Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Boa tarde. Antes demais, parabéns pelo vosso serviço “público”. Bastante eloquente e uma grande ajuda perante a complexa legislação tributária.
Comprei um imóvel em 2017, coloquei-o no regime de AL tendo desafectado o mesmo em Setembro de 2018.
Deveria ter pago algum imposto nessa altura? A casa entrou em regime de Arrendamento de longa duração.
Se quiser vender agora o imóvel (passados 2 anos e meio de ter saído do AL ) pagarei dupla tributação?
Alguma forma de minimizar essa mais valia?
Muito obrigado pelo vosso tempo
Creio que é uma questão que irá ser recorrente no curto prazo perante a crise imobiliária que se adivinha.
Olá, Carlos,
Obrigada pelo seu comentário e pela sua pergunta.
Se gostou do nosso apoio, sugerimos que possa deixar o seu comentário na plataforma google.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa noite,
Gostaria de saber se me pode ajudar nesta questão:
– situação de divorcio em 2020
– marido fica com dinheiro
– mulher fica com a casa, escritura feita em 2020
A dúvida é se esta aquisição é considerada sujeita a mais valias? E como preencher em IRS.
Continuação de bom trabalho
Obrigada
Olá, Cláudia,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde necessitava esclarecimento sobre se vou pagar mais valias.
Estou divorciada e reformada (60anos) a casa de morada de familia foi venda agora em Fev 2021 por 158mil, o valor foi dividido pelos dois.
Vou adquirir casa este ano no valor de 89mil investindo 60mil o resto por emprestimo.
Pergunto como a lei foi alterada em 2021, quanto vou pagar de mais valias.
Obrigada
Rosária
Olá, Rosaria,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
Em 2008, por motivo de separação, fiquei com a casa, tendo pago 50 000€, a título de meação,( o valor atribuido à casa foi de 100 000€).
Foi vendilda em novembro de 2020 por 160 000€.
1. Qual o valor que devo considerar na aquisição?
2. Como se acham as mais valias?
3. Amortizei 13 000€ do empréstimo, consideram-se nas mais valias?
Grato pela atenção
F. Almeida
Olá, Fernando,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa Noite,
Herdei parte de um imóvel de um tio-avô que, não tendo filhos ou esposa, acabei por herdar eu, a minha irmã, uma prima e a minha tia-avó (que neste caso foi cabeça de casal). O seu falecimento foi em 2016 e tenho conhecimento que o imposto de selo foi pago no valor de 3.157.07€ com o valor patrimonial tributário de 30.010.00€,
Vendemos o imóvel o ano passado pelo que o valor dividido foi de 41.001€ dividido por 3 partes tendo em conta que a minha tia-avó cedeu a sua parte, ficando com outros bens, com o nosso acordo.
A minha questão é sobre as mais valias e se as vou ter que pagar agora que vou apresentar o valor em IRS tendo em conta que por lei a minha tia-avó tinha direito a 50% e os outros 50% foram divididos pelos restantes membros.
A acrescentar a isto houve um totam de despesas associadas a este processo de 3.999€.
Muito obrigada pela vossa atenção.
Olá, Teresa,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite . Comprai um terreno em avos rústico por 15000 entretanto legalizai o lote e passou a m2 urbano com valor patrimonial de 68000 estou a pensar em vender por 70000 . Que contas faço das mais valias ao estado ?
Olá, Paulo,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde.
Já li vários artigos no entanto continuo com duvidas.
A minha HPP comprei, em 2018 por 65mil mais obras 40mil (empréstimo bancário), vou vender por 170mil, sendo que devo ao banco ainda 100mil. Vou comprar nova HPP com valor de aquisição 150mil no entanto como precisa de obras pretendia solicitar credito de cerca de 130mil e com os 50mil utilizar para obras. Ao fazer isto como funciona as mais valias? Ou tenho que investir todo o valor lucro (70mil) na aquisição e fazer depois credito obras?
Agradecia que me ajudassem a perceber como funciona.
