Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Bom dia, No caso de uma moradia, construída sem recurso a crédito e em que também não houve empréstimo para a compra do terreno, como são calculadas as mais-valias? Não é HPP.
Obrigada,
Catarina
Olá, Catarina.
São calculadas da mesma forma que para qualquer outro imóvel – pela diferença entre o valor de venda e o valor (atualizado) da aquisição, deduzindo ainda as despesas e encargos com o imóvel.
No caso concreto da construção, se a sua dúvida está no valor de aquisição, então encontra a resposta no nº3 do artigo 46º do Código do IRS: deve considerar como valor de aquisição o valor inscrito na matriz após a construção ou, se superior, o valor do terreno acrescido dos custos de construção.
Boa noite,
Não sei se me pode ajudar. Comprei um apartamento em Julho de 2016 por 100 mil €. É uma Hpp.
Neste momento quero vender e o preço de venda ronda os 180 mil €. Devo 88 mil € de empréstimo ao banco. A ideia é obviemente liquidar o valor ao banco e comprar outro imóvel +/- de 200 mil €. Mas neste caso precisava para liquidar um crédito automóvel ficar com 15 mil € da venda do actual imóvel e não investir a totalidade. Neste caso qual seria o valor do impostos no IRS?
Desde já agradeço a atenção prestada.
Olá, Sofia.
Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
Boa tarde,
Comprei um imóvel em 1998 por 74.000€… Vou vender por 125.000€ falta pagar ao banco 15.000€ se vender ainda neste próximo mês de junho tenho de pagar mais valias?
Cumprimentos
Olá, Adriano.
Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
Bom dia, pretendo vender o meu imóvel que esta como HPP e so em meu nome. adquiri-o por 105000 em 2016 e estou a tentar vender por 160.000 com uma agencia que me ira cobrar 5%+iva sobre o valor de venda, pretendo reinvestir noutro imovel que será HPP em conjunto com o meu companheiro no entanto e como o novo imovel necessita de obras iriamos cada um reter da venda das nossas casas cerca de 7500.00. nao sei o que será mais conveniente para mim fazer o irs sozinha e se mesmo assim pagarei mais valias
Olá, Elsa.
Simule os dois cenários com o simulador das Finanças (declaração conjunta ou declarações separadas) e vejam o que vos convém mais.
Com os dados que indica, e fazendo as contas a olho, parece que terá mais valias sim. Quanto a saber se terá ou não de pagar imposto sobre as mesmas, pode usar a calculadora, dado que não dá todos os detalhes necessários para lhe responder.
Boa noite. Tenho 2 imóveis, estando os 2 como habitação secundária. Vivo num deles, que comprei a pronto mas nunca passei a HPP para não alterar a morada fiscal. Posso passá-lo a HPP agora e se vender daqui a 2 ou 3 meses fico isento de mais-valias? Obrigado
Olá, Manuel.
Embora a lei não imponha um prazo mínimo para o imóvel ser considerado HPP, eu diria que quanto menor o prazo entre passar a sua morada fiscal para o imóvel e o vender, maior a probabilidade de as Finanças o chamarem a comprovar que efetivamente aquele imóvel era a sua habitação própria e permanente. Se as suas explicações serão aceites ou não é algo a que só as Finanças podem dar uma resposta definitiva…
Boa noite,
Tenho uma dúvida relativamente a esta calculadora, nomeadamente nos calculos para apuramento da isenção. Ora eu contraí um empréstimo em 2007 para adquirir um imóvel (HPP) e fui pagando esse empréstimo até 2019, ano que vendi esse imóvel para adquirir outro (também HPP) e também com recurso a um empréstimo.
De notar que eu reinvesti todo o valor que recebi da venda do imóvel, após ter pago a totalidade do remanescente do primeiro empréstimo, na aquisição do novo imóvel.
– Considerando estes pressupostos, terei eu direiro a 100% de isenção de pagamento de mais valias?
