Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde, eu e o meu ex marido vendemos a casa onde viviviamos ela tinha sido comprada em 2017 pelo valor de 57000eur e vendemos em 2019 por 77000eur? Podem me ajudar como preencho a minha parte no quadro G?
Claro que ainda a estávamos a pagar ao banco e o valor a receber foi pago ao banco, é à imobiliária e o que sobrou foi divido pelos 2.
Obrigada em avanço
Olá, Patrícia.
Devem declarar a venda no quadro 4 do anexo G (indicando os valores pela metade).
Admitindo que se tratava da vossa habitação própria e permanente, podem tentar pedir a isenção (parcial) de tributação prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, preenchendo ainda o quadro 5. Se reinvestiram o dinheiro noutro imóvel para habitação própria e permanente, preenchendo o quadro 5A. Se não o fizeram, podem tirar partido do regime transitório que termina este ano e que permite considerar a amortização do empréstimo como reinvestimento, preenchendo o quadro 5B.
Boa noite. Relativamente à venda de um imóvel, existe hipótese de a mais valia ser taxada a uma taxa de IRS fixa conforme existe por exemplo também uma taxa fixa para o arrendamento (28%). Em caso negativo, e caso seja obrigatório o englobamento da mais valia com o rendimento anual, em alguns casos o escalão de IRS irá aumentar muito. Há alguma hipótese de escolhermos englobar ou não a mais valia nos rendimentos anuais? Obrigado.
Olá, João.
Os não residentes estão sujeitos a uma taxa fixa na tributação das mais valias. No caso dos residentes as mais valias são sempre englobadas (sendo que no caso das mais-valias imobiliárias, apenas 50% é englobado).
Boa tarde,
Eu e a minha esposa comprámos uma casa por 108.000 em 2016 e vendemos por 145.000 em 2019. Entre melhoramentos e despesas com a Imobiliária contabilizaram-se 11 364,50. Entretanto em 2019 comprámos um imóvel e reinvestimos a totalidade das mais valias. (Tinhamos ainda 91 254,43 em dívida do empréstimo).
As nossas dúvidas são, ao preencher a declaração:
Devemos ter 2 entradas? 4001 e 4002 com os valores pela metade?
Ao preencher o Quadro A, devemos indicar 4001 e 4002 em 5002 e 5003 respectivamente?
O valor do remanescente do empréstimo deve constar em 5005 correcto?
Como preenchemos os restantes quadros? 5006, 5007 (reinvestimos 4 dias antes da escritura)
Desde já obrigado pela ajuda,
Com os melhores cumprimentos,
Rafael
Olá, Rafael.
De acordo com as instruções de preenchimento do quadro 4 do anexo G, uma vez que se trata de uma declaração conjunta, podem adicionar apenas uma linha respeitante à totalidade do imóvel.
No campo 5005 deve indicar o valor amortizado ao empréstimo, sim. E se comprou o novo imóvel antes de vender o anterior, então deve declarar o valor reinvestido no quadro 5006 e 5007 com o valor pago pelo novo imóvel (deduzido de eventual empréstimo contraído para aquisição do mesmo).
Obrigado pela ajuda.
Hoje voltámos a testar a simulação sem alterar nada porque pelo que nos disse estávamos a proceder correctamente e, estranhamente, resultado diferente.
Updates da plataforma será?
O certo é que já não nos diz para pagar mas sim para receber.
Obrigado uma vez mais!
Pode ser – é habitual haver alguns problemas nas versões iniciais do simulador que vão sendo corrigidos nos primeiros dias do prazo de entrega, à medida que as pessoas se vão queixando.
Boa tarde, no ano de 2019 foi-me adjudicada por parte do meu ex marido a parte dele na casa que tinhamos em comum.
Para declarar as mais valias é sobre a metade adjudicada ou pelo valor total do imóvel.
Obrigada.
Anabela
Olá, Anabela.
Não percebi. Quem quer declarar o quê?
Bom dia, eu fiquei com a parte da casa que pertencia ao meu ex marido. Não tenho que declarar no irs?
Olá, Anabela.
Não. O que é de declaração obrigatória é a alienação do imóvel (para apurar se houve ou não mais valia com a operação).
Ele é que tem de declarar na declaração de IRS dele que se livrou da metade dele do imóvel.
Boa tarde ,trabalho com recibo verde estou sem trabalho
Boa noite! Foi vendido, de uma herança indivisa, um Terreno por 100.000.€. Dessa herança, faz parte a minha mãe, casada com comunhão de bens, portanto dona de metade do terreno, eu e a minha irmã. Estamos com dificuldade em preencher o anexo G, do IRS, no que se refere à percentagem que cada uma de nós deve colocar nas mais valias. Agradeço desde já, o esclarecimentos prestado.
Olá, Maria.
O terreno era do seu pai e da sua mãe e o seu pai faleceu, foi isso?
A sua mãe era dona de metade. E a metade do seu pai é distribuída em partes iguais pelas três herdeiras, de acordo com o artigo 2139º do Código Civil.
