Desde o final de 2021 que a subida dos juros era expectável. No início do ano, em especial após a invasão da Ucrânia, aumentou a expectativa de que o Banco Central Europeu comece a subir os juros. Este contexto provocou uma subida progressiva das taxas Euribor em todos os prazos.
Esta subida, e o facto de não se saber até onde podem subir, está a levantar algumas dúvidas a quem tem um crédito habitação a decorrer, bem como a quem pretende comprar casa através de um crédito habitação. Perante o cenário atual, é normal que muitas pessoas tentem encontrar alternativas às taxas Euribor. A taxa fixa e a taxa mista são alternativas a ponderar neste ambiente.
Se tem um crédito a decorrer ou se está a pensar em comprar casa, estas duas taxas oferecem uma maior estabilidade. Ainda assim, é necessário fazer contas para perceber o impacto que cada regime de juros tem na sua prestação mensal de crédito e consequentemente no seu orçamento familiar.
Regra geral, a taxa fixa é o regime mais simples de entender. Estamos a falar de um crédito com uma TAN que se mantém inalterável até ao fim do contrato. Logo, a sua prestação mensal será sempre a mesma até saldar a totalidade do empréstimo.
No que diz respeito à taxa mista, nem sempre é fácil de perceber as suas nuances. Neste tipo de regime a taxa de juro muda de fixa para variável durante o contrato. Esta alteração faz com que o valor da prestação mensal sofra alterações após um período inicial acordado. Afinal, após o período fixo, o seu crédito está indexado a uma taxa Euribor.
Caso pretenda comprar casa ou tenha um crédito a decorrer, é fundamental perceber bem estes três diferentes regimes para tomar uma decisão informada sobre a taxa de juro mais adequada para si.
De seguida, explicamos mais pormenorizadamente como funciona a taxa mista e se esta é a solução mais acertada perante a subida da Euribor.
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As taxas de juro e o crédito habitação
Se está a pensar recorrer a um crédito habitação para comprar uma casa, existem vários fatores a ter em conta antes de dar este passo. E dado que vivemos num período marcado pela subida dos juros, é normal que tenha dúvidas sobre qual a melhor taxa de juro para o seu crédito.
Antes de avaliar qual a melhor opção para si, deve entender quais as opções que tem. Um crédito habitação pode estar associado a uma taxa fixa, variável ou mista. Embora em Portugal a esmagadora maioria dos créditos habitação sejam contratados com uma taxa variável, a escolha da taxa de juro depende sempre de cada situação.
Ou seja, antes de escolher a taxa de juro que será aplicada ao seu crédito, precisa de avaliar se pretende reduzir os seus encargos imediatos ou garantir alguma tranquilidade ao longo do contrato. E porque é que deve tomar esta decisão antecipadamente? Porque cada taxa de juro tem os seus prós e contras e a melhor opção está associada ao que cada um pretende. Contudo, antes de avançar com o seu crédito habitação, perceba o que cada taxa de juro implica.
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Taxa variável
Quando opta por uma taxa de juro variável num crédito habitação, isto significa que terá uma taxa que varia ao longo do prazo do contrato. De um ponto de vista mais técnico, um crédito habitação com uma taxa variável é influenciado por duas componentes: o spread - valor definido pelo banco que o irá financiar, tendo em conta o risco e as garantias do seu empréstimo - e o indexante do crédito habitação, que é a Euribor.
Assim, se optar por um crédito habitação com uma taxa variável, deve equacionar que a sua prestação de crédito ficará sujeita às flutuações da Euribor. Se a taxa Euribor subir, a sua prestação subirá dentro dos prazos em que é revista. E o mesmo se aplica quando esta taxa desce.
Por exemplo, quando contrata um crédito habitação com uma taxa Euribor a seis meses, a sua prestação de crédito é revista semestralmente. Isto significa que se durante um ano a Euribor estiver a subir progressivamente, a sua prestação de crédito aumentará duas vezes, de acordo com os valores registados.
Regra geral, a escolha de uma taxa variável permite obter uma prestação de crédito mais baixa em comparação a uma taxa fixa. Pelo menos, numa fase inicial do contrato. Contudo, esta opção pode causar alguma intranquilidade, e até colocar o seu orçamento familiar em risco, senão tiver feito contas a eventuais subidas dos juros ao longo do contrato.
