Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa noite,
Gostaria de solicitar a vossa ajuda afim de perceber a seguinte situação:
Herdei com os meus irmãos (somos3) a habitação dos meus pais entretanto falecidos (pai 02/1994 e mãe 09/2007), à morte da minha mãe o valor da habitação era de 111mil€.
Vendemos em 2019 essa habitação por 180mil€, como poderei usar a vossa calculadora para tentar perceber as mais valias?
não é HPP de nenhum irmão…
Olá, Paulo,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
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Boa noite
Em 2007 comprei uma casa por 123000mil euros e em 2019 consegui vender a casa porque estava em incumprimento das prestações e vendi por159000 mil euros e destes 159000 mil euros paguei 7150 euros à imobiliária e a divida ao banco das prestações do empréstimo que foram 153000 mil euros. Não fiquei com dinheiro nenhum com a venda da casa. Vou ter que pagar mais valias??
Obrigada
Maria
Olá, Maria,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite,
Por exemplo, vendo um imóvel (HP) em 2020 e tenho mais valias. Pretendo reinvestir numa nova habitação própria permanente, sei que tenho 3 anos para o fazer. As mais valias só serão declaradas no ano seguinte à compra do novo imóvel, correcto?
Obrigado pela clarificação.
Olá, Miguel,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia.
Comprei a minha HPP actual em 2011 por 145000 euros e estou a estimar vender por 195000 euros. Irei comprar um novo imóvel por 290000 euros, que passará a ser a minha HPP, dos quais 260000 serão com recurso a empréstimo. Tendo em conta que irei comprar primeiro o novo imóvel antes de vender o actual (em princípio será apenas uma diferença de meses), o montante de liquidação do empréstimo do imóvel vendido (cerca de 120000 euros) conta como reinvestimento certo? Tal como uma eventual amortização no empréstimo do novo imóvel? Fiz o cálculo na vossa calculadora (já contando com os encargos com o novo empréstimo e despesas com imobiliária na venda do imóvel actual) e o resultado deu um imposto de mais valia de cerca de 932 euros, só fiquei com dúvidas por causa dos timings, pelo motivo da compra ser anterior à venda e não o contrário.
Já agora, outra questão: sabe-me dizer se as condições do empréstimo do imóvel actual (que deixará de ser HPP) poderão ser alteradas durante o tempo que decorrer até à venda?
Obrigado!
Olá, Pedro,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
no caso de o imóvel ser propriedade de uma imobiliária como se calcula as mais valias?
Obrigado
Jorge
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia
Tenho uma questão (um pouco complexa, para mim) que gostava de ver aqui esclarecida, se possível.
Um lote de terreno para construção, integrado numa urbanização (adiante designado lote A) com cerca de 1.900m2 que é pertença do património de uma herança indivisa registada em 2013 em que tem como herdeiros o cônjuge e dois filhos, sofreu este ano uma alteração ao alvará de loteamento. E foi dividido dando origem a 2 novos lotes. Foi feito o registo do IMI e respetivas avaliações e registo na conservatória.
Assim o artigo matricial do lote A que deu origem a dois novos lotes foi eliminado, e deu origem a dois novos artigos independentes (lotes).
Este ano 2020 houve a venda de um dos lotes resultantes da divisão, e assim surgem algumas dúvidas acerca da tributação das mais valias.
Como se deverá registar esta operação em sede de IRS, que valores devem ser tidos como valores de aquisição, pois o imóvel A que foi registado no IMI e imposto de Selo aquando do óbito, já não existe, também não foi vendido, simplesmente foi divido.
Dados cronológicos:
2013 Valor Lote A para efeito Imposto de selo aquando do registo da herança indivisa: 98.000€, sendo herdeiros a esposa e dois filhos.
2018 após pedido de reavaliação às finanças o mesmo foi atualizado para 78.000€
2020 o Lote A após sua divisão deu origem a dois novos lotes, com a autoridade tributária a avaliar cada um deles em cerca de 47500€.
2020 Venda de um dos lotes por 69.000€
Houve despesas comprovadas de infraestruturas, projetos, licenças camarárias de cerca de 16.000€ relativas à divisão do lote A, e despesas de imobiliária com a venda de um dos lotes de 3500€..
Como serão então agora calculadas as mais valias?
