Crédito

Como poupar no crédito habitação

Pedro Pais Pedro Pais , 21 Outubro 2013 | 33 Comentários

A prestação do crédito habitação consome normalmente uma parte significativa e permanente do orçamento familiar. Neste artigo damos-lhe algumas dicas para poupar com o empréstimo da sua casa.

Pedro Pais é o fundador do financaspessoais.pt e do forumfinancas.pt. O Pedro é um dos maiores promotores de literacia financeira em Portugal contribuindo com centenas de artigos, ferramentas e simuladores que ajudam as pessoas a poupar, a investir ou a decifrar os mistérios da fiscalidade.

Num passado já distante, uma forma de atingir este objectivo era renegociar os spreads com a instituição bancária, contudo face à situação actual, e excepto em casos muito pontuais, é impossível encontrar tal possibilidade junto do financiador. Assim sendo, que opções existem?

Transferir seguro de vida

Na constituição do crédito habitação existe também a adesão a um seguro de vida, normalmente a uma seguradora associada ao banco que efectua o crédito. Com frequência, o prémio (pagamento) é pouco competitivo face às melhores ofertas no mercado, pelo que é possível transferir o seguro para outra seguradora e poupar muito dinheiro, pois estamos a falar de uma componente muito significativa do encargo total mensal. Em alguns casos que temos observado, a poupança mensal atinge valores muito significativos (especialmente em idades mais avançadas), que pode representar ao longo de 30-40 anos uma poupança acumulada de mais de € 20.000, já para não falar que pode aplicar esse valor num investimento à sua escolha.

Mesmo que o seu contrato de crédito preveja alguma penalização de spread para quando existe mudança de seguradora, a poupança é frequentemente superior à eventual penalização.

Transferir seguro multirriscos ou renegociar

O seguro multirriscos associado ao crédito habitação é, da mesma forma que o seguro de vida, frequentemente pouco competitivo, sendo que uma transferência para uma seguradora mais competitiva pode originar poupanças. Contudo, o nível de poupança associado é normalmente menor, pelo que pode não compensar eventuais penalizações do spread, se o contrato assim o prever; é uma questão de fazer bem as contas.

Ainda que a transferência não seja solução, por experiência própria podemos afirmar que nos seguros multi-riscos existe margem de manobra para renegociação. Para uma negociação mais eficaz, convém que se prepare devidamente, pelo que deve tentar obter antecipadamente:

  • Quais as coberturas da sua apólice e respectivo capital seguro
  • Qual o prémio que paga actualmente
  • Simulações de outras seguradoras para a cobertura que actualmente dispõe
  • Simulações de outras seguradoras para as coberturas mínimas do seguro multirriscos

Com esta informação, deve dirigir-se pessoalmente ao balcão da seguradora e tentar efectuar a renegociação do seguro. Esta renegociação pode assumir diversas formas: manter as coberturas actuais mas baixar o prémio; baixar as coberturas e baixar o prémio; manter o prémio mas aumentar as coberturas. A ideia é conseguir trazer os valores que paga para valores mais próximos dos melhores do mercado, que pode e deve mostrar sempre que achar conveniente. Como é evidente, o sucesso não é garantido, mas investindo algum do seu tempo pode trazer-lhe resultados muito positivos.

Optimizar outros produtos agregados

Para além dos seguros de vida e multi-riscos, os créditos habitação trazem também agregados outros produtos obrigatórios, tais como cartões de crédito. Nestes casos, a despesa não costuma ser muito significativa, mas se pudermos optimizar sem um esforço desmesurado, é sempre poupança bem-vinda.

Antes de mais, deve identificar que produtos são esses. Para tal, além de uma ideia de quais sejam, pode consultar o seu contrato de crédito e extractos bancários. Pode também entrar em contacto com o seu gestor de conta, para obter mais informação.

Identificados os produtos, resta "cortar". Uma solução é cancelá-los, caso não lhe façam falta e se não tiver penalizações ao nível do spread. Outra solução é trocar os produtos por outros mais baratos: no exemplo dos cartões de crédito, muito provavelmente o seu banco terá outros cartões de crédito gratuitos (ou muito mais baratos) que pode utilizar ao invés do que aquele que actualmente dispõe, cumprindo na mesma os critérios dispostos no contrato de crédito.

