Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde. Em 2018 comprei um apartamento para habitação permamente, por 80. 000 e em 2020 vendi-o por 140.000. Em 2020 Adquiri outro apartamento para habitação permanente por167.500. pedimos um empréstimo de 130mil.temoa mais valias?
Olá, Cláudia,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Situação : Casal (casados em comunhão de adquiridos) com dois dependentes adquirem imóvel para sua habitação propria permanente com recurso a financiamento 80% ; alteram logo após a aquisição as suas moradas fiscais para a morada do imóvel adquirido ; Vendem num curto espaço de tempo e com o intuito de reinvestir num outro imóvel em que o seu valor de aquisição é superior ao valor do primeiro, voltam a recorrer ao financiamento 80%. Um deles conseguiu obter facilmente o estatuto de residente em Portugal por ter nacionalidade europeia, o outro não é um cidadão europeu, seria possível obter esse mesmo estatuto mas teria de aguardar pacientemente uma decisão do SEF, o que não é possível, no entanto, declaram em escritura que adquirem ambos os imóveis como sendo as suas habitações próprias permanentes em Portugal e ambos posteriormente declararam os seus rendimentos em Portugal apesar de serem (nesta fase de mudança) provenientes de outros países, a morada do agregado já é a mesma pois alteraram logo quando aquisição do primeiro imóvel. Questão : Apesar de um já ter o estatuto de residente e o outro não, o valor da mais valia no caso dela será mais fácil de analisar mas e no caso dele ? Obrigado pela resposta.
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde Doutor Finanças
Para efeitos de calculo de mais valia na venda de imóvel (habitação própria permanente), agradeço o seguinte esclarecimento:
Escritura de venda agendada para janeiro de 2021.
– A amortização do empréstimo habitação em 2021 e ao abrigo da legislação em vigor considerando o orçamento de estado recentemente aprovado, conta para efeitos de redução do valor a reinvestir (amortização do emprestimo em 2021)?
– Para efeitos de mais valia, quais as despesas de valorização do imóvel que são consideradas, as ùltimas dos 5 anos ou dos 12 anos?
Agradeço logo que posssivel os esclarecimentos
Olá, Miguel,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
Queria comprar uma casa, o ano da compra do imóvel é de 2001 mas só ficou no nome da atual proprietária em 2019 (sem qualquer investimento adicional). Neste caso qual seria o ano de aquisição do imóvel?
Obrigado
Olá, Diogo,
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Boa tarde. Posso comprar uma casa para HPP e comprar outra de seguida no mesmo ano fiscal, fazendo a alteração para esta da nova HPP e considerar todas as mais valias logo que venda a primeira e quanto tempo tenho para o fazer, mantendo o beneficio? obrigado
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia.
A minha esposa possui apartamento que foi doado pelos pais enquanto solteira (portanto ela é unica proprietária).
Este ano compramos terreno com capitais próprios e estamos a planear a construção de vivenda nesse terreno com recurso a emprestimo bancário.
A nossa dúvida é: Quando a vivenda estiver em construção, nós continuamos a viver no apartamento. Quando a vivenda estiver finalizada mudamo-nos para lá e vendemos o apartamento. Se nós aplicarmos todo o dinheiro ganho no apartamento na amortização do empréstimo pagamos mais valias?
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
Tenho uma habitação que irei vender e o qual irei ganhar mais valias.
Sendo que tenho um terreno e irei construir uma nova habitação neste terreno nos próximos 36 meses, a isenção da mais valia aplica-se neste meu caso?
Obrigado
Olá, Nuno,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa Tarde novamente
A casa onde vivo ( e onde é a minha morada fiscal) está em nome da minha mãe, caso a casa seja passada para meu nome é considerada minha HPP, para posteriormente conseguir proceder à venda da mesma e ficar isenta investindo numa nova HPP?
Cumprimentos
Olá,
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Boa tarde
Tenho 2 casas e uma delas (a que pretendo vender) é HPP. Gostaria de saber de posso investir as mais valias na reconstrução da outra casa e ficar isenta de pagar as mais valias.
Cumprimentos
Olá, Mafalda,
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Boa noite. Estive a fazer as contas e de mais valias de um imóvel dá 85.000 euros. Quanto irei pagar ao estado?
Olá, Cristina,
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