Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Bom dia, eu apenas comprei casa para habitação permanente em 2019, recorrendo a um imóvel de banco e respetivo empréstimo à habitação. Tenho que declarar esta compra no IRS? Se sim como? Obrigada
Olá, Ana.
A compra de casa não é considerado um rendimento, logo não precisa de ser declarada na declaração de rendimentos.
Se um dia vender essa casa, aí sim, terá de declarar a venda para efeito de apuramento de mais-valias e eventual imposto a pagar sobre as mesmas. Caso esse dia chegue poderá deduzir os encargos que teve agora com a compra da casa, pelo que convém guardar bem esses comprovativos todos.
Muito obrigada
Boa tarde, supomos que fiz três negócios num ano, em que num tive mais valia de 80000,00€, noutro 25000,00€ e noutro 10000,00€ em que os 80000,00€ foi HPP, o valor digamos que era o que sobrou do reinvestimento e os outros dois eram terrenos. Como vou calcular a mais valia? É feito caso a caso ou tudo junto? Obrigado
Olá, Nelson.
Esta calculadora não suporta múltiplos imóveis, pelo que terá mesmo que usar a aplicação das Finanças para simular esse cenário.
No entanto, posso ir adiantando que as mais valias são somadas entre si para efeitos de englobamento e determinação da taxa de imposto a utilizar. Dado que uma delas era sua HPP, se tencionar reinvestir o dinheiro obtido com a realização para ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias, será considerado para o tal englobamento, apenas a mais valia tributável daí resultante (isso já esta calculadora consegue fazer).
Boa noite, então assim no terreno que tive um lucro de 10000,00€ vou ser taxado no escalão máximo possivelmente!? que se fosse a parte estaria num escalão bem mais baixo.
Sim, é isso.
Se pensar bem faz sentido – independentemente de vender um prédio com uma mais valia de 100.000€ ou 10 terrenos com uma mais valia de 10.000€ cada um, a verdade é que teve um rendimento de 100.000€, faz sentido que seja tributado da mesma forma.
Além disso, se não fosse o caso, teria toda a gente a dividir terrenos grandes em terrenos pequenos para os vender e não pagar imposto 🙂
Estou a preencher a minha declaração de IRS mas a simulação não bate certo com a simulação deste site….
Eu vendi em 2019 uma casa que era 50% minha e 50% da minha companheira. Como desde que fomos pais entregamos a declaração conjunta, coloquei no quadro 4 do anexo G uma linha para cada NIF, cada uma com metade dos valores totais. O total é realização=245.000 e aquisição=150.000.
Depois no quadro 5A do mesmo anexo coloco ano 2019, depois coloco os dois números que pus no quadro anterior, ou seja, o campo 5002 com o valor 4001 e o campo 5003 com valor 4002 (as duas linhas, uma para cada NIF do quadro 4). No 5005 coloco o valor amortizado na altura da venda – 90.000 e no valor a reinvestir 155.000 (valor da realização menos valor amortizdo -> 245.000 – 90.000). depois de juntar este quadro em vez de receber 2.500 tenho a pagar 3.500, 6.000 de diferença, quando pelo simulador aqui do site não teria mais valias a pagar. Estou a esquecer-me de preencher alguma coisa?
Olá, Alexandre.
Não refere o ano de aquisição para lhe poder dar uma resposta concreta mas, a menos que seja anterior a 1995, o simulador está-me sempre a apresentar mais valias… será que não está a preencher alguma coisa mal?
A aquisição foi em 2012. Penso que já percebi o que estava mal. No quadro 4 da linha G, penso que cada linha representa um imóvel, então não posso por uma linha por cada NIF como pensava, com metade dos valores em cada uma, porque nesse caso é interpretado como venda de 2 imóveis distintos. Mas assim também não faz muito sentido, porque a venda fica associada apenas a um NIF, quando na realidade era 50% de cada um…
De acordo com as instruções dadas na ajuda ao preenchimento, quando o imóvel é declarado em conjunto pode ser declarado apenas numa linha (associada ao suj passivo B)
Não sei como tinha feito a declaração, mas se separou o imóvel em duas linhas, com dois NIFs diferentes, provavelmente teria também de separar o reinvestimento em duas áreas diferentes (dado que cada um teria de reinvestir a sua quota parte, senão corre o risco de só ser considerado um reinvestimento).
