Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
Sem mais-valia | Com mais-valia | |
Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
como sei o valor de aquisição, sem ser na escritura, pois escriturei a minha casa por 120 mil euros e meses depois paguei mais 800€ de impostos porque recebi uma carta das finanças a dizer que a casa tinha outro valor.
Olá, Pedro.
Nesse caso, essa carta deve indicar o valor, não?
Aliás, é esse valor, sobre o qual foi calculado o IMT, que deve indicar como valor de aquisição…
Bom dia.
Vou vender o apartamento que comprei com a minha esposa em 2010 antes de sermos casados. Uma vez que na altura eramos solteiros, o apartamento é 50% de cada um. Na declaração anual conjunta de IRS temos 2 sempre duas entradas (uma para cada NIF) relativamente à dedução dos juros com crédito habitação.
A minha questão está relacionada com o apuramento das mais valias e respetivas deduções. No anexo G temos também de preencher duas linhas da venda com quota-parte de 50% cada? Se assim for como fazemos com as despesas e encargos a deduzir? Pode ser tudo num NIF?
Vamos depois reinvestir grande parte numa nova moradia. A percentagem de isenção apurada aplica-se de igual forma às mais valias dos dois NIFs?! Não é possível aglutinar e fazer das duas partes apenas uma venda total já que agora somos casados ?
Olá, Pedro.
Efetivamente, declarando a venda de cada uma das parcelas em separado, as despesas a deduzir deviam seguir na parcela do NIF correspondente. Mesmo do ponto de vista de reinvestimento, se declarar em separado, terá depois de indicar que o reinvestimento se refere a essas duas quotas partes do imóvel…
No final não faz diferença, porque as mais valias são calculadas de forma agregada. E como o imóvel vendido é só um, também é igual.
Nas instruções de preenchimento do anexo G é referido como proceder no caso em que o imóvel seja do casal – é uma questão de ler as instruções de preenchimento na altura de preencher a declaração de IRS.
Bom dia,
Em Janeiro de 2013, ainda solteiro, adquiri um apartamento por 80.000 € que vendi em Julho de 2019, já casado com comunhão de adquiridos, por 125.000 €.
O dinheiro resultante desta venda foi aplicado no pagamento de tornas, pela minha mulher, para ficarmos com uma casa que ela herdou do pai, em conjunto com os irmãos e a mãe. O valor atribuído ao imóvel foi de 250.000 €, dos quais 32.000 € dizem respeita à quota da minha mulher. O que tivemos de pagar em tornas foi de 218.000 €.
Uma vez que se trata apenas de uma partilha entre herdeiros, iremos realizar nova escritura para eu me tornar co-proprietário deste imóvel.
A minha questão é, posso considerar o pagamento destas tornas como reinvestimento do dinheiro resultante da venda do meu apartamento?
Na escritura de partilha ficou descrito que 125.000 € das tornas foram pagos com dinheiro meu resultante da venda anterior.
Coloca-mos já esta questão a algumas pessoas, e recebemos respostas dispares.
Obrigado pela ajuda-
Olá, Miguel.
Uma vez que ficou escriturado que parte do imóvel foi pago com o seu dinheiro, diria que se pode considerar ter havido reinvestimento do dinheiro, sim.
Em qualquer caso, recomendo que peça uma informação vinculativa nas Finanças.
Boa noite.
Comprei uma casa em 2004 por 58 400 euros
Em 2005 fiz obras de grande monta, incluindo ampliação que foi legalizada em 2019. As obras na altura, em 2005, foram de cerca de 85 mil euros.
Em 2019, depois de um longo processo judicial, vendi e paguei a divida de 96 000 euros a um fundo imobiliário.
Como calculo as mais valias? A casa foi avaliada em 2014 pelo tribunal em 212 mil euros.
O preço de venda foi de 190 mil.
O pagamento efectuado ao fundo abate nas mais valias, já que o crédito foi vendido pelo banco a este fundo?
Obrigado
Olá Fernando,
Em primeiro lugar, e devido à complexidade da situação, se estivesse no seu caso eu pediria uma informação vinculativa nas Finanças.
No que às mais valias diz respeito, deve ter em conta que apenas pode deduzir as obras efetuadas nos últimos 12 anos antes da venda (ou seja, as que foram faturadas em 2007 ou depois disso). (artigo 51º do Código do IRS). O reembolso da dívida ao fundo não conta para efeitos de cálculo das mais valias. Mas pode ser importante para efeitos do cálculo do imposto a pagar sobre as mesmas (ver abaixo).
Não refere se a casa era a sua habitação própria e permanente ou não. Caso o fosse, caso tenha reinvestido o dinheiro da venda noutra habitação para o mesmo fim, e caso essa dívida tenha sido contraída para aquisição da casa (e apenas no caso de se verificarem todos estes requisitos), então o dinheiro amortizado ao empréstimo contraído para aquisição da mesma é subtraído ao valor que tem de ser reinvestido para ter direito à isenção total de tributação sobre as mais valias (nº 5 do artigo 10º do Código do IRS). Eu suponho que como o empréstimo começou no banco, não interessa muito a quem o banco o vendeu ou não (até porque imagino que não tenha controlo sobre essa parte) e que, desde que tivesse sido contraído para aquisição do imóvel, poderia continuar a declarar o montante gasto no mesmo.
