Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde,Gostaria de obter esclarecimentos sobre o apuramento de mais valias e reinvestimento das mesmas no caso de uma alienação futura.há 4 meses adquiri um imóvel para habitação própria e permanente no valor de 300 000€, com recurso a credito de 250 000€, tendo pago os restantes 50 000€ com recurso às minhas economias.
E só tres meses depois da aquisição, alienei o meu imóvel de habitação própria e permanente que tinha adquirido em 2003 pelo montante de 150 000€ com recurso ao crédito, sendo que à data da alienação, o capital em dívida era 25 000€.
Neste exemplo, questiono para o calculo das mais valias, qual seria o valor a considerar como reinvestimento? Os 50 000€ que entreguei sem recurso a credito? A restante mais valia, pode ser utilizada, para amortização de algum dos créditos?
muito obrigada
Olá, Maria.
De acordo com esta informação vinculativa a amortização do empréstimo contraído para aquisição do novo imóvel pode também ser considerada reinvestimento desde que efetuada na altura da venda do imóvel antigo.
Boa tarde, tenho uma dúvida. Se retirar uma fatia do valor de venda do imóvel para fazer obras no imóvel que vou comprar, esse valor conta como mais valias? Obrigado.
Olá, Hugo.
Acho que há aí alguma confusão.
Mais-valia é sinónimo de lucro ou valorização. É calculado no momento em que vende o bem (neste caso um imóvel) e, grosso modo, corresponde à diferença entre o valor da venda e o valor atualizado da compra, deduzidas todas as despesas e encargos com o mesmo.
O destino que dá depois ao dinheiro não tem nada a ver com o cálculo das mais valias. De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS pode ter influência no cálculo do imposto a pagar sobre as mais valias, mas não no cálculo das mesmas.
De acordo com várias informações vinculativas prestadas pelas Finanças, pode-se reinvestir o dinheiro na compra e em obras.
Boa tarde,
Peço desculpa pelo detalhe do comentário, mas quando mais detalhe eu indicar mais fácil se torna a vossa resposta.
1. Venda de habitação Permanente:
Vendi este ano a minha casa por 395.000€ versus um valor de compra em 2007 de 225.000€, com valor IMT, creio de 15.000€ (a verificar). Na escritura, o valor patrimonial era de 171.000€.
Questão 1: Para efeitos de calculo de mais valia, devo contabilizar como valor de aquisição os 225.000€ ou 171.000€? (já ouvi as 2 versões).
Questão 2: Caso se confirme que a resposta é o valor patrimonial de compra em 2007, para valor de venda também deverei considerar o valor patrimonial em 2019?
Questão 3: Existe algum serviço ao qual possa recorrer para saber os valores pagos com a aquisição da casa em 2007?
2. Empréstimo Habitação:
Na altura, em 2007, fiz um contrato de crédito habitação para 100% do valor, mais um multiopções no valor 15.000€ para pagamento do IMT e equipar a casa. Em 2018 fiz um outro multiopções com 2ª hipoteca sobre a casa para um projeto profissional, no valor de 65.000€.
Todos estes empréstimos tinham hipoteca sobre o imóvel.
Com a venda da minha casa este ano, tive de amortizar os 3 créditos, no valor total de 250.000€ (180.000€ habitação + 10.000€ e 60.000€ de multiopções) e tive de pagar a comisão à agencia, no valor de 25.000€. Ou seja, do ponto de vista liquido, para o cidadão comum, ganhei 120.000€ (395.000€ – 250.000€ – 25.000€) .
Questão 4: Para calculo da mais valia, conta apenas a amortização do contrato de crédito habitação? Se sim, tenho 70.000€ de mais valia que efetivamente não são uma mais valia pois tive de investir esse montante para amortizar os restantes créditos. Há alguma forma de considerar a amortização dos multiopções?
3. Compra de nova habitação Permanente:
Entretanto, adquiri uma habitação nova, no valor de 490.000€, tendo feito um novo crédito habitação no valor de 400.000€, aplicando 90.000€ de capitais próprios provenientes da mais-valia.
O valor remanescente da mais valia serviu para pagar o IMT da nova casa, assim como a escritura, no total de (35.000€).
Ou seja, no meu ponto de vista efetivamente a mais valia foi totalmente reinvestida, contudo, tendo em conta que já li que os multi-opções não deverão entrar, assim como o novo IMT, fico com uma mais valia superior a 100.000€, quando não é verdade!!!
Questão 4: Este novo IMT poderá ser considerado no calculo?
Resumo:
Mais valia = Valor Venda (395.000€) – Valor Compra (225.000€) – Valor custos Aquisição (15.000€) – (Valor Comissão Venda Agencia (25.000€) = 130.000€
Valor reinvestido = Capitais próprios em nova aquisição (90.000€) + Valor IMT nova habitação (35.000€) = 125.000€
Se não considerar os multiopções e o custo do novo IMT, tenho uma mais valia superior a 100.000€, o que me obriga a pagar sem sede de IRS cerca de 14.000€.
