Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa Tarde, Gostaria que me elucidassem sobre as mais valias por favor.
Estou a vender a minha casa, doada em vida pelo meu Pai em 2013. Vivo em casa arrendada e tenho como morada fiscal uma outra morada.
A minha intenção é investir o valor da realização da minha casa, na futura HPP.
Neste caso também se aplica a isenção de tributação de mais valias????
Muito Obrigado
Cordialmente
RL
Boa tarde Rui Laranjeiro,
Agradecemos a sua mensagem.
Por forma a podemos ajudar aconselhamos a leitura dos artigos que elaborámos sobre estas temáticas, que o poderá esclarecer de alguma dúvida que tenha:
https://www.doutorfinancas.pt/dica-do-doutor/na-hora-de-vender-a-sua-casa-lembre-se-das-mais-valias/
https://www.doutorfinancas.pt/fiscalidade/calculadora-de-mais-valias-de-imoveis-a-nova-ferramenta-doutor-financas/
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Olá, Rui.
Sim, se a casa a vender é a sua atual habitação própria e permanente, então deverá ter direito a isenção de tributação sobre as mais valias. Recomendo a leitura dos nºs 5 a 9 do artigo 10º do Código do IRS para conhecer todos os requisitos a cumprir para ter direito a essa isenção.
Gostaria de receber esclarecimento à seguinte questão:
Em Junho de 2018, o meu pai faleceu (único proprietário de uma vivenda adquirida em 1993), sendo os herdeiros eu e a minha irmã. Eu resido em Albufeira, e a minha irmã em Inglaterra. O valor Patrimonial Tributário é de 88.401€ sendo que a casa será vendida em 20/12/2019, por 155.000€ com 5.000€ de encargos de venda. Qual o valor das mais valias que eu tenho a pagar sendo casado e residente em Portugal e qual o valor das mais valias da minha irmã, residindo em Inglaterra e sendo solteira. Posso investir a minha parte de mais valias em obras e melhoramentos em minha casa ou só se comprar casa nova?
Obrigado desde já pela vossa ajuda.
Ricardo S. Silva
Olá, Ricardo.
Pode obter a resposta para ambos os casos fazendo as simulações na calculadora para o seu caso e para o caso da sua irmã (não esquecer de indicar todos os valores pela metade).
Relativamente ao reinvestimento, a questão só será relevante na eventualidade do imóvel ser a sua habitação própria e permanente. Se não for o caso, independentemente do destino que der ao dinheiro, será sempre tributado…
Boa noite,
Em 2008 adquiri um apartamento por 82500€. Este ano vendi o mesmo por 95000€, liquidei o crédito habitação e um crédito pessoal.
Em 2020 irei construir uma moradia.
Estou isento de pagar mais valias visto ir reinvestir o lucro ou mesmo por ter usado o valor da venda para liquidar os créditos?
Obrigado
Olá, Tiago.
Se esse apartamento era a sua habitação própria e permanente então, e de acordo com o nº 5 e seguintes do artigo 10º do Código do IRS, poderá vir efetivamente a ficar (parcialmente) isento de tributação sobre as mais valias, caso as tenha.
Tenha atenção aos prazos para reinvestimento (só serão considerados os montantes investidos até 36 meses depois da venda do apartamento) e para registar e começar a habitar na casa nova (48 meses e até ao fim do quinto ano seguinte ao da venda, respetivamente).
Para saber se terá ou não direito a isenção e/ou o valor de imposto a pagar, deve responder aos dados pedidos pela calculadora…
Em alternativa, pode tentar recorrer ao regime transitório previsto no nº11 da Lei 82-E/2014. Pode simular este cenário à mesma com a calculadora, mas indicando o valor da amortização do empréstimo no campo de reinvestimento e deixando a amortização a zeros.
Em qualquer dos casos a amortização do empréstimo pessoal nunca será considerada…
Bom dia.
Herdei um imovel, habitação permanente do meu pai que faleceu, e tenho algumas duvidas no vosso simulador para efeitos de calculo do pagamento do imposto sobre a mais valias. A saber:
1- O valor de aquisição é o valor inicial, ou o valor patrimonial quando declarei às finanças o óbito?
2- O rendimento coletavel para irs a que se refere esse valor?
Somos 4 herdeiros, como ira ser feita a declaração?
Obrigado
Olá, Luís.
1 – o valor de aquisição é o valor patrimonial à data do óbito, sobre o qual foi pago o imposto de selo (artigo 45º do Código do IRS).
