Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Mais valias
Casa de habitação herdada e vendida em 2020
Qual a idade da casa para estar isenta de mais-valias.
Obrigado
Olá, Octávio,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Boa tarde nos herdamos eu minha esposa uma casa em 2001 do meu filho o valor da casa 121,414 € o ano de 2020 vendi pelo valor de 150,000 € posso saber quanto irei pagar de mais valias.
Obrigado
Boa tarde mais uma vez estou a pedir ajuda, Como no comentário anterior eu a minha esposa herdemos um apartamento do meu filho que faleceu em 2001 na data herdemos o apartamento e herdemos a divida a cgd de 49.000 € em Dezembro DE 2020 vendemos o apartamento que estava avaliado em 121,414 € e foi vendido pelo valor 150.000 € gostava de saber se a divida também entra na dedução para calculo de mais valias. O brigado aguardo resposta.
Olá, Luis,
Obrigada pela sua pergunta.
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Olá, Luis,
Obrigada pela sua pergunta.
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Muito boa tarde,
Em Nov/2004 comprámos uma casa por 180.000€. Entretanto estivemos a maior parte dos anos a viver em casas arrendadas, noutra localidade, tendo consequentemente alterado a morada fiscal.
Entretanto, comprámos casa na localidade onde residimos atualmente, em Mar/2019 e agora vamos vender a casa que tínhamos comprado em 2004.
Podemos reinvestir as mais valias que vamos obter na HPP onde agora habitamos? (apesar de a outra já não ser a HPP há uns anos)
Ou no crédito habitação da casa de 2004?
Antecipadamente grata pela v/ resposta, apresento os meus cumprimentos,
Teresa
Olá, Teresa,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite, comprei casa em 2006, por 73.000, vendi em 2021, por 110.000, mas tenho divida ao banco de 19.000, mais despesas de aquisicºao por volta de 3.000, terei de pagar mais valias,? há vou adquir outra casa por 80.000. obrigada Cidália Xavier
Olá, Cidália,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite, em seguimento de um processo de divisão comum a casa foi vendida pelo tribunal em leilão em Dezembro de 2019. Em Janeiro de 2020 foi paga na totalidade pelo novo proprietario ao tribunal em que o tribunal detem o valor da venda até a data e só em setembro de 2020 pagou o empréstimo ao banco mas ainda não devolveu as duas partes envolvidas o valor sobrante da venda bem como ainda não retirou a sua percentagem comissional.
Como são calculadas as mais valias tendo em conta que vao ser dois intervenientes com irs independente, que valores a colocar na declaração e em que ano se vai declarar essas mais valias pois por atraso do tribunal ainda não foi pago qualquer valor as partes nem as mesmas sabem quanto vão receber. Apenas o valor da compra do imóvel e da venda em leilão.
Cumps
Olá, Jorge,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde.
Comprei em dezembro de 2015 um imóvel por 63.000.00 €, Fiz um empréstimo de 50.000.00€ e 13.000.00 € de capitais próprios. Em novembro de 2020 vendi o imóvel por 139.500.00 €.
Paguei 10.295.10 € na intermediação do negócio mais 45.948,84 € na amortização do empréstimo.
Pretendo investir num novo imóvel.
Isto porque eu fiquei com 83 256,06 €, mas eu quando comprei o imóvel investi 13 mil euros e fiz algumas obras de melhoria como móveis da cozinha janelas… no valor de 2 ou 3 mil euros.
-Devo retirar esse valor na contabilização das mais valias?
-Quanto tenho que investir no novo imóvel para não pagar mais válidas?
Obrigado.
Olá, Luis,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia.
Tenho uma casa (HPP) mas penso mudar este ano. A ideia é comprar primeiro o outro imóvel, fazer as obras, mudar-me e então colocar a minha HPP à venda. Neste caso, para não pagar mais valias, quanto tempo tenho para vender a casa, após efetuar escritura da habitação que pretendo agora adquirir?
Obrigada. Cumprimentos,
Helena Mendes
Olá, Helena.
O reinvestimento das mais-valias pode ser usado para uma compra que fez até 24 meses antes, ou até 36 meses depois de ter vendido a sua casa.
Obrigada.
Muito bom dia Exmos. Srs.
Vendi a minha Habitação Própria Permanente (hpp) e vou reinvestir a totalidade (dentro dos 36 meses) num terreno urbano para construir a minha Habitação P.P.
Gostaria de saber, se fico isento de mais-valias, comprando um terreno?
Muito obrigado
Olá.
Sim, fica isento se reinvestir a totalidade do valor da venda no terreno para a sua nova H.P.P. .
Sugiro que leia o Guia de mais-valias imobiliárias.
Obrigada.
Bom dia,
Vendi um apartamento em janeiro 2020,não éra de habtiação permanente.
A quando da compra deste imovel em 2004, que foi a minha habitação permanente na altura, fiz um emprestimo para aquisição e silmoltaniamente fiz outro para obras porque o apartamento estava enabitavel na altura.
A minha questão, o emprestimo das obras é considerado na declação ou só a da aquisição é que é consideravel para efeitos de mais valias?
Obrigado
Olá, Carlos,
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Bom dia,
Sendo que comprei uma habitação própria e permanente em 2017 e vendi-a com mais valia em 2020, no reinvestimento tem de ser todo em capital próprio, ou só efetivamente o valor da mais valia (Valor da venda- valor da compra).
Exemplo: Comprei por 100 mil, vendi por 160 mil. Pretendo nova compra por 200 mil. Terei de reinvestir os 160 mil em capitais próprios e só os restantes 40 mil com empréstimo da banca, ou só os 60 mil que é efetivamente a mais valia da venda em capitais próprios e os restantes 140 mil poderei recorrer à banca? Muito agradecido
Olá, Carlos,
Obrigada pela sua pergunta.
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