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Calculadora de mais-valias de imóveis

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária


A amortização do crédito habitação só dá isenção se houver reinvestimento numa habitação própria e permanente.

Cálculo da mais-valia

Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Valor de realização {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Coeficiente de atualização monetária {[{ result.coeficiente }]}
Valor de aquisição atualizado - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]}
Despesas e encargos - {[{ input.encargos | currency: '€' }]}
Mais-valia {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]}
Imposto a pagar Simule abaixo

Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia

O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?

Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização?

Dados para o cálculo do Imposto a pagar

É fiscalmente residente em Portugal?

Declaração conjunta

Rendimento coletável para IRS

Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel?

Quando recebeu o apoio?
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]}
Valor de realização / ( {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Amortização do empréstimo - {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} )
Isenção = {[{ result.isencao | number: '2' }]}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia {[{result.mais_valia | currency : '€'}]}
Art. 43º (ver notas) * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}%
Isenção - {[{result.isencao | number: '2'}]}%
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Taxa de IRS {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Imposto a pagar pela mais-valia {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Sem mais-valia Com mais-valia
Mais-valia tributável - {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Rendimento coletável {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]}
Quociente conjugal ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Taxa de IRS x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Parcela a abater - {[{ result.abater | currency: '€' }]} - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]}
Quociente conjugal x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Coleta = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]}

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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2.171 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis

  1. Boa Tarde, tenho uma duvida! como delarar no IRS o valor do credito do imovel que existia a data da venda?
    Sendo que a diferença do valor de venda do imovel e o valor da compra não foi tudo lucro ” mais valias” .
    Se for possivel o esclarecimento agradecia.

  2. Olá, boa tarde.
    Pretendo vender um imóvel registado como habitação secundária, uma vez que não residia em Portugal. Contudo, uma vez que agora já cá estou de forma permanente e pretendo comprar um imóvel para HPP, gostaria de saber se a isenção de IRS sobre a mais-valia se aplica a esta situação, uma vez que o imóvel a ser vendido não era/é HPP. Obrigado desde já pela atenção.

    1. Olá, Edna.

      Uma vez que o imóvel a vender está registado enquanto habitação secundária, não há possibilidade de isenção de tributação.

  3. boa tarde
    nas mais valia a valorização do imóvel q é feita a base de mão de obra própria, ou seja só existe facturas de materiais por o restauro foi feito por familiares, é possivel considerar este valor !!???

  4. Boa tarde, gostaria de saber se também é considerado reinvestimento o pagamento da amortização do empréstimo para construção de casa nova (contraído antes da venda da casa nova) na altura da venda da casa anterior. Obrigado.

  5. Tenho um problema no anexo G. Se preencher no Quadro 04 o campo 4001 com 100% dos valores, tenho 1600€ a receber de IRS. Mas se preencher os campos 4001 e 4002 ambos com 50% fico a pagar 3150€. O apartamento que vendemos está ao nome dos dois (50%+50%). No quadro 05 não está a assumir o reinvestimento da linha 4002.

    Alguma solução? Quero enviar o IRS mas será que corrigem o valor da simulação. É que no meu caso deixo de receber para pagar um valor absurdo.

    Outra situação que gostava de expor.

    Comprei por 150 000 e vendi por 200 000, o que dá uma mais valia de 50 000.

    No entanto, só tinha um credito habitação de 100 000 porque na altura que comprei o apartamento fiz um esforço maior e utilizei poupanças.

    Agora comprei uma casa maior porque a família cresceu por 220 000 e vou reinvestir 90 000 e contrair um crédito habitação de 130 000.

    Pelos cálculos do simulador de mais valias ainda vou pagar imposto sobre uma mais valia de 2 500.

    Isto é mesmo assim??? não deveria ser do tipo ganhaste 50 000, vais gastar tudo então não se paga.

    Porque é que para determinar o valor a reinvestir não consideram o valor que gastamos e consideram o valor que sobra?

    Quanto mais baixo for o valor em divida do empréstimo antigo mais irei pagar???

    Alguém me pode ajudar a esclarecer?

    1. Olá, Sérgio.

      Para ficar isento do pagamento de tributação é necessário reinvestir a a totalidade do valor da venda, salvo amortização de eventual empréstimo, e não apenas o valor da mais-valia.

      Sugiro a leitura do nosso guia de mais-valias imobiliárias.

      Para o preenchimento correto da declaração de IRS, sugiro o contacto com o Autoridade Tributária através do número 217 206 707. Eles estão a disponibilizar um atendimento com vista a ajudar no preenchimento da declaração.

  6. Boa tarde ,
    foi-me doado um apartamento em 2005 com o valor de 19000 € , agora vendi, como não tenho residência em Portugal,.
    Pretendo saber que despesas tenho de declarar às finanças além de melhoramentos, o. IMI, condomínio, etc.
    obrigada

  7. Boa tarde. Tenho dúvidas sobre o calculo das minhas mais valias. Em 2018 comprei casa no valor de 82 000eur (Junho ou Julho) -.tive despesas de escritura que não me recordo o valor e não percebi se entram neste calculo.
    Vou vender em 2021 (Junho) a 110 000eur, com uma comissão imobiliaria de 6765eur.
    Pretendo comprar casa no valor de 138 000eur e pedir crédito habitação de 120 000eur (ficando com o restante valor para obras na nova casa, pelo menos pintura com custo de 1400eur, aquisição de mobiliário e poupança). Terei escritura na ordem dos 4000eur.
    Pagarei mais valias neste contexto? Estou totalmente sem perceber.

  8. Bom dia, tenho duvidas acerca do que pode ser considerado re-envistimento na hpp. Comprei em 2006 uma hpp por 150.000 e vendi em 2021 por 270.000. Em 2021 predendo adquirir uma hpp por 220.00 que necessita de melhoramentos de cerca de 60.000. Posso no “Montante que pretende reinvestir” colocar os 220 + 60 ou apenas um deles. A duvida surge na leitura do Artigo 10.º 5a) com o OU:
    “O valor de realização,(…), seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, (…) ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel ”
    Obrigado.

    1. Olá, Ana.

      Apenas pode reinvestir em uma das coisas. Aquisição ou melhoramento.
      Se reinvestir apenas 220 mil€ na nova HPP, terá de pagar imposto sobre os 50 mil€ que restam.

      Pode utilizar a calculadora acima para simular o valor aproximado do imposto a pagar.

  9. Vendi uma casa em 2020, ainda não reinvestir o dinheiro. Tenho que declarar esta venda na declaração deste ano? Como fazer para não ter mais valias agora? Tenho dúvidas em relação ao preenchimento do anexo G
    Obrigada

  10. Boa tarde! O valor da mais valia corresponde a 2300€. Se eu pagar este valor as finanças, fico livre de construir sem ter que pedir facturas de tudo com iva, e fico sem prazo para a realização da construção?
    Eu na mesma vou construir uma moradia para habitação própria permanente, mas como o valor das mais valias é baixo eu posso pagar e fica este assunto resolvido com as finanças??
    Ou mais tarde venho a ter problemas??
    Pretendo pedir algumas faturas com NIF mas já não tenho que pedir no valor total da venda, certo?