 Amortizar o crédito antecipadamente

Uma última solução, que exige disponibilidade financeira, é amortizar antecipadamente o crédito habitação. Com a amortização antecipada diminui o capital em dívida, pelo que o cálculo dos juros incide sobre um valor mais pequeno, ou seja, paga menos juros e consequentemente origina poupanças significativas. Pode consultar qual é a poupança mensal utilizando a nossa ferramenta de prestação após amortização antecipada.

A amortização antecipada é uma excelente forma de poupar dinheiro, tanto a curto como a longo prazo. Não é contudo indicada nas seguintes situações:

  • Quando a TAE do seu crédito é muito baixa. Em termos gerais, se a TAE for inferior a 2% existem opções de investimento com risco muito baixo que permitem obter um retorno líquido mais elevado do que se amortizar, como é o caso actual dos certificados de aforro ou de alguns depósitos a prazo).
  • Quando não tiver fundo de emergência constituído
  • Quando estiver a prever efectuar uma aquisição/gasto e sem o valor que seria aplicado na amortização antecipada fosse necessário recorrer ao crédito

A sua experiência?

Já conseguiu poupar no crédito habitação? Utilizou alguma destas sugestões para poupar? O Doutor Finanças pode ajudá-lo a renegociar ou transferir o seu crédito habitação, poupando-lhe o tempo e as chatices das burocracias.

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33 comentários em “Como poupar no crédito habitação

  1. Os meus agradecimentos ao criador deste blog, sem duvida esclarecedor de assuntos que nos são cada vez mais importantes.

    Bem hajam também aos participantes que nos ilucidam com os seus exemplos e pontos de vista.

    Justamente porque procurava resposta para questões relacionadas com o credito habitação e tudo o que está inerente a este assunto (desde renegociação, spred, seguros etc) encontrei este sitio e agora habitualmente tento acompanhar os assuntos abordados.

    Obrigada a todos.

    Cumprimentos

  2. Ao Pedro Pais parabéns e obrigado pela excelente iniciativa que é ter criado, e manter, este sítio. Isto é um exemplo de uma excelente contribuição cívica. Aos demais participantes neste e noutros fórums parabéns pela cordialidade e forma aberta como partilham as suas estratégias pessoais, tão importantes para por ventura cada um de nós tomar decisões mais acertadas.

    Pessoalmente, já me foi recomendado não abater nada na dívida do Crédt. Habitação por ser uma taxa muito baixa (ao dia de hoje está a 0,57 %) mas a minha dúvida mantém-se sempre: e se um dia destes a Europa\BCE as taxas de juro derem um estouro e aumentarem 2 ou 3%? São aumentos muito significativos e com grande impacto na média salarial Portuguesa. Compreendo que possa não ser fácil isto acontecer (ou mesmo de um dia para o outro) mas e se…

    Grato pelo vosso feedback.

    Boas poupanças! 😉

  3. É sempre interessante analisar vários pontos de vista e não discordando com ninguém , eu também acho que é preferível abater a dívida, obviamente que devemos deixar sempre uma almofada, qualquer coisa como o equivalente ao montante de 6 meses de um salário (no caso de um casal) para não corrermos caso haja alguma emergência como uma reparação automóvel. Fala-se aqui muito de rendimentos de depósitos a prazo, mas desculpem acho que estão errados, a rentabilidade destes é muito baixa, logo compensa amortizar para ficarmos com rendimento disponível. Só investimentos com algum risco poderão dar alguma rentabilidade e aí é necessário ter conhecimentos que muitos de nós não possuímos (compra e venda de ações), logo o melhor é não arriscar.

  4. Olá a todos,

    Como aprecio estas “discussões” saudáveis :).
    Concordo com ambos pois já dei comigo a fazer todas essas contas mas, no final, e talvez porque tenho uma almofadita para imprevistos, acaba por prevalecer a redução da dívida, adoro ver a parcela mensal a baixar e o montante total em dívida também, é um alívio. Tanto é assim que já fiz uma programação para os próximos 3-4 anos, na expectativa de, a manterem-se as minhas actuais condições, liquidar o valor remanescente do empréstimo, sem deixar de reforçar a poupança para imprevistos.
    Obrigada a todos pela partilha. Maria

  5. Caro Pedro,

    Quando falo em “mais de lado para situações imprevistas” será o que lhe chama de “fundo de emergência constituído”. Neste caso ja com a possivel amortização ficarei com €25.000 de “fundo de emergencia”.

