Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Bom dia, pode me informar se posso colocar um recibo de quitação como despesa no IRS? Isto foi uma parte de um pagamento de um imóvel que comprei, no valor de 12mil euros… Então passaram me esse tal recibo de quitação. Obrigado.
José
Olá, José.
Se bem percebi esses 12.000 foram parte do preço que pagou pelo imóvel, é isso? Então não estão já a ser considerados como custo do imóvel?
Não esse valor não conta no valor do imóvel, não aparece como valor total na escritura. Foi um valor dado à parte e foi me dado esse recibo de quitação. Dá para colocar como despesa com o imóvel? Obrigado.
De acordo com o artigo 51º do Código de IRS, o que pode ser colocado como despesas com o imóvel é o seguinte:
O tal recibo especifica a natureza da despesa? Faz referência ao imóvel? Relaciona a despesa com a aquisição do imóvel?
Se sim, pode tentar, a ver se cola…
Boa Noite,
Um simulador simples e intuitivo.
O meu caso é um fora do normal, comprei apartamento em 2002 pelo valor 90.000€, valor predial (finanças) atual é de 106.999,94 e agora vou vender por 115.000. A agência cobrou 5.000 + Iva
Os meus Pais doaram-me uma casa, por isso não reinvesti.
Tenho as seguintes duvidas:
– posso fazer melhoramentos na casa doada como despesa para as menores valias? Quais sao aceites?
qual o valor das mais ou menores valias? Considero a aquisição com o valor 0?
Obrigado
Olá, Paulo.
Não percebi bem qual é o seu objetivo… Do apartamento que comprou em 2002, pelos dados que indica, vai ter menos valias. Portanto não vai haver base de tributação, logo a questão do reinvestimento não se coloca…
Não percebi bem onde entra a casa que os seus pais lhe doaram nesta história – vai vendê-la ou é para ficar com ela?
Boa tarde.
Então a Mais valia não é tributada a uma taxa autónoma de 28%?
Olá, João.
No caso de não residentes é. Ou no caso de mais valias mobiliárias (ações, por exemplo).
Mas no caso de mais valias obtidas por residentes referentes a bens imóveis ou propriedade intelectual, estas são englobadas junto com o resto dos rendimentos (nº 2 do art. 43º do CIRS)
Boa tarde Sr. Paulo,
preciso de ajuda relativamente ao IRS.
vendi HPP e tenho a questão das mais valias.
no simulador referente Cálculo aproximado do Imposto a pagar, aparece o apuramento da Mais-valia tributável e depois surge a Diferença (valor aproximado do “imposto correspondente” à mais-valia)
sobre qual, se não reinvestir, será cobrado?
obrigado
Olá, Nuno.
Não percebi bem a sua questão.
A calculadora apresenta duas simulações: o cálculo da mais valia em primeiro lugar. E, com base no resultado dessa simulação, o imposto a pagar.
A simulação do imposto a pagar são na verdade duas (no caso de residentes): uma com os dados que indicou, mas excluindo a alienação do imóvel (a simulação da esquerda); e outra que leva em conta as mais valias calculadas com os dados do imóvel que indicou (a simulação da direita).
O que aparece como resultado final é a diferença entre estas duas simulações, que se pode considerar como sendo o que vai pagar a mais de imposto por declarar a mais valia obtida com a venda do imóvel.
Caso esta explicação não ajude, qual é concretamente a sua dúvida?
Olá Paulo,
Espero que esteja bem!
Preciso da sua ajuda no seguinte e se possível para si:
Em 2018 fiz permuta direta, com a minha casa, onde tive lucro bastante considerável, logo este ano tenho mais valias (anexo G), no crédito que solicitei ao banco só reinvesti parte do lucro da casa permutada onde neste momento é HPP, é possível nos próximos dois anos fazer algo na HPP, como obras, amortizar capital junto do banco, etc.., para deduzir as mais valias?
Olá, João.
A sua descrição é um bocado confusa e não dá bem para perceber que tipo de operação fez… diz que fez uma permuta de casa e fala num empréstimo – quer isso dizer que a casa que adquiriu ainda valia mais do que a que trocou? Em caso afirmativo, à partida reinvestiu o valor todo da casa e ficará isento de mais valias.
Mas, como disse,não ficou claro para mim qual é a sua situação. Talvez se expuser mais detalhadamente o seu caso, usando frases curtas e apresentando valores concretos…
Obrigado pela sua resposta:
Tem razão Paulo, está muito confuso.
Fiz uma permuta direta:
A que vendi:
Comprei por 205mil (2009)
Vendi por 309mil (2018)
Divida ao banco no dia da escritura:
142mil
A que comprei:
Comprei: 240mil (2018)
Emprestimo ao banco: 190mil
Investimento: 50mil
Despesas: 5mil
Agradeço a sua ajuda.
Continua a haver aí qualquer coisa que para mim não bate certo…
Se fez uma permuta em que trocou a sua casa de 309.000 por outra de 240.000, quer dizer que ainda lhe pagaram 69.000, foi isso? Mesmo tendo em conta que tinha de amortizar o empréstimo de 142.000, quer dizer que pediu para o novo empréstimo mais 117.000 do que aquilo que precisava.