Efetivando-se a venda de um dos lotes (ou dos dois) como deve o mesmo ser declarado na declaração de IRS do próximo ano dos respetivos herdeiros?
Será com o modelo G em mais valias? e com que valores? Ou será este fato considerado como um negócio e assim já teria de preencher antes o modelo B, mesmo que seja um ato isolado?
Deixo o desafio para uma possível clarificação deste caso muito especifico, e para mim complexo mesmo.
Obrigado desde já pela atenção e parabéns pelo excelente e muito útil trabalho aqui desenvolvido
Olá, Paulo,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
Eu e o meu irmão vendemos um imóvel deixado pelo meu avô, não podendo por lei deserdar a herdeira legítima a minha mãe, o meu avô deixou testamento deixando o imóvel para os dois netos e o usufruto enquanto vida para a minha mãe. Logo segundo nos foi informado da forma como foi feito o testamento, embora todos estivessem de acordo na venda o mesmo não podia ser vendido,a solução partiu pela minha mãe fazer a renúncia da herança e nós fazermos uma nova habilitação de herdeiros. Esta habilitação foi feita em Junho de 2019 e a venda em Agosto do mesmo ano. A questão que quero calcular é a mais valia a pagar sobre o imóvel, à data da venda o imóvel estava inscrito na matriz como valor de 42 320€, foi vendido por 72.000€, com as despesas de venda de 6 200€,sendo estes valores a dividir em partes iguais pelos dois netos. Quanto tenho de pagar de mais valias da minha parte?.
Com os melhores cumprimentos,
Mário Gomes
Olá, Mário,
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boa tarde um imóvel que não e hpp foi comprado em 2009 por 2500€, pretendo vender por 50000€ agora em junho de 2020. o meu irs e de 8000€ ano.
qual sera a mais valia do mesmo..obrigado
Olá, Paiva.
Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
Bom dia
Em 2019 vendi um imóvel por 108,5k que tinha adquirido em 2012 por 108k, tive despesas na venda de 325€.
No simulador resulta uma menos-valia de 3k!
Já preenchi declaração de irs mas não solicitei englobamento, tenho rendimento +/-40k, casado sem filhos!
Terei alguma vantagem em refazer declaração e solicitar englobamento, de forma a que aqueles -3000€ Sejam considerados no no cálculo de irs?
Olá, Bruno.
Tem a certeza que cumpre os requisitos para optar pelo englobamento? Normalmente as mais-valias imobiliárias já são englobadas por natureza no caso dos residentes em território nacional…
Se teve menos valia esta poderá ser deduzida a eventuais mais-valias que venha a obter nos próximos anos com a venda de outro imóvel. Salvo erro esse valor vai aparecer como “perdas a reportar de anos anteriores” ou algo do género…
Bom dia,
Tenho 2 dúvidas relativamente a esta questão:
1) Nas despesas e encargos é possível incluir as despesas com a escritura (IMT, Imp Selo, Notário, etc.) da AQUISIÇÃO do imóvel?
2) No caso de casamento com comunhão de adquiridos e apresentação de declaração de IRS separada (não residentes), devemos ambos apresentar modelo G e declarar 50% em cada declaração?
Muito obrigada.
Olá, Marta.
1) Sim (da aquisição do imóvel que vendeu, bem entendido).
2) Exatamente.
Obrigada. Só mais uma questão: no caso de haver um contrato-promessa para a aquisição do imóvel em 2002, com a liquidação do valor total do imóvel feita nessa altura, e a escritura só ter sido feita em 2008, qual a data de aquisição a considerar? O valor da desvalorização monetária é diferente nos dois casos…
Olá, Marta,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa Noite! Nas despesas e encargos não se pode colocar nenhuma despesa que tive na aquisição de um novo imóvel?(escritura, impostos)
Caso não se possa, essas despesas podem entrar como valor reinvestido junto com os capitais próprios?
Obrigado !
Olá, Rafael.
Sim, pode.
Nas despesas e encargos pode incluir as despesas legais de aquisição, como o custo da escritura e registo predial, bem como IMT do imóvel a vender e o imposto do selo, bem como despesas de obras de manutenção e de melhoramento do imóvel nos últimos 12 anos, o pedido de certificação energética para os casos em que ainda não exista, e a comissão paga à imobiliária.