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Calculadora de mais-valias de imóveis

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária


A amortização do crédito habitação só dá isenção se houver reinvestimento numa habitação própria e permanente.

Cálculo da mais-valia

Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Valor de realização {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Coeficiente de atualização monetária {[{ result.coeficiente }]}
Valor de aquisição atualizado - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]}
Despesas e encargos - {[{ input.encargos | currency: '€' }]}
Mais-valia {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]}
Imposto a pagar Simule abaixo

Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia

O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?

Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização?

Dados para o cálculo do Imposto a pagar

É fiscalmente residente em Portugal?

Declaração conjunta

Rendimento coletável para IRS

Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel?

Quando recebeu o apoio?
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]}
Valor de realização / ( {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Amortização do empréstimo - {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} )
Isenção = {[{ result.isencao | number: '2' }]}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia {[{result.mais_valia | currency : '€'}]}
Art. 43º (ver notas) * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}%
Isenção - {[{result.isencao | number: '2'}]}%
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Taxa de IRS {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Imposto a pagar pela mais-valia {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Sem mais-valia Com mais-valia
Mais-valia tributável - {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Rendimento coletável {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]}
Quociente conjugal ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Taxa de IRS x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Parcela a abater - {[{ result.abater | currency: '€' }]} - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]}
Quociente conjugal x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Coleta = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]}

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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2.136 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis

  1. Boa tarde comprei a minha casa em 1999 por 80.000 no ano passado vendi por 92.500 fiz a simulação de mais valias no vosso site e diz me -23.34 ou seja menos valias terei de pagar alguma coisa de imposto .obg

    1. Olá, Carla.

      De acordo com os valores que indica, regista-se uma menos-valia e. portanto, estará isenta do pagamento de imposto.

      Contudo, a Carla deve recorrer a um contabilista para proceder ao cálculo.

    1. Olá, Carla.

      Uma vez conhecidos os valores, sugiro que utilize a calculadora acima. Aqui irá necessitar de introduzir outros valores importantes para o cálculo como, por exemplo, despesas e encargos e o rendimento anual.

      Sugiro a leitura de outros artigos sobre o tema aqui e que podem ajudar a esclarecer.
      Caso tenha outras duvidas, não hesite em perguntar.

  2. Bom dia, comprei uma habitação secundária por 90000€ e vendi por 120000€. Tenciono reinvestir numa futura HPP. Como vou reinvestir, o valor que tinha de pagar ao estado sobre a mais valia, terei de pagar ou será considerado o reinvestimento? Obrigado

    1. Olá, Miguel.

      Para ficar isento do pagamento de imposto sobre o valor da mais-valia seria necessário que a casa que vai vender fosse também uma habitação própria e permanente. Visto que se trata de uma habitação secundária,não é possível fazer reinvestimento.

  3. Bom Dia,

    Comprei um apartamento à uns anos e vou vende-lo, lucrando 50Mil euros com esta venda. Este imóvel é a minha Habitação própria permanente.

    Pretendo comprar um terreno com o dinheiro que obtive da venda do imóvel e construir a minha Habitação Própria Permanente nesse terreno.
    Ao fazer isto tenho de pagar mais valias? Já que vou investir o dinheiro todo na compra do terreno e depois tenho de pedir novo empréstimo ao banco para a construção?

    Obrigado pelo esclarecimento.

    Diogo

    1. Olá, Diogo.

      De acordo com o que apresenta, se reinvestir a totalidade do dinheiro da venda fica isento do pagamento de imposto.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  4. Boa tarde,

    Tenho uma questão e gostaria de tentar perceber convosco.

    Comprei um imóvel em 2018 no valor de 119.000,00€ (Com hipoteca), neste momento quero vender por 180.000.00€, comprar uma casa que custará 200.000.00€, mas nestas transações o valor que terei para reinvestir será de 49000,00 € porque terei que regularizar sempre o valor da hipoteca 119.000,00€,valor este que será para entrada na nova casa, e sobra-me 12.000,00€, que gostaria de regularizar um credito pessoal.
    Tendo um irs bruto de 26.200,00euros.
    Quanto terei que pagar de mais valias?
    Obrigada

    1. Olá, Sara.

      Considerando que o valor da hipoteca é o do Crédito Habitação, pode reinvestir a totalidade do dinheiro da venda e ficar isenta do pagamento de tributação de imposto sobre o valor das mais-valias. Isto apenas se aplica se o imóvel vendido era a sua habitação própria permanente (hpp) e o imóvel que vai comprar é também para esse efeito.

      Contudo, se com o montante da venda pretende pagar um crédito pessoal, terá apenas direito a isenção parcial.

      Na calculadora, na parte em que pergunta pelo montante a reinvestir, coloque a soma do valor a pagar pelo crédito habitação + o valor que pretende reinvestir na aquisição da nova hpp.