Fica assim a sua mãe com um quinhão de 50% (adquirido na altura em que adquiriu o terreno) e cada uma de vocês três com um quinhão de 16,667% cada uma, adquirido na altura do falecimento do vosso pai e com o valor de aquisição igual ao valor patrimonial da altura e sobre o qual foi calculado o imposto de selo pago (artigo 45º do Código do IRS).
Cada uma deve indicar cada um dos seus quinhões numa linha separada no quadro 4 do anexo G da respetiva declaração de IRS, indicando os valores de aquisição, venda e despesas pela respetiva proporção (por exemplo, a sua mãe vendeu um dos quinhões por 50.000€ e o outro por 16.666,67€).
Boa noite
Somos tres irmãos que herdamos um imóvel de um outro irmão que faleceu. O valor Patrimonial à data do óbito e de 33560 euros e o imóvel foi vendido por 35000 euros.
No preenchimento do anexo G tem que ser inscrito o valor patrimonial como aquisição e o valor da venda.? como somos três devo inscrever também na quota parte 33,33%?
Tambem mandei fazer o certificado energético mas não tenho a fatura devo inscrever o valor nas despesas?
Olá, Francisco.
Não percebi a sua questão. Então não disse que o valor da venda foi de 35.000€? Note apenas que se detinha 1/3 do imóvel então os valores devem todos ser inscritos por 1/3 do valor total.
Só pode inscrever as despesas para as quais tenha comprovativos. Senão, se for chamado às Finanças para confirmar os valores, como é que vai fazer?
Boa tarde eu o meu irmão e mãe herdamos uma habitação e Abril de 2016, foi vendida em Outubro de 2019 , e este ano temos que mencionar no irs de cada um, o valor da casa á morte do meu pai era 38000,00€ foi vendida por 85000,00. eu fiz a simulação do irs onde anexei o anexo G quadro 4 meti a percentagem de herdeiro 16.66% e da-me um imposto para pagar junto com o meu vencimento de 7000,00€, fiz também simulação da minha mãe onde tem reforma anual de 10000,00€ também lhe da 7000,00€ para pagar, neste caso ja vai em 14000,00 € e ainda falta o meu irmão, e fiz outras simulações em mim e na minha mãe e alterando a percentagem de 16,66€ para 33,33% o resultado e o mesmo valor, parece me que algo esta mal.
Obrigado
Olá, Carlos.
devem declarar os valores relativos à vossa quota parte. Assim, se a casa foi vendida por 85.000€ e detinha 1/6 da mesma, deve indicar 14.666,67€ como valor de realização, por exemplo.
Olá,
Em 2019, eu e os meus irmão fizemos partilhas de uma casa que era dos meus pais. A minha parte foi vendida a um dos meus irmãos. Para efeitos de irs como declaro a mesma?
Obrigada
Olá, Susana.
Deve declarar a transmissão dos direitos sobre a sua parte do imóvel acrescentando uma linha no quadro 4 do anexo G. Deve indicar como data de aquisição a data de falecimento dos seus pais (a partir da qual ficou com direito à casa) e como valor de aquisição o valor patrimonial que a mesma tinha e sobre o qual terá sido calculado o imposto de selo que pagou.
O valor de realização será aquele por que vendeu a sua parte ao seu irmão.
Bom dia. As mais valias vão para o mesmo quadro das menos valias?
Olá, Maria.
Sim, vão.
E como declaro os valores uma vez que me divorciei nesse mesmo ano e já não faco Irs com o meu ex? E o que coloco na quota parte?
Deve criar uma linha no quadro 4 do anexo G e declarar todos os valores pela metade. E ele deve fazer o mesmo na declaração dele.
Ou seja comprei por 111.000,00€ coloco 55.50,00€ e vendi por 127.500, 00€ coloco 63,750.00€ com quota parte de 100% e metade das despesas?
Se tem 100% do imóvel deve declarar os valores pela totalidade… Porque está a tentar declarar pela metade?
Porque é uma parte do meu Ex marido
Escapou-me a referência ao ex-marido na mensagem anterior. Então declara os valores pela metade e diz que tem 50% de quota parte do imóvel, naturalmente…
Boa tarde Sr. Paulo, se calhar não me estou a fazer entender. Então as dúvidas são comprei uma casa em 2004 e em 2019, já divorciada vendi a casa através de uma imobiliária. O valor da venda foi para pagar o empréstimo e o restante dividimos por os 2, mas como era pouco não para reinvestir. Agora ao fazer o IRS já vamos fazer separado, mas como a casa era dos 2 temos de fazer os valores iguais cada um no seu irs. A primeira dúvida é se declaro o valor pago ao banco nalgum campo do IRS; depois a outra dúvida é quais os valores que coloco no meu, sendo que comprei a casa por 111.000,00€ e vendemos por 127,500.00€ e qual a quota parte?
Se não vão reinvestir o dinheiro, a amortização do empréstimo é irrelevante e não é declarada em lado nenhum.
A segunda dúvida já respondi.
Então e se colocar o valor na totalidade e colocar a quota parte de 50% não vai dar ao mesmo?
Se só detém 50% do imóvel porque é que havia de querer ser tributada pela totalidade do mesmo e pagar o imposto a dobrar?
ok então e porque não posso colocar o valor total e colocar a quota parte de 50%
Porque vai pagar o dobro do imposto!