Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
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Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde,
Meu filho vai do arme uma habitação, o valor que ele adquiro e de 45.000€; que era a sua HPP, mais não estou registado nas finanças como seu agregado familiar, sou divorciado; mais moro no primeiro andar que tem entrada interdependente, minha morada esta registada nas finanças, temos a mesma morada nos documentos.
Depois de receber a doação, tenciono vender por 200.000 para comprar um terreno e construir uma HPP para min.
Data de doação: Junho de 2020
Valor de realização (venda): 200.000, Setembro 2020
Rendimento colectável para IRS: 0 (zero)
Despesas ou encargos. 12.000
As minhas perguntas para preencher os: Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
1.No Valor de aquisição, por ser uma doação considero 45.000?
Agradeço imenso a sua disponibilidade e cortesia.
Com os meus melhores cumprimentos,
Ismaello
Olá, Ismaello.
De acordo com o artigo 45º do Código do IRS deve considerar o valor patrimonial que o imóvel tinha à data da doação e sobre o qual terá sido calculado o imposto de selo que pagou nessa altura.
Sr. Paulo, muito obrigado pela sua informação
Boa noite!
Em 2005 fiz aquisição de um imóvel HPP por 95 mil €, em
Maio de 2019 vendi por 147 mil€, paguei 7 mil € imobiliária. Devia ao banco 69 mil €. Pretendo comprar um terreno para construção imóvel para HPP. Terreno esse por 70 mil €. Qual o valor a reinvestir para não pagar mais valias?
Olá, Carla.
De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, para ter direito a isenção total da tributação sobre as mais valias deve reinvestir pelo menos 147 mil – 69 mil = 78 mil euros.
Boa tarde. A minha dúvida prende-se com o cálculo das mais valias, cujo vosso artigo e calculadora resolve quase na integra. Uma casa (que não era HPP) comprada a alguns anos (10) por 100000€, vendida o ano passado por 200000€, tinha um empréstimo de 130000€. O valor que vai ser considerado como mais valia (após o coeficiente temporal e despesas) será de 100000€ ou será de 70000€ (com o pagamento do empréstimo).
Obrigado e bom fim de semana,
Olá, Nelson.
Para o cálculo da mais valia o empréstimo é irrelevante.
De acordo com os dados indicados, e conforme apresentado pela calculadora, teria uma mais valia de 90.000€.
Bom dia,
Tenho um imóvel que não é a HPP e ao vender vou ter um ganho de 75.000 €, mas desse ganho 65.000 € são para liquidar o emprestimo desse imóvel.
Vou ser tribuitada pela mais valia de 75.000 € ou por 10.000 € (75.000 € – valor emprestimo)?
Obrigada
Olá, Carla.
Como pode perceber se utilizar a calculadora, o que é tributado é o valor da mais valia. Esta corresponde, grosso modo, à diferença entre o valor de venda do imóvel e o valor atualizado por que esse imóvel foi comprado (e menos as despesa e encargos também).
Eu vendi em 2019 de um artigo urbano cujos valores são os seguintes:
Realização 50% – 85 000€ – 2019
Aquisicão 50% – 56 330€ – 2006
Na calculadora dá-me imposto a pagar 1 678,64€
Na dec. de IRS d´-me ” ” 3 131,02€
Rendimentos do trabalho 48 414,69, declaração conjunta.
O que é que eu estarei a preencher mal?
Obrigado, cumprimentos.
Olá, José.
E a mim, com os valores que indica, dá-me uma diferença entre o cenário com mais-valias e sem mais-valias de 3604,88€ (assumi que é residente, que não se trata de HPP e usei o valor que indicou como rendimentos do trabalho no campo do rendimento coletável o que, não sendo correto, devia dar, ainda assim, uma aproximação razoável da mesma ordem de grandeza no valor final).
Os valores que indica para aquisição e realização já são pela metade, certo? Ou são os valores finais?
E quando diz que na declaração de IRS lhe dá os 3131,30€, refere-se à diferença entre o imposto apurado nos dois cenários, como aqui na calculadora? Ou do valor final que lhe diz quanto tem a pagar/receber? (é que neste último caso os valores não são comparáveis – na declaração de IRS já entram as deduções à coleta antes do resultado final, que para efeito desta calculadora não são levadas em conta).
Como não sei o que está a preencher na declaração de IRS, não posso dar grande opinião. Mas o facto de que a mim aqui na calculadora me está a dar um valor muito diferente do que lhe dá a si, leva-me a supor que não tenho a informação toda ou que se possa ter enganado a inserir os valores
Olá, Paulo.
Obrigado pela pronta resposta. No entanto continuo com algumas dúvidas e eu também não esclareci alguns pormenores.
1 – Sou residente e não se trata de HPP.
