Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde,
Em primeiro lugar quero agradecer a toda a equipa do doutor finanças por estarem sempre dispostos a esclarecer e informar todos nós.
A minha questão é a seguinte” vou vender o meu imóvel que é HPP, e vou utilizar uma parte da venda para amortização do crédito do mesmo imóvel, o restante estava a pensar em amortizar num crédito à segunda habitação, será que vou ter de pagar mais valias do restante mesmo utilizando para amortizar o crédito da segunda habitação?
Obrigado
Luís Dias
Olá, Luís.
Em princípio sim. Se vender o imóvel ainda este ano, poderá tirar partido do regime transitório (quadro 4B do anexo G) em que a amortização do empréstimo pode ser considerada reinvestimento. Para simular esse caso com esta calculadora, deve indicar a intenção de reinvestir, 0 como valor da amortização e o valor efetivamente amortizado como valor a reinvestir.
Boa tarde, vou vender um imovel quw que é metade meu e metade da minha tia por 70.000€, qual o valor que tenho que pagar às finanças.
Obrigada
Olá, Sílvia.
Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
No caso concreto em que apenas detém metade do valor do imóvel, deve indicar pela metade todos os valores referentes ao imóvel e fazer a simulação para cada uma, já que as situações podem ser diferentes em função dos rendimentos de cada uma (assim, se venderam o imóvel por 70.000€, deve indicar que o vendeu por 35.000€, etc).
Bom dia, Gostaria de esclarecer uma questão sobre o prazo de reinvestimento. Neste site refere apenas o reinvestimneto no prazo máximo de 36 meses. Mas o meu contabilista diz que o reinvestimento em habitação própria e permanente pode realizar-se 24 meses antes da venda ou 36 meses após a venda. No meu caso já adquiri apartamento antes da venda com recurso a empréstimo. Se utilizar o valor da venda para pagar o empréstimo, será que no cálculo das mais valias esse montante será descontado, ou seja, reduzirá ou eliminará a incidência do IRS?
Olá, Rita.
Tal como diz o seu contabilista, a alínea b) do nº5 do artigo 10º do Código do IRS refere que o reinvestimento debe ser efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data de realização…
Boa tarde,
Para não residentes têm a certeza de que o calculo das mais valias é de acordo com o vosso simulador?
Atenciosamente,
Luis Correia
Olá, Luís.
O cálculo das mais valias é efetuado da mesma forma para residentes e não residentes. A tributação sobre as mais valias é que é efetuada de forma diferentes nesses dois casos.
Mais concretamente, no caso dos não residentes, é aplicável o disposto na alínea a) do nº1 do artigo 72º do Código do IRS, segundo o qual, são tributados à taxa autónoma de 28 % as mais-valias imobiliárias auferidas por não residentes em território português que não sejam imputáveis a estabelecimento estável nele situado
Informe-se antes de aceitar o pagamento de 28% sobre a totalidade das mais-valias apuradas.
O CAAD sempre deu razão aos contribuintes que instauraram processos contra Autoridade Tributaria, aquando do apuramento de mais valias a nao residentes. O simples facto de existir uma tributacao diferente entre residentes e nao residentes, vai contra as leis definidas a nivel europeu para a livre circulacao de capitais.
Recentemente Bruxelas levantou processo contra Portugal no TJUE exactamente por este problema, e Portugal perdeu. O processo ainda se mantem apenas porque a lei portuguesa nao reflecte a decisao tomada em tribunal Europeu.
Dito isto, para os nao residentes que tenham realizado mais valias, aquando da recepcao da nota de liquidacao de IRS, facam uma queixa directamente a AT pelo valor pelo qual esta a ser cobrado o imposto. E de seguida, facam queixas das financas ao provedor da justica.
Olá, Pedro.
Eu estou informado 🙂
A minha resposta está completamente de acordo com a legislação atual e é essa que continua a ser aplicada, independentemente de decisões nos tribunais poderem vir a alterar posteriormente a sua aplicação.
O grosso da fundamentação para o que vou dizer a seguir pode ser encontrado neste outro comentário mas, enquanto a decisão dos tribunais continuar a ser no sentido de “corrigir” a situação de forma não comparável, colocando os não residentes numa situação normalmente mais vantajosa do que os não residentes aplicando os 28% sobre apenas metade da mais valia, como creio ter sido o caso na maior parte das decisões (ou seja, corrigindo uma injustiça com outra no sentido inverso) não faço tenções de fazer grande publicidade dessas decisões. Acho que a lei devia ser alterada, sim, mas não da forma que os tribunais a têm tentado remendar… (embora eu não leia TODAS as decisões que têm saído neste sentido – não estou assim tão bem informado 🙂 )
Boa noite,
Mas 28% sobre que valor? A totalidade da mais valia ou sobre 50% da mais valia?
Obrigada pelos esclarecimentos
Luis Correia
Boa Tarde.
O dinheiro das mais valias pode ser reinvestido em obras de melhoramento da nova HPP, em vez de ser abatido no valor do empréstimo?