Agradeço a vossa resposta e aconselhamento.
Obrigado
Olá, Pedro.
1. De acordo com o artigo 46º do Código do IRS deve considerar como valor de compra aquele que foi usado para cálculo do IMT. Pela sua descrição diria que são os 225.000€.
2. Como valor de venda, à partida, os 395.000€. A menos que, como refere o nº2 do artigo 44º, que o valor patrimonial tributário do imóvel fosse superior, caso em que deve considerar este último.
3. Talvez o mesmo serviço onde realizou a escritura? Não sei se ainda terão registos tão antigos ou se lhe poderão arranjar uma segunda via do recibo passados tantos anos. Mas a ser em algum lado será ali.
4. Para o cálculo da mais valia não conta nenhum dos empréstimos – se não considera o empréstimo para o que gastou ao comprar a casa, porque é que considera para dizer quanto “ganhou” com a venda? As contas não podem ser feitas assim só porque nos dá jeito…
Se compra por 100 e vende por 120, a sua mais valia são 20, não interessa se os 100 eram todos seus ou se pediu 90 ao banco.
O nº5 do artigo 10º do Código do IRS prevê a isenção de tributação sobre a mais valia no caso em que se trate da venda de HPP e haja reinvestimento noutro imóvel também para HPP. Para efeitos de isenção total deve reinvestir no mínimo o valor da venda deduzido da amortização do empréstimo para aquisição inicial do imóvel vendido (é por esta referência explícita que os multiopções não entram). Caso não reinvista pelo menos esse montante terá, ainda assim, direito a isenção parcial.
A calculadora apresenta-lhe estes cálculos todos.
5. As despesas e encargos que entram para o cálculo das mais valias são as que estão relacionadas com o imóvel antigo, não com o novo.
Boa noite. Caso no ano de compra de uma nova habitação permanente (ou no ano seguinte, por exemplo) efetuar amortizações antecipadas do crédito habitação, posso assumir que estes valores entregues são deduzidos às mais-valias apuradas com a venda da anterior habitação? Obrigado 🙂
Olá, Ricardo.
Acho que não deve assumir isso e deve contactar as Finanças para esclarecer a dúvida.
Que eu conheça, apenas há uma esta informação vinculativa” rel=”noopener” target=”_blank”>situação em que as Finanças publicamente assumiram que a amortização pode ser considerada reinvestimento.
Em Maio de 2019 comprei um imóvel de segunda habitação no valor de 65.000€, nesse mesmo mês vendi por 95.000€, tive despesas com a Imobiliária, no valor de 7.380€ agradeço que me informem qual o valor a pagar em sede de IRS.
Os meus agradecimentos pela disponibilidade.
Olá, Veiga.
Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
Boa tarde
Digam.me por favor se nas despesas com imposto de selo, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imoveis e despesas emolumentos gastos na compra do imóvel adquirido em Março de 2016 posso introduzir no anexo G.É que eu com a venda não tive estas despesas pois quem pagou foi o comprador.
Olá, António.
As despesas e encargos a que se refere o campo do quadro 4 do anexo G dizem todas respeito ao imóvel que foi vendido e está a ser declarado.
De acordo com o artigo 51º do Código do IRS, incluem-se nessa categoria as despesas inerentes à compra do imóvel (as que referiu), as despesas inerentes à venda (comissão imobiliária, certificado energético, etc) e ainda as obras de valorização do imóvel realizadas nos 12 anos anteriores à venda.
Olá
Estou casado em regime de comunhão de adquiridos desde 2011.
Em 2014 recebi como doacção imovel com valor patrimonial de 90000€(imovel 1) o qual é a hpp do meu agregado familiar.
No caso de o vender por 160000€(imovel 1) e comprar em conjunto com a minha esposa imovel de 250000€(imovel 2) para hpp, reinvestindo os 160000, ficarei isento de mais valias, ou pagarei a diferença entre os 125000€(da parte que me pertença do imovel 2) e os 160000€ (do imovel 1).
Desde já o meu agradecimento a quem me puder elucidar.
Olá, Sebastião.
Eu não diria que paga a diferença entre o valor dos dois imóveis, mas acho que apenas deve considerar um reinvestimento de 125.000€, sim (a calculadora ajuda a perceber porque é que digo que não paga a diferença entre os dois valores).
Também vai depender se o fazem ou não com recurso a empréstimo bancário, o que pode diminuir esse valor…
Em qualquer caso, não me choca que adquira uma percentagem maior do imóvel para atingir o limite de reinvestimento para isenção. Ou que, mesmo adquirindo só os 50%, haja um investimento maior da sua parte. Por exemplo, se a escritura de compra disser explicitamente que 160.000€ provêm da venda do imóvel X, parece-me claro que há ali menção expressa de reinvestimento nesse valor. Recomendo pedir uma informação vinculativa nas Finanças para saber se esta é ou não uma possibilidade e, em caso afirmativo, como proceder nesse caso.
