Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
Sem mais-valia | Com mais-valia | |
Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Boa tarde Paulo,
A minha família pretende vender um terreno rústico que é nossa propriedade após herança e temos dúvidas em relação a hipotética mais-valias.
O meu pai adquiriu em solteiro um terreno rústico. Data de aquisição anterior a 1989. Casou com comunhão de adquiridos com minha mãe. Em 2011 o meu pai morre. Agora em 2020 pretende-se vender o referido terreno rustico e fomos alertados que teriamos que pagar mais-valias tendo em conta que para a AT, o ano de aquisição do referido terreno será reportado ao ano da morte do meu pai/partilhas da herança (2011) e não ao ano em que ele adquiriu o terreno rustico como estava em querer. Isto confirma-se?
Mesmo no caso da minha mãe que, naturalmente, tem mais de 65 anos?
2) A nivel de declaração de (hipotéticas) mais-valias, e tratando-se de um terreno proveniente de partilhas, suponho que cada elemento deverá dividir o valor patrimonial do ano de “aquisição”/partilha (2011) para saber qual o valor de aquisição que cabe a cada um, e efectuar o mesmo calculo para o valor de venda em 2020, a fim de se apurar a mais-valia que cabe a cada um, assim como dividir também as “despesas e encargos”. Estou correcto?
Grato desde já pelos esclarecimentos ao meu caso em concreto, e pelo trabalho efectuado no “doutor finanças”.
Cumprimentos,
Olá, Miguel.
1) Sim. Efetivamente, quem vendeu o terreno foram os herdeiros do seu pai. Estes adquiriam o imóvel em 2011, com a morte deste. E, conforme pretendem as Finanças, é portanto essa a data que releva como data de aquisição.
2) Sim. Todos os valores (aquisição, realização, encargos) devem ser divididos pela quota parte correspondente a cada um. Assim se, por exemplo, o Miguel tiver 10% do imóvel, deve inscrever estes valores num décimo dos valores correspondentes à totalidade dos valores da transação / avaliação / etc.
Gostava de saber a vossa opinião na seguinte situação:
Caso haja lugar à alienação de HPP e consequente reinvestimento total em nova HPP sem recurso a crédito, poderá haver algum problema em passado algum tempo, sempre após o total pagamento da nova HPP, fazer uma hipoteca sobre a mesma? Aqui falo então da obtenção de um novo empréstimo, para financiamento de outros investimentos, dando a nova HPP como garantia do mesmo.
Obrigada!
Olá, Helena.
À partida creio que não haverá problema. O que interessa é que o dinheiro foi reinvestido na compra da casa, o que sobrevier a seguir, já não deve interferir com as mais valias. Do ponto de vista das finanças, a questão do reinvestimento apenas se coloca na forma como foi paga a casa nova.
De qualquer forma, para confirmar este entendimento, pode sempre pedir uma informação vinculativa nas Finanças.
Bom dia,
Em 1999, a minha actual esposa, na altura solteira, adquiriu um imóvel por 77.313,68€. Foram efectuados dois empréstimos. Um como crédito jovem bonificado no valor de 62.349,74€ e outro como multi-lar, no valor de 14.963,94€ com a mesma taxa do anterior, sendo que o único que aparece mencionado na escritura, é o bonificado. O valor atribuído pelo banco ao imóvel, aparece na escritura como sendo 77.313,68€ para integral pagamento de todas as responsabilidades. Eu, em 2016 comprei um imóvel em meu nome particular, enquanto solteiro, e em 2017 casamos. O imóvel da minha esposa, vai ser vendido por 115.000€. Desse valor, há que descontar perto de 6.000€ ( comissão imobiliária+certificado energético ) e o que ainda se deve ao banco, no valor de 32.000€. A partir do momento em que casamos, em comunhão de adquiridos, passamos a fazer IRS conjunto. O valor de IRS ronda os 29.000€. Gostava de saber se o valor que vai ser pago ao banco, pode ser abatido às mais valias ( à semelhança da comissão da imobiliária e do certificado energético ), ou se tal não for possível, se parte do valor arrecadado com a venda, for para abater ao empréstimo que detenho da minha actual habitação, sendo que é a nossa habitação principal.
Obrigado.
Olá, José.
Com os dados que apresenta, e como devia já ter verificado pela calculadora, não tem mais valias.
Mesmo que tivesse, não, a amortização do empréstimo não podia ser usada para abater à mais valia.
Obrigado pela resposta. Fiz de facto os cálculos no simulador, mas só coloquei como valor de aquisição o valor do empréstimo jovem bonificado, pois o outro não é mencionado na escritura. Sendo assim, penso que terei de pagar perto de 2.000€.