O quadro 5 tem efetivamente 2 secções diferentes para 2 situações de reinvestimento, mas não tenho a certeza se podem ser usadas em simultâneo no mesmo ano…
Respondendo ao seu último comentário, onde não aparece o botão “responder: tem razão quando diz “O quadro 5 tem efetivamente 2 secções diferentes para 2 situações de reinvestimento, mas não tenho a certeza se podem ser usadas em simultâneo no mesmo ano…”, a segunda secção é para o caso de ser necessário referir outro ano, não permite o mesmo ano em ambas as secções.
Boa Noite,
Estou a declarar a venda de um imóvel adquirido em 2011 com recurso a crédito, no Anexo G, quadro 4 da declaração de IRS e gostaria de saber quais das seguintes despesas são dedutíveis:
No ato da compra:
a) IMT
b) Imposto Selo
c) Casa Pronta
d) Despesa Abertura Crédito
e) Imposto Selo Crédito
f) Seguro de Protecção ao Crédito
No ato da venda:
g) Cancelamento Hipoteca
Muito Obrigado.
Olá, Nuno.
a), b), c) e g) são.
Embora o artigo 51º do Código do IRS refira que são dedutíveis as despesas necessárias à aquisição do imóvel e um empréstimo não seja absolutamente necessário para adquirir um imóvel, a mim não me chocaria que d) e e) também fossem dedutíveis, mas é melhor pedir uma informação vinculativa nas Finanças para confirmar.
Olá boa noite, vendi um apartamento HPP em setembro do ano passado e obtive mais valias que pretendo investir na totalidade durante o corrente ano de 2020 ao preencher o anexo G mesmo mencionando a intenção de reinvestimento total das mais valias ao simular retira sempre 50% do valor total da mais valia a pagar caso não fizesse o reinvestimento. Obrigada pela atenção.
Fátima Braga
Olá, Fátima.
Não percebi bem a sua dúvida, será que podia explicar melhor com alguns valores, por favor?
Apenas uma nota: de acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, para ter direito à isenção total de tributação sobre as mais valias, não é o valor das mais valias que tem que ser reinvestido mas sim o valor de realização do imóvel anterior (eventualmente deduzido do valor amortizado ao empréstimo que tivesse sido contraído para a sua aquisição). Não sei se isto ajuda a esclarecer a sua dúvida?
Boa tarde
Em 2011, o meu pai vendeu a sua HPP, a mim e a minha irmã , por 40.000 €. ( 20.000 + 20.000 ) Na altura pagamos o IMT e o Imposto de Selo. Em Julho de 2019, e por questões particulares da minha irmã, exerci o direito de preferência, em leilão judicial, e adquiri a parte da minha irmã por 17.500 €. Paguei despesas da escritura, IMT e imposto de selo.
Em Dezembro de 2019, vendi a respectiva casa por 92.000 €. Paguei a imobiliária e o certificado energético.
Gostaria que me ajudasse no modo de preenchimento da declaração de IRS modelo G, uma vez que tenho duas compras da mesma habitação desfasadas no tempo. Uma em 2011 ( 1/2 ) e outra em 2019 ( 2/2 ) . Que despesas devo contabilizar na respectiva declaração? E já agora ao preencher o modelo G terei que preencher 2 colunas referentes a aquisição ?
espero que tenha compreendido as minhas duvidas. fico a aguardar vossos esclarecimentos
Cumprimentos
Olá, César.
Deve acrescentar duas linhas ao quadro 4 do anexo G para declarar a venda do imóvel. A primeira linha, adquirida em 2011 por 20.000€ e vendida agora por 46.000€ ;e a segunda linha adquirida em julho de 2019 por 17.500€ e vendida agora por 46.000€.
As despesas que pode deduzir são as que se encontram descritas no artigo 51º do Código do IRS. Na primeira linha deve declarar como despesas o IMT, IS e custos com as escrituras que pagou na altura da aquisição. Idem para a segunda linha (será um custo diferente, naturalmente).
As despesas com a imobiliária e certificado energético também pode declarar em qualquer das linhas ou dividindo pelas duas, como preferir, é irrelevante para o resultado final.
Boa tarde. Em 2019 adquiri por herança uma garagem, cujo VPT é de 9.100 €, a mesma foi vendida no mesmo ano por 8.000 €, tratando-se de uma menos valia, em princípio não haverá lugar ao pagamento de imposto ao que julgo saber. Seja como for, mesmo assim terei que registar aquele imóvel para efeitos de IRS, no anexo G, campo 4?
Olá, António.
