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Calculadora de mais-valias de imóveis

Sofia Serrano Sofia Serrano , 6 Março 2019 | 1130 Comentários

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária

Cálculo da mais-valia

Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Valor de realização{[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Coeficiente de atualização monetária {[{ result.coeficiente }]}
Valor de aquisição atualizado- {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]}
Despesas e encargos- {[{ input.encargos | currency: '€' }]}
Mais-valia{[{ result.mais_valia | currency: '€' }]}
Imposto a pagarSimule abaixo

Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia

O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?

Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização?

Dados para o cálculo do Imposto a pagar

É fiscalmente residente em Portugal?

Declaração conjunta

Rendimento coletável para IRS

Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel?

Quando recebeu o apoio?
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido{[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]}
Valor de realização/ ( {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Amortização do empréstimo- {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} )
Isenção= {[{ result.isencao | number: '2' }]}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia{[{result.mais_valia | currency : '€'}]}
Art. 43º (ver notas)* {[{result.percent_43 | number: '2'}]}%
Isenção- {[{result.isencao | number: '2'}]}%
Mais-valia tributável{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Mais-valia tributável{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Taxa de IRS{[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Imposto a pagar pela mais-valia{[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Sem mais-valiaCom mais-valia
Mais-valia tributável-{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Rendimento coletável{[{ input.coletavel | currency: '€' }]}{[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]}
Quociente conjugal÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Taxa de IRSx {[{ result.taxa | number: 1 }]}%x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Parcela a abater- {[{ result.abater | currency: '€' }]}- {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]}
Quociente conjugalx {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Coleta= {[{ result.coleta | currency: '€' }]}= {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia){[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]}

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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1.426 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis

  1. Bom dia, No caso de uma moradia, construída sem recurso a crédito e em que também não houve empréstimo para a compra do terreno, como são calculadas as mais-valias? Não é HPP.
    Obrigada,
    Catarina

    1. Olá, Catarina.

      São calculadas da mesma forma que para qualquer outro imóvel – pela diferença entre o valor de venda e o valor (atualizado) da aquisição, deduzindo ainda as despesas e encargos com o imóvel.

      No caso concreto da construção, se a sua dúvida está no valor de aquisição, então encontra a resposta no nº3 do artigo 46º do Código do IRS: deve considerar como valor de aquisição o valor inscrito na matriz após a construção ou, se superior, o valor do terreno acrescido dos custos de construção.

  2. Boa noite,

    Não sei se me pode ajudar. Comprei um apartamento em Julho de 2016 por 100 mil €. É uma Hpp.
    Neste momento quero vender e o preço de venda ronda os 180 mil €. Devo 88 mil € de empréstimo ao banco. A ideia é obviemente liquidar o valor ao banco e comprar outro imóvel +/- de 200 mil €. Mas neste caso precisava para liquidar um crédito automóvel ficar com 15 mil € da venda do actual imóvel e não investir a totalidade. Neste caso qual seria o valor do impostos no IRS?

    Desde já agradeço a atenção prestada.

    1. Olá, Sofia.

      Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.

      Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.

  3. Boa tarde,
    Comprei um imóvel em 1998 por 74.000€… Vou vender por 125.000€ falta pagar ao banco 15.000€ se vender ainda neste próximo mês de junho tenho de pagar mais valias?
    Cumprimentos

    1. Olá, Adriano.

      Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.

      Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.

  4. Bom dia, pretendo vender o meu imóvel que esta como HPP e so em meu nome. adquiri-o por 105000 em 2016 e estou a tentar vender por 160.000 com uma agencia que me ira cobrar 5%+iva sobre o valor de venda, pretendo reinvestir noutro imovel que será HPP em conjunto com o meu companheiro no entanto e como o novo imovel necessita de obras iriamos cada um reter da venda das nossas casas cerca de 7500.00. nao sei o que será mais conveniente para mim fazer o irs sozinha e se mesmo assim pagarei mais valias

    1. Olá, Elsa.

      Simule os dois cenários com o simulador das Finanças (declaração conjunta ou declarações separadas) e vejam o que vos convém mais.

      Com os dados que indica, e fazendo as contas a olho, parece que terá mais valias sim. Quanto a saber se terá ou não de pagar imposto sobre as mesmas, pode usar a calculadora, dado que não dá todos os detalhes necessários para lhe responder.