Para ter isenção total de tributação sobre as mais valias teria de ter reinvestido 309mil – 142mil = 167mil. Mas como só investiu os 50mil, quer dizer que ainda vai ser tributado em cerca de 2/3 dos 50% da mais valia…
Se fosse uma casa que precisasse de obras para ficar habitável, creio que ainda poderia considerá-las como reinvestimento. Mas, em qualquer caso, para ter uma resposta vinculativa, o melhor é colocar a questão às Finanças…
Boa tarde Paulo,
Muito obrigado pelo esclarecimento.
Mas será possível na sua opinião, amortizar com capital próprio no crédito habitação desta HPP, durante os próximos dois anos e assim baixar nas mais valias?
Já estou exausto de procurar e não encontro, encontro só claramente reconstrução e construção.
Não, a amortização do empréstimo normalmente não é considerada reinvestimento. Só num caso muito particular, na altura da compra…
No caso de Autoconstrução de HPP como se apura o valor de aquisição? É o valor do empréstimo ou o valor que a casa está no caso do apuramento do IMI a pagar?
Olá, Ruben.
Conforme indicado na nota da calculadora sobre o valor de aquisição e no artigo 46º do Código do IRS:
Boa tarde Paulo preciso se me puder ajudar de saber em 1980 casada com bens adquiridos compramos um apartamento ,eu e meu ex marido a data era casada com ele ,pelo valor de 1150 contos valor em euros 5750€,em 2010 outubro depois do divórcio em que fomos a tribunal para separação de bens o imóvel passou só para o meu nome sendo que eu lhe paguei metade do valor que estava como valor patrimonial que era 12775 euros ,agora vendi o apartamento por 60000 paguei mais 5000 a agência e 1150 de iva,sou não residente porque vivo e trabalho no estrangeiro,o que preciso de saber são as mais valias que tenho de pagar as finanças,qual o valor que terei de pagar,se me puder ajudar a fazer estes cálculos agradecia muito obrigado pela atenção
Olá, Ermelinda.
A metade que comprou em 1980, à partida estará isenta de tributação sobre as mais valias – deve ser declarada no anexo G1.
A metade que comprou ao seu ex-marido, por ter sido adquirida depois de 1989, já estará sujeita a tributação e deve ser declarada no anexo G. Pode usar a calculadora para saber o valor do imposto, inserindo os valores correspondentes a essa metade.
Boa tarde Paulo! O site é esta muito bom e ajuda muito quem pouco percebe destas coisas. Peço-lhe ajuda no seguinte. Na tabela de calculo de impostos a pagar, uma das linhas refere-se a “parcela a abater”. A que se refere esta linha?
Olá, Glória.
Tem a ver com o facto do IRS ser um imposto progressivo (é o mesmo termo que aparece na liquidação de IRS, nunca reparou?).
Por exemplo, quem tem um rendimento tributável de 30.000€ paga 14,5% sobre os primeiros 7091€ (1028,195€); 23% entre os 7091€ e os 10.700€ (830,07€); 28,5% entre os 10.700 e os 20.261€ (2724,885€); 35% entre os 20.261€ e os 25.000€ (1658,65€); e 37% entre os 25.000€ e os 30.000€ (1850€).
Em vez de estar a fazer estas contas todas por escalões, pode-se simplesmente multiplicar os 30.000€ pelos 35% e depois subtrair a tal parcela a abater correspondente aos valores tributados em excesso nos escalões inferiores (neste caso 3.008,20€ – normalmente publicada pelo fisco em tabelas práticas de aplicações do imposto). Ou seja, a coleta, neste caso, seria de 30.000€ * 37% – 3008,20€ = 8091,8€ (que é aproximadamente igual à soma das parcelas calculadas anteriormente – a diferença é provocada pelos arredondamentos).
A este respeito, há um artigo muito completo no site do Montepio sobre esta e outras formas de calcular a coleta de imposto.
Obrigada!
Boa tarde.
No caso de heranças de pais qual o valor de “aquisição”?
Obrigado
Olá, José.
Conforme referido no artigo 45º do Código do IRS e na nota da calculadora relativa ao valor de aquisição, em caso de herança deve considerar o valor considerado para efeitos de liquidação do imposto de selo (tipicamente o valor patrimonial do imóvel à data do falecimento).
Bom dia,
Acabei de solicitar ajudar no calculo de do IRS a pagar para um apartamento que vendi por 165.000€,
Penso que não disse que, não pretendo reinvestir e que amortizei um empréstimo que ainda tinha de 61.000€.
cumprimentos
Nesse caso deve preencher o quadro 5B do anexo G com essa informação. Esta calculadora não prevê explicitamente essa situação (ainda) mas pode simulá-la indicando que pretende reinvestir e inserindo os 61.000€ como valor de reinvestimento (e não como valor de amortização do empréstimo).
Os valores calculados deverão ser idênticos ao caso real se usar este truque.