Por exemplo: painéis solares, refazer ou melhorar o muro exterior, mudar janelas, etc..?
Muito obrigado pela atenção.
Olá, Carlos.
De acordo com o nº 5 do art. 10º do Código do IRS, considera-se reinvestimento
desde que quer o imóvel vendido, quer o imóvel objeto de reinvestimento se destinem a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar.
Bom dia,
Em virtude de já ter ouvido opiniões para todos os gostos acerca do assunto que em seguida lhe exponho, gostaria que me elucidasse acerca do seguinte:
Vendi a minha habitação própria e permanente por X;
Comprei um edifício em propriedade total com fracções susceptíveis de ocupação independente pelo valor de Y (neste caso 6 fracções);
Vou fazer desta nova compra a minha HPP;
Paguei os impostos IMT e IS pelo valor total da compra;
No que respeita ao reinvestimento das mais valias o Serviço de Finanças local já me disse duas coisas (informalmente)
1º – Que tenho que indicar para que fracção vou morar e o valor a considerar no reinvestimento será de 1/6 do valor total da compra;
2º – Que o valor a considerar no reinvestimento será o valor total da nova compra
Para mim é muito importante ter esta questão esclarecida, pelo facto da diferença entre as duas situações gerar um pagamento às Finanças de cerca de 70 MEuros
Obrigado
PCalado
Olá, Paulo.
Tendo em conta que no quadro 5 do anexo G deve indicar a fracção onde é feito o reinvestimento, e assumindo que apenas uma fração será para sua habitação própria, eu estou mais inclinado para a primeira opção.
Ou vai habitar as 6 frações?
Boa tarde.
no fim do ano passado, consegui fazer simulação.
o mesmo já não acontece este ano.
Porquê?
Olá, Ernesto.
Houve uns problemas com a calculadora mas que já devem estar corrigidos. Se se mantiverem, pode indicar os valores que está a usar?
Bom dia queria saber uma simples questão vendi uma casa que tinha a casa já estava isenta de imposto mas durante os anos que possui a casa tive obras de manutenção e montagem de aquecimento mas hoje não tenho faturas como devo fazer para declarar que tive despesas com a casa para apresentar este ano na declaração de venda agradecia a resposta a casa fui comprada em 1990 mas já era antiga e vendida em 2019
Olá, Miranda.
Sem faturas que comprovem que efetuou essas despesas, não tem como as deduzir…
Bom dia, tenho a seguinte dúvida, que é mais fácil explicar com um caso prático.
– Compro uma casa em 1998 por 100.000€, com outra pessoa, ou seja 50/50.
– Em 2016 a pessoa que comprou comigo fica sem a sua parte da casa, por dívidas ao banco, ou seja a casa para a ser 50% minha e 50% do banco.
– Em 2019 compro ao banco a sua parte por 70.000€ – – passo a deter a casa em 100%
– Em 2020 vendo a casa por 215.000€
Como calcular as mais valias que ocorrem todas em 2020, mas são respeitantes a 2 períodos diferentes de aquisição?
Obrigado
Olá,
Deve calcular as duas metades separadamente:
* uma compra em 1998 por 50.000€ e venda em 2020 por 107.500€
* uma compra em 2019 por 70.000€ e venda em 2020 por 107.500€
Como a parte final da simulação de valor do imposto a pagar não suporta a adição das duas parcelas, vai ser mais difícil ficar com um valor aproximado do imposto a pagar (se é que existe), mas não deve ser difícil extrapolar com base nos seus valores.
Já agora, ao submeter a declaração de IRS, no quadro 4 do anexo G deve declarar também desta forma, acrescentando uma linha para cada uma das metades do imóvel. A diferença é que a declaração de IRS faz bem as contas todas – aliás, pode usar a declaração de IRS, sempre é um simulador mais exato…
IRS2019
Rendimento Global 8.932,74
Rendimento Colectável 4.740,79
Estática para 2020
Rendimento Global 26.305,60
Casado
1 dependente de 11 anos
EU em Maio 2013 comprei um apartamento por 75mil euros ( 60 mil capitais próprios ) 15mil financiamento.
despesas 800 euros (escritura apenas.)
Em Fevereiro de 2020 vou escriturar o apartamento por 146.500 euros.
financiamento em falta 13.380 euros .( que vai se abatido 13.380 euros do distrate )
Despesas com imobiliária 1.230 euros
Vou comprar uma Moradia em Fevereiro 2020 por 150 mil euros. ( reinvestir o dinheiro )
vou fazer um financiamento de 50 mil euros
Despesas com escritura imt e Is 4.150 euros +/-
Tenho de pagar mais valias ?
Se sim uma estimativa. Obrigado
Olá, Duarte.
Com os dados que indica, sim, vai ter mais valias. E dado que não está a reinvestir a totalidade do valor obtido com a venda do imóvel deduzido da amortização do empréstimo, não terá isenção total de tributação sobre as mesmas, e terá de pagar algum imposto sobre as mais valias, sim.
Não percebi a questão sobre a estimativa. Está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.