Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
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Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde. Tenho um terreno rustico que vou vender. Irei pagar mais valias, gostaria de saber se com apresentação de facturas de construção de muro em pedra e arranjos no terreno diminuiu as mais valias. Obrigado
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde
quero vender um apartamento que esta nas seguintes condiccoes:
tenho nacionalidade alema e estou a viver na alemanha.
comprei um apartamento em portugal em 1991 na altura casada em portugal : valor 37.500 escudos.
em 2008 – partilhas por divorcio . na escritura esta esse apartamento com valor patriominal de € 6723.00 como fraccao 3 – este apartamento e meu
e esta na caderneta predial availiado em 2014 € 42.546.00
tenho feito obras ate agora – valor cerca € 10.000 ,, comprei tambem cozinha em 2017 ca. € 10.000
gostaria de saber :
1) qual vai ser o valor de aquisicao e o ano?
2) ja passaram mais de 12 anos, posso na mesma diminuir os valores de despesas de obras e da cozinha?
3) se vender por 90.000 quanto tenho de pagar as financas?
obrigada
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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boa noite, como sei em que ano foi comprado um imovel? na caderneta predial diz ano de inscrição da matriz 1985, mas eu pus este ano na calculadora e diz que tenho de pagar mais valias, mas a informacao que voces tem é que antes de 1989 estao isentos…. desculpem…. nao percebi….
Olá,
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Quando é dito:
Diferença (valor aproximado do “imposto correspondente” à mais-valia) por exemplo: 5.000€, é essa a importância a pagar pelo IRS?
Obrigado.
Olá, António.
Sim, é.
Olá boa tarde, eu e o meu companheiro vendemos ambos as nossas respetivas casas e adquirimos outra em conjunto. Entregamos declaração de IRS em separado. É possível a percentagem da cada um na declaração ser diferente? Ou seja em vez de declarar cada um 50% um declarar 70 e outro 30? Obrigada
Olá, Cristina,
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Boa tarde,
Tenho duas dúvidas:
1- respeitante ao valor a reinvestir na nova HPP: considero o valor da nova aquisição – (menos) valor do novo empréstimo? Ou o valor da nova aquisição menos o valor da mais-valia (o produto da venda)?
2- vou fazer obras no imóvel que estou a adquirir, valor esse que está contemplado no montante do novo empréstimo. O valor das obras pode ser deduzido na mais-valia?
Muito obrigada
Olá, Ana.
1-De acordo com o nº5 do artigo 10º do CIRS, para ter direito a isenção total, é preciso reinvestir pelo menos o valor obtido com a venda do imóvel, eventualmente deduzido da amortização de empréstimo que tenha sido contraído para aquisição do mesmo, caso exista.
2- Sim, pode. Contudo, as Finanças só irão considerar como reinvestimento os montantes que sejam pagos com capitais próprios, ou seja, excluindo o empréstimo. Se comprar uma casa por 200 mil e pedir 150 mil de empréstimo, só deve considerar 50 mil como reinvestimento. Se as obras são pagas com o valor do empréstimo, então não contam como reinvestimento.
Boa tarde! Vamos imaginar um cenário em que eu vendo um terreno onde realizo uma mais valia De 100k e fizer obras numa outra propriedade no mesmo valor. Posso descontar o valor das obras em sede de IRS?
Obrigado
Olá, Bruno.
Não. Assumindo que não se trata de uma HPP – uma vez que é um terreno – não estão reunidos os requisitos do nº5 do artigo 10º do CIRS para ter direito a isenção de tributação sobre as mais valias.
Boa Noite
Numa situação de permuta real em que vendo a minha casa (HPP) por 300k (adquirida por financiamento a 100% por 195K em 2019) e fico com o outro imóvel (HPP) por 220K, qual seria o montante tibutável em sede de mais valias, tendo em conta que a aquisição da nova casa seria por Crédito Habitação. Não pretendia ficar com nenhum capital, apenas “amortizar” o empréstimo actual. Obrigado.
Olá, José,
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santos
herdei um imóvel em que na escritura de habilitação de herdeiros foi atribuído o valor de 3000 euros sou filho único. posteriormente em 2017 as finanças atribuíram-lhe o valor patrimonial de20016.18 euros que valor de mais valias terei de pagar em sede de irs.o dito imóvel foi inscrito na matriz em 1937.
Olá,
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Boa Tarde, é possível investir o valor da mais valia de um imóvel em Portugal HPP ou residência secundária na compra de um imóvel em França por exemplo? Obrigada
Olá, Inês.
Pode utilizar o valor da mais-valia para investir no que quiser.
Contudo, se o objetivo é ficar isenta de tributação, segundo o nº5 do artigo 10º do CIRS, apenas é considerado reinvestimento se o imóvel vendido for sua HPP e, com o dinheiro da mais-valia, comprar uma nova HPP em Portugal ou dentro da União Europeia.