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Calculadora de mais-valias de imóveis

Sofia Serrano Sofia Serrano , 6 Março 2019 | 424 Comentários

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária

Cálculo da mais-valia

Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Valor de realização{[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Coeficiente de atualização monetária {[{ result.coeficiente }]}
Valor de aquisição atualizado- {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]}
Despesas e encargos- {[{ input.encargos | currency: '€' }]}
Mais-valia{[{ result.mais_valia | currency: '€' }]}
Imposto a pagarSimule abaixo
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia

O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?

Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização?

Dados para o cálculo do Imposto a pagar

É fiscalmente residente em Portugal?

Declaração conjunta

Rendimento coletável para IRS

Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel?

Quando recebeu o apoio?
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido{[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]}
Valor de realização/ ( {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Amortização do empréstimo- {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} )
Isenção= {[{ result.isencao | number: '2' }]}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia{[{result.mais_valia | currency : '€'}]}
Art. 43º (ver notas)* {[{result.percent_43 | number: '2'}]}%
Isenção- {[{result.isencao | number: '2'}]}%
Mais-valia tributável{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Mais-valia tributável{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Taxa de IRS{[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Imposto a pagar pela mais-valia{[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Sem mais-valiaCom mais-valia
Mais-valia tributável-{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Rendimento coletável{[{ input.coletavel | currency: '€' }]}{[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]}
Quociente conjugal÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Taxa de IRSx {[{ result.taxa | number: 1 }]}%x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Parcela a abater- {[{ result.abater | currency: '€' }]}- {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]}
Quociente conjugalx {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Coleta= {[{ result.coleta | currency: '€' }]}= {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia){[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]}

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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534 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis

  1. como sei o valor de aquisição, sem ser na escritura, pois escriturei a minha casa por 120 mil euros e meses depois paguei mais 800€ de impostos porque recebi uma carta das finanças a dizer que a casa tinha outro valor.

    1. Olá, Pedro.

      Nesse caso, essa carta deve indicar o valor, não?
      Aliás, é esse valor, sobre o qual foi calculado o IMT, que deve indicar como valor de aquisição…

  2. Bom dia.
    Vou vender o apartamento que comprei com a minha esposa em 2010 antes de sermos casados. Uma vez que na altura eramos solteiros, o apartamento é 50% de cada um. Na declaração anual conjunta de IRS temos 2 sempre duas entradas (uma para cada NIF) relativamente à dedução dos juros com crédito habitação.
    A minha questão está relacionada com o apuramento das mais valias e respetivas deduções. No anexo G temos também de preencher duas linhas da venda com quota-parte de 50% cada? Se assim for como fazemos com as despesas e encargos a deduzir? Pode ser tudo num NIF?
    Vamos depois reinvestir grande parte numa nova moradia. A percentagem de isenção apurada aplica-se de igual forma às mais valias dos dois NIFs?! Não é possível aglutinar e fazer das duas partes apenas uma venda total já que agora somos casados ?

    1. Olá, Pedro.
      Efetivamente, declarando a venda de cada uma das parcelas em separado, as despesas a deduzir deviam seguir na parcela do NIF correspondente. Mesmo do ponto de vista de reinvestimento, se declarar em separado, terá depois de indicar que o reinvestimento se refere a essas duas quotas partes do imóvel…

      No final não faz diferença, porque as mais valias são calculadas de forma agregada. E como o imóvel vendido é só um, também é igual.

      Nas instruções de preenchimento do anexo G é referido como proceder no caso em que o imóvel seja do casal – é uma questão de ler as instruções de preenchimento na altura de preencher a declaração de IRS.

  3. Bom dia,

    Em Janeiro de 2013, ainda solteiro, adquiri um apartamento por 80.000 € que vendi em Julho de 2019, já casado com comunhão de adquiridos, por 125.000 €.
    O dinheiro resultante desta venda foi aplicado no pagamento de tornas, pela minha mulher, para ficarmos com uma casa que ela herdou do pai, em conjunto com os irmãos e a mãe. O valor atribuído ao imóvel foi de 250.000 €, dos quais 32.000 € dizem respeita à quota da minha mulher. O que tivemos de pagar em tornas foi de 218.000 €.

