Utilidades

Calculadora de mais-valias de imóveis

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária


A amortização do crédito habitação só dá isenção se houver reinvestimento numa habitação própria e permanente.

Cálculo da mais-valia

Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Valor de realização {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Coeficiente de atualização monetária {[{ result.coeficiente }]}
Valor de aquisição atualizado - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]}
Despesas e encargos - {[{ input.encargos | currency: '€' }]}
Mais-valia {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]}
Imposto a pagar Simule abaixo

Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia

O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?

Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização?

Dados para o cálculo do Imposto a pagar

É fiscalmente residente em Portugal?

Declaração conjunta

Rendimento coletável para IRS

Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel?

Quando recebeu o apoio?
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]}
Valor de realização / ( {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Amortização do empréstimo - {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} )
Isenção = {[{ result.isencao | number: '2' }]}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia {[{result.mais_valia | currency : '€'}]}
Art. 43º (ver notas) * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}%
Isenção - {[{result.isencao | number: '2'}]}%
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Taxa de IRS {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Imposto a pagar pela mais-valia {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Sem mais-valia Com mais-valia
Mais-valia tributável - {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Rendimento coletável {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]}
Quociente conjugal ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Taxa de IRS x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Parcela a abater - {[{ result.abater | currency: '€' }]} - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]}
Quociente conjugal x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Coleta = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]}

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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2.031 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis

  1. Boa tarde,

    Foram-me doadas recentemente duas casas, nenhuma delas está registada como minha HPP. Pretendo vender as duas e adquirir um imóvel para HPP. Gostaria de saber quais os valores a taxar como mais valias, como fazer os cálculos, e se a compra da nova HPP pode de alguma forma reduzir o valor das mais valias.

    Gostaria ainda de saber, sendo que uma das habitações tava registada de forma incorrecta nas finanças, após correcção subiu consideravelmente o VPT, sendo inclusivé cobrado o acerto de IMI. Qual o valor que devo utilizar para calcular as mais valias dessa haibtação?

    Desde já obrigado.

    1. Olá, Filipe.

      Para poder ficar isento de tributação sobre o imposto da mais-valia, uma das casas que herdou tinha de ser a sua HPP. Não sendo, terá de pagar este imposto.
      Sugiro a leitura dos seguintes artigos:
      Como calcular as mais-valias da venda de um imóvel?
      Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

      Quanto à segunda questão, à partida, deverá considerar enquanto valor de aquisição o último valor do VPT.
      Contudo, deve esclarecer as suas questões junto da Autoridade Tributária. Para tal, poderá utilizar o e-balcão ou contactar através do número 217 206 707.

  2. Boa tarde.
    Gostava de saber sobre mais valia. Minha mãe faleceu em 2018, herdei 25% da moradia e o meu pai o resto, a casa foi comprada por 162.000€, em 2018 na habilitação de herdeiros também foi colocado esse valor, mas agora esse ano ela foi vendida por 260.000€. Gostaria de saber se tenho de pagar mais valias e mais alguns impostos sobre esse 25% que irei receber?
    Não consigo fazer as contas na calculadora, como sendo herança partilhada.

    1. Olá, Sandra.

      Se a casa vendida não era a sua habitação própria e permanente (hpp), a Sandra terá de pagar imposto sobre o valor da mais-valia.
      Já se a casa vendida era a hpp do seu pai, ele poderá reinvestir o dinheiro da venda na aquisição de uma nova hpp e assim ficar isento de pagar imposto sobre a mais-valia.

      O valor que a Sandra deve considerar enquanto valor de aquisição é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data da herança.
      Uma vez que a Sandra apenas tem 25% desse imóvel, deve considerar os valores de aquisição e realização em proporção. Ou seja, a Sandra considera apenas 25% do VPT e 25% do valor da venda.

      Já o seu pai, adquiriu a casa em dois momentos diferentes: 50% à data da compra e 25% à data da herança. Posto isto, estes valores terão de ser calculados separadamente.
      Para o cálculo dos 50% do imóvel, ele deverá considerar enquanto valor de aquisição metade do valor da compra e enquanto valor de realização, apenas metade do valor da venda.
      Já para calcular os restantes 25%, os valores serão iguais aos da Sandra. 25% do VPT à data da herança para o valor de aquisição e 25% do valor da venda para considerar enquanto valor de realização.

      O valor de despesas e encargos devem ser introduzido por quem os assumiu e este apenas deve ser considerado num dos cálculos. Por exemplo, se o seu pai introduzir o montante das despesas e encargos no primeiro cálculo, já não deve introduzir no segundo.
      Saiba neste artigo o que pode ser aqui considerado: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

      As mais valias devem ser declaradas no quadro 4 do anexo G e a intenção de reinvestir no quadro 5 do mesmo anexo.
      Caso tenha outra dúvida no preenchimento da calculadora, não hesite em perguntar.

  3. Boa tarde,
    Duas questões:
    1.- Se vender hoje um imóvel (residência permanente) e só daqui a 35 meses comprar um novo imóvel (também para residência permanente), e para efeitos de não existência de mais-valias, pode considerar-se que é um “reinvestimento”, bastando para tal apenas fazer menção na próxima declaração de rendimentos a intenção de reinvestimento?
    2.- Se só conseguir vender um imóvel (actual residência permanente) daqui a 1,5 ano mas quiser comprar hoje um novo imóvel (para residência permanente ?), o valor da venda (daqui a 1,5 ano) pode ser considerado como “reinvestimento” no novo imóvel?
    Muito obrigado pela atenção.