  6. Caro Pedro Pais,

    tem toda a razão no seu comentario, alias concordo com a visão objectiva da matemática, em que fazendo as contas será mais interessante constituir um deposito a prazo se o TAE do emprestimo não for elevado!

    O meu ponto de vista não é a questão dos juros nem das amortizações mas o valor que me sobra ao fim do mês! …. e aqui acho que 63€ a menos de emprestimo ou ganhar 12€ por mes…. acho que prefiro ficar com a opção de pagar menos 63€/mês, mesmo sabendo que esse não é o valor real da poupança como falou.
    Está claro que fico sem €10.000 da amortização… mas também tenho mais de lado para situações imprevistas (cerca de €25.000). E como ficarei apenas com € 28.000 de divida deixarei de efectuar abatimentos, será um compromisso de pagamento mensal sobre o valor da divida, achando que 160€ por mes não me afetará o orçamento familiar.

  7. Bom dia,

    Desde já os meus cumprimentos a todos os intervenientes e leitores do blog.

    Contratei o meu empréstimo habitação, ao BES, em 1998 num prazo de 30 anos, com o valor de 79 mil euros, mais 15 mil de para obras. Sempre tive o cuidado de negociar o empréstimo com o banco passando de um spread de 4,5% para o spread de 0,39% que usufruo no momento. Para obter esse spread houve uma altura que “bati” com a porta, e ameacei transferir todas as minhas aplicações (e da minha família, meus pais) para outro banco, não é que resultou! Não se esqueçam que no fundo os vossos gestores são funcionários dos bancos das instituições onde têm o vosso dinheiro!

    Faço todos os possíveis por amortizar o crédito, mesmo não me sendo favorável como foi dito em comentários anteriores (tenho uma TAE de 1,086%). Passei de um total de crédito de 94 mil euros para um crédito de 38mil em que pago 230€/mês com uma componente de amortização de 195€ e de 31€ de juros!

    Agora imaginem (até vai ser verdade) que tenho no fim do ano 10mil para amortizar!

    Fazendo um investimento de 6 meses com uma taxa de 4%, em vez de amortizar, ao fim do ano ganho, já com imposto de 28%!?!?!!?(LADRÕES) 72€ o que faz 12€/mês.

    Agora amortizando no fim do ano, passo a pagar 167€… ou seja, 230-167 = 63€ a menos/mês!!!

    Conclusão: Mesmo “perdendo” 10mil euros a amortizar o empréstimo, ganho uma almofada de 63€ por mês, contra um ganho de 12€ por mês ao efetuar um depósito a prazo! Além do mais que fico a “dever” ao banco 28mil euros!
    Está claro que tenho outra “almofada” para eventuais problemas!
    Agora metendo outra variável na equação! Imaginem (é verdade!) que retiro do meu PPR (de 6mil no momento, em que não dá retorno nenhum) todos os meses o valor para pagar o empréstimo (nova lei)!
    Durante 6000€/167€ = 35 meses, ou seja, quase durante 3 anos não pago o empréstimo com o meu vencimento mas sim de outra conta (ppr) que não dá retorno nenhum!
    Vai chegar a um ponto que não irei amortizar mais o empréstimo pois o valor a amortizar contra o valor da mensalidade quase que não irá compensar!

    Concordo que o ponto de vista das pessoas que dizem que com uma TAE de menos de 2% não vale a pena amortizar…. Mas esse é o ponto de vista objetivo da matemática!

    1. Obrigado pelo comentário André.
      A sua solução é muito interessante, mas quando investe os € 10.000 o que “poupa” são os juros, não é tanto o capital, pelo que essa diferença face ao rendimento do depósito a prazo não pode ser vista dessa forma. Ou seja, poupa cerca de € 109/ano em juros, quando podia ganhar (a 4% brutos) € 288/ano num depósito a prazo. O resto da diferença (que não se pode exactamente chamar de poupança) é o valor de capital que iria pagar nos vários meses/anos seguintes e que já pagou.
      Adicionalmente, diria que a almofada que diz constituir não é bem realista, porque de repente acabou por “gastar” € 10.000, sendo que mesmo que no orçamento mensal acabe por sobrar mais € 63, vai precisar de 158 meses para recuperar os € 10.000.
      Espero ter ajudado.

  8. Os Seguros associados ao crédito quando estão na escritura , não se consegue retirar do banco, pois ameaçam logo com aumento do spread. Mas dá para negociar o seguro.

