Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Comprei um apartamento em 2001 por 90.000€ vou vende-lo em 2020 em março pelo mesmo valor de aquisição. Infomava-me por valor em media o total dos encargos envolvidos nesta transação. mais valias, taxas, escrituras……o valor total aproximado.
Obrigada
Marta Oliveira
Olá, Marta.
Uma vez que vai vender pelo mesmo valor de aquisição, não haverá lugar a mais-valias, por isso, não terá de pagar qualquer tributação.
Poderá ter de pagar a comissão à imobiliária, caso tenho recorrido a uma. Este valor pode ser incluído nas despesas e encargos do cálculo das mais-valias.
Se o imóvel que agora vai vender foi adquirido com recurso a crédito, o valor da mais-valia irá servir para amortizar o mesmo
Posteriormente, caso necessário, poderá ter algumas despesas com documentação como, por exemplo, a certidão predial, licença de utilização, certificado energético…
Exma: Carolina preciso da sua ajuda! Comprei casa no Alentejo para onde me mudei em( maio de 2019) mas infelizmente nada correu bem fiquei desempregado e o covid 19 so veio pior a minha situação. Enfim passamos há frente. comprei a app 82.000€ e como não consigo vender vou fazer permuta por uma mais perto da cidade por 35.000€ valor patrimonial pois a pessoa nada mais me vai dar … é uma menos valia??? terei que ficar em divida as finanças o que me vai acontecer ??
Perdoe-me o desabafo
Bom dia quero vender a minha habitação pessoal por 300,000€ , e reenvestir a totalidade de modo a evitar as mais valias, já li a lei mas parece vaga, posso adquirir terreno e construir investindo todo o valor da venda para ficar isento, ou apenas o valor contará para 1 dos 2, por exemplo se o terreno custar 100,000€ para eles serão 200,000 de mais valias ou vice versa?
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Estou num processo de troca de habitação própria permanente e durante o mês de Dezembro vou efetuar a escritura da nova habitação e continuo com a minha presente à venda.
Como vou primeiro comprar e depois vender, tenho até dois anos para não pagar mais-valias, correto?!
Para usufruir dessa regra tenho que manter a minha morada fiscal na habitação que vou vender, ou posso no momento das escrituras alterar a minha morada fiscal? (tal como o banco sugere)
Vou ter dois empréstimos bancários em simultâneo, um para a atual (a que vou vender), outro para a nova habitação própria permanente, uma vez que o meu banco deixou de praticar o produto bancário Troca de Casa.
É necessário alguma documentação que comprove este processo?
Olá, Cristina,
Obrigada pela sua pergunta.
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Comprei uma vivenda em 18 de Novembro de 1999 por 11 Milhões de escudos e vendi em 14 de de Maio de 2020 por 200 mil euros. Despesas só o Certificado Energético por 282,90 euros. Vou comprar um apartamento T2 por 165 mil euros em 2021,mas sei que tenho que declarar a venda às Finanças no IRS de 2020. Pergunto as Finanças comunicam algo sobre as mais valias? Ou no Anexo da venda tem que se dizer que vou comprar o apartamento? Sei que tenho 36 meses para comprar casa própria. Se me poderem dar alguma dica, agradecia. Obrigado. Vou preencher os meus dados.
Olá, Joaquim.
Sim, tem de declarar a venda do imóvel na declaração de IRS correspondente ao ano em que o vendeu. Ou seja, se vendeu em 2020, tem de declarar as mais-valias na declaração de IRS que ira entregar em abril.
Deve declarar a venda no quadro 4 do anexo G e a intenção de reinvestimento no quadro 5 do mesmo anexo.
Devo ressalvar que a isenção de tributação sobre o valor das mais-valias apenas se verifica se a casa que vendeu era sua habitação própria e permanente (hpp) e se utilizar a totalidade do dinheiro do dinheiro da venda – deduzido da amortização de eventual empréstimo – na aquisição de nova hpp, aquisição de terreno para construção ou em obras de melhoramento.
Sugiro a leitura deste artigo.
Tenciono comprar um T2 para habitação própria, vendi a outra casa porque era grande de mais, e por motivos de saúde também. O T2 que vou comprar fica pronto em meados de 2021 e o custo é de 165 mil euros. Vendi a outra por 200 mil euros era uma vivenda, neste momento vivo numa casa alugada à espera que o apartamento fique pronto. Como disse no primeiro comentário a vivenda foi comprada na altura por 11 milhões de escudos. com os respeitosos Cumprimentos JOAQUIM COSTA
Olá, Joaquim,
Obrigada pela sua pergunta.
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boa tarde comprei uma casa por 55mil vou vender por 115 mil tenho algumas despesas para inserir mas a mão de obra foi toda feita pelo meu marido para poupar em mão de obra.
Não ha alguma maneira de se provar por as horas de trabalho dele.
obrigado
Olá, Dina.
À partida, parece-me difícil conseguir isso.
Contudo, deve colocar a questão diretamente às Finanças. Para tal, pode utilizar diretamente o E-Balcão.
Boa noite,
Peço a vossa ajuda para o seguinte :
Adquiri um imóvel em Setembro de 2017 para residência própria permanente mantendo o imóvel anterior com um produto de troca de casa, ou seja onde mantive o valor da divida das duas casas, ao mesmo tempo coloquei á venda o imóvel antigo, este foi vendido em em outubro de 2019, com o valor total realizado liquidei parte da divida das duas casas a uma instituição financeira, mais o pagamento da comissão á agencia que promoveu a venda,( compra 360.000, venda 310.000, comissão 11.000), desta forma existe mais valia ?
Obrigado
Olá, Serafim.
Quanto à mais-valia, deve fazer o cálculo diretamente na Calculadora de Mais-Valias de Imóveis e introduzir todos os valores pedidos.
