Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Vou vender a minha casa de habitação permanente (250.000€) e comprar uma casa para habitação permanente que me vai custar 200.000€.
Quais os encargos que terei de suportar?
Por outro lado vou também vender uma segunda casa por 50.000€ e que teve um valor de aquisição de 35.000€. Se fizer obras na casa nova com o custo igual a esta venda será que não pago mais valias da venda?
Obrigado
Olá, Jorge.
Relativamente às casas a vender, para publicitar a venda deve ter o certificado energético das mesmas passado recentemente (ou pagar pela emissão de um). Se decidir recorrer aos serviços de uma imobiliária, terá também de pagar uma comissão, caso esta consiga vender o imóvel.
Quanto à casa a comprar, para além dos impostos obrigatórios, como o IMT e Imposto de Selo (0,8%) na altura da compra, ou o IMI, pago anualmente em função da localização e valor da casa, terá também de pagar os custos com os registos e notariado (no balcão casa pronta, por exemplo).
Quanto à segunda questão que coloca sobre a isenção, não – apenas um imóvel alienado pode ser alvo de reinvestimento noutro imóvel. Além disso, como a segunda casa não é habitação própria, não daria direito a isenção ao abrigo do artigo 10º do Código do IRS em qualquer caso.
Boa tarde, sou um pouco leiga nestes assuntos mas tenho uma duvida prática e como tal vou tentar ser o mais clara possivel.
o meu pai vendeu no ano passado uma casa ( não era HPP) sobre a qual recebi a minha parte porque a casa estava em nome do meu pai e da minha mãe que faleceu em 2011. Sei que vou pagar sobre as mais valias, a questão é : preciso de fazer obras na minha HPP e como tal vou reinvestir parte desse dinheiro , tenho alguma hipotese de
algum tipo de isenção nas mais valias?!
Olá, Paula.
Não, a isenção só se poderia aplicar se a casa vendida fosse a sua HPP.
Boa noite, tenho uma dúvida, tendo herdado um imóvel em Janeiro de 2018, na simulação acima o que devo colocar como ano de aquisição do imóvel? 2018? ou o ano de inscrição da matriz que consta da caderneta predial (que neste caso é 1968), ou ainda o ano da avaliação que consta da caderneta predial e que neste caso é 2008? Antecipadamente grato pelo esclarecimento. Cumprimentos,
Olá, Pedro.
Se adquiriu o imóvel por herança em 2018, deve indicar 2018 como ano de aquisição. O valor de aquisição a indicar deve ser o valor patrimonial à data da herança e sobre o qual foi pago o imposto de selo.
Bom dia,
Fiz um IRS de um vizinho meu e fiquei com uma duvida se estará bem preenchido.
Em Maio de 2016 faleceu o pai do meu vizinho e em Dezembro de 2018 uma casa foi vendida á irmã.
Nos papeis que tem na sua posse diz que o valor da Habitação no registo é de 30.950€ e vendida por 40.000€.
50%é para a sua mãe viúva e os restante 50% dividido em 4 parte em que uma é para mãe viúva e as outras três a dividir pelos seus 8 filhos que correspondeu a 1875€.
A minha duvida é se tinha que preencher só o quadro 4 do anexo g ou mais alguma coisa. pois no simulador dava um valor de quatro mil e tal euros e na realidade só receberam 1875€ e ainda por cima dá cerca de 400€ a pagar ao estado onde o filho esteve e está desemprego e a esposa a ganhar o salario minino.
Não fiz nada de mal ou fiz?
Olá, Eduarda.
A sua explicação não é detalhada o suficiente para perceber o que preencheu afinal na declaração de IRS e se o fez corretamente ou não.
Mas aproveito para chamar a atenção de que os valores devem ser inscritos pela respetiva quota parte. Assim, se a habitação tinha um valor total de aquisição de 30.950€ e foi vendida por 40.000€, e se esse filho tinha 3/64 do imóvel, então deve indicar que o valor de aquisição foi de 1450,78€ e o valor de realização foram os tais 1875€. As despesas (custos da escritura de partilhas, por exemplo), devem também ser inscritas pela quota parte que ele efetivamente pagou.
