Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
Sem mais-valia | Com mais-valia | |
Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Boa noite
vendi a minha HPP com mais valias, pretendo usar o valor para comprar um terreno em avos que tem uma moradia construida mas que nao esta legal, neste caso como vai ser a minha nova HPP posso tem isençao sede irs.
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Bom dia.
Comprei uma casa em Setembro de 2018 (HPP). Vou vender outra em Janeiro de 2021 (Antiga HPP). Ainda posso abater as mais valias obtidas nesta venda? Como já se passaram mais de 2 anos, fiquei na dúvida se são 36 meses ou 24 meses para as aplicar…
Obrigado.
Olá, Paulo,
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Bom dia
Fiz venda da minha habitação própria com o valor realizado paguei o montante em dívida do empréstimo habitação.
A minha pergunta é se esse valor deduz nas mais valias
Olá, Francisco,
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Boa noite,
Vendi um imóvel que não é HPP, com escritura prevista para 2021 para comprar outro também em 2021.
Questão 1: se tornar HPP o imóvel a adquirir fico isenta de tributar mais valias?
Questão 2: caso não fique isenta, as mais valias são pagas de uma só vez no irs a preencher em 2022?
Muito obrigada
Olá, Teresa,
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Boa tarde,
A minha questão prende-se com o facto de neste momento ir adquirir uma segunda casa, que após a venda da minha casa actual passará a ser a minha HPP, ficarei isento de pagar as mais valias se após a venda abater esse valor no empréstimo da nova casa? Obrigado
Olá, Fernando,
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Boa noite. Eu e os meus pais vamos vender as nossas HPP (2x), amortizar os emprestimos, e adquirir uma HPP em conjunto, para a qual vamos novo emprestimo. Qual a melhor abordagem para minimizar a tributação das mais-valias?
Olá, Ricardo,
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Bom dia
Vendi a minha casa, HPP, comprei outra com um valor mais baixo, mas necessita de obras estruturais, visto estar devoluta, inclusive projecto de arquitetura e engenharia.
Sendo assim para além do valor da aquisição do imovel o restante valor será aplicado na sua remodelação, praticamente a sua totalidade
A minha pergunta é se o imposto de mais valias contempla so a aquisição do imóvel, ou tendo os três anos para reinvestir, todas as despesas de projecto, e construção.
Assim como os encargos na melhoria do imóvel vendido se entram para mais valias
Obrigada pela vossa disponibilidade e atenção
Cumprimentos
Teresa Monteiro
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Caso: Vendi uma casa que herdei(dois herdeiros) em 2017, e vendi-a este ano. Podem me ajudar? Ou que tenho que fazer no sentido do apuro do valor real de mais valia envolvido. Algumas questões a acrescentar….digam.Obrigado
Olá, João,
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Boa noite, vendi a minha casa de HPP. Custou 175.000 €, vendi por 355.000€, e tive de pagar o crédito no momtante de 130.000 ao Banco.
1) tenho mais valias a pagar??
2) quero comprar uma nova casa para HPP, qual o valor a investir para não ter de pagar mais valias.
Obrigada -aguardo .
Olá,
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Olá. Parabéns pelo vosso site e artigos sempre importantes. Pequena dúvida: neste simulador, o valor da amortização do empréstimo bancário, efectuada com a venda, deve ser colocado na secção dos encargos? Obrigado.
Olá, Adriano,
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