  5. Boa noite. Tenho 2 imóveis, estando os 2 como habitação secundária. Vivo num deles, que comprei a pronto mas nunca passei a HPP para não alterar a morada fiscal. Posso passá-lo a HPP agora e se vender daqui a 2 ou 3 meses fico isento de mais-valias? Obrigado

    1. Olá, Manuel.

      Embora a lei não imponha um prazo mínimo para o imóvel ser considerado HPP, eu diria que quanto menor o prazo entre passar a sua morada fiscal para o imóvel e o vender, maior a probabilidade de as Finanças o chamarem a comprovar que efetivamente aquele imóvel era a sua habitação própria e permanente. Se as suas explicações serão aceites ou não é algo a que só as Finanças podem dar uma resposta definitiva…

  6. Boa noite,

    Tenho uma dúvida relativamente a esta calculadora, nomeadamente nos calculos para apuramento da isenção. Ora eu contraí um empréstimo em 2007 para adquirir um imóvel (HPP) e fui pagando esse empréstimo até 2019, ano que vendi esse imóvel para adquirir outro (também HPP) e também com recurso a um empréstimo.

    De notar que eu reinvesti todo o valor que recebi da venda do imóvel, após ter pago a totalidade do remanescente do primeiro empréstimo, na aquisição do novo imóvel.

    – Considerando estes pressupostos, terei eu direiro a 100% de isenção de pagamento de mais valias?

    – No campo “Valor amortizado ao empréstimo do imóvel alienado”, este é o valor do empréstimo que tinha ainda por pagar à data da venda ou o valor total do empréstimo contraido em 2007? É que se colocar o valor do empréstimo à data da venda, isso não tem em conta o valor que fui pagando ao longo desses 12 anos de empréstimo.

    Agradeço os vossos comentários.

    1. Olá, Manu.

      Encontra as respostas às suas questões no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.

      Resumidamente, se reinvestiu a totalidade do dinheiro que obteve com a venda do imóvel então tem sempre direito a isenção total de tributação sobre as mais valias, no caso que apresenta (ambos os imóveis se destinarem à sua HPP).
      As amortizações que foi fazendo ao longo do tempo de nada contam nesta circunstância, apenas a amortização efetuada na altura da venda do imóvel. No entanto, mais uma vez, se reinvestiu a totalidade do dinheiro obtido com a venda, então mesmo esta amortização é irrelevante.

      Pode usar a calculadora para simular o seu cenário concreto. Se simular com diferentes valores também poderá ajudar a perceber melhor os cálculos.

      Se precisar de mais explicações, peço-lhe que apresente um exemplo detalhado para facilitar a explicação com os detalhes que lhe interessam.

      1. Boa tarde Paulo,

        Muito obrigado pelo rápido comentário e desde já os meus parabéns por este site; é uma lufada de ar fresco e uma ajuda preciosa, especialmente com a pandemia que todos estamos a passar.

        Estive a testar com diferentes valores, mas nunca consegui usar a calculadora para justificar os valores declarados como tendo isenção a 100%, muito menos na declaração das finanças.

        Deixo aqui um exemplo:
        – valor do HPP adquirido em 2007: 160 000 euros
        – valor do empréstimo obtido na altura: 161 495 euros

        – valor da venda desse mesmo HPP em 2019: 245 000 euros
        – valor do emprestimo pago na sua totalidade em 2019: 130 771,95 euros (valor remanescente)

        – encargos com HPP (adquirido em 2007) nos ultimos 12 anos (obras): 3751,47 euros
        – outros engargos com HPP (adquirido em 2007): 19 637,28 euros (total de IMT + imposto de selo na aquisição do imóvel em 2007 e comissão à agência que tratou da venda em 2019).

        – valor do HPP adquirido em 2019: 219 500 euros
        – valor do empréstimo obtido em 2019: 109 000 euros
        – valor do reinvestimento por capitais próprios, resultantes da venda do HPP (adquirido em 2007) para a aquisição do novo HPP (adquirido em 2019): 110 500 euros.

        Tendo então estes valores, terei direito à isenção?

        Cumprimentos

      2. Conforme indicado no já referido nº5 do artigo 10º (foi lê-lo, ao menos?), para ter direito a isenção total teria que ter reinvestido pelo menos 245.000€ – 130.771,95€ = 114.228,05€. Como no seu exemplo não atingiu este valor mas andou muito perto, tem direito a uma isenção parcial, ainda assim, bastante substancial.

