Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Olá!
Desde já os meus agradecimentos.
Vendi imóvel a Fevereiro de 2021, quanto tempo tenho para adquir outro imóvel de forma a ficar isenta de pagar mais valias??
Vou ter que declarar a venda no IRS de 2021, fico logo a ter que pagar?!
Obrigada
Olá, Dina,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Olá
Sendo eu pessoa portadora de deficiência, com atestado Multiusos de 60% de incapacidade, qual é o valor de coeficiente para apuramento do valor a pagar das mais valias?
O meu agregado familiar sou eu mais uma filha de 5 anos
O meu rendimento anual ronda os 25000 eur.
Comprei uma casa secundária por 22000eur em Agosto 2018, e vou vender por 45 000 eur,em Abril 2021, mas com 10000eur de despesas
Podem ajudar?
Obrigada Ana
Olá, Ana,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa tarde.
Gostaria de ajuda, pf, para esclarecer a seguinte dúvida: Comprei a minha nova Hpp em 2020, pelo valor de 220000 (empréstimo bancário de 195000), tendo vendido a Hpp anterior agora em 2021 por 135000 (gerando aqui uma mais valia de 60000). Posso, agora, usar essa mais valia para amortizar o crédito da nova Hpp como reinvestimento (uma vez que a lei prevê que a venda da antiga Hpp ocorra até 24 meses após a aquisição da nova Hpp)?
Agradeço.
Olá, Pedro,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa tarde. Aproximando-se a entrega do IRS referente a 2020 vou ter de declarar a venda do meu imóvel e encontro-me cheio de dúvidas sobre as mais-valias e que despesas podem ser contabilizadas para abater às mesmas.
Comprei a habitação em fevereiro de 2016 por 75.000 euros. Recorri a empréstimo bancário para tal.
Entre 2016 e 2020 foram realizadas obras de melhoramento no imóvel, das quais tenho facturas da aquisição dos materiais.
Vendi a habitação em Agosto de 2020, por 190.000 euros e recorri a imobiliária. Liquidei empréstimo habitação de 62.000 euros.
Nesse mesmo mês adquiri nova habitação, por 200.000 euros, tendo solicitado financiamento de 90.000 euros. Assim reinvesti 110.000 euros na aquisição.
Na nova habitação realizei obras de melhoramentos, chão, cozinha, wc, iluminação, etc. Para estas despesas tenho também as facturas.
Questões:
1 – que despesas entram relativamente à compra da primeira habitação (IMT, Imposto de Selo, Escritura)?
2 – relativamente às obras, e uma vez que fiz cozinha nova, os electrodomésticos encastrados (exaustor, placa, termoacumulador) e que ficaram na habitação podem ser contabilizados?
3 – despesas da venda, apenas a comissão da imobiliária e extinção de hipoteca que me foi cobrada também?
4 – O IMI pago durante estes 4 anos também entra como despesa?
5 – despesas de aquisição da casa nova (IMT, Imposto de Selo, Escritura)?
5 – despesas de obras na casa nova, os electrodomésticos encastrados contam? as loiças de casa de banho?
Obrigado pela atenção dispensada.
José Silva
Olá, José,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa tarde,
Tenho uma questão e gostaria de tentar perceber convosco.
Comprei um imóvel em 2018 no valor de 119.000,00€ (Com hipoteca), neste momento quero vender por 180.000.00€, comprar uma casa que custará 200.000.00€, mas nestas transações o valor que terei para reinvestir será de 49000,00 € porque terei que regularizar sempre o valor da hipoteca 119.000,00€,valor este que será para entrada na nova casa, e sobra-me 12.000,00€, que gostaria de regularizar um credito pessoal.
Tendo um irs bruto de 26.200,00euros.
Quanto terei que pagar de mais valias?
Obrigada
Olá, Sara.
Considerando que o valor da hipoteca é o do Crédito Habitação, pode reinvestir a totalidade do dinheiro da venda e ficar isenta do pagamento de tributação de imposto sobre o valor das mais-valias. Isto apenas se aplica se o imóvel vendido era a sua habitação própria permanente (hpp) e o imóvel que vai comprar é também para esse efeito.
Contudo, se com o montante da venda pretende pagar um crédito pessoal, terá apenas direito a isenção parcial.
Na calculadora, na parte em que pergunta pelo montante a reinvestir, coloque a soma do valor a pagar pelo crédito habitação + o valor que pretende reinvestir na aquisição da nova hpp.
…mas a amortização do credito habitação por via da venda da casa , não deixou de ser considerado para efeito de dedução .?? Isso era um regime transitório que acabou em 2020…acho eu…de qq forma fica aqui a minha dúvida p quem poder esclarecer. Obg
Olá, Ricardo.
Deixou de ser considerado reinvestimento apenas a amortização do crédito sem qualquer outro reinvestimento na aquisição de uma nova habitação própria e permanente.
quero comprar uma casa que era dos meus pais (na aldeia),somos seis herdeiros o que devo fazer?o valor da venda está estabelecida no valor de 20,000, obrigado.
Olá, Fernando.
Nesse caso, terá de comprar a parte que coube a cada um dos restantes cinco herdeiros.
O valor de compra a cada um destes será considerado em função da percentagem que cada um tem do imóvel.
Bom dia, estou em processo de venda da minha Hab.Propria permanente para compra de uma nova com valor superior e com recursos a financiamente. Contudo tenho de amortizar o financiamento associado à casa que estou a vender. Para efeito de calculo de mais valia, o valor amortizado em CH não é considerado?
Olá, Ana,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa tarde,
atendendo ao exposto sobre isenção de tributação de mais-valias para imóveis adquiridos antes de 01/Jan/1989, gostaria de saber se o mesmo é também aplicável a terrenos urbanos mas onde nunca chegou a haver construção? Obrigado
Olá, João.
Os terrenos para construção estão excluídos da possibilidade de isenção de tributação, mesmo que comprados antes de 1 janeiro de 1989. Ou seja, terá de pagar imposto sobre a mais-valia da venda desse terreno.
Boa noite qual o tempo que tenho para declarar as mais valias meu imóvel foi vendido no ano 2020 Agosto
Olá, Nuno.
A venda de um imóvel deve ser declarada no ano correspondente. Ou seja, se vendeu em 2020, deve declarar no IRS que irá entregar este ano.
Boa Tarde,
Herdei uma propriedade (prédio urbano + rústico), inscritos matricialmente em 1950 e com actualização em 2008. Pretendo vender agora, para o cálculo das menor valias o valor a considerar será o valor patrimonial actualizado em 2008, valor da escritura de venda actual e mais? No vosso simulador têm o ano de aquisição, neste caso qual será? O ano em que herdei, o da actualização matricial 2008? ou o da inscrição inicial 1950?.
Agradeço desde já a V/ ajuda pois estou com dificuldade em conseguir calcular ou ter ideia do valor a pagar ao estado.
Olá, Mónica,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.