociente conjugal÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Taxa de IRSx {[{ result.taxa | number: 1 }]}%x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Parcela a abater- {[{ result.abater | currency: '€' }]}- {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]}
Quociente conjugalx {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Coleta= {[{ result.coleta | currency: '€' }]}= {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia){[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]}

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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534 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis

  1. Boa noite.
    Desejava saber se o facto de ter uma habitação própria permanente tem influência nas mais valias? Nota: vendia casa da minha mãe, que herdei, onde não morava, sendo que após a venda não reinvesti em nenhuma outra habitação. Obrigada

    1. Olá, Ana.

      Uma vez que a casa que vendeu não era a sua habitação própria e permanente, não tem direito a isenção de tributação sobre as mais valias. Os outros imóveis que eventualmente possua não têm qualquer influência no cálculo das mais valias obtidas com a venda desta casa nem com o subsequente cálculo do imposto a pagar sobre as mesmas…

  2. Boa tarde, comprei uma casa com o reinvestimento da anterior mas não apliquei a totalidade das mais valias. Posso (nos próximos 3 anos) realizar obras na nova e apresentar isso como forma de abater as mais valias? Posso amortizar a nova nas mesmas condições?

    1. Olá, Pedro.

      Antes de mais um pequeno aparte – de acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRs, para ter direito à isenção total de tributação sobre as mais valias o valor que precisa de reinvestir não é o das mais valias mas sim o valor por que vendeu a casa anterior (eventualmente deduzido da amortização de empréstimo contraído para a comprar). Investindo um valor inferior, terá direito apenas a uma isenção parcial (de acordo com o nº9 do mesmo artigo). Para além disso, convém não esquecer que precisa de declarar o montante que pretende reinvestir na mesma declaração de IRS em que declarar a venda da casa anterior (sob pena de perder o direito a qualquer isenção).

      Respondendo à sua primeira questão, tem havido alguns comentadores aqui no fórum a referir que as respetivas repartições de finanças não estão a aceitar como reinvestimento simultaneamente a compra e obras, obrigando a optar por uma ou pela outra. Pessoalmente não é essa a interpretação que faço do articulado do referido artigo, pelo que recomendo que peça uma opinião vinculativa nas Finanças para ter uma resposta definitiva.

      Não compreendi a sua última questão. Pode reformular?

  3. Bom dia.
    Vendi um apartamento em 10/2019 que tinha sido adquirido em 1989 pela metade, na sequência de partilha, A outra metade já era minha desde 1976. Não faço ideia de nenhum dos dois valores de aquisição. Como calculo a mais valia? Pela metade da aquisição e metade do valor da venda? Como saber o valor de aquisição se não tenho registo disso?
    Cumprimentos.
    Muito Obrigado

    1. Olá, José.

      Relativamente à metade adquirida em 1976 em princípio estará isento de tributação (ainda assim, a sua declaração é obrigatória, no anexo G1). A metade adquirida em 1989 é que já poderá estar sujeita a tributação, dependendo dos valores em causa e a venda terá de ser declarada no quadro 4 do anexo G.

      Deve indicar os valores correspondentes a cada metade. Relativamente à venda, indique para cada uma metade do valor total por que vendeu. Relativamente à aquisição, deve indicar o valor que pagou por ela em 1976 e o valor que lhe foi atribuído para o negócio em 1989. Tente obter uma cópia de cada uma das escrituras para saber os valores.

  4. Comprei em 2001 um apartamento para habitação própria pelo valor de 16000000$ agora vendo por 122500€, quanto tenho que pagar de mãos valias.

    1. Olá, Fernando.

      Com os dados que apresenta consigo dizer-lhe que terá uma mais valia de cerca de 17.000€ (como, aliás, pode comprovar pela calculadora).

      Quanto ao imposto que terá de pagar, terá de responder às restantes questões colocadas pela calculadora… não é à toa que elas aparecem, é porque a resposta que procura depende mesmo das respostas a essas questões…

  5. Ola
    Comprei um terreno urbano no valor de 20000 em agosto 2016. Construi e investi 140000. Hipoteca foi paga na sua totalidade 100000 no acto da escritura.
    Vendi por 250000 em outubro 2019. A propriedade não é HPP. Se reinvestir numa propriedade HPP pagarei na mesma as mais valias?

    1. Olá, Josefa.

      Se a pripriedade não era a sua HPP não cumpre os requisitos do nº5 do artigo 10º do Código do IRS para ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias. Aliás, se responder às questões colocadas pela calculadora, chegará a essa conclusão.

  6. Boa tarde,

    Procedi no ano de 2006,em Setembro, à compra de um imóvel por 100.000 Euros, entretanto vendi o mesmo em 2019, no mês de Outubro, por 88.600 Euros. Tive como despesas de Imi e outros, cerca de 500 Euros. Pelo simulador, verifico que não tenho mais valias mas sim menos valias. Estarei correcto? Gostaria que me esclarecesse, por favor.

    Cumprimentos
    Edgar Emanuel

    1. Olá, Edgar.

      Sim, se vendeu por um valor inferior àquele por que comprou, não tem mais valias (e, obviamente, não tem qualquer imposto a pagar).

  7. Bom dia, será que me podem esclarecer. Temos uma situação particular. vamos adquirir um imóvel que é uma parte nossa põe herança. O valão na finanças é de 48.100€ e nós vamos adquirir por 60.000€. Entretanto iremos ter despesas com a escritura e vamos fazer obras no valor de 110.000€. Será que ainda temos que pagar imposto sobre mais valias? E qual o imposto aplicado? As obras contam para despesas e encargos? E mesmo que nós não paguemos porque vamos investir os outros herdeiros pagam imposto? Obrigada. Melhores cumprimentos.

    1. Olá, Ana.

      O cálculo das mais valias é feito quando se livram do imóvel, n
      ao quando o adquirem.
      Os outros herdeiros a quem vai comprar as respetivas partes do imóvel é que devem declarar a alienação do seu quinhão para apurar a mais valia correspondente e o IRS a pagar sobre a mesma.

      Enquanto compradora, a Ana poderá é ter de pagar imposto de selo e IMT.

  8. Continuação; Embora no ano da aquisição ( 10/2006), o custo do imóvel tenha sido de 100.000 Euros, e vendido em 10/2019 por 88.600 euros.

  9. Bom dia,
    Recentemente procedi à venda de um imóvel por 88.600 Euros mas tive que liquidar a hipoteca em 80.600 Euros ao banco. Como encargos, paguei o Cert.Energético, no valor de 220.00 mais a anulação de hipoteca no valor de 100.00. Será que me vai ser tributada mais valias, no ano de 2020?

    Cumprimentos
    Obrigado

    1. Olá, Edgar.

      Com os dados que indica não lhe consigo dar uma resposta. Falta saber, por exemplo quando comprou o imóvel e por quanto…

      Mas se preencher os dados pedidos pela calculadora, é capaz de obter a resposta que procura…