Para perceber o impacto da subida da taxa Euribor num crédito, use um simulador da Euribor e analise vários cenários de subida de juros. Desta forma saberá quando devem soar os alarmes e o que poderá fazer antes de o seu orçamento ficar em risco.
Não se esqueça que antes de avançar com um crédito deve ler com atenção a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia). Esta ficha fornece-lhe todos os dados essenciais do seu crédito, como taxas de juro, comissões de reembolso antecipado, prazos, os seus direitos e deveres, e até simulações no caso de os juros subirem.
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Taxa fixa
Num crédito habitação com uma taxa de juro fixa, o cenário é bastante distinto. Neste tipo de contrato não fica sujeito à subida e descida dos juros, uma vez que a taxa aplicada é igual durante todo o prazo do contrato.
Caso esteja a pensar como é definida esta taxa, é definida pelo banco, tendo por base a taxa swap, que é negociada no mercado, à semelhança das taxas Euribor, com um prazo correspondente (20 ou 30 anos, dependendo do prazo do crédito). Por regra, a TAN dos créditos a taxa fixa é composta pelo swap e pelo spread. Sendo que o valor da TAN, à semelhança dos restantes tipos de contratos, tem em conta fatores, como:
- Risco de crédito de cada cliente;
- Loan-to-value (LTV), ou seja, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel;
- Garantias do cliente;
- Risco de fixação da taxa de juro durante o prazo estabelecido.
Por norma, a taxa fixa é vista com bons olhos por quem pretende obter o máximo de estabilidade ao longo do prazo do seu crédito. Mas é preciso ter em conta, que em condições normais do mercado a sua prestação de crédito será mais elevada do que uma prestação associada a uma taxa variável. Claro que se os juros subirem consideravelmente esta situação pode inverter-se.
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Taxa mista
Esta opção passa por celebrar um contrato de crédito habitação com uma taxa que "muda" a determinada altura do contrato. No fundo, esta é uma opção para quem pretende beneficiar das vantagens das duas opções anteriores (taxa variável e fixa).
Ou seja, um crédito habitação a taxa mista permite-lhe ter uma taxa fixa durante o período inicial do seu contrato. Em Portugal, os períodos mais comuns a que se aplica a taxa fixa são de 5, 10 e 15 anos. Mas existem prazos inferiores e superiores.
Após o período inicial com uma taxa fixa, que é calculada com base no valor do swap acrescido do spread, o contrato do crédito habitação passa a ser indexado a uma taxa variável. Imagine que contratou um crédito habitação com uma taxa mista, em que nos primeiros 5 anos é aplicada uma taxa fixa. Quando os 5 anos chegarem ao fim, a sua prestação de crédito fica sujeita às flutuações da Euribor, sendo revista de acordo com o prazo da taxa de referência.
A taxa mista é uma forma de garantir mais estabilidade nos primeiros anos do contrato de crédito habitação, passando depois a oscilar consoante a evolução da taxa Euribor.
Durante períodos de maior incerteza económico-social, a taxa mista também é vista com bons olhos por muitas pessoas. Afinal, se os juros subirem drasticamente ou o mercado de trabalho estiver a atravessar por um momento instável, durante alguns anos estará mais tranquilo com uma taxa mista.
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Neste regime posso escolher um período fixo menor de 5 anos?
Tudo irá depender da instituição financeira em questão. Mas por norma sim. Embora a maturidade do período fixo na taxa mista seja mais comum a 5, 10 e 15 anos, é possível contratar por um período fixo inferior a 5 anos.
Atualmente, há instituições que fazem contratos com uma taxa mista em que o período fixo é de 1 ano, 2 anos, 3 anos e de 4 anos. E há mesmo instituições que têm campanhas promocionais em que a taxa final está muito competitiva face aos contratos com taxa variável.
Há bancos que estão com campanhas promocionais em que oferecem aos clientes uma TAN de 1,2% durante o primeiro ano de contrato, uma TAN de 1,5% nos primeiros dois anos e uma TAN de 1,7% nos primeiros cinco anos.
Tendo em consideração que atualmente as taxas Euribor já estão em terreno positivo, e a média da Euribor a 12 em agosto de 2022 foi de 1,25% (tendo que somar o spread para obter o resultado final da TAN), um crédito com estas condições é atrativo. No fundo, esta é uma forma de alguns bancos atraírem clientes, oferecendo uma TAN promocional a valores bastante reduzidos.