        Uma nota adicional: não é normal um empréstimo para aquisição do imóvel ser de valor superior ao próprio imóvel. De certeza que no contrato é esse o fim indicado para o empréstimo? É que se não se destinar à aquisição do imóvel, então não pode entrar nesta conta (o artigo 10º refere explicitamente esse fim e apenas esse fim) e para ter direito à isenção total então já seria preciso reinvestir os 245.000€.

  7. Boa noite .
    Adquiri um imóvel em 2018 no mês de junho sendo que esta aquisição foi de apenas 50%. O imóvel é a minha habitação própria e permanente.
    Estamos em negociação para a venda do mesmo.
    Em termos de cálculo de mais valia terei que assumir sempre 50 % de tudo, ou seja da parte do lucro será 50% ?
    Obrigado
    António

  8. Boa tarde

    Tenho uma dúvida, talvez me possam ajudar, vendi um andar no Porto pelo valor de 180 000€, esse apartamento foi comprado em comunhão de bens adquiridos em 1978, divorciei-me em 1998 e nas partilhas fiquei com a parte do meu ex marido, vocês já me informaram que só metade do valor entra para pagamento de mais valias, tudo certo, o problema é o seguinte: antes de por o apartamento á venda tive que fazer obras de remodelação e tive que sair e em Julho de 2019 comprei um andar em Valongo por 110 000€, ao mudar-me verifiquei que tinha um problema grave na garagem e arrumos e resolvi por o andar á venda, consegui vender em Novembro de 2019 por 125 000€, valor que investi num apartamento com melhores condições, se investi mais do que recebi como é possivel ter que pagar 1 900€ de mais valias, será que me conseguem esclarecer? Agradeço a atenção prestada

    1. Olá, Sobral.

      Fiquei confuso – está a falar de 2 ou de 3 imóveis?

      Em qualquer caso, chamo a atenção para o nº5 do artigo 10º do Código do IRS: para ter direito a isenção de tributação sobre as mais valias, para além de ambos os imóveis (o que é vendido e aquele onde há reinvestimento) terem que se destinar à habitação própria e permanente do sujeito passivo, é ainda necessário que o valor reinvestido seja pelo menos igual ao valor recebido (no caso, se recebe 180.000€ tem de reinvestir – sem recurso a empréstimo bancário – pelo menos 180.000€ para ter isenção de tributação).

      Se isto não ajuda a esclarecer e continua com dúvidas, será que pode esclarecer de que forma está a preencher a declaração de IRS? Senão fica complicado comentar o valor que está a obter de resultado…

    2. Boa tarde Paulo Aguiar

      Agradeço a atenção, vou enviar uma reclamação que estou a preparar para enviar ás finanças, mas antes gostaria de obter uma opinião vossa 1. Em 2019, no inicío dos mês Fevereiro, decidi efectuar a venda do meu antigo apartamento ( com + de 40 anos do Porto) , no entanto foi necessária uma total remodelação no apartamento, que teve um periodo de 6 meses , com um gasto de 25.953€, sendo que esta remodelação compensou e muito, pois consegui vender o apartamento pelo valor total de 180.000€, declarado em mais valias no final do ano na declaração tributaria da seguinte forma: 1.1 Anexo G1 ( Isento de Mais Valias) – Venda deste Apartamento T3, 1 quota parte comprada em 1979, que corresponde a metade do valor, neste caso 90.000€ 1.2 Anexo G – Venda deste Apartamento T3, 1 quota parte (50%) obtida em 1998 por partilha (Divórcio) , que corresponde a 90.000€ Valores calculados para mais valias e declarados deste imóvel:  25 953€ Obras de remodelação / 10 635€ hipoteca existente / 4 729€ da partilha
      2. Em 2019 de Julho, após já viver em casa arrendada pelo periodo de 4 meses devido ao ponto numero 1 estar em obras, comprei uma casa em Valongo pelo montante de 110.000€, que passou a ser a minha residência e habitação própria. Infelizmente, este apartamento tinha graves problemas de infiltrações na garagem, não identificados na altura da sua compra, no inverno toda a garagem ficava inundada e colocava em risco todos os bens e valores moveis que lá tivessem guardados. Devido ao problema supracitado, coloquei este mesmo imóvel á venda e consegui o valor de 125.000€ tendo sido totalmente reinvestido na minha futura casa e habitação própia e da qual me encontro agora a viver e espero eu, até ao final da minha vida. declarado neste caso em mais valias no final do ano na declaração tributaria da seguinte forma : 2.1 Anexo G – Compra deste Apartamento T2, obtido em 2019 , que corresponde a 110.000€ e que justifica os 90.000€ do valor reenvistido do ponto 1 a 100% – Venda deste Apartamento T2, em 2019 pelo montante de 125.000€ Valores calculados para mais valias e declarados deste imóvel:  Compra 110.000€ / Venda 125.000€ / Gastos 1630.86€
      Problema
      Começam as dores de cabeça para conseguir submeter o reinvestimento deste ultimo apartamento do ponto 2, pois, tendo eu comprado 2 apartamento em 2019 para habitação própria, devido ao caso excepcional que vivi e espero que ninguém sofra do mesmo, não me é permitido na aplicação de submissão de IRS, a inserção e reinvestimento deste segundo imóvel comprado para habitação própria do mesmo ano ou seja: No anexo G, nos campos 5007 a 5011, consegui identificar o reinvestimento do Ponto 1 de 90.000€, nos campos 5027 a 5031 não consigo identificar o reinvestimento feito do Ponto 2, a aplicação não me permite, dando erros e indicando que não posso ter 2 imoveis de habitação própria em 2019, que e pelo que indico, devido a toda esta situação excepcional, realmente obtive 2 habitações próprias permanentes este ano. Creio que o problema está na compra do segundo apartamento,

