Utilidades

Calculadora de mais-valias de imóveis

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária


A amortização do crédito habitação só dá isenção se houver reinvestimento numa habitação própria e permanente.

Cálculo da mais-valia

Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Valor de realização {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Coeficiente de atualização monetária {[{ result.coeficiente }]}
Valor de aquisição atualizado - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]}
Despesas e encargos - {[{ input.encargos | currency: '€' }]}
Mais-valia {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]}
Imposto a pagar Simule abaixo

Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia

O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?

Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização?

Dados para o cálculo do Imposto a pagar

É fiscalmente residente em Portugal?

Declaração conjunta

Rendimento coletável para IRS

Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel?

Quando recebeu o apoio?
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]}
Valor de realização / ( {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Amortização do empréstimo - {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} )
Isenção = {[{ result.isencao | number: '2' }]}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia {[{result.mais_valia | currency : '€'}]}
Art. 43º (ver notas) * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}%
Isenção - {[{result.isencao | number: '2'}]}%
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Taxa de IRS {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Imposto a pagar pela mais-valia {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Sem mais-valia Com mais-valia
Mais-valia tributável - {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Rendimento coletável {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]}
Quociente conjugal ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Taxa de IRS x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Parcela a abater - {[{ result.abater | currency: '€' }]} - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]}
Quociente conjugal x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Coleta = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]}

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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2.136 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis

  1. Boa noite,

    Gostaria que me esclarece , se fosse possível, se o valor do seguro de vida pago durante o tempo quem que houve empréstimo para a habitação conta para as despesas a abater nas mais valias-
    Outra questão é o valor de juros pagos ao banco, após o pedido do distrato bancário e posterior liquidação da divida total também entram nos cálculos para abater nas mais valias?

    Muito obrigado

  2. Boa noite.
    Adquiri um terreno em 1999 por 80000€. Agora estou a pensar vendê-lo e com o valor da venda adquirir habitação própria para a minha filha. Como vai ser calculado o valor do irs a pagar. Será melhor fazer a doação do terreno à minha filha antes de o vender? Neste momento o valor do terreno está próximo dos 20000€.
    Obrigada
    Maria Simões

    1. Olá, Maria.

      A possibilidade de isenção de tributação apenas se coloca quando o imóvel vendido era habitação própria e permanente (hpp).

      Sugiro que utilize a calculadora acima para simular o valor do imposto a pagar.

      Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  3. Boa tarde. Comprei um imóvel em 2017 em conjunto com a minha cônjuge por 147.000€ e face à nossa separação em 2020, “vendi” a minha parte do imóvel pelo valor de 20.000€ (quantia final que recebi). Há mais valias a pagar sobre esta transacção? Obrigado

    1. Olá, Rafael.

      Se a casa vendida era a sua habitação própria e permanente (hpp) e não reinvestir esse dinheiro na aquisição de uma nova hpp, sim, há imposto a pagar.
      Penso que o tópico 10 do artigo Vendeu uma casa? Saiba como preencher o IRS pode ajudá-lo.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  4. Boa noite no meu caso divorciei-me em Junho do ano passado e cedi a total divida do apartamento à minha ex cônjuge. Como declarar no IRS? Ou seja não houve nada a titulo de tornas da minha parte porque a ex cônjuge ficou com direito total sobre o imóvel e recheio. Foi uma cedência total.

  5. Boa tarde Dr. Finanças.
    Eu e a minha ex. adquirimos HPP em 2009 por 220000€, divorciamo nos e fiquei com a parte dela este por 110000€.
    Estou a pensar vender o imovel por +/-260000€.
    Como calculo as mais valias relativamente à data de aquisição e à data de partilha.
    Obrigado pela atenção.
    Cumprimentos

    1. Olá, Luís.

      Nesse caso, o cálculo deve ser feito em dois momentos diferentes: o momento da aquisição e o momento da partilha.

      No momento da 1ª aquisição, o valor de aquisição será metade do valor da compra.
      No momento da partilha, o valor de aquisição será o valor pela qual comprou a outra metade do imóvel (os 110.000€) ou 50% do Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data da partilha. Deve inserir o de maior valor.

      Já o valor da venda deve também ser dividido.
      Ou seja, no primeiro cálculo deve considerar enquanto valor de realização metade do valor pela qual vai vender e no segundo cálculo a segunda metade. (260.000€/2= 130.000€)

      Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.

      Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  6. Boa Tarde, vendi a minha habitação em 2019 e adquiri um terreno e construí uma nova habitação, que também vendi, pois surgiu uma boa oferta, a minha dúvida é se tenho de pagar mais valias, pois vou investir novamente na habitação própria. E quanto tempo é que tenho que ter a habitação em meu nome para ser considerado habitação própria. Obrigada

    1. Olá, Carla.

      Se a casa que construiu e vendeu não estava registada como sendo a sua habitação própria e permanente (hpp), então, à partida, não terá direito a isenção.

      Se, por outro lado, esta era já a sua hpp à data da venda, então, para ficar isenta deve reinvestir a totalidade do dinheiro da venda na aquisição ou construção de uma nova hpp no espaço de 36 meses.

      Sugiro o uso da calculadora acima.

      Paralelamente, deverá contactar diretamente com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  7. Boa Tarde,
    Tenho duas questões. Comprei uma casa por 40.000 aos meus pais em 2005 quando ainda era solteiro. Agora penso vendê-la para comprar outra:
    1 – A questão é que agora sou casado e a nova casa ficará no nome dos dois. Posso abater a totalidade do valor na compra ou só conta metade do valor da compra?
    2 – Mudei de residência fiscal em 2018. Assumo que antes de vender a casa referida deverei mudar novamente a residência fiscal, para que seja considerada a habitação própria e permanente. Existe algum prazo mínimo a respeitar?
    Obrigado

    1. Olá, Luís.

      Pode abater a totalidade. Contudo, saliento que para ter a possibilidade de reinvestir e, consequentemente ficar isento de tributação, a casa vendida deve ser considerada a sua habitação própria e permanente (hpp) à data da venda e a casa que vai comprar com esse valor seja para o mesmo efeito.

      Não há um prazo mínimo a respeitar. Contudo, as finanças podem vir a questionar se efetivamente aquela era a sua hpp (através de faturas, por exemplo).

      Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer uma simulação caso prentenda.

      Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  8. Boa tarde, a minha esposa herdou este ano um imóvel cujo valor patrimonial é de 48 mil euros,e este mês acabamos por vender esse imóvel por 350 mil euros,quanto irei pagar no próximo ano de mais valias.obrigado

    1. Olá, António.

      Sugiro o uso da calculadora acima.

      O valor a considerar como valor de aquisição é o do Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data da herança e o valor de realização é o valor da venda (ano e mês correspondentes).

      Uma vez que o imóvel não seria a vossa habitação própria e permanente, não há possibilidade de isenção do pagamento de imposto.

  9. Bom dia
    Adquiri uma casa, por doação em 1988, e usufruto de wuem a doou,por cento e cinquenta e cinco mil escudos,
    Vendia em 2020.
    Por 130 000euros.
    Sendo a anterior ao irs tenho q declarar?
    Se sim como?

    1. Olá, Lúcia,

      Se herdou a casa em 1988, então ficará isenta do pagamento de imposto.
      Deve apenas declarar a venda no anexo G1 da sua declaração de IRS.