2 – Conforme é referido na nota informativa referente a esse campo, “A forma mais simples de o obter é mesmo usando um simulador de IRS (que pode ser o do Portal das Finanças ou um dos que se encontra facilmente na internet) ou através das suas declarações de rendimentos passadas”. É usado pela calculadora para apurar o escalão de IRS em que se encontra e qual a taxa a aplicar aos rendimentos…
3 – Cada herdeiro deverá entregar o anexo G na sua declaração de IRS e preencher uma linha no quadro 4 desse anexo com os valores correspondentes à sua quota parte do imóvel. Por exemplo, se o imóvel valia 50.000€ e o venderam por 200.000€, e admitindo que o herdaram em partes iguais, cada um deve indicar como valor de aquisição 12.500€ e 50.000€ como valor de realização.
No que diz respeito à calculadora devem indicar também os valores do imóvel pela quota parte de cada um (ou seja, fazer 4 simulações de imposto diferentes, uma para cada um).
Boa noite,
Em 2018 vendi uma casa minha onde vivia HPP e comprei outra com valor acima (pedi empréstimo para tal). Em 2019 vendi uma outra casa minha onde vivia minha mulher e a minha filha. A ideia foi passarmos todos para a casa que comprei e pagar com o valor em falta com a venda desta segunda casa. Será que posso considerar no cálculo para a insencao de mais-valias a venda das duas casas? Obrigado
Boa tarde António,
Agradecemos a sua mensagem.
Por forma a podemos ajudar aconselhamos a leitura dos artigos que elaborámos sobre estas temáticas, que o poderá esclarecer de alguma dúvida que tenha:
https://www.doutorfinancas.pt/irs/mais-valias-reduzir-o-imposto-a-pagar/
https://www.doutorfinancas.pt/dica-do-doutor/na-hora-de-vender-a-sua-casa-lembre-se-das-mais-valias/
https://www.doutorfinancas.pt/fiscalidade/calculadora-de-mais-valias-de-imoveis-a-nova-ferramenta-doutor-financas/
Qualquer questão inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Olá, António.
As mais valias são calculadas para cada uma das casas vendidas individualmente. Sendo ambas HPP de um elemento do agregado familiar, parece-me que se aplica a isenção descrita no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, sim.
A minha principal dúvida é se pode indicar o mesmo imóvel como objeto de reinvestimento do valor obtido com a venda de dois imóveis. E aqui já me parece razoável admitir que o sistema pode ter algum tipo de validação para detetar esse tipo de situações.
Na dúvida, sugiro pedir uma informação vinculativa nas Finanças
Muito agradecia que me esclarecessem as seguintes dúvidas:
• Estou a adquirir uma HPP permanente antes de vender a minha atual HPP.
• O valor de compra da nova HPP vai ser superior ao da venda da atual HPP.
• Deverei vender a minha atual HPP antes de decorridos 24 meses da compra da nova HPP.
• Com a venda da atual HPP vou ter uma despesa com comissão a pagar à agência imobiliária que me apoia, e também liquidar um atual crédito à habitação.
• Uma vez que ainda não vendi a minha atual HPP, na compra da nova HPP, para além de recursos próprios, vou também recorrer a crédito imobiliário, sendo que a intenção é liquidar na totalidade esse empréstimo com o produto da venda da atual HPP quando esta ocorrer.
Tanto quanto entendo deste e doutros artigos que li, a isenção de tributação de mais valias dá-se pela totalidade desde que:
(Valor da Venda – crédito imobiliário da atual HPP) ≤ (Valor da Compra – crédito imobiliário da nova HPP)
Tenho as seguintes dúvidas:
1. Uma vez que irei liquidar o crédito imobiliário da nova HPP quando fizer a venda da atual HPP, devo considerá-lo? (No lado direito da equação) Ou posso considerar que é zero, porque na prática vou usar o produto da venda para a compra, tendo o crédito sido só temporário?
2. No “Valor da Venda” (lado esquerdo da equação) posso descontar a despesa que vou ter com a comissão a pagar à agência?
3. No “Valor da Compra” (lado direito da equação) posso acrescentar o IMT e Imposto de Selo que terei de pagar com a compra?
Obrigado desde já pela ajuda!
Olá, Pedro.
Efetivamente, o empréstimo não costuma ser considerado reinvestimento. No entanto, este é um caso de exceção e há mesmo esta informação vinculativa para o confirmar.
2. Sim, pode.
3. Não. Esses poderão ser considerados despesas caso um dia venha a vender a nova casa. Para a venda que vai fazer agora, pode deduzir às mais valias (não à equação que indica) os valores de IMT e IS pagos na altura da compra da casa que vai vender.
Muito obrigado pela resposta esclarecedora!
Boa noite.
Vou vender uma garagem que adquiri, por herança, juntamente com a minha cunhada, em Dezembro de 2013.