Olá.
Tenho algumas dúvidas e gostava que me pudesse ajudar neste campo.
No ano 2015 comprei um apartamento no valor de 62.000.00€, fiz remodelações, no entanto decidimos vender o apartamento no qual foi avaliado por volta dos 110.000.00€. Vendemos no ano passado 2019 o apartamento por 102.500.00€.
Dos lucros da venda fiquei com 29.000.00€, valor que investi na compra e nas obras de uma nova aquisição de hpp no valor de 142.500.00€.
Terei direito a isenção? Fiz a simulação do irs e diz que tenho de pagar 1000€ porque não só estão a contabilizar os 10% do valor de entrada da casa.
Todas as faturas de material de obras comprado serve para aplicar nas mais valias?
Obrigada
Olá, Maeva.
A sua exposição está um pouco confusa. Por exemplo, não percebi a que 10% se refere?
Não refere se o imóvel vendido era sua habitação própria e permanente – só nesse caso terá direito à isenção de tributação sobre as mais valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS. De acordo com esse mesmo artigo, para ter direito à isenção tem ainda de declarar a intenção de reinvestimento no ano em que declarar a venda (no quadro 5 do anexo G).
Relativamente aos cálculos, esta calculadora fá-los e indica que percentagem ficará isenta, se for o caso.
Para serem consideradas como reinvestimento, as faturas comprovativas de despesas têm que referir explicitamente que se destinam a obras no imóvel X. Se for o seu caso, à partida pode considerá-las. Em caso de dúvida, recomendo contactar as Finanças colocando a questão e enviando as faturas concretas para que a possam esclarecer.
Olá boa tarde. Comprei um imóvel em 04/2005 por €65000. Vou vender esse imóvel este ano em junho por €86000. Tenho despesas com imobiliária €6150 e certificado energético €170. Que valor terei de pagar e a que título? A minha dúvida é: eu só vou pagar o imposto correspondente à mais valia certo? Obrigado
Olá, Vitor.
Para responder à questão do quanto é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
Tendo em conta que o imposto sobre as mais valias é o IRS e que, pelo menos no caso dos residentes, a mais valia é englobada ao resto dos rendimentos para efeitos de apuramento da taxa e valor de imposto a pagar, dificilmente se pode dizer que determinada parte do imposto corresponde a este ou àquele rendimento. Por exemplo (dados obtidos com o simulador das Finanças):
1. se tiver tido uma mais valia de 10.000€ (em que 5000€ estão sujeitos a tributação) e rendimentos do trabalho no valor de outros 10.000€, ficaria com um rendimento coletável de 10.896€, no escalão dos 28,5% e com uma coleta total de 1914,13€.
2. se tivesse apenas os rendimentos do trabalho referidos, um rendimento coletável de 5896€, no escalão dos 14,5% e com uma coleta total de 854,92€
3. se tivesse apenas a mais valia, sem quaisquer outros rendimentos, um rendimento coletável de 5000€, no escalão dos 14,5% e com uma coleta total de 725€.
Ora, como facilmente se constata, o imposto a pagar no cenário em que os rendimentos são considerados na totalidade é maior do que a soma do imposto a pagar por cada um deles individualmente. Isto resulta do facto do IRS ser um imposto progressivo, em que a taxa vai aumentando à medida que os rendimentos são mais elevados. Por isso é que a calculadora, apesar de calcular a diferença entre o cenário com mais valia e sem mais valia, faz referência nas notas finais ao facto de que não se pode dizer que determianda parte do imposto corresponda a este ou àquele rendimento…
Respondendo concretamente à questão que colocou, vai pagar o imposto correspondente a todos os rendimentos que declarar.
Boa tarde,
Em 2018 vendi um imovel ficando o valor de 131.322,79€ para reinvestimento.
No ano de 2019 efetuei a compra de um imovel para habitação propria permanente ( 1º habitação) pelo valor de 161.000€, recorrendo ao credito habitação no valor de 65.000€.
Sendo que reinvesti o valor total ou seja 131.322,79€ + despesas notario e obras de 8.340€, terei de pagar Mais Valias?
Agradeço desde ja a vossa disponibilidade
Olá, Ana.
Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
Mas, já agora, se comprou um imóvel por 161.000€ mas pediu 65.000€ de empréstimo, então reinvestiu apenas 96.000€.
De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, para ter direito a isenção de tributação sobre mais valias é necessário que o imóvel que vendeu fosse a sua habitação própria e permanente também. E que tenh reinvestido a totalidade do dinheiro obtido com a venda deduzido, eventualmente, da amortização do empréstimo que tivesse contraído para aquisição do imóvel que vendeu.
Se não foi o seu caso, e desde que o imóvel vendido se destinasse à sua habitação própria e permanente, terá direito apenas a isenção parcial. Mais uma vez, a calculadora ajuda a esclarecer qual será a situação, desde que preste todas as informações que forem sendo pedidas…