    Uma vez que se trata apenas de uma partilha entre herdeiros, iremos realizar nova escritura para eu me tornar co-proprietário deste imóvel.
    A minha questão é, posso considerar o pagamento destas tornas como reinvestimento do dinheiro resultante da venda do meu apartamento?
    Na escritura de partilha ficou descrito que 125.000 € das tornas foram pagos com dinheiro meu resultante da venda anterior.

    Coloca-mos já esta questão a algumas pessoas, e recebemos respostas dispares.
    Obrigado pela ajuda-

  4. Boa noite.

    Comprei uma casa em 2004 por 58 400 euros
    Em 2005 fiz obras de grande monta, incluindo ampliação que foi legalizada em 2019. As obras na altura, em 2005, foram de cerca de 85 mil euros.
    Em 2019, depois de um longo processo judicial, vendi e paguei a divida de 96 000 euros a um fundo imobiliário.
    Como calculo as mais valias? A casa foi avaliada em 2014 pelo tribunal em 212 mil euros.
    O preço de venda foi de 190 mil.

    O pagamento efectuado ao fundo abate nas mais valias, já que o crédito foi vendido pelo banco a este fundo?

    Obrigado

    1. Olá Fernando,

      Em primeiro lugar, e devido à complexidade da situação, se estivesse no seu caso eu pediria uma informação vinculativa nas Finanças.

      No que às mais valias diz respeito, deve ter em conta que apenas pode deduzir as obras efetuadas nos últimos 12 anos antes da venda (ou seja, as que foram faturadas em 2007 ou depois disso). (artigo 51º do Código do IRS). O reembolso da dívida ao fundo não conta para efeitos de cálculo das mais valias. Mas pode ser importante para efeitos do cálculo do imposto a pagar sobre as mesmas (ver abaixo).

      Não refere se a casa era a sua habitação própria e permanente ou não. Caso o fosse, caso tenha reinvestido o dinheiro da venda noutra habitação para o mesmo fim, e caso essa dívida tenha sido contraída para aquisição da casa (e apenas no caso de se verificarem todos estes requisitos), então o dinheiro amortizado ao empréstimo contraído para aquisição da mesma é subtraído ao valor que tem de ser reinvestido para ter direito à isenção total de tributação sobre as mais valias (nº 5 do artigo 10º do Código do IRS). Eu suponho que como o empréstimo começou no banco, não interessa muito a quem o banco o vendeu ou não (até porque imagino que não tenha controlo sobre essa parte) e que, desde que tivesse sido contraído para aquisição do imóvel, poderia continuar a declarar o montante gasto no mesmo.

      Em qualquer caso, como referi, e porque o que importa é a interpretação que as finanças fizerem da legislação sobre o seu caso em concreto, convém pedir uma informação vinculativa…

  5. Quando me refiro á percentagem isenta,é referente a mais valias do IRS,e em junho de 1998,foi quando foi realizado o registo na Conservatória.

  6. Tenho uma Dúvida,este ano vendi um terreno rústico,que herdei dos meus Pais,por 14.700 euros,minha Mãe faleceu em 1976,meu Pai em 1991,e em junho de 1998,herdei o terreno por partilha judicial,com o valor matricial de 16,84 euros,qual será a percentagem isenta referente á parte herdada da minha Mãe,já que ela faleceu antes de 1989,e éramos 4 filhos.

    1. Olá, José.

      Veja se esta informação vinculativa ajuda a esclarecer as suas dúvidas.

      Resumidamente, a parte a que corresponde a quota ideal por herança da sua mãe deverá estar isenta de tributação. Se por via dessa sentença judicial adquiriu algo mais, então isso já será considerado adquirido à data da sentença e poderá não estar isento (dependendo, como habitualmente de ser ou não HPP e de haver ou não reinvestimento noutra HPP).

      De recordar que na declaração de IRS deve declarar o imóvel em várias linhas separadas, uma para cada parte que foi adquirida independentemente das outras. Os quinhões adquiridos antes de 1989 são declarados no anexo G1, pois estarão isentos. Os adquiridos após aquela data já devem ser declarados no anexo G.