Uma vez que o imóvel novo foi comprado há mais de 2 anos antes da venda do antigo, de acordo com o nº5 artigo 10º do Código do IRS, não se pode considerar que houve reinvestimento
Boa tarde
Comprei uma casa por 105500 euros em 2003, e vou vender este ano por 173000, não sendo a HPP.
Construi uma casa em 2020 por 230000 sendo a minha HPP, será que posso abater as mais valias no empréstimo da minha HPP?
Obrigado
Luis
Olá, Luís.
O Luís pode utilizar o dinheiro das mais-valias para amortizar outro empréstimo. Contudo, isto não lhe fará valer a isenção de tributação sobre o valor das mais-valias.
Para tal seria necessário que a casa que vendeu fosse a sua hpp e reinvestisse o dinheiro das mais-valias na aquisição de nova hpp, obras de melhoramento ou aquisição de terreno para construção.
Boa tarde
Tenho a seguinte situação:
Comprei uma nova casa para HPP há menos de 2 anos.
Vou vender a actual HPP por 195 000€ e o valor de aquisição foi 90 000€ em 2003- Recorri a agente imobiliaria para a sua venda.(Encargo de 12 000)
Qual o valor que tenho de reinvestir/amortizar ao emprestimo da nova HPP para estar isento de tributação?
1 – O Valor das Mais-valias = Valor da venda – (Valor da aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – Encargos com aquisição e venda – Despesas com valorização
ou
2 – a totalidade do valor da venda – amortização bancaria – encargos com a venda
Obrigado pelo esclarecimento.
Olá, Filipe.
Pelo que percebi, o Filipe comprou a casa que virá a ser a sua hpp antes de vender a atual hpp, certo?
Segundo o nº5 do artigo 10º do CIRS, para ter isenção de tributação de mais-valias, o Filipe tem de reinvestir a totalidade do valor de realização deduzido da amortização de eventual empréstimo.
Ou seja, se o Filipe recorreu a crédito para comprar a atual hpp, deve com o valor das mais-valias amortizar esse empréstimo e reinvestir o resto na nova hpp. Se, por outro lado, o Filipe pediu crédito para a nova hpp, a utilização do dinheiro das mais-valias para amortizar esse crédito não é considerada reinvestimento, pelo que terá de pagar tributação.
O facto de ter comprado a sua futura hpp antes de vender a atual significa que dispõe de 24 meses para poder utilizar o dinheiro das mais-valias como reinvestimento. Pelo que percebi pelo seu comentário, esse tempo deve estar próximo do limite.
O cálculo das mais valias é o seguinte:
O Valor das Mais-valias = Valor da venda – (Valor da aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – Encargos com aquisição e venda – Despesas com valorização
Bom dia Carolina
Agradeço a resposta mas continuo com dúvidas como proceder.
Confirmo que comprei a nova hpp (dez 18) antes de vender a atual hpp (Nov 20). Tenho uma mais valia de 68 400€ segunda a vossa calculadora.
Para a hpp que foi feita a venda liquidei o valor em divida ao banco de 52000.
A nova HPP tem um emprestimo de 230000.
A duvida é para ficar isento de imposto de mais valias tenho de abater ao emprestimo da nova HPP os 68400€ ou o valor total da venda da HPP-emprestimo-encargos de aquisição e venda(190000-52000-15000)
Obrigado
Olá, Filipe.
Neste caso, terá até dezembro de 2020 para reinvestir as mais-valias.
As Finanças só irão considerar como reinvestimento os montantes que sejam pagos com capitais próprios, ou seja, excluindo o empréstimo. Se abater o empréstimo com o valor das mais-valias, isso não lhe irá dar direito a isenção.
Pode é utilizar o dinheiro das mais-valias para obras, por exemplo. Contudo, parece-me que o prazo está um bocadinho apertado.
Para eliminar todas as dúvidas que possa ter, contacte diretamente as Finanças, podendo utilizar o E-Balcão. Este é totalmente gratuito, online e de resposta geralmente rápida.
Bom dia. Tenho duas perguntas:
1. Comprei uma casa em 2010 por 180000€ e vou por à venda por 500000€. Tenho um valor de empréstimo de 120000€. Neste caso quanto é o valor das minhas mais valias?
2. Quero reinvestir noutra casa casa de HPP que gostaria de comprar já mas ainda não tenho a minha vendida. Não queria pedir empréstimo sobre este valor e tenho um familiar que me pode “emprestar” esse valor a titulo pessoal. A minha questão é, nesta situação há forma de eu conseguir provar que o valor que eu estou a pagar a essa pessoa corresponde ao investimento das minhas mais valias? Se não, terei mesmo de fazer um empréstimo bancário nesse valor e depois abater quando vender a minha atual casa?
Obrigada desde já.
Maria
Olá, Maria.
Uma vez conhecidos os valores, deve utilizar diretamente a calculadora e completar com outros valores como, por exemplo, as despesas e encargos.~
Atendo ao facto de que a Maria quer adquirir uma nova HPP, segundo o nº5 do artigo 10º do CIRS, pode reinvestir o valor da venda – salvo o valor da amortização do empréstimo- e assim ficar isenta do pagamento de tributação das mais valias.
Contudo, se a Maria quer adquirir a casa já, o CIRS contempla o facto de poder ser considerado como reinvestimento os investimentos feitos nos 24 meses anteriores à venda. Se, por exemplo, a Maria comprar a casa agora, dispõe de dois anos para vender a sua atual HPP e, utilizando a totalidade do dinheiro, ficar isenta de pagar tributação.
Caso pretenda pedir o dinheiro ao familiar, deve averiguar essa possibilidade junto de um advogado.