      1. …mas a amortização do credito habitação por via da venda da casa , não deixou de ser considerado para efeito de dedução .?? Isso era um regime transitório que acabou em 2020…acho eu…de qq forma fica aqui a minha dúvida p quem poder esclarecer. Obg

      2. Olá, Ricardo.

        Deixou de ser considerado reinvestimento apenas a amortização do crédito sem qualquer outro reinvestimento na aquisição de uma nova habitação própria e permanente.

  5. quero comprar uma casa que era dos meus pais (na aldeia),somos seis herdeiros o que devo fazer?o valor da venda está estabelecida no valor de 20,000, obrigado.

    1. Olá, Fernando.

      Nesse caso, terá de comprar a parte que coube a cada um dos restantes cinco herdeiros.
      O valor de compra a cada um destes será considerado em função da percentagem que cada um tem do imóvel.

  6. Boa tarde,
    atendendo ao exposto sobre isenção de tributação de mais-valias para imóveis adquiridos antes de 01/Jan/1989, gostaria de saber se o mesmo é também aplicável a terrenos urbanos mas onde nunca chegou a haver construção? Obrigado

    1. Olá, João.

      Os terrenos para construção estão excluídos da possibilidade de isenção de tributação, mesmo que comprados antes de 1 janeiro de 1989. Ou seja, terá de pagar imposto sobre a mais-valia da venda desse terreno.

    1. Olá, Nuno.

      A venda de um imóvel deve ser declarada no ano correspondente. Ou seja, se vendeu em 2020, deve declarar no IRS que irá entregar este ano.

  7. Boa tarde,

    Foram-me doadas recentemente duas casas, nenhuma delas está registada como minha HPP. Pretendo vender as duas e adquirir um imóvel para HPP. Gostaria de saber quais os valores a taxar como mais valias, como fazer os cálculos, e se a compra da nova HPP pode de alguma forma reduzir o valor das mais valias.

    Gostaria ainda de saber, sendo que uma das habitações tava registada de forma incorrecta nas finanças, após correcção subiu consideravelmente o VPT, sendo inclusivé cobrado o acerto de IMI. Qual o valor que devo utilizar para calcular as mais valias dessa haibtação?

    Desde já obrigado.

    1. Olá, Filipe.

      Para poder ficar isento de tributação sobre o imposto da mais-valia, uma das casas que herdou tinha de ser a sua HPP. Não sendo, terá de pagar este imposto.
      Sugiro a leitura dos seguintes artigos:
      Como calcular as mais-valias da venda de um imóvel?
      Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

      Quanto à segunda questão, à partida, deverá considerar enquanto valor de aquisição o último valor do VPT.
      Contudo, deve esclarecer as suas questões junto da Autoridade Tributária. Para tal, poderá utilizar o e-balcão ou contactar através do número 217 206 707.

  8. Boa tarde.
    Gostava de saber sobre mais valia. Minha mãe faleceu em 2018, herdei 25% da moradia e o meu pai o resto, a casa foi comprada por 162.000€, em 2018 na habilitação de herdeiros também foi colocado esse valor, mas agora esse ano ela foi vendida por 260.000€. Gostaria de saber se tenho de pagar mais valias e mais alguns impostos sobre esse 25% que irei receber?
    Não consigo fazer as contas na calculadora, como sendo herança partilhada.

    1. Olá, Sandra.

      Se a casa vendida não era a sua habitação própria e permanente (hpp), a Sandra terá de pagar imposto sobre o valor da mais-valia.
      Já se a casa vendida era a hpp do seu pai, ele poderá reinvestir o dinheiro da venda na aquisição de uma nova hpp e assim ficar isento de pagar imposto sobre a mais-valia.

      O valor que a Sandra deve considerar enquanto valor de aquisição é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data da herança.
      Uma vez que a Sandra apenas tem 25% desse imóvel, deve considerar os valores de aquisição e realização em proporção. Ou seja, a Sandra considera apenas 25% do VPT e 25% do valor da venda.

      Já o seu pai, adquiriu a casa em dois momentos diferentes: 50% à data da compra e 25% à data da herança. Posto isto, estes valores terão de ser calculados separadamente.
      Para o cálculo dos 50% do imóvel, ele deverá considerar enquanto valor de aquisição metade do valor da compra e enquanto valor de realização, apenas metade do valor da venda.
      Já para calcular os restantes 25%, os valores serão iguais aos da Sandra. 25% do VPT à data da herança para o valor de aquisição e 25% do valor da venda para considerar enquanto valor de realização.

      O valor de despesas e encargos devem ser introduzido por quem os assumiu e este apenas deve ser considerado num dos cálculos. Por exemplo, se o seu pai introduzir o montante das despesas e encargos no primeiro cálculo, já não deve introduzir no segundo.
      Saiba neste artigo o que pode ser aqui considerado: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

      As mais valias devem ser declaradas no quadro 4 do anexo G e a intenção de reinvestir no quadro 5 do mesmo anexo.
      Caso tenha outra dúvida no preenchimento da calculadora, não hesite em perguntar.