Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa noite …ola …eu so portuguesa nacida na madeira……os meus pais murieron y a minha heredanza deles que tem mas de 40 anos na sua propiedade vou vender . Porque nao vivo na madeira .vivo na Italia …nese caso cuanto imposto se debe pagar au estado obrigado
Olá, Maria,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Boa noite, o meu nome é Ana, o meu pai faleceu em 2015, como filha única tratei da habilitação de herdeiros, nesse mesmo ano comecei a pagar o IMI da casa que herdei e onde a minha mãe habita.
Pretendo vender o apartamento do Porto e comprar outro em Lisboa.
Com a venda deste apartamento, imaginemos no valor de 200.000 a minha mãe fica com 100.000 e eu com outros 100.000, destes 100.000 tenho que pagar mais valias, o imóvel foi adquirido em 1985, pelo valor de 3150000$, ao fazer as contas teria que pagar 11896€, a minha pergunta é a seguinte, eu não vou adquirir imóvel para mim, será para a minha mãe, estes 11896€ podem ser deduzidos em obras no meu apartamento (não é o que foi adquirido) ou no meu crédito?
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia,
Tenho uma casa que vou vender, é habitação permanente.
Vou comprar outra; para habitação permanente utilizando o dinheiro da compra.; mas adquiri outra que estou a restaurar.
O facto de ter uma segunda casa vai implicar que não tenha a isenção de mais valias?? De que forma?
Obrigada
Olá, Virgínia.
Uma vez que a casa que vai vender é a sua habitação própria e permanente (hpp) e vai reinvestir a totalidade – salvo amortização de eventual empréstimo – na aquisição de nova hpp, então, segundo o nº5do artigo 10º do Código do IRS, não terá de pagar qualquer tributação.
Ter outra habitação em nada interfere com esta questão.
Boa noite o meu nome é Elisabete Delgado
A minha questão é o seguinte tenho um apartamento a venda ,eu não resido em portugal
Não faço irs queria saber se tenho que pagar as mais valias ,e no caso de comprar outra casa será que tenho direito ,e qual é o valor do iva nestas situaçoes
Olá, Elisabete,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite, Por partilha sou proprietario de um imovel ( apartamento) . A partilha foi efectuada notarialmente em 24/7/2006 e foi atribuido o valor de 9.202€. Na caderneta predial, consta o valor (VT) de 56.620€ . Como tenciono vender o imóvel , por 120.000€ como posso calcular para saber o valor do imposto de mais valias .Obrigado
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Ola precisava de ajuda para esclarecer as minhas duvidas!
Comprei um t2 em 05-2019 por 82.000€ …. mas surgiu uma oportunidade de permuta por um t5 por 130.000€
Ambos estão pagos sem empréstimos!
A minha duvida é tudo financeiro??? A remax fala-me em valores brutais a pagar de mais valias a ambos!
Isto porque a minha casa nas finanças esta avaliada em 6.000€ e a outra casa em 38.000€
Que temos de pagar ás finanças mais valias???
Porfavor Ajude-me a esclarecer
Muito grato pela vossa atenção!
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite
Estou a viver em França, neste momento ainda tenho residência fiscal em Portugal, vou vender o meu apartamento hpp por 130000 comprei por 80000,tenho 50000 mais valias.
vou construir casa em Portugal posso usufruir das mais valias
Olá, Filipe,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde meu nome Luís: gostava de saber sobre mais valias, o meu filho comprou uma apartamento em Janeiro 1999 no valor de 22.000.000 escudos, e faleceu em Julho 2001 eu mais minha esposa como únicos herdeiros herdemos o apartamento onde foi a nossa habitação própria até ao ano 2011 em 2011 aluguemos o apartamento até Fevereiro 2020, agora vendi a casa em Dezembro 2020 pelo valor de 150.000 € qual será o valor de mais valias que vou ter de pagar.
Olá, Luís.
Conhecendo esses valores, o melhor é colocar diretamente na calculadora acima Pode completar com outras despesas e encargos que tenha tido no mesmo apartamento. Pode incluir:
– Despesas legais de aquisição, como o custo da escritura e registo predial, bem como IMT do imóvel a vender e o imposto do selo;
– Despesas de obras de manutenção e de melhoramento do imóvel nos últimos 12 anos como, por exemplo, pinturas, muros, aquecimento, etc. Ou seja, tudo o que contribui para a efetiva valorização da casa;
– O pedido de certificação energética para os casos em que ainda não exista, e a comissão paga à imobiliária, caso exista.
Uma vez que o imóvel estava alugado, presumo que não fosse a sua habitação própria e permanente (hpp). Desta forma, segundo o nº5 do artigo 10 do Código do IRS, não terá direito a isenção de tributação sobre o valor da mais-valia.
Alerto para o facto de o valor que terá a pagar de tributação encontra-se no final da segunda parte da calculadora onde diz “Diferença”.
Qualquer questão com o preenchimento da mesma, não hesite!
Olá, boa tarde
Comprei apartamento em 2000 por 80.000€ e vou vender agora por 89.000€. Não é HPP e apartamento esteve arrendado nos últimos 7 anos. Acedi a ajuda de imobiliária pelo que vou pagar 6150€. Terei custos com mais valias?
Obrigada.
Olá, Idalina.
Uma vez que se trata de uma habitação secundária terá de pagar tributação sobre o valor das mais-valias.
O valor da imobiliária pode ser incluído nas despesas e encargos.
OLA BOA NOITE COMPREI A MINHA 2016 POR 55000 AGORA VENDI POR 130000..MAS VOU COMPRAR UMA CASA DE 250000,
PAGUEI O MEU EMPRESTIMO 45000 E AGORA PEDI 195000 DE EMPRESTIMO VOU TER PAGAR MAIS VALIAS??
Olá, Ruben.
Uma vez que o valor da venda foi superior ao valor da compra, tem mais-valias. Pode utilizar a calculadora para saber o valor.
Assumindo que a casa que vendeu era a sua habitação própria e permanente (hpp), para ter direito a isenção de tributação, tem de reinvestir o montante que lhe restou depois de amortizado o empréstimo da casa vendida.
Segundo o nº5 do artigo 10º do CIRS, apenas é considerado reinvestimento se utilizar a totalidade desse valor para aquisição de nova hpp, de terreno para construção ou em obras de melhoramento. Utilizar este valor para amortizar empréstimo para a nova hpp não é considerado reinvestimento e, por isso, caso o faço, irá sofrer tributação.
Uma vez pedido o novo empréstimo, pode tentar, caso considere vantajoso, negociar o valor do empréstimo e utilizar assim o valor da mais-valia para a aquisição da nova hpp ou utilizar o valor da mais-valia para dar de entrada ao mesmo.
Alerto ainda para o dever de declarar a venda no quadro 4 do anexo G da sua declaração de IRS e a intenção de reinvestimento – caso o faça – no quadro 5 do mesmo anexo.
Boa Tarde!! Descupem o meu português. Estou a vender uma casa de minha propriedade comprada no ano 1988 pela minha mãe. Nunca foi alugada. A minha mae está a utilizar como hpp desde o ano 1993 como usufrutuaria. Eu não tenho recidencia fiscal em Portugal. Em quanto vender volto a investir o dinheiro na ESPANHA
Há alguma posibilidade de não pagar mais valias?
Obrigada
Olá, Sandra.
Para vender uma casa e não pagar tributação sobre as mais-valias, a casa em questão tem de ser sua hpp.
O reinvestimento pode ser feito em qualquer Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.