Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.
Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária
Cálculo da mais-valia
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Coeficiente de atualização monetária | {[{ result.coeficiente }]} |
| Valor de aquisição atualizado | - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]} |
| Despesas e encargos | - {[{ input.encargos | currency: '€' }]} |
| Mais-valia | {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]} |
| Imposto a pagar | Simule abaixo |
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.
Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})
Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:
- os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
- os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.
Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulaçãoErro de processamento
Cálculo da Isenção
| Valor reinvestido | {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
| Amortização do empréstimo | {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} |
| Valor de realização | {[{ input.realizacao | currency: '€' }]} |
| Isenção | {[{ result.isencao | number: '2' }]}% |
Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional
Cálculo aproximado do Imposto a pagar
| Mais-valia | {[{result.mais_valia | currency : '€'}]} |
| Art. 43º (ver notas) | * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}% |
| Isenção | - {[{result.isencao | number: '2'}]}% |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Mais-valia tributável | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Taxa de IRS | {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Imposto a pagar pela mais-valia | {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Sem mais-valia | Com mais-valia | |
| Mais-valia tributável | - | {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]} |
| Rendimento coletável | {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} | {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Taxa de IRS | x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% | x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}% |
| Parcela a abater | - {[{ result.abater | currency: '€' }]} | - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Quociente conjugal | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} | x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} |
| Coleta | = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} | = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]} |
| Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) | {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]} | |
Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.
Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.
Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.
Segunda habitação
O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).
Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.
Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como são tributadas as mais-valias?
A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.
Há bancos a oferecerem spread a partir de 0%
Fale com o Doutor e conheça as condições.
Calcule a prestação no crédito à habitação
Prestação mensal
{[{result.monthlyPayment | currency: '€'}]}
Considere que os bancos podem cobrar outros custos.
Bom dia, queria saber quanto é a as mais valias de um imóvel de 50.000€. É se for o imóvel de 60.000€. Obrigado
Olá, Carla.
Uma vez conhecidos os valores, sugiro que utilize a calculadora acima. Aqui irá necessitar de introduzir outros valores importantes para o cálculo como, por exemplo, despesas e encargos e o rendimento anual.
Sugiro a leitura de outros artigos sobre o tema aqui e que podem ajudar a esclarecer.
Caso tenha outras duvidas, não hesite em perguntar.
Bom dia, comprei uma habitação secundária por 90000€ e vendi por 120000€. Tenciono reinvestir numa futura HPP. Como vou reinvestir, o valor que tinha de pagar ao estado sobre a mais valia, terei de pagar ou será considerado o reinvestimento? Obrigado
Olá, Miguel.
Para ficar isento do pagamento de imposto sobre o valor da mais-valia seria necessário que a casa que vai vender fosse também uma habitação própria e permanente. Visto que se trata de uma habitação secundária,não é possível fazer reinvestimento.
Bom Dia,
Comprei um apartamento à uns anos e vou vende-lo, lucrando 50Mil euros com esta venda. Este imóvel é a minha Habitação própria permanente.
Pretendo comprar um terreno com o dinheiro que obtive da venda do imóvel e construir a minha Habitação Própria Permanente nesse terreno.
Ao fazer isto tenho de pagar mais valias? Já que vou investir o dinheiro todo na compra do terreno e depois tenho de pedir novo empréstimo ao banco para a construção?
Obrigado pelo esclarecimento.
Diogo
Olá, Diogo.
De acordo com o que apresenta, se reinvestir a totalidade do dinheiro da venda fica isento do pagamento de imposto.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Bom dia, vendi a minha casa que era hpp, contudo, por estar divorciado e por na altura a casa ter sido construída em conjunto com a minha ex-mulher, recebi metade do valor de venda depois de pago o crédito a habitação. Como é que são calculadas as mais-valias neste caso? Para ter uma noção prática do imposto a pagar posso inserir os valores sempre pela metade (valor de compra/valor patrimonial do imóvel, valor de venda e valor do crédito a habitação?)
Sei que na declaração do IRS tenho de preencher toda a informação relativa ao imóvel vendido, contudo a documentação foi entregue aos compradores. Neste caso, como posso obter a informação necessária ao preenchimento da declaração? Isto encontra-se tudo na escritura? Obrigado.