– No campo “Valor amortizado ao empréstimo do imóvel alienado”, este é o valor do empréstimo que tinha ainda por pagar à data da venda ou o valor total do empréstimo contraido em 2007? É que se colocar o valor do empréstimo à data da venda, isso não tem em conta o valor que fui pagando ao longo desses 12 anos de empréstimo.
Agradeço os vossos comentários.
Olá, Manu.
Encontra as respostas às suas questões no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.
Resumidamente, se reinvestiu a totalidade do dinheiro que obteve com a venda do imóvel então tem sempre direito a isenção total de tributação sobre as mais valias, no caso que apresenta (ambos os imóveis se destinarem à sua HPP).
As amortizações que foi fazendo ao longo do tempo de nada contam nesta circunstância, apenas a amortização efetuada na altura da venda do imóvel. No entanto, mais uma vez, se reinvestiu a totalidade do dinheiro obtido com a venda, então mesmo esta amortização é irrelevante.
Pode usar a calculadora para simular o seu cenário concreto. Se simular com diferentes valores também poderá ajudar a perceber melhor os cálculos.
Se precisar de mais explicações, peço-lhe que apresente um exemplo detalhado para facilitar a explicação com os detalhes que lhe interessam.
Boa tarde Paulo,
Muito obrigado pelo rápido comentário e desde já os meus parabéns por este site; é uma lufada de ar fresco e uma ajuda preciosa, especialmente com a pandemia que todos estamos a passar.
Estive a testar com diferentes valores, mas nunca consegui usar a calculadora para justificar os valores declarados como tendo isenção a 100%, muito menos na declaração das finanças.
Deixo aqui um exemplo:
– valor do HPP adquirido em 2007: 160 000 euros
– valor do empréstimo obtido na altura: 161 495 euros
– valor da venda desse mesmo HPP em 2019: 245 000 euros
– valor do emprestimo pago na sua totalidade em 2019: 130 771,95 euros (valor remanescente)
– encargos com HPP (adquirido em 2007) nos ultimos 12 anos (obras): 3751,47 euros
– outros engargos com HPP (adquirido em 2007): 19 637,28 euros (total de IMT + imposto de selo na aquisição do imóvel em 2007 e comissão à agência que tratou da venda em 2019).
– valor do HPP adquirido em 2019: 219 500 euros
– valor do empréstimo obtido em 2019: 109 000 euros
– valor do reinvestimento por capitais próprios, resultantes da venda do HPP (adquirido em 2007) para a aquisição do novo HPP (adquirido em 2019): 110 500 euros.
Tendo então estes valores, terei direito à isenção?
Cumprimentos
Conforme indicado no já referido nº5 do artigo 10º (foi lê-lo, ao menos?), para ter direito a isenção total teria que ter reinvestido pelo menos 245.000€ – 130.771,95€ = 114.228,05€. Como no seu exemplo não atingiu este valor mas andou muito perto, tem direito a uma isenção parcial, ainda assim, bastante substancial.
Uma nota adicional: não é normal um empréstimo para aquisição do imóvel ser de valor superior ao próprio imóvel. De certeza que no contrato é esse o fim indicado para o empréstimo? É que se não se destinar à aquisição do imóvel, então não pode entrar nesta conta (o artigo 10º refere explicitamente esse fim e apenas esse fim) e para ter direito à isenção total então já seria preciso reinvestir os 245.000€.
Boa noite .
Adquiri um imóvel em 2018 no mês de junho sendo que esta aquisição foi de apenas 50%. O imóvel é a minha habitação própria e permanente.
Estamos em negociação para a venda do mesmo.
Em termos de cálculo de mais valia terei que assumir sempre 50 % de tudo, ou seja da parte do lucro será 50% ?
Obrigado
António
Olá, António.
Sim, é isso mesmo.