O valor de venda é de 10000 euros.
O valor patrimonial tributário é de 15700 euros.
1º Como se calcula o valor de aquisição?
2º Sobre que valor de venda temos que pagar mais valias (10000 ou 15700)? Há quem diga que se o valor patrimonial tributário for superior ao valor da venda é sobre o primeiro que incidem as mais valias. Será verdade?
3º Eu resido em Portugal, mas a minha cunhada reside no estrangeiro.
Como se paga o imposto? Eu declaro metade na declaração de IRS que preencherei no próximo ano, mas a minha cunhada vai pagar a outra metade como e a que taxa? A minha cunhada não preenche declaração de IRS em Portugal.
Agradeço a sua resposta.
Cumprimentos.
Olá, António.
1. O valor de aquisição corresponde ao valor patrimonial na altura da herança e sobre o qual pagaram imposto de selo (art. 45º do Código do IRS)
2. Sim, caso o valor patrimonial seja superior ao valor de venda, a declaração será corrigida (nº 2 do artigo 44º do Código do IRS).
3. Pode simular quer o seu caso que o da sua cunhada através desta calculadora. No próximo ano ela terá de submeter declaração de IRS, mesmo não sendo residente em Portugal, dado que esse rendimento é considerado como obtido cá em Portugal e mesmo os não residentes são tributados sobre estes rendimentos.
Muito obrigado, Sr. Paulo Aguiar, pela sua rápida e esclarecedora resposta.
No entanto, restam-me duas dúvidas:
1ª-No anexo G da declaração de IRS, que valor coloco no campo respeitante ao valor de realização (10000 euros (valor real da venda) ou 15700 euros (valor patrimonial)?
2ª-Sendo que o valor da venda é inferior ao valor patrimonial, suponho que não haverá nada a pagar ao Estado. Pode dizer-me se isto é verdade?
Muito obrigado pela sua atenção.
1. Tendo em conta a legislação deve indicar os 15.700
2. É provável que assim seja, mas não lhe posso dar garantias. O valor das mais valias depende também do valor de aquisição e do resto dos parâmetros pedidos pela calculadora. Pode simular o seu caso usando a calculadora – não se esqueça de indicar os valores pela metade, correspondente à percentagem que detém do imóvel. E de considerar como valor de venda os 15.700€
Boa tarde, Em 10-2018 a minha tia fez doação de dois prédios (um urbano cujo valor da caderneta é de 13.630€, e um rústico com valor de 3,65€), agora pretendo vender esses dois prédios pelo valor máximo de 30.000€. Quais os encargos / despesas (com mais valias, IRS, etc.) que irei ter se vender?
Olá, Marli.
O IRS a pagar sobre as mais valias pode calculá-lo aproximadamente com recurso a esta calculadora (use os valores somados dos dois prédios). Está a ter alguma dificuldade no seu preenchimento?
Bom dia. Tenho 2 casas compradas com recurso a crédito bancário. uma que é HPP e outra H. secundária. Vou vender agora a H. Secundária para liquidar o empréstimo de ambas as casas. A minha questão é a seguinte: o facto de utilizar o lucro da venda da H.Secundária para liquidar o emprestimo da H.Permanente não tem qualquer relevância para a autoridade tributária? As mais valias serão apuradas não tendo esse abatimento em conta?
Agradecia esse esclarecimento da vossa parte e parabéns pelo serviço público aqui prestado.
Cumprimentos
Grato pela atenção
Olá, Pedro.
Não, a venda de uma habitação secundária nunca está sujeita a isenção de tributação por via do reinvestimento (nº 5 do art. 10º do Código do IRS)
Boa noite, por motivo de divórcio vendi a minha moradia de família em 28 de Abril de 2015, escolhi ao fazer o IRS investir, só que o meu salário não é alto, tinha um dependente a cargo e mesmo procurando incessantemente algum imóvel que pudesse pagar mensalmente, o mesmo só aconteceu em finais de Abril de 2018, dando inicio ao processo de empréstimo a 2 de Maio, tendo seguido todos os trâmites legais a escritura do apartamento só aconteceu em 20 de Julho de 2018 ou seja não consegui concretizar o prazo dos 36 meses. Sendo eu a única fonte de rendimento poderá existir alguma coisa a ser feita para existir um prolongamento do prazo de reinvestimento?
Olá, Maria.
Não conheço nenhum caso em que isso tenha acontecido, nem fundamento para que tal viesse a acontecer.
O que provavelmente irá acontecer é que será calculada novamente a liquidação de IRS de 2015, como se não tivesse indicado intenção de reinvestir, cobrada a diferença de imposto apurado para o que foi apurado na altura, e com juros de mora dos últimos 3 anos.