Familiar meu quer vender imovel comprado em 2013 tem nr contribuinte paga imi mas mas faz toda fiscalidade no pais onde trabalha na EU sendo que em Portugal tem unicamente este imovel que usa em ferias e para uso ocasionalmente de familiares graciosamente. Tem morada fiscal em Portugal na residencia dos pais. Pra vender o que precisa declarar?
Olá, Júlio.
No ano seguinte ao da venda, terá de entregar a declaração de IRS indicando no quadro 4 do anexo G os elementos do imóvel vendido de forma a se apurar se houve ou não mais valias com o negócio e, em caso afirmativo, ser calculado o imposto a pagar sobra as mesmas.
Estou a tentar perceber o valor de impostos a pagar sobre as mais valias de um ímovel HPP que vendi recentemente, mas estou com dúvidas no resultado da vossa calculadora.
Ora comprei por 100 000,00, vendi por 160 000,00, liquidei a totalidade do crédito que contraí na altura (2017), subtraí algumas despesas e fiquei com uma mais valia de cerca de 50 000,00. Se bem percebi a tributação das mais valias é sobre 50% da mais valia realizada (50% de 50 000,00=25 000,00), se reinvestir os 25 0000 do valor que supostamente é tributável ainda tenho impostos para pagar sobre os 25 mil reinvestidos? É que o resultado da calculadora diz que sim! Não devia a calculadora dar resultado 0, ou terei mesmo impostos a pagar mesmo que reinvista os 25 000 numa nova HPP? Agradecido desde já pela atenção.
Olá, Carlos.
Está a misturar a forma como é calculada e tributada a mais valia com os critérios para isenção de tributação sobre a mesma.
O nº 5 do artigo 10º do Código do IRS é muito claro ao referir que para ter direito a isenção total de tributação sobre as mais valias tem de ser reinvestido o montante obtido com a venda do imóvel deduzido do montante amortizado ao empréstimo.
Se vendeu por 160.000€, e admitindo que o empréstimo amortizado era de valor inferior a 100.000€, então reinvestindo apenas 25.000€ não chega nem de perto a esse valor.
Em qualquer caso, e de acordo com o nº 9 do mesmo artigo, poderá ter direito a isenção parcial de tributação. A calculadora entra em linha de conta com essa situação.
Nao tenho descontos desde 2016. Em Maio deste ano comprei uma casa em leilão por 68k. Neste momento vou vendê-la por 110k. Que mais valias terei de pagar? Tive despesas no valor de 2k apenas.
Obrigado
Olá, José.
Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.
Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.
A minha empresa comprou um imóvel em 04.2020 por 80000€ vou vendereço agora por 125.000€, a tributação de mais valias para empresã é igual ao de particular?
Olá, Luís.
Não estou familiarizado com o Código do IRC, mas creio que há algumas diferenças a esse respeito…
Recomendo a leitura atenta dos artigo 46º a 48º do Código do IRC para mais detalhes. E, em caso de dúvida, contactar um contabilista ou as Finanças para mais esclarecimentos.
Bom dia,
Agradeço o seguinte esclarecimento:
Em 2008 adquiri um apartamento por 82500€ e estou a vender este ano por cerca de 90000€, sendo que cerca de 20% deste valor vai para liquidar o credito do mesmo e uma parte do restante vai para amortizar a divida de outro imóvel entretanto adquirido com recurso a credito habitação e como HPP. (habitação própria permanente)
O primeiro imovel também foi adquirido como HPP e recurso a credito habitação.
Na calculadora de mais valias dá uma taxa negativa mesmo que não coloque nenhuma despesa e encargos.
Está correcto?
Olá, Paulo.
Não vejo nenhuma taxa negativa na calculadora com os dados que indicou. Será que pode indicar o resultado que obteve, para eu perceber melhor a questão?
A mim a calculadora dá uma menos-valia de 750€, ou seja, vendeu o imóvel por um valor inferior àquele por que o comprou (atualizado aos dias de hoje, bem entendido), ou seja, vendeu com prejuízo.
Nestes casos não há qualquer imposto a pagar, pelo que não faz sentido falar em qualquer tipo de taxa a aplicar sobre a mais-valia…
Excelente e muito intuitivo site e muito útil para as pessoas. Parabéns aos idealizadores.
Boa tarde
Na venda de casa secundária após divórcio (de casamento em regime comunhão de adquiridos), ambos os ex-cônjuges pagam metade da mais-valia, ou a AT faz o cálculo separado, considerando o rendimento coletável de cada um?
Obrigado
Nota 1: esta questão pode ser particularmente relevante, caso existam diferenças de rendimentos entre os 2 ex-cônjuges
Nota 2: a venda é efetuada no ano do divórcio
Nota 3: o ex-cônjuge com maior rendimento tem um rendimento anual bruto na ordem dos 67 mil Euros e o outro de 30 mil
Olá, Jorge,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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