Boa tarde
Tenho uma dúvida, talvez me possam ajudar, vendi um andar no Porto pelo valor de 180 000€, esse apartamento foi comprado em comunhão de bens adquiridos em 1978, divorciei-me em 1998 e nas partilhas fiquei com a parte do meu ex marido, vocês já me informaram que só metade do valor entra para pagamento de mais valias, tudo certo, o problema é o seguinte: antes de por o apartamento á venda tive que fazer obras de remodelação e tive que sair e em Julho de 2019 comprei um andar em Valongo por 110 000€, ao mudar-me verifiquei que tinha um problema grave na garagem e arrumos e resolvi por o andar á venda, consegui vender em Novembro de 2019 por 125 000€, valor que investi num apartamento com melhores condições, se investi mais do que recebi como é possivel ter que pagar 1 900€ de mais valias, será que me conseguem esclarecer? Agradeço a atenção prestada
Olá, Sobral.
Fiquei confuso – está a falar de 2 ou de 3 imóveis?
Em qualquer caso, chamo a atenção para o nº5 do artigo 10º do Código do IRS: para ter direito a isenção de tributação sobre as mais valias, para além de ambos os imóveis (o que é vendido e aquele onde há reinvestimento) terem que se destinar à habitação própria e permanente do sujeito passivo, é ainda necessário que o valor reinvestido seja pelo menos igual ao valor recebido (no caso, se recebe 180.000€ tem de reinvestir – sem recurso a empréstimo bancário – pelo menos 180.000€ para ter isenção de tributação).
Se isto não ajuda a esclarecer e continua com dúvidas, será que pode esclarecer de que forma está a preencher a declaração de IRS? Senão fica complicado comentar o valor que está a obter de resultado…
Boa tarde Paulo Aguiar
Agradeço a atenção, vou enviar uma reclamação que estou a preparar para enviar ás finanças, mas antes gostaria de obter uma opinião vossa 1. Em 2019, no inicío dos mês Fevereiro, decidi efectuar a venda do meu antigo apartamento ( com + de 40 anos do Porto) , no entanto foi necessária uma total remodelação no apartamento, que teve um periodo de 6 meses , com um gasto de 25.953€, sendo que esta remodelação compensou e muito, pois consegui vender o apartamento pelo valor total de 180.000€, declarado em mais valias no final do ano na declaração tributaria da seguinte forma: 1.1 Anexo G1 ( Isento de Mais Valias) – Venda deste Apartamento T3, 1 quota parte comprada em 1979, que corresponde a metade do valor, neste caso 90.000€ 1.2 Anexo G – Venda deste Apartamento T3, 1 quota parte (50%) obtida em 1998 por partilha (Divórcio) , que corresponde a 90.000€ Valores calculados para mais valias e declarados deste imóvel: 25 953€ Obras de remodelação / 10 635€ hipoteca existente / 4 729€ da partilha
2. Em 2019 de Julho, após já viver em casa arrendada pelo periodo de 4 meses devido ao ponto numero 1 estar em obras, comprei uma casa em Valongo pelo montante de 110.000€, que passou a ser a minha residência e habitação própria. Infelizmente, este apartamento tinha graves problemas de infiltrações na garagem, não identificados na altura da sua compra, no inverno toda a garagem ficava inundada e colocava em risco todos os bens e valores moveis que lá tivessem guardados. Devido ao problema supracitado, coloquei este mesmo imóvel á venda e consegui o valor de 125.000€ tendo sido totalmente reinvestido na minha futura casa e habitação própia e da qual me encontro agora a viver e espero eu, até ao final da minha vida. declarado neste caso em mais valias no final do ano na declaração tributaria da seguinte forma : 2.1 Anexo G – Compra deste Apartamento T2, obtido em 2019 , que corresponde a 110.000€ e que justifica os 90.000€ do valor reenvistido do ponto 1 a 100% – Venda deste Apartamento T2, em 2019 pelo montante de 125.000€ Valores calculados para mais valias e declarados deste imóvel: Compra 110.000€ / Venda 125.000€ / Gastos 1630.86€
Problema
Começam as dores de cabeça para conseguir submeter o reinvestimento deste ultimo apartamento do ponto 2, pois, tendo eu comprado 2 apartamento em 2019 para habitação própria, devido ao caso excepcional que vivi e espero que ninguém sofra do mesmo, não me é permitido na aplicação de submissão de IRS, a inserção e reinvestimento deste segundo imóvel comprado para habitação própria do mesmo ano ou seja: No anexo G, nos campos 5007 a 5011, consegui identificar o reinvestimento do Ponto 1 de 90.000€, nos campos 5027 a 5031 não consigo identificar o reinvestimento feito do Ponto 2, a aplicação não me permite, dando erros e indicando que não posso ter 2 imoveis de habitação própria em 2019, que e pelo que indico, devido a toda esta situação excepcional, realmente obtive 2 habitações próprias permanentes este ano. Creio que o problema está na compra do segundo apartamento,
Atenciosamente
Luisa Sobral
Olá, Luísa.
