Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa noite Paulo,
Tenho uma questão pertinente relativamente ao vosso simulador que é igual a forma como a AT calcula as mais valias.
Fiz duas Simulações no vosso simulador. A primeira para apurar o valor real da Mais-Valia e para isso coloquei os seguintes dados:
Valor de aquisição 136 920 €
Ano de aquisição jan/12
Valor de realização 525 000,00 €
Ano de venda out/19
Despesas e Encargos 50 161,87 €
Rendimento colectável para IRS – 0.01€
Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP – Não
O resultado foi de que a mais valia na venda desta habitação foi de 333,810.53€ e teria de pagar 63,362.81€ de imposto.
Na segunda simulação deixei todos os anteriores dados mas mudei:
Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP – Sim
Montante que pretende reinvestir – 333810.53€
O resultado desta aritmética é o que não entendo, tenho de pagar 16,472.95 de imposto.
Mas se apliquei toda a Mais-Valia como é que ainda há lugar a imposto?
Obrigado
AM
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde. Como calcular as mais valias sobre uma moradia construída de raiz registada a Maio 1989? O valor do IMI pode ser utilizado como valor de compra? Nesse caso existirá o coeficiente de actualização monetária? No meu caso: IMI 103000 euros. Venda: 200000 euros. Como calcular as mais valias? Obrigada
Olá,
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Boa noite vendi um imóvel em 12 /2019 que comprei em 05/1999 o valor da venda é inferior ao da compra ( comprei por 47386€ (9.500 escudos)e vendi por 42500€ ) para poder saldar a dívida ao banco. Tendo vendido por um valor nais baixo tenho que pagar mais valias na mesma? Tendo outro imóvel comprado em 2009 não declaro o valor da venda que foi para saldar toda a dívida? E outra questão nas despesas dessa venda posso colocar o valor de escritura e outras despesas que foram gastas na compra em 1999 ? Ou só as despesas da venda agora em 2019? No anexo g só preenchi o quadro 4, certo? Não tenho a certeza que preenchi bem. Obrigada
Olá,
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Boa tarde um imóvel que não é hpp comprada em 1988 por 15000 escudos pretendo vender por 500000€ mas ainda estou no estrangeiro, terei que pagar imposto sobre a mais valia sabendo que o imóvel foi adquirido antes da lei de 1989 mas que ainda não é minha hpp?e se sim quanto seria a mais valia que terei que pagar? Obrigada
Olá,
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Bom dia tenho uma pergunta que não encontro nada escrito sobre esta situação. Comprei uma casa em 1988 e estou no estrangeiro, vou vendê-la este ano e quero saber se terei que pagar imposto sobre a mais valia? Vi artigos que dizem que existe isenção como a moradia foi comprada antes de 1989 mas não dizem se não for a minha moradia principal se tenho na mesma isenção. Agradeço desde já.
Olá,
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Bom dia,
Comprei um imovel em 2017 e vendi em 2019 que não é 1ª habitação
Se optar pelo reinvestimento posso fazer esse reinvestimento em melhorias no meu HPP?
Se sim, como é no ano seguinte (2020) faço essa menção no IRS? é no anexo G em que campo?
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Agradeço alguns esclarecimentos sobre a mais-valia resultante da venda duma casa herdada:
1- A Habilitação de Herdeiros feita em 06/2011 refere um valor demasiado baixo ~ 600 €. A venda escriturada em 06/2019 foi por 72.500€.
2- Não temos documentos das despesas de manutenção durante 9 anos. Mas as despesas são da ordem dos 5.000€.
3- Durante esses 9 anos foi pago IMI correspondente ao VP de 37.000€.
a) Podemos justificar como valor de aquisição o VP que vigorou logo a seguir à herança?
b) Podemos justificar as despesas mesmo sem documentos?
c) Na declaração individual devem mencionar-se os valores totais ou os correspondentes à quota individual (33,33% no meu caso)?
Muito obrigado!
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Olá, como calcular mais valias na Categoria B referente a desafetação do imóvel utilizado como Alojamento Local? Ela soma-se a mais valias da Categoria G?
Na calculadora não consegui realizar essa conta.
Valor da aquisição do imóvel htpp em 2018: $ 92mil
Valor da afetação do mesmo imóvel em 2018: $ 92mil
Despesas e encargos: $ 3mil
Valor da venda prevista para 2020: $ 220mil
Lucro bruto: $ 125mil
Valor da nova aquisição hpp em 2020: $ 110mil
Escalão IRS casal: 23%
Resultado mais valias Categoria G + B: $ ???
* Imóvel afetado parcialmente (43%) em Alojamento Local.
Melhores cumprimentos,
Antonio.
Olá, António,
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Boa tarde Não consigo efectuar a simulação… insiro os dados todos e o sistema não faz o claculo
Olá, Susana.
A calculadora de mais-valias de imóveis está funcional. Conseguiu fazer os cálculos?
Boa tarde Dado que foi herdado, desconheço o valor dum imóvel ( que foi sempre habitação do próprio e depois da sua morte arrendado ) que vendi no ano passado … O que me está a provocar stress porque não sei se terei de declarar mais valias ou não …
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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