Utilidades

Calculadora de mais-valias de imóveis

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária


A amortização do crédito habitação só dá isenção se houver reinvestimento numa habitação própria e permanente.

Cálculo da mais-valia

Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Valor de realização {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Coeficiente de atualização monetária {[{ result.coeficiente }]}
Valor de aquisição atualizado - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]}
Despesas e encargos - {[{ input.encargos | currency: '€' }]}
Mais-valia {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]}
Imposto a pagar Simule abaixo

Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia

O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?

Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização?

Dados para o cálculo do Imposto a pagar

É fiscalmente residente em Portugal?

Declaração conjunta

Rendimento coletável para IRS

Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel?

Quando recebeu o apoio?
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]}
Valor de realização / ( {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Amortização do empréstimo - {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} )
Isenção = {[{ result.isencao | number: '2' }]}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia {[{result.mais_valia | currency : '€'}]}
Art. 43º (ver notas) * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}%
Isenção - {[{result.isencao | number: '2'}]}%
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Taxa de IRS {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Imposto a pagar pela mais-valia {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Sem mais-valia Com mais-valia
Mais-valia tributável - {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Rendimento coletável {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]}
Quociente conjugal ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Taxa de IRS x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Parcela a abater - {[{ result.abater | currency: '€' }]} - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]}
Quociente conjugal x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Coleta = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]}

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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2.136 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis

  1. Boa tarde, vendi um terreno com ruína em 2020, tenho mais valias a pagar sou proprietário de uma hpp da qual tenho um empréstimo a pagar ao banco é considerado reinvestir se liquidar essa dívida perante o banco para liquidar o meu crédito á habitação e assim não pagar as mais valias?
    Obrigado

    1. Olá, Paulo.

      Não, nesse caso não é considerado reinvestimento. Para tal seria necessário que o imóvel vendido fosse, à data da venda, a sua hpp.

  2. Boa dia.
    Adquiri um imóvel em 1999 com o meu companheiro por 84795. Em 2010 fizemos uma escritura em que pusemos termo à compropriedade, a casa passou só para o meu nome e ficou a meu cargo o total da dívida que era à data de 78454 euros. Vou vender agora em 2021 e pretendo saber se a data da aquisição é 1999 ou 2010, bem como, o valor da aquisição.
    obrigada

    1. Olá, Carla.

      Sugiro a leitura do ponto 4.9 do nosso guia de mais-valias imobiliárias.

      Uma vez que terá de fazer cálculos separados, os anos a considerar serão de 1999 para a parte em que comprou o imóvel em conjunto e 2010 para a parte em que comprou o resto do imóvel.

      Os valores devem ser considerados em euros.

      Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  3. Boa noite,

    Quais as despesas que poderão ser incluidas, sobre a venda de um imóvel em 2020?

    Obrigado.

    Carlos Silva

  4. Boa tarde, sou o Vítor Batista, tinha uma outra dúvida em relação às mais valias, as obras feitas no prédio, uma vez que moro numa fracção do mesmo, também entram como despesas? Há pouco tempo houve reparação no telhado, substituição de rede de esgotos, pintura de todo prédio e substituição da coluna de contadores de abastecimento de água a todos os condóminos. Para serem efectuadas todas estas obras, foi necessário recorrer a dinheiro dos condóminos, uma vez que não havia verba disponível para as obras. Só gostaria de saber se é possível colocar essas despesas nas mais valias. Obrigado pela atenção.

    1. Olá, Vitor.

      Se tiver faturas com o seu número de contribuinte referentes a essas despesas, as mesmas poderão entrar para o cálculo.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  5. Boa tarde, sou o Vítor Batista e tenho uma questão a fazer. No que diz respeito a mais valias de um imóvel, onde é que posso ou como é que posso saber o que é a tributação. Obrigado.

    1. Olá, Vitor.

      A tributação a pagar é o imposto que o Vitor poderá ter de pagar com a venda de um imóvel. Ele é calculado sobre o valor da mais-valia que registar.