    1. Olá, Pedro.

      1. Sim, pode. Segundo a alínea b) do artigo 10º do CIRS tem 36 meses posteriores contados da data da realização para aquisição de nova habitação própria e permanente (hpp).

      2. Sim, pode. Segundo a alínea que referi anteriormente, se comprar uma hpp 24 meses antes da data de venda é considerado reinvestimento.

      Alerto para o facto de o Pedro dever declarar o valor da venda no quadro 4 do anexo G da declaração de IRS e a intenção de reinvestir no quadro 5 do mesmo anexo.

      Sugiro ainda a leitura dos seguintes artigos:
      Como declarar mais-valias da venda de uma casa?
      Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
      Mais-valias: Amortizar crédito da casa vendida vai deixar de contar para a isenção de imposto

  4. Boa tarde, em 2013 fiquei com um imóvel por doação ( por pagamento de uma dívida de um famíliar), em princípio irá ser vendido este ano, a pergunta que faço é?( Visto que está feito como doação será o valor todo como mais valias certo?)
    O dinheiro que é considerado mais valias se aplicar em obras na minha habilitação permanente será deduzido no IRS e o imposto será cobrado ou terei sempre de pagar todo o imposto?
    Desde já agradeço a quem me souber responder!

    1. Olá, Susana.

      Deve considerar enquanto valor de aquisição o valor patrimonial que a casa tinha na data da doação. Esta consta nos documentos do imposto de selo das Finanças e pode também consultar o E-Balcão e questionar.

      Uma vez que o imóvel que irá vender não era a sua habitação própria e permanente (hpp), caso utilize o dinheiro da venda para obras na sua hpp, estas não lhe darão possibilidade de isenção do pagamento de imposto.

      Sugiro que utilize a calculadora acima para proceder aos cálculos. Caso tenha alguma dúvida, não hesite em perguntar.

      Nota: Esta informação não dispensa de verificação com a entidade que regula esta matéria.

  5. Boa tarde,
    Vou vender a minha casa por 127000€ (comprei em NOV 2014 por 59000), devo ao banco deste crédito, cerca de 42500€, gastei cerca de 5000 euros em despesas de escritura,IMTimposto honoroso ec) e vou comprar uma por 155000€, com entrada de emprestimo cerca de 35000€, e vou investir 25000€ em obras, e vou pagar agente imobiliario da venda desta casa antiga cerca de 8000€, vou pagar mais valias?

    1. Olá, Andreia.

      Se apenas vai reinvestir uma parte do montante da venda, terá apenas direito a isenção parcial do imposto sobre a mais-valia.
      Para proceder ao cálculo, sugiro que utilize a calculadora acima e insira todos os dados necessário -como as datas, soma das despesas e rendimento anual – e assim conhecer o valor a pagar.

      Uma vez que apenas irá vender o imóvel este ano, não terá direito a utilizar parte do montante da venda para amortizar o empréstimo.

      Sugiro a leitura dos seguintes artigos: Mais-valias: Amortizar crédito da casa vendida vai deixar de contar para a isenção de imposto
      IRS
      Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

    1. Olá, José.

      Caso não reinvista o dinheiro da venda terá de pagar um imposto sobre o valor das mais-valias.

      Contudo, a possibilidade de reinvestir o dinheiro da venda de um imóvel apenas se coloca quando esse imóvel é a sua habitação própria e permanente. Caso não o seja, terá sempre de pagar tributação referente ao valor das mais-valias.

      Para fazer as contas, sugiro que utilize a calculadora acima e ainda que consulte este artigo.

    2. Boa tarde vou vender o meu imóvel que é minha 2 casa para comprar outra supondo que o valor que comprei para o valor da venda será 180 mil € qual o vol aproximado que terei que pagar de mais valia obrigado

      1. Olá, Júlio.

        Neste caso, sugiro que de facto preencha a calculadora acima. Lá poderá introduzir todos os dados necessários – como o ano de aquisição, valor de aquisição, despesas e rendimento anual -para conhecer o valor do imposto a pagar.

        Alerto para o facto de a calculadora ter três etapas. Depois de preenchida a primeira, deve andar para baixo e preencher o restante.

  6. Boa tarde.
    Sou António, pretendo vender uma propriedade rústica onde construí um armazém, com licença camarária obviamente, mas com construção própria, não meti operários, foi feita por mim e família, mas não tenho facturas do material.
    Pergunto: para mais valias o armazém conta? ou é só o valor da compra do terreno? como vai ser avaliado o valor do armazém?
    Muito agradeço que me possam esclarecer.
    Obrigado

    1. Olá, António,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

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      Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.

  7. Boa noite, vendi um imóvel (HPP) e pretendo reinvestir a mais valia na construção de uma moradia. O cálculo do valor reinvestido será calculado pela soma do valor da aquisição do terreno e faturas da construção ou pelo valor patrimonial final do imóvel depois de construído (será que posso optar pelo valor patrimonial caso este seja superior ao valor gasto?)?

    1. Olá, Cristiano,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

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    1. Olá,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

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  8. Bom dia,
    Vou vender a minha casa em 2021 por 153000€ foi adquirida em 2004 por 93000€.
    Vou adquirir outra por 190000€ pedindo empréstimo de 170000€ e vou dar de entrada 20000€.
    Quanto vou pagar de mais valias?

    1. Olá, Márcia,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

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