Hummmm. Só preenchi mesmo o quadro 4 do anexo g com o valor de aquisição e data e o valor da venda, mas pelos vistos ficou mal preenchido. Pois preenchi pelo valor total, mas na ultima coluna que era a percentagem a que dizia respeito coloquei 4,69% ((50%-12.5%)/8). Despesas houve no solicitador mas o SP não fatura nem documento nenhum logo não posso mencionar a parte dele.
Boa noite. Tenho uma dúvida que, por mais que explore na web, não sou capaz de ver respondida e é capaz de ser comuns a muitos contribuintes com mais valias a pagar.
O meu caso concreto é o seguinte, em resumo: Vendi um imóvel em Julho de 2019, adquirido por herança em 2011. Após simular as mais valias (dizendo que não pretendo reinvestir nenhum montante) dá cerca de 13.500 EUR de mais valias a pagar. Se puser que quero reinvestir por exemplo 90.000 EUR dá zero de mais valias.
Mas isto de reinvestir, hoje pode estar a pensar-se fazê-lo e, num prazo de 36 meses, mudar de opinião e acabar por não se concretizar ou não encontrar imóvel ideal. O contrário também se aplica, claro.
A minha pergunta concreta é a seguinte: em que ano civil são estes 13500 EUR entregues ao Estado se assinalar que pretendo reinvestir mas depois decidir não o fazer até 36 meses após a veda? Em 2020 (ano a seguir à venda) ou 2023 (ano a seguir a terem passado 36 meses sem reeinvestimento)?
nas Finanças parece que não percebem a minha pergunta. Ou fazem que não percebem…
Muito obrigado desde já .
Alexandre
Olá, Alexandre.
Se na declaração de 2020 declarar que pretende reinvestir os tais 90.000€ não será tributado sobre as mais valias.
Só após terem passado os 36 meses sobre a venda sem ter feito o reinvestimento que anunciou (ou, tendo-o feito, mas não tendo atingido o valor que tinha declarado pensar reinvestir) é que as Finanças voltam a calcular a liquidação referente ao ano da venda do imóvel com base no reinvestimento que efetivamente faz.
De notar que, para além da diferença para a liquidação inicial terá ainda de pagar juros sobre o período decorrido nesse caso.
Compreendo.
Qual é a fórmula de cálculo desses juros
Obrigado desde já pela atenção
Montante * taxa de juro * período
(como a taxa de juro é anual, o período deve ser indicado em anos também, ou fração disso).
Boa tarde, procuro uma ajuda em relação ao tema das mais valias.
Em 2016 comprei uma casa ao banco sem licença de habitação que foi tributada como terreno.
Ou seja: 95000 euros como aquisição (CH de terreno) que foi tributado perto de 7500euros de IMT e 25000 euros para obras.
Posteriormente fiz as licenças de habitabilidade e foi a atribuído o valor nas finanças da casa de 110000 euros.
A grande duvida parte sobre qual é o meu valor de aquisição os 95000 euros da aquisição do terreno ou os 110000 euros atribuído pelas finanças depois de pedida a licença de habitação.
Vou efetuar a venda do imóvel dentro de dias pelo valor de 175000 euros e estou confuso quanto ao calculo.
Valor de aquisição: ??? euros
Ano de aquisição: 2016
Valor de venda: 175 000 euros
Ano de venda: 2019
Despesas com venda e aquisição: 7500 imposto+6500 imobiliária= 15000 euros
Encargos com valorização: 5000 euros em faturas (foi 3 vezes mais, mas sem iva a maior parte das obras).
*Os rendimentos brutos de 2018 foram de 22000euros.
*pretendo reinvestir, mas só 70000euros.
Agradeço uma ajuda assim que possível.
cumprimentos
Olá, Ricardo.
