Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
Sem mais-valia | Com mais-valia | |
Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Boa tarde.
Agradeço ajuda para a seguinte questão.
Vendi a minha HPP em 2018 e declarei nas finanças que tinha intenção de reinvestir determinado valor em nova HPP.
Entretanto em 2019 comprei terreno e comecei a construção de uma nova moradia. Por razões profissionais irei mudar de morada e já não me interessa habitar na casa que estou a construir, pelo que estou a pensar vender antes de acabada e por isso sem ser HPP.
A minha questão é se posso vender esta nova moradia sem ser HPP, e posteriormente, e ainda dentro do prazo de 36 meses após a venda da HPP em 2018, posso reinvestir numa nova HPP.
Obrigado pela ajuda.
Olá Paulo,
Peço desculpa por só responder agora mas estive fora e gostava muito de saber a sua opinião sobre o meu assunto.
Recapitulando;
Em Janeiro de 2012 construí uma HPP que custou-me 250 000€ (autoconstrução).
– Apliquei e declarei no IRS o valor de mais valia de 35 000€ da anterior HPP na construção desta.
– Contraí com o banco um empréstimo no valor de 200 000€; Na escritura está especificamente que o empréstimo deste valor é para construção e a avaliação do banco é de 350 000€.
– Quase no final da obra contraí outro empréstimo de 35 000€ para obras em face da derrapagem nos custos.
Perdi muitas faturas, e o valor das faturas q tenho são no valor de 80 000€ +/-.
Em Outubro de 2019 vendi o imóvel pelo valor de 525 000€ com 41 973€ em despesas com a venda, e paguei a dívida dos 2 empréstimos no valor 171 517,80€.
O VPT é de 141 050,71€.
As questões que levanto são:
1. Posso declarar o extravio das faturas? A lei permite?
2. A escritura especifica que o empréstimo do valor é para construção, não é elemento de prova suficiente?
3. Se o VPT é 141 050,71€ como é que justifico a líquidação ao banco de 171 517,80€? E a diferença entre estes valores pode ser considerado mais valia se não fiquei com o valor?
Obrigado,
António
Bom dia Paulo Aguiar,
Agradecia a sua resposta em relação à minha questão.
Obrigado.
António
Falta o campo para carregar para calcular as mais valias.
Preenchi todos os campos e na hora de fazer o cálculo não há onde carregar, uma ferramenta que não funciona em nenhum navegador, pois tentei o Chrome, no Internet Explorer e no Edge sem sucesso.
Também não consigo utilizar a ferramenta “calculadora de mais valias”
A calculadora de mais valias não funciona
Boa tarde, sou empresário em nome individual (ENI) e pretendo vender o imóvel que utilizo para fins comerciais (uma vez que pretendo de mudar de ramo) para aquisição de outro imóvel (neste caso um Lar de idosos). O meu imóvel custou 120.000eur e vou vender por 300.000eur, sendo que esse dinheiro será utilizado na integra para a aquisição do Lar.
serei alvo de tributação da +valia neste caso? existe alguma excepção uma vez que se trata de reinvestimento?
Olá, Abdul.
Eu creio que será tributado sobre as mais valias, sim, uma vez que a venda do imóvel será tributada em sede de IRS e não de IRC. De qualquer forma não estou certo, dado que as regras do IRC se podem aplicar a algumas situações no caso de rendimento de atividade (e esta seria uma dessas situações).
Mas recomendo pedir uma informação vinculativa nas Finanças para uma resposta mais segura. Dê o máximo de informações possíveis (NIF, número matricial do imóvel, dados da sua atividade, etc)
a calculadora de mais valias, apresenta os campos de preenchimentos, mas não tem o botão para clicar afim de executar o calculo.
Sou mais um utilizador que deixou de ter acesso à ferramenta de cálculo das mais valias. Antes de mais, sim, tenho o javascript activo. Sr. Paulo Aguiar, folgo em saber que tem acesso à mesma, mas isso não me ajuda a mim em nada. Testei no Chrome, no Internet Explorer e no Edge sem sucesso. Em relação ao que eu e pelos vistos os outros utilizadores se queixam, é ao facto de neste momento apenas existir uma janela para inserir os dados iniciais relativos aos valores de compra e de venda, mas já não surgir o resultado com os valores das mais valias. Espero que isto tenho ajudado a esclarece-lo e que possa encaminhar para a equipa de desenvolvimento que fez este update.
Permita-me ser mais preciso. A ferramenta apenas não funciona quando se seleciona 2020 como Ano de realização.
Boa tarde. A calculadora não funciona em nenhum browser…
Obrigado pelo feedback…
Consegue dizer se surge algum erro na consola de javascript do browser? Ou se o problema só se verifica com alguns valores?
O outro simulador, que estava em vigor no ano passado, era mais completo e preciso.
Olá, Nelson.
Que eu saiba não houve qualquer alteração relativamente à versão do ano passado nem nunca houve outro simulador do género que não este.
Pode explicar quais as funcionalidades que julga terem deixado de existir?