Efetivamente, terá de escolher qual dos dois imóveis irá considerar para pedir a isenção do investimento (opte pelo que lhe der mais mais-valias).
Se optar por pedir isenção de tributação sobre as mais valias obtidas com a venda do 1º imóvel, pode escolher qualquer um dos outros dois como objeto do reinvestimento (recomendo escolher aquele em que entrou com mais do seu dinheiro).
Se optar por pedir isenção de tributação sobre as mais valias do imóvel de que desistiu, então só pode declarar como objeto de reinvestimento o novo imóvel onde está agora.
Boa Tarde,
Tenho uma dúvida relativamente as mais valias e ao valor a deduzir no IRS.
É o seguinte tenho uma moradia construída em 1995 com valor actual de IMT 69 000 euros, acabei por vende-la este mês a 106 000 euros onde tive uma despesa de 6500 euros com a imobiliária. No entanto liquidei um crédito hipotecário (ano 2019) de 42 000 euros.
A minha dúvida é saber as mais valias? E se quiser comprar uma nova habitação, para não liquidar valor as finanças tenho de investir o restante na totalidade? ou tenho de investir apenas as mais valias? por exemplo: neste caso fico do valor da venda 106 000 – 42000 – 6500 = 57 500 euros,
Este valor tem de ser investido a 100% e nao tenho de liquidar valor as finanças. Ou sendo por exemplo apenas 40 000 tenho de liquidar algum valor as finanças?
Atenciosamente,
Lúcia
Olá, Lúcia.
Para fazer os cálculos e obter a maior parte das respostas que procura, pode usar a calculadora.
Ocorre-me que possa estar a ter dificuldade com o valor de aquisição. Este deve ser calculado de acordo com o nº3 do artigo 46º do Código do IRS.
Para além disso, e de acordo com o disposto no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, para ter direito a isenção total de tributação sobre as mais valias, para além de ambos os imóveis terem de se destinar a habitação própria e permanente, teria de reinvestir (sem contar com o recurso ao crédito) o valor total obtido com a venda subtraído da amortização de empréstimo contraído para aquisição do imóvel vendido (que creio não ter sido o seu caso? – pode querer contactar as Finanças para confirmar se o seu empréstimo conta ou não para este efeito). Ainda assim, se reinvestir um valor inferior, terá direito a isenção parcial. Mais uma vez, a calculadora ajuda a determinar tudo isto…
Boa tarde ,
Vendi em novembro 2019 um imovel que foi adquirido em 2009 no IRS referente a 2019 só tenho de preencher o anexo G ? O valor da venda deve ser mencionada em 50/50 para mim e para o meu marido ?
Olá, Sandra.
Sim, à partida só precisa de declarar a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G.
Se submeterem uma única declaração conjunta, e de acordo com a ajuda ao preenchimento, podem adicionar apenas uma linha referente à totalidade do imóvel.
Se submeterem declarações separadas, e o imóvel pertence aos dois, então cada um deve declarar a sua quota parte na sua declaração de IRS, preenchendo os valores proporcionalmente…