Olá, Diogo,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Boa noite,
Gostaria que, se possível, me esclarecessem sobre a seguinte situação:
Sou proprietário deste março de 2009 de uma HPP, que denominarei de A, com valor de escrita 132.250 euros. Para a compra desta fração solicitei empréstimo bancário nessa data, no valor de 115.000 euros e à data de redação deste texto, o valor em dívida ao banco é de 85.000 euros.
Prevejo realizar a venda deste imóvel, o mais brevemente possível por valores que rondarão os 200.000 euros mas neste momento ainda não o vendi.
Contudo, sinalizei já outro imóvel que será a minha futura HPP, denominado de imóvel B, e tem valor de escritura 150.000 euros e que está agendada para o final deste mês. Estou a tentar não realizar qualquer solicitação de credito habitação à banca para a compra deste imóvel B, porque tenho agora capital que familiares me emprestaram para a realização do mesmo.
Perante estas condições, tenho algumas dúvidas que gostaria dever esclarecidas:
1º – teria eu de realizar primeiro a venda do imóvel A (para ver alguma isenção acontecer nas mais-valias) antes de adquirir o imóvel B?
2º – Neste contexto, terei eu de adiar esta escritura do imóvel B, vender o imóvel A primeiramente, para ser considerado reinvestimento numa nova HPP?
Aguardo a vossa rápida ajuda,
com os melhores cumprimentos,
NFO
Olá, Nuno,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
Em 2013 comprei uma HPP por 75.000€ em 2020 vendi por 146.500€ e abati um crédito de 13.380€.
Despesas/ gastos- 5000€
Comprei em 2020 uma HPP por 150.000€ com recurso a um crédito de 35.000€.
Sou casado com 1 dependente de 12 anos o nosso rendimento conjunto em 2020 foi de 12950€.
Despesas gerais- 9000€
Despesas saúde – 500€
Despesas educação- 700€
Outras despesas – 1000€
Retenção na fonte de- 242€
Consegue me dizer se vou pagar ou receber ?
Obrigado
Olá, Paulo,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde.
Adquiri em 2006 uma moradia ( não é HPP ) por 135.000 €, tal como foi escriturada.
O VPT atribuído foi de 134.910 €
Em 2018 solicitei uma reavaliação do VPT, que é agora de 109.680 €.
Entretanto estou a equacionar vender esta moradia.
Se eu a vender por 250.000 €, (hipótese apenas), as mais valias, são relativas ao valor de compra ou ao novo VPT?
E no caso de fazer obras, podem essas ser consideradas como despesas para abater nas mais-valias ?
Complementarmente q outras despesas podem ser consideradas ?
Grato pelo esclarecimento
Olá, Luís,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite,
O valor da dívida do empréstimo bancário da HPP regularizado à data da venda do imóvel é considerado Despesa/Encargo no cálculo da mais-valia, no âmbito do art.º 51 do CIRS.
Desde já, grato pela atenção que irão dispensar.
Cordiais cumprimentos.
Olá, Carlos,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
Agradecia que me esclarecesse o seguinte:
Imóvel adquirido em 1986 por 4600 contos em regime de comunhão de adquiridos.
Em 2008, em consequência de divórcio, o Imóvel foi avalido em 110 000,00€, tendo por meação cabido 55000,00 a cada um. Fiquei com os meus e adquiri os outros 55000,00, tendo recorrido a empréstimo bancário.
Em novembro de 2020 vendi o imovel por 165 000,00.
a) Qual o valor que devo colocar na aquisição? Terei que preencher o modelo G e G1?
b E qual o valor de realização?
c) Amortizei cerca de 20 000,00 do empréstimo. Esse valor pode considerar-se?
Aguardo a sua resposta.
Grato pela atenção
Fernando Almeida
Olá, Fernando,
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Boa tarde,
Que despesas poderão ser apresentadas neste caso? As despesas com a primeira escritura da HPP vendida poderá entrar no calculo de despesas? E obras efetuadas na habitação vendida também?
E gastos com colocação de ar condicionado também poderão entrar?
Obrigada
Olá, Rita,
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