Em qualquer caso, como referi, e porque o que importa é a interpretação que as finanças fizerem da legislação sobre o seu caso em concreto, convém pedir uma informação vinculativa…
Quando me refiro á percentagem isenta,é referente a mais valias do IRS,e em junho de 1998,foi quando foi realizado o registo na Conservatória.
Tenho uma Dúvida,este ano vendi um terreno rústico,que herdei dos meus Pais,por 14.700 euros,minha Mãe faleceu em 1976,meu Pai em 1991,e em junho de 1998,herdei o terreno por partilha judicial,com o valor matricial de 16,84 euros,qual será a percentagem isenta referente á parte herdada da minha Mãe,já que ela faleceu antes de 1989,e éramos 4 filhos.
Olá, José.
Veja se esta informação vinculativa ajuda a esclarecer as suas dúvidas.
Resumidamente, a parte a que corresponde a quota ideal por herança da sua mãe deverá estar isenta de tributação. Se por via dessa sentença judicial adquiriu algo mais, então isso já será considerado adquirido à data da sentença e poderá não estar isento (dependendo, como habitualmente de ser ou não HPP e de haver ou não reinvestimento noutra HPP).
De recordar que na declaração de IRS deve declarar o imóvel em várias linhas separadas, uma para cada parte que foi adquirida independentemente das outras. Os quinhões adquiridos antes de 1989 são declarados no anexo G1, pois estarão isentos. Os adquiridos após aquela data já devem ser declarados no anexo G.
Quanto à sua questão sobre a percentagem, depende de como foram feitas as partilhas. Não sei se o Código Civil em 1976 tinha diferenças relativamente ao de agora, e depende também de saber se a casa era um bem próprio da sua mãe ou do casal, mas deve haver algum registo quanto à parte que herdou dela, não? Se fosse ao dia de hoje, e admitindo que era um bem próprio do casal, os 50% da sua mãe seriam divididos da seguinte forma – 25% para o viúvo e os restantes 75% a dividir pelos 4 filhos (ou seja 50% * 75% / 4 = 9,375% do total do imóvel). No entanto, como referi, convém confirmar nos registos que foi efetivamente esta a divisão…
boa tarde
Por favor gostaria saber o seguinte.
Tenho uma moradia em conjunto com a ex-mulher a qual foi construida de raíz e com licença de habitabilidade em 2012. O valor patrimonial é de 93.500€. Tencionamos vender a mesma que poderá ser por 190.000€. Temos dívida ao banco de cerca de 126.000€.
Quanto pagarei relativamente à minha parte em mais valias (APROXIMADAMENTE P.F.)?
Obrigado.
Olá, José.
Esta calculadora foi criada justamente para responder a essa questão. Deve indicar os valores do imóvel pela metade (admito que tenha 50% do mesmo). Relativamente ao valor de aquisição, conforme indicado na ajuda ao preenchimento da calculadora e no artigo 46º do Código do IRS deve indicar o valor pelo qual o imóvel foi registado na matriz, após a construção ou, caso seja superior, o valor de aquisição do terreno acrescido dos custos de construção devidamente documentados.
Após a calculadora lhe apresentar o valor da mais valia, deve continuar a responder às questões da mesma para ser calculado aproximadamente o valor que terá de pagar de imposto sobre essas mais valias.
boa tarde
respondem a questões unicamente para o meu e-mail?!
Não, aqui responde-se a toda a gente 🙂
(quando se sabe a resposta, naturalmente…)
Boa tarde, comprei um imóvel por 100 000 euros em 2005, vendi-o em agosto de 2019 por 140 000 euros, com os 140 000 paguei ao banco 50 000 que era o que estava ainda em débito, com os restantes 90 000 euros comprei um apartamento por 70 000 no mesmo mês de agosto.
Pergunto tenho que pagar mais valias? o que é que devo fazer.
Obrigado desde já pela informação.
Olá, Bento.
De acordo com a calculadora, terá tido com essa venda uma mais valia de cerca de 20.000€ (dependendo do valor de despesas e encargos que declare).
Quanto a saber se vai ou não ter de pagar imposto sobre essas mais valias, tem mesmo de responder às demais questões colocadas pela calculadora. Por exemplo, se o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente e comprou o outro com o mesmo objetivo, então ficará parcialmente isento de tributação e pagará um valor mais baixo de imposto. O seu escalão de IRS também vai afetar o valor a pagar.
Quanto ao que deve fazer, no próximo ano, ao submeter a sua declaração de IRS, deve incluir o anexo G e declarar a venda no quadro 4 desse anexo. Se ambos os imóveis se destinavam a habitação própria e permanente, pode declarar o reinvestimento no quadro 5 para diminuir o valor do imposto a pagar.
Vendi este ano um terreno de herança,para efeitos das mais valias, vale a data do falecimento dos meus Pais,ou a data do registo do imóvel em meu nome ?
Olá, José.
De acordo com o Código Civil:
Ou seja, considera-se que tem direitos sobre o imóvel a partir da data do falecimento dos seus pais. Se tiverem falecido em datas diferentes e tiver herdado o imóvel em partes, relativamente a cada falecimento, deve declarar cada parte separadamente, no anexo G da declaração de IRS.
O valor de aquisição a declarar, de acordo com o artigo 45+ do Código do IRS deve ser o valor patrimonial do (quinhão do) imóvel a essa(s) data(s) e sobre o qual foi calculado o imposto de selo que pagou na altura da habilitação de herdeiros…
Obrigado pela informação.