      Atenciosamente

      Luisa Sobral

      1. Olá, Luísa.

        Efetivamente, terá de escolher qual dos dois imóveis irá considerar para pedir a isenção do investimento (opte pelo que lhe der mais mais-valias).
        Se optar por pedir isenção de tributação sobre as mais valias obtidas com a venda do 1º imóvel, pode escolher qualquer um dos outros dois como objeto do reinvestimento (recomendo escolher aquele em que entrou com mais do seu dinheiro).
        Se optar por pedir isenção de tributação sobre as mais valias do imóvel de que desistiu, então só pode declarar como objeto de reinvestimento o novo imóvel onde está agora.

  9. Boa Tarde,
    Tenho uma dúvida relativamente as mais valias e ao valor a deduzir no IRS.
    É o seguinte tenho uma moradia construída em 1995 com valor actual de IMT 69 000 euros, acabei por vende-la este mês a 106 000 euros onde tive uma despesa de 6500 euros com a imobiliária. No entanto liquidei um crédito hipotecário (ano 2019) de 42 000 euros.
    A minha dúvida é saber as mais valias? E se quiser comprar uma nova habitação, para não liquidar valor as finanças tenho de investir o restante na totalidade? ou tenho de investir apenas as mais valias? por exemplo: neste caso fico do valor da venda 106 000 – 42000 – 6500 = 57 500 euros,
    Este valor tem de ser investido a 100% e nao tenho de liquidar valor as finanças. Ou sendo por exemplo apenas 40 000 tenho de liquidar algum valor as finanças?

    Atenciosamente,
    Lúcia

    1. Olá, Lúcia.

      Para fazer os cálculos e obter a maior parte das respostas que procura, pode usar a calculadora.

      Ocorre-me que possa estar a ter dificuldade com o valor de aquisição. Este deve ser calculado de acordo com o nº3 do artigo 46º do Código do IRS.

      Para além disso, e de acordo com o disposto no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, para ter direito a isenção total de tributação sobre as mais valias, para além de ambos os imóveis terem de se destinar a habitação própria e permanente, teria de reinvestir (sem contar com o recurso ao crédito) o valor total obtido com a venda subtraído da amortização de empréstimo contraído para aquisição do imóvel vendido (que creio não ter sido o seu caso? – pode querer contactar as Finanças para confirmar se o seu empréstimo conta ou não para este efeito). Ainda assim, se reinvestir um valor inferior, terá direito a isenção parcial. Mais uma vez, a calculadora ajuda a determinar tudo isto…

  10. Boa tarde ,
    Vendi em novembro 2019 um imovel que foi adquirido em 2009 no IRS referente a 2019 só tenho de preencher o anexo G ? O valor da venda deve ser mencionada em 50/50 para mim e para o meu marido ?

    1. Olá, Sandra.

      Sim, à partida só precisa de declarar a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G.

      Se submeterem uma única declaração conjunta, e de acordo com a ajuda ao preenchimento, podem adicionar apenas uma linha referente à totalidade do imóvel.

      Se submeterem declarações separadas, e o imóvel pertence aos dois, então cada um deve declarar a sua quota parte na sua declaração de IRS, preenchendo os valores proporcionalmente…