2 – Os valores indicados de aquisição e realização, são a totalidade, sendo eu proprietário de apenas 50%.
3 – Os 3 131,30€, é a diferença entre o que tinha a receber, sem as mais-valias e o que tenho a pagar depois de incluidas.
Espero ter esclarecido melhor a situação. será que fico a ganhar, se optar por o não englobamento..
Cumprimentos.
Respondeu a algumas das questões que coloquei mas não me deu propriamente informação nova. Por exemplo, de que forma preencheu a declaração de IRS.
De onde veio essa opção pelo englobamento? Os rendimentos de mais-valias imobiliárias de residentes são sempre englobados…
Ola , boa tarde, vou vender um terreno por 55€ mil euros, 5000€ mil euros é para imobiliária, comprei em 1992 no valor de 55.466,00 escudos, já gastei em limpeza do terreno 2400€, a minha pergunta é ? Quanto vou pagar em mais valias, uma vez que o valor da venda do terreno não é para investir.
Grata pela atenção
Olá, Fernanda.
Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
Boa tarde,
Possuo dois apartamentos, sendo um deles HPP. Pretendo vender a minha HPP até ao fim de 2020, mudar-me para o meu outro apartamento (que será a minha nova HPP) e vender este apartamento até 2023, para depois comprar outro apartamento que passará a ser a minha HPP.
Para o cálculo de mais-valias das duas vendas, é considerado o facto de os apartamentos 1 e 2 serem ambos HPP e de o valor realizado na venda destes dois apartamentos ser totalmente investido na compra de outra HPP (a realizar até 2023)?
Antecipadamente grata!
Olá, Sofia.
Não vai conseguir isenção de tributação sobre as mais valias de dois imóveis reinvestindo no mesmo imóvel, mesmo que os três se destinem à sua habitação própria e permanente.
Não só não é esse o espírito da lei (que pretende não tributar mais valias quando está em casa a troca de habitação permanente – e não que as pessoas declarem um imóvel como habitação permanente para não pagarem imposto sobre as mais valias) como também creio que a declaração de IRS não deixa e dá um erro de validação.
Boa tarde,
Comprei um imóvel em Agosto/2001 por cerca de 86.000 euros. Vou vender este ano por 150.000 euros, sendo que vou adquirir novo imóvel por 180000 euros.
Já simulei com os respetivos montantes e despesas inerentes, percebendo qual a mais-valia tributável. A minha dúvida tem haver com financiamentos, o que tenho atualmente e o que vou solicitar. Contabilizam iu não.
Grato.
A.Santos
Olá.
Os empréstimos sobre os imóveis não entram no cálculo das mais valias (nem como despesa e encargo, que é uma pergunta muito frequente).
Podem ser tidos em conta no cálculo do imposto a pagar. A calculadora pede o valor quando necessário (se ambos os imóveis se destinarem à sua habitação própria e permanente) mas, resumidamente:
– o empréstimo contraído para aquisição do imóvel antigo é deduzido ao valor obtido com a venda para saber o montante que tem de ser reinvestido para ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias.
– o montante pedido emprestado para adquirir o imóvel novo não conta como reinvestimento exceto neste caso: de acordo com esta informação vinculativa a amortização do empréstimo contraído para aquisição do novo imóvel antes de vendido o antigo pode também ser considerada reinvestimento desde que efetuada na altura da venda do imóvel antigo.
Bom dia, comprei um apartamento por 79000 euros em janeiro de 2001 , vendi-o em setembro de 2019 por 1000.000 euros. Nao tenho despesas.
Em janeiro de 2020 comprei um terreno para possivel construção por 55.000 euros.
Mas o problema è que resido no estranjeiro à 10 anos,
Este investimento do terreno dà para as mais valias?
Obrigada
Maria
Olá, Maria.
Se o apartamento não é a sua habitação própria e permanente então não cumpre os requisitos elencados no nº5 do artigo 10º do Código do IRS para isenção de tributação sobre as mais-valias, pelo que o facto de ter reinvestido ou não o dinheiro noutro imóvel é absolutamente irrelevante para efeitos do cálculo do imposto.
Boa tarde,
Tenho uma situação que não sei como poderei fazer o cálculo da forma mais correta, a minha companheira vendeu uma casa que adquiriu há 10 anos, com o lucro obtido da venda rrinvestiu parte do valor numa nova habitação, mas nesta habitação onde foi reinvestido o valor estou como 2 titular, fazemos irs em conjunto, em termos de imposto a pagar de mais valias posso assumir o valor total reinvestido ou apenas 50% do valor?
Atentamente
Rodrigo
Olá, Rodrigo.
Eu diria que apenas pode declarar metade do valor como reinvestimento (assumindo que ela só adquiriu metade do imóvel).
Em qualquer caso, não perde nada em pedir uma informação vinculativa nas Finanças.