      Quanto à sua questão sobre a percentagem, depende de como foram feitas as partilhas. Não sei se o Código Civil em 1976 tinha diferenças relativamente ao de agora, e depende também de saber se a casa era um bem próprio da sua mãe ou do casal, mas deve haver algum registo quanto à parte que herdou dela, não? Se fosse ao dia de hoje, e admitindo que era um bem próprio do casal, os 50% da sua mãe seriam divididos da seguinte forma – 25% para o viúvo e os restantes 75% a dividir pelos 4 filhos (ou seja 50% * 75% / 4 = 9,375% do total do imóvel). No entanto, como referi, convém confirmar nos registos que foi efetivamente esta a divisão…

  7. boa tarde
    Por favor gostaria saber o seguinte.
    Tenho uma moradia em conjunto com a ex-mulher a qual foi construida de raíz e com licença de habitabilidade em 2012. O valor patrimonial é de 93.500€. Tencionamos vender a mesma que poderá ser por 190.000€. Temos dívida ao banco de cerca de 126.000€.
    Quanto pagarei relativamente à minha parte em mais valias (APROXIMADAMENTE P.F.)?
    Obrigado.

    1. Olá, José.

      Esta calculadora foi criada justamente para responder a essa questão. Deve indicar os valores do imóvel pela metade (admito que tenha 50% do mesmo). Relativamente ao valor de aquisição, conforme indicado na ajuda ao preenchimento da calculadora e no artigo 46º do Código do IRS deve indicar o valor pelo qual o imóvel foi registado na matriz, após a construção ou, caso seja superior, o valor de aquisição do terreno acrescido dos custos de construção devidamente documentados.

      Após a calculadora lhe apresentar o valor da mais valia, deve continuar a responder às questões da mesma para ser calculado aproximadamente o valor que terá de pagar de imposto sobre essas mais valias.

  8. Boa tarde, comprei um imóvel por 100 000 euros em 2005, vendi-o em agosto de 2019 por 140 000 euros, com os 140 000 paguei ao banco 50 000 que era o que estava ainda em débito, com os restantes 90 000 euros comprei um apartamento por 70 000 no mesmo mês de agosto.
    Pergunto tenho que pagar mais valias? o que é que devo fazer.
    Obrigado desde já pela informação.

    1. Olá, Bento.

      De acordo com a calculadora, terá tido com essa venda uma mais valia de cerca de 20.000€ (dependendo do valor de despesas e encargos que declare).

      Quanto a saber se vai ou não ter de pagar imposto sobre essas mais valias, tem mesmo de responder às demais questões colocadas pela calculadora. Por exemplo, se o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente e comprou o outro com o mesmo objetivo, então ficará parcialmente isento de tributação e pagará um valor mais baixo de imposto. O seu escalão de IRS também vai afetar o valor a pagar.

      Quanto ao que deve fazer, no próximo ano, ao submeter a sua declaração de IRS, deve incluir o anexo G e declarar a venda no quadro 4 desse anexo. Se ambos os imóveis se destinavam a habitação própria e permanente, pode declarar o reinvestimento no quadro 5 para diminuir o valor do imposto a pagar.

  9. Vendi este ano um terreno de herança,para efeitos das mais valias, vale a data do falecimento dos meus Pais,ou a data do registo do imóvel em meu nome ?

    1. Olá, José.

      De acordo com o Código Civil:

      Artigo 2050.º
      (Efeitos)

      1. O domínio e posse dos bens da herança adquirem-se pela aceitação, independentemente da sua apreensão material.
      2. Os efeitos da aceitação retrotraem-se ao momento da abertura da sucessão.

      Abertura da sucessão
      Artigo 2031.º
      (Momento e lugar)

      A sucessão abre-se no momento da morte do seu autor e no lugar do último domicílio dele.

      Ou seja, considera-se que tem direitos sobre o imóvel a partir da data do falecimento dos seus pais. Se tiverem falecido em datas diferentes e tiver herdado o imóvel em partes, relativamente a cada falecimento, deve declarar cada parte separadamente, no anexo G da declaração de IRS.

      O valor de aquisição a declarar, de acordo com o artigo 45+ do Código do IRS deve ser o valor patrimonial do (quinhão do) imóvel a essa(s) data(s) e sobre o qual foi calculado o imposto de selo que pagou na altura da habilitação de herdeiros…