Olá, Paula,
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Boa tarde. Quando reinvestimos a totalidade do valor da mais-valia num segundo imóvel para hpp, o valor da isenção não é total? Isto é, pagamos sempre algum “imposto correspondente” à mais-valia em IRS?
Olá, Miguel,
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Boa tarde,
Foram-me doadas recentemente duas casas, nenhuma delas está registada como minha HPP. Pretendo vender as duas e adquirir um imóvel para HPP. Gostaria de saber quais os valores a taxar como mais valias, como fazer os cálculos, e se a compra da nova HPP pode de alguma forma reduzir o valor das mais valias.
Gostaria ainda de saber, sendo que uma das habitações tava registada de forma incorrecta nas finanças, após correcção subiu consideravelmente o VPT, sendo inclusivé cobrado o acerto de IMI. Qual o valor que devo utilizar para calcular as mais valias dessa haibtação?
Desde já obrigado.
Olá, Filipe.
Para poder ficar isento de tributação sobre o imposto da mais-valia, uma das casas que herdou tinha de ser a sua HPP. Não sendo, terá de pagar este imposto.
Sugiro a leitura dos seguintes artigos:
Como calcular as mais-valias da venda de um imóvel?
Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
Quanto à segunda questão, à partida, deverá considerar enquanto valor de aquisição o último valor do VPT.
Contudo, deve esclarecer as suas questões junto da Autoridade Tributária. Para tal, poderá utilizar o e-balcão ou contactar através do número 217 206 707.
Boa noite, comprei o meu apartamento por 77000€ e vendi-o por 137500€. Terei de liquidar o meu empréstimo, no valor de 69000€ e o remanescente será para comprar um terreno para construir. Terei que pagar mais valias dos 69000€ que usei para pagar o meu empréstimo? É que para construir a casa vou ter que pedir novamente empréstimo, mas se bem percebi não posso deduzir em IRS esse valor.
Obrigada
Olá, Cláudia,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde.
Gostava de saber sobre mais valia. Minha mãe faleceu em 2018, herdei 25% da moradia e o meu pai o resto, a casa foi comprada por 162.000€, em 2018 na habilitação de herdeiros também foi colocado esse valor, mas agora esse ano ela foi vendida por 260.000€. Gostaria de saber se tenho de pagar mais valias e mais alguns impostos sobre esse 25% que irei receber?
Não consigo fazer as contas na calculadora, como sendo herança partilhada.
Olá, Sandra.
Se a casa vendida não era a sua habitação própria e permanente (hpp), a Sandra terá de pagar imposto sobre o valor da mais-valia.
Já se a casa vendida era a hpp do seu pai, ele poderá reinvestir o dinheiro da venda na aquisição de uma nova hpp e assim ficar isento de pagar imposto sobre a mais-valia.
O valor que a Sandra deve considerar enquanto valor de aquisição é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data da herança.
Uma vez que a Sandra apenas tem 25% desse imóvel, deve considerar os valores de aquisição e realização em proporção. Ou seja, a Sandra considera apenas 25% do VPT e 25% do valor da venda.
Já o seu pai, adquiriu a casa em dois momentos diferentes: 50% à data da compra e 25% à data da herança. Posto isto, estes valores terão de ser calculados separadamente.
Para o cálculo dos 50% do imóvel, ele deverá considerar enquanto valor de aquisição metade do valor da compra e enquanto valor de realização, apenas metade do valor da venda.
Já para calcular os restantes 25%, os valores serão iguais aos da Sandra. 25% do VPT à data da herança para o valor de aquisição e 25% do valor da venda para considerar enquanto valor de realização.
O valor de despesas e encargos devem ser introduzido por quem os assumiu e este apenas deve ser considerado num dos cálculos. Por exemplo, se o seu pai introduzir o montante das despesas e encargos no primeiro cálculo, já não deve introduzir no segundo.
Saiba neste artigo o que pode ser aqui considerado: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
As mais valias devem ser declaradas no quadro 4 do anexo G e a intenção de reinvestir no quadro 5 do mesmo anexo.
Caso tenha outra dúvida no preenchimento da calculadora, não hesite em perguntar.