Claro que este tipo de taxa promocional não é praticada por todas as instituições financeiras. E, como o nome indica, é uma oferta que tem um prazo limitado. Assim, tenha em mente que poderá não conseguir beneficiar deste tipo de condições e valores, pois estas variam muito consoante a instituição financeira com quem está a negociar o seu crédito habitação.
Devo optar por um período de maturidade fixo menor ou maior?
Mais uma vez, não existe uma resposta padrão a essa pergunta, pois depende muito do que pretende num contrato de crédito habitação. Está a tentar reduzir ao máximo o montante final que irá pagar? Pretende obter o valor mais baixo com um mínimo de estabilidade no início do contrato? Está focado em garantir que consegue suportar a sua prestação de crédito até ao fim do contrato?
Como pode imaginar, para cada uma destas perguntas existe uma resposta diferente. Para ter uma ideia mais clara, um período de maturidade fixo maior implica, por norma, uma taxa de juro mais elevada. Isto porque as taxas fixas são, por regra, mais elevadas. No entanto, se pretende ter um valor estável na sua prestação de crédito, um período fixo garante-lhe a tranquilidade que procura.
Contudo, se a sua preocupação é a atual subida dos juros, contratar um crédito com uma taxa mista com um período fixo de 15 ou 20 anos pode não ser a melhor opção.
De acordo com Antero Cabral, Diretor Comercial do Doutor Finanças, "normalmente, o cliente procura uma taxa fixa durante a totalidade do contrato (30 anos), muitas das vezes, por desconhecimento das condições que estão a ser praticadas nestas maturidades. O trabalho que temos feito passa por explicar as mais-valias de uma maturidade fixa com períodos nunca superiores a 5 anos. Pois se olharmos para a história da Euribor e para os respetivos ciclos económicos, a descida dos juros tende a acontecer em menos de 5 anos".
Antero Cabral relembra ainda que "na contratação da taxa mista com um período fixo menor, a penalização por uma amortização antecipada de 2% prevalece por um período mais curto. Considerando que, em média, trocamos de casa a cada 7 anos, a taxa mista em períodos não superiores a 5 anos até aqui é vantajosa".
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Com a subida da Euribor, a taxa mista é a melhor opção?
Depois de ponderar os fatores que referimos anteriormente, só conseguirá concluir qual é a melhor opção para si após fazer contas ou simular vários cenários. Para ter uma ideia do peso que cada regime terá no seu orçamento, apresentamos um exemplo de um financiamento de 100 mil euros a 30 anos.
Ao optar por uma taxa variável (Euribor a 12 meses e spread de 1%), o valor inicial da sua prestação varia consoante a altura em que o contrato entra em vigor. Por exemplo, tendo em conta o valor médio da Euribor a 12 meses em agosto de 2022, 1,25%, a sua TAN seria de 2,25%. Assim, pagaria durante 12 meses uma prestação de 382,25€. Mas olhando para a subida dos juros, se a Euribor a 12 meses atingir o valor de 2,5% nos próximos tempos, poderá ficar com uma TAN de 3,5% e uma prestação mensal de 449,04€.
Ao escolher uma taxa mista, o cenário altera-se um pouco. Vamos imaginar que beneficia de uma taxa mista a 5 anos de 3,35% e tem um spread de 1%. Ou seja, teria uma TAN de 4,35%. Num financiamento de 100 mil euros, nos primeiros 5 anos pagaria de prestação mensal 497,81€. Após o período fixo, se o seu spread se mantivesse em 1%, teria de somar o valor da Euribor dessa altura. Se no final desse período a Euribor a 12 meses regressasse a 1,5%, a sua TAN será de 2,5%, logo ficaria com uma prestação de 395,12€, sujeita às flutuações da Euribor nos restantes 25 anos do contrato.
Atenção às promoções
Mas se conseguir uma taxa mista promocional, os valores alteram-se consideravelmente. Por exemplo, tendo em conta uma taxa mista promocional com uma TAN de 1,7% aplicada a um período fixo de 5 anos, pagaria nessa fase inicial do contrato 354,80€.