A este respeito, o Código de IRS diz o seguinte:
A minha dúvida é saber se se considera que a casa foi construída por si (altura em que seriam usados os 110.000 e a data de registo na matriz como data de aquisição) ou se não, se se considera que já comprou a casa pronta (altura em que seriam considerados os 95.000).
Se se considerar que a casa foi construída por si, então as obras anteriores à licença de habitabilidade são obras de construção e não são dedutíveis às mais valias, diria eu (ainda assim, como o valor das obras de construção é baixo, o cenário em que se considera os 110.000 como custo de aquisição é sempre o mais vantajoso).
Como não sei os pormenores do caso, não me arrisco a dizer se se pode ou não considerar que construiu a casa. A minha sugestão é passar pelas Finanças quando tiver oportunidade para colocar essa questão e perguntar qual o valor que deve considerar como valor de aquisição (ou seja, como interpretar o artigo 46º no seu caso concreto).
bom dia Paulo, fui pedir esclarecimentos as financas e a resposta deles foi que so na altura da tributação irs é que saberia.
fiquei sem saber na mesma o valor da aquisição .
comprei terreno com mais bem feitorias,fiz a licença de habitação. a questão parte mesmo se vale o valor patrimonial ou aquisição do terreno na altura da compra .
aconselha me a ir a um solicitador ? preciso de ter uma ideia das mais valias a pagar .
cumprimentos
A minha sugestão – considere o pior caso (valor de aquisição 95.000€) e faça as contas que pretende fazer com base nesse valor.
Simule também o cenário dos 110.000€ para estimar a diferença de imposto a pagar entre os dois cenários (que, apesar de ser alguns milhares, não serão certamente os 15.000€).
Guarde de lado o dinheiro correspondente ao imposto a pagar, para não se sentir tentado a gastá-lo antes da liquidação de IRS no próximo ano.
Depois, ao declarar, e dada a resposta que lhe deram, tente usar os 110.000€ para ver se cola – em caso afirmativo, poupou algum dinheiro no imposto. Caso nessa altura se lembrem que afinal tem de declarar os 95.000€ então pelo menos já estará preparado para isso…
Antes de ir a um solicitador, insista com as Finanças (indo a outra repartição ou usando o eBalcão, por exemplo). No mínimo, peça uma informação vinculativa às Finanças – pode fazê-lo a partir do portal das finanças.
Boa noite sera que me podia esclarecer:
Vendi um imóvel por 125.000 imóvel esse que recebi de herança valor a pagar de mais valias 20.000, utilizei esse dinheiro 60.000 e doei as minhas filhas . Pergunto se declarar esses valor daoado as minhas filhas pagarei mais valias ?
grato
Olá, Rui.
As doações de dinheiro não abatem à tributação sobre as mais valias, pelo que terá de pagar imposto na mesma.
Boa tarde,
Em Maio de 1979 comprei um terreno para construção de uma casa por 300 contos (1500 eur).
Em 2019 pretendo vender esse terreno por 70000 eur. A minha questão é a seguinte:
Terei de pagar mais valias ao estado? Não estarei isento?
Podem pf esclarecer?
Obrigado,
Paulo Costa.
Olá, Paulo.
Dado que a aquisição do imóvel foi anterior a 1989, está isento de tributação sobre as mais valias.Deve, por esse motivo, declarar a venda no anexo G1
EDITADA A 15 de JULHO – a resposta correta e devidamente explicada está umas mensagens mais abaixo.
Boa tarde,
As informações são contraditórias, nas finanças disseram-me que tem mais valias a pagar ao estado…mesmo tendo sido adquirido o terreno antes de 1989.
Será que a lei Mudou?
Obrigado,
Paulo Costa.
A legislação não mudou a este respeito (mas a minha interpretação da mensagem original sim :P)
Como eu li a mensagem da primeira vez “Comprei um terreno em 1979 para construção de uma casa, casa essa que vendi em 2019”.
Como leio a mensagem agora, com mais calma: “Comprei um terreno em 1979 para construção de uma casa. Vendi esse terreno para construção de uma casa em 2019”.