      Sugiro a leitura do nosso guia de mais-valias imobiliárias.

      Posteriormente, poderá utilizar esta calculadora para fazer os cálculos.

  6. Boa Tarde

    gostaria de saber se é possível reinvestir a mais valia da venda de um imóvel em dois anos diferentes com imoveis diferentes.
    Exemplo: venda em 2020 – mais valia 30.000€, compra de HPP em 2020 investimento sem recurso a credito 15.000€, em 2021 compra de nova HPP e reinvestir os restantes 15.000 da venda da casa do ano 2020?

    1. Olá, Carla.

      Para ficar isenta de pagamento de tributação é necessário que o valor reinvestido seja na HPP da pessoa que vendeu a HPP anterior.
      Apenas é possível ter um HPP.

  7. Boa noite.

    A minha mãe adquiriu um prédio rústico antes de 1 de Janeiro de 1989. Esta doou-me o prédio em 2019.
    Estou a pensar vender o prédio, estou isento de mais valias nessa venda?

    Obrigada.

    1. Olá, Maria.

      Não, não está.
      O ano a considerar passa a ser o ano em que a Maria recebeu o prédio.

      Poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  8. A minha namorada herdou em 2016 (50%) de uma casa com o valor patrimonial de 180.000,00 e agora vai vender a parte á irmã por 140.000.00. Como calcular as mais valias deste negocio? Qual o valor de aquisição se foi uma herança? Sendo que não era habitação permanente de ninguém e que ela vive numa casa alugada, pode usar as mais valias para comprar uma HPP para ela e não pagar imposto? Obrigado

    1. Olá, Jacinto.

      Não, neste caso não pode utilizar o dinheiro da venda para comprar uma HPP. Apenas poderia fazê-lo se a casa vendida fosse a HPP da sua namorada à data da venda.

      O valor de aquisição a considerar é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data da herança.
      Se a sua namorada apenas tem uma parte do imóvel, então o valor do VPT deve fazer corresponder à percentagem que a sua namorada detém do imóvel.
      Se, por exemplo, a sua namorada apenas tem 50% do imóvel, então deve colocar como valor de aquisição apenas 50% do VPT.

      Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.

      Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  9. Boa tarde,
    A minha namorada juntamente com o irmão, foi-lhes doada uma casa em 2007 no valor de 13.809,92€, até 2020 foi a habitação propiá e permanente deles, entretanto venderam-na nesse mesmo ano, também em 2020 eu juntamente com a minha namorada iniciamos a construção de uma casa que será a nossa habitação propiá e permanente, o dinheiro da venda será reinvestido nesta nova casa e como é logico não será suficiente, terá ela de pagar mais valias?
    Como provará ela esse reinvestimento?
    obrigado

    1. Olá, Paulo.

      A questão do reinvestimento para não pagar tributação apenas se coloca quando a casa vendida era também habitação própria e permanente (HPP).
      Sugiro que utilize a Calculadora acima para proceder ao calculo.

      Pode inserir as despesas e encargos que teve com o imóvel vendido. Este artigo pode ajudar a saber quais são: Mais-valias: O que posso incluir como despesas e encargos?

      Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  10. Boa tarde. Agradecia ajuda para o IRS não só se tenho que declarar, e qual o anexo. Comprei em 1980 um terreno rústico em avos (0,78/48 avos) por 30.000$00 (trinta mil escudos). A 23 de Fevereiro de 2015 este terreno passou a lote urbano com o valor patrimonial de 44.842,70 €.
    Em Junho de 2020 vendi esse terreno por 45000,00€. Não sei como declarar esta venda, não só que anexo usar, e como faço uma vez que existem duas moedas diferentes na transação.

    1. Olá, Messias.

      Deve colocar ambos os valores em euros. Pode utilizar um conversor online.

      O anexo a preencher é o anexo G, alínea 4001 onde deve colocar o valor de aquisição e de venda, bem como as despesas e encargos associados à venda.

      Sugiro o contacto com a Autoridade Tributária para saber se pode ter direito a isenção de tributação. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.