Após os 5 anos, a sua prestação mensal dependeria do spread estipulado no contrato e do valor da Euribor dessa altura. Se o spread estipulado fosse de 1% e a Euribor 12 meses estivesse no nível atual de 1,25%, a sua TAN seria de 2,25%. Logo, durante 12 meses, a sua prestação mensal seria de 382,25€.
Significa isto que, neste momento, se conseguir beneficiar de uma campanha promocional, poderá conseguir pagar menos de juros do que se estiver com uma taxa variável, algo que é pouco habitual quando se contrata uma taxa fixa.
Claro que para ter certeza da melhor solução para si, é preciso avaliar o seu perfil de cliente, as garantias e riscos associados ao seu financiamento, bem como os valores em causa e que tipo de condições que cada entidade está disposta a oferecer-lhe.
Após o período inicial com uma taxa fixa, o meu spread altera-se?
Dado que as propostas de crédito associadas a uma taxa fixa apresentam mais do que uma TAN, por vezes, há dúvidas quanto a possíveis alterações no decorrer do contrato. Quando um banco apresenta uma proposta de crédito, esta tem de conter toda a informação sobre as taxas de juros aplicadas ao longo do contrato, independentemente do tipo de juros que é contratado.
Ou seja, a sua proposta tem de conter a TAN no período fixo, que engloba a sua taxa de juro fixa e o seu spread, mas também o spread que será aplicado juntamente ao valor da Euribor no restante prazo do contrato.
Isto significa que o seu spread até poderá ser diferente quando está no período inicial associado à taxa fixa em comparação ao período associado à taxa variável. No entanto, essa informação tem de estar clara antes de assinar contrato. Após o contrato entrar em vigor, se as condições contratuais se mantiverem, o seu spread não poderá sofrer alterações.
Atualmente, a maioria dos bancos pratica spreads baixos comparativamente há alguns anos. Aliás, em algumas instituições financeiras pode obter um spread de 0,85%, mas este aplica-se em condições especiais. No entanto, na maioria dos casos, os bancos estão a aplicar spreads entre os 0,9% e 0,95% de spread. Contudo, os valores poderão subir ligeiramente em contratos associados a uma taxa mista ou fixa.
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Já tenho crédito, posso alterar para uma taxa mista?
Existe a possibilidade de alterar o regime de uma taxa de juro após ter celebrado um contrato de crédito habitação. No entanto, é preciso ter em conta que o seu banco precisa de concordar com esta alteração, e poderá mudar algumas condições do seu contrato. Afinal, este é um processo de renegociação do seu crédito. E, como tal, tanto o cliente como a entidade bancária têm de chegar a um acordo sobre as novas condições contratuais.
Quando renegocia as condições do seu crédito, é possível mudar várias coisas. Pode pedir a alteração para uma taxa mista ou fixa, se este for o seu objetivo. Mas também pode tentar renegociar o seu spread e até o prazo do seu empréstimo.
Além disso, esta é uma ótima altura para rever o valor que paga pelos seguros associados ao crédito habitação. Ou seja, renegociar o valor do seu seguro de vida crédito habitação e seguros multirriscos. Já se tiver subscrito outros produtos para reduzir o seu spread, certifique-se da possibilidade de diminuir certos encargos, seja com cartões de crédito ou outros produtos.
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Não conseguiu mudar o regime do seu crédito? Pode transferi-lo para outra instituição
Caso o seu banco não esteja disposto a alterar algumas condições contratuais que sejam essenciais para si, existe outra opção sobre a mesa: transferir o seu crédito habitação para outra entidade.
O processo de transferir um crédito habitação, por norma, permite aos clientes obterem uma prestação mensal mais baixa. No entanto, a transferência para outra instituição pode ajudá-lo a obter as condições contratuais que deseja, como a mudança de regime da taxa de juro ou a diminuição do prazo de amortização do financiamento.
Contudo, este processo nem sempre é simples de realizar a título individual. Terá de analisar várias propostas e condições, fazer cálculos e comparações, avaliar se existem custos envolvidos.
Nesta altura, um intermediário de crédito certificado e experiente pode ajudar a encontrar a melhor solução. No Doutor Finanças contamos com uma equipa de doutores focados em obter as melhores soluções do mercado para si e para a sua carteira. E todo este serviço sem qualquer custo para si.