Sim, é isso mesmo.
Bom dia,
Muito obrigado.
Viva,
comprei um apartamento por 100.000€, vendi passados 2 anos e depois de o reformar todo por 200.000.
1. As despesas a abater às mais valias são sobre os 100.000 ou sobre os 50% dos 100.000? Ou seja, sobre os 50.000 vou abater as despesas e assim obter o valor a pagar?
2. Não tenho faturas de mão de obra na requalificação. Posso abater o valor dos materiais?
3. Para não pagar mais valias tenho de investir o valor total das mais valias ou o valor a pagar?
4. No caso dava-me 12.000 a pagar. O investimento apenas pode ser numa HPP ou p.ex. numa garagem?
Obrigado
Olá, Bruno.
1. Não sei de onde lhe vêm os 50%, mas as despesas a abater são aquelas que efetivamente tenha pago.
2. Desde que as faturas indiquem inequivocamente que se trata de materiais comprados para obras de valorização no imóvel X, talvez. Ainda assim, eu recomendo contactar as Finanças enviando uma cópia da fatura para confirmar a interpretação deles…
3. Se o apartamento fosse a sua habitação própria e permanente, então, para tirar partido da isenção total de tributação sobre as mais valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, tem de investir noutro imóvel para o mesmo fim os 200.000€ (eventualmente deduzidos da amortização de um empréstimo que tenha contraído para adquirir esse imóvel).
Se reinvestir um valor inferior terá, ainda assim, direito a isenção parcial (sugiro fazer as contas aqui com a calculadora para perceber como os valores influenciam o resultado).
Se o apartamento não se destinava à sua habitação própria e permanente então tem mesmo de pagar o imposto sobre as mais valias.
4. De acordo com a legislação referida no ponto anterior, quer o imóvel vendido quer o objeto de reinvestimento têm de se destinar à sua HPP para ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias.
Boa noite
Começo por vós felicitar pela excelente atitude em disponibilizar esta ferramenta de ajuda e colaboração no esclarecimento de dúvidas relacionadas com este assunto de apuramento de mais-valias com a venda de imóveis.
Caso concreto:
Comprei moradia em 2003 por 35000€ e ainda solteiro.
Vendi em 2020 por 83000€.
Em 2003 fiz obras de remodelação e adaptação que tiveram um custo de aproximadamente 50000€.
Fiz crédito para aquisição 36k€ e para obras/investimento de 50k€, que agora liquidei ao banco total 52k€.
Casei entretanto e a minha esposa tinha já adquirido habitação aonde aliás agora habitamos.
Dúvida existente:
Qual o mntante a indicar com campo relacionado com as despesas e encargos tidas com a habitação para efeitos de cálculo de mais-valias?
Estarei ao dispor para eventuais esclarecimentos.
Antecipadamente grato.
Olá, Paulo.
O que pode constar nessa rubrica é o que consta do artigo 51º do Código do IRS. Daquilo que refere não pode incluir nada como despesas e encargos.
Pode incluir os custos com a aquisição (IMT, IS, escritura, etc) e com a venda do imóvel (certificado energético, comissão imobiliária, etc). Pode ainda incluir os custos com obras de valorização do imóvel nos últimos 12 anos (motivo pelo qual não pode incluir esses 50.000€ como despesas e encargos).
Boa tarde!
Grato pela rápida resposta.
E relativamente às isenções, nomeadamente:
“Como funciona a tributação das mais-valias? Posso estar isento?
Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:
……
Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação).”
Terá aplicabilidade no meu caso?
Obrigado.
Sim, desde que o imóvel vendido fosse a sua habitação própria e permanente (altura em que poderia declarar essa opção no quadro 5B).
Mas como disse que está a morar com a sua esposa no outro imóvel, não me pareceu que a opção tivesse relevância para o seu caso concreto…
Olá
Recebi, creio que terá sido em 2010, por doção terreno rústico com valor patrimonial 9 euos. Vendi em 2019 o referido terreno rústico por 18.750 euros. A comissão da Imobiliária foi de 1.650 euros. Gostaria de saber quais os anexos e detalhes a preencher na declaração de IRS pra 2020.
Agradecido pela atenção.
Olá, Carlos.
Deve preencher o quadro 4 do anexo G: aquisição em 2010 por 9€; venda em 2019 por 1650; nas despesas e encargos, para além da comissão da imobiliária pode ainda incluir o imposto de selo e custos com as escrituras que pagou em 2010.