Se houve uma casa construída e devidamente registada antes de 1989, então a venda está isenta de tributação de mais valias, uma vez que estas não eram tributadas até à entrada em vigor do Código do IRS. O artigo 5º da Aprovação do Código do IRS é muito claro a este respeito ao criar um regime transitório para a categoria G, dizendo que só são tributados os bens que foram adquiridos depois da entrada em vigor do Código do IRS ou que já fossem tributados pelo Imposto sobre as Mais Valias que existia à altura.
E aqui é que está o busílis da questão. O tal imposto sobre as mais valias foi criado em 1965, com o Decreto-Lei 46.373/65. Logo no seu artigo 1º, é referido que
Ou seja, à data de entrada em vigor do Código do IRS, em 1989, a venda de terrenos para construção adquiridos depois de 1965 já estava ao abrigo do imposto sobre mais valias, pelo que o tal regime transitório para a categoria G não se aplicaria neste caso concreto.
Não perde nada em pedir às Finanças para fundamentarem a informação que lhe deram (imagino que se o tivessem feito não estava agora com esta dúvida). Mas parece-me que esta pode ser a fonte das informações contraditórias…
Ok. Obrigado pela ajuda.
Paulo Costa
A resposta não está de todo correta….se na compra de 1979 consta “terreno para construção”, não beneficia “exclusão” dos artigos 4º e/ou 5º do DL nº 442-A788 de 30/11 ( aprovação do código do IRS) dado que as “mais-valias dos terrenos para construção” já constavam no antigo “Código das Mais Valias” aprovado pelo DL nº 46673, de 9/6/1965….assim, a venda do terreno para construção só ira para o anexo G1, desde que o vendedor o tenha adquirido antes de 9/6/1965
Olá, Dário.
Obrigado pela correção. Como pode constatar, já no dia 5 de Julho tinha deixado nova mensagem abaixo, explicando a minha má interpretação da mensagem original e corrigindo a informação prestada.
Mas agradeço mais uma vez a chamada de atenção e o facto de estar atento às respostas que por aqui vão sendo dadas… Para evitar mais confusões, editei a minha primeira resposta de forma a se perceber melhor que está incorreta…
Bom dia,
Tenho duas dúvidas, o meu namorado comprou HPP com a ex companheira em 2005 com recurso a crédito.
Preço Aquisição 110.000€ e foi vendido em 07/2018 pelo valor 158.000€.
O total de despesas foi de 5.964€ e à data de venda o valor em dívida no Banco era de 114.350€.
Ele tem intenção de investir no futuro a totalidade. No anexo G, deve ser preenchido o Quadro 05? E o campo 5035?
Por fim, caso a ex-companheira não queira reinvestir a parte das mais-valias, qual o valor do imposto a pagar aproximadamente?
Muito obrigada
Boa tarde Sónia,
Agradecemos a sua mensagem.
Sugerimos que vá ao http://www.forumfinancas.pt e que faça uma pesquisa sobre o preenchimento de Anexo G na caixa de pesquisa.
Vai encontrar situações semelhantes e respostas que a poderão ajudar.
Qualquer questão de futuro estaremos inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Olá, Sónia.
Se ele tem intenção de reinvestir o dinheiro numa HPP, e admitindo que o imóvel vendido era a sua HPP, deve preencher o quadro 5A. O Quadro 5B, à partida, apenas seria vantajoso caso não houvesse essa intenção (e tem de optar por um ou pelo outro).
Quanto à decisão de reinvestimento da ex-companheira, apenas afeta o cálculo do imposto a pagar por ela, não o do seu namorado… O que interessa é se ele reinveste ou não o valor por que vendeu a metade dele…
Bom dia.
Gostaria só de ser esclarecido se a venda de uma habitação secundária e posterior reinvestimento noutra habitação secundária também dá direito a isenção de imposto sobre as mais-valias.
Desde já muito obrigado.
Luís Gaspar
Olá, Luís.
Não, não dá.