    Os Cartões evitem essa treta toda.. a não ser que não tenham anuidades…

    Amortizar ? Com o quê ? 🙂 não é preferível investir com taxas de 4% , temos a massa do nosso lado caso aconteça alguma fatalidade ? Posso amortizar, mas nada me garante que eu daqui a 30 anos esteja cá .. 🙂 brincadeira!

    Creio que a melhor forma de poupar, é ter um orçamento familiar – onde se consegue impor uma fatia do orçamento (cada um sabe de si.. desde 5 euros a 500euros), e investir esse montante todos os meses!

    Bons Negócios.

    1. Obrigado pelo comentário.
      Quanto aos seguros, depende do contrato de crédito e do prémio do seguro. Primeiro porque existem certos contratos que não prevêm agravamento. Segundo porque mesmo que exista agravamento pode compensar a diferença do prémio do seguro, mas é uma análise casuística.

  9. Olá,

    Em primeiro lugar quero agradecer a informação que tão amavelmente disponibiliza no seu blog. Já o “sigo” e consulto há bastante tempo.

    Passo a partilhar, como sugeriu. Eu fiz o meu crédito à habitação no ano 2000 já com a ideia de amortizar sempre que pudesse e/ou fosse vantajoso pois, apesar do prazo ser de 30 anos, nunca me passou pela cabeça demorar tanto tempo a pagar, pois a prioridade seria sempre a de tentar reduzir a dívida, só mesmo em caso de impossibilidade, claro. Na altura era crédito jovem bonificado, o que quer dizer que amortizar nos primeiros anos não compensava.Quando contratei, as condições não eram muito boas, as taxas euribor estavam mais altas e o spread que consegui foi de 1,4%, que só consegui reduzir para 1% mais tarde e nunca mais consegui baixar daí apesar de tentar. O seguro que fiz foi à parte, ou seja, não contratei no banco, e comuniquei todos os anos a redução de capital, o que ia compensando o agravamento pelo aumento de idade e mais tarde acabei por mudar de seguradora reduzindo substancialmente a anuidade que pagava. Neste momento, passados 13 anos, e apesar de todas as dificuldades que se nos apresentam, devido à situação geral do país e do desemprego que nos bateu à porta duas vezes, posso orgulhar-me de dever menos de 1/3 do que contratei.
    Também faço o que sugere, estudo sempre se compensa, mas, mesmo pensando que poderá haver uma aplicação financeira que pague mais do que o que pago pelo crédito, a verdade é que, psicologicamente, é bom ver a dívida a baixar significativamente e também pagar menos mensalmente. Vou tentando equilibrar de forma a nunca ficar sem um fundo de emergência e ao mesmo tempo reduzir a responsabilidade com o crédito.
    Obrigada e cumprimentos, Maria

    1. Olá,

      Eu compreendo o que quer dizer e também penso que compensa mais ir amortizando, que isso sim, garante o fim do contrato mais cedo, do que mexer no prazo do empréstimo. Na altura também considerei isso mas vi que não adiantava de quase nada, a não ser talvea, como é referiso, o “descanso psicológico” de nõ ver um prazo tão longo. Mas agora que está feito… o melhor é ir amortizando quando compensar se assim entenderem.

      Cumprimentos,
      Maria

  10. Quanto a poupar no crédito a habitação nós, cá por casa, optámos há cerca de 3 anos por uma medida não muito corrente mas que para nós se revestiu de grande importância a médio / longo prazo.

    Nessa altura os juros andavam numa flutuação fora do comum tendo variado mais de 3 pontos percentuais num único ano. Chegámos a estar com uma taxa acima dos 5 % quando a taxa inicial de subscrição andava na casa dos 2,5%. Eu compreendo que para os que tenham procurado crédito há menos anos estes valores até façam inveja. Por isso esta nossa experiência possa servir para os que, como nós, fizeram os seus créditos até por volta do ano 2008.

    Então:

    como fiquei desempregada, acabei por me concentrar em fazer contas a tudo e mais alguma coisa. Tentando ver onde poderíamos conseguir poupar algum dinheiro. Analisei e re-analisei o nosso crédito habitação. Peguei no contrato inicial, nos extratos ao longo do tempo e dei por mim a constatar que o crédito tinha sido contratado pelo máximo de anos que as nossas idades permitiam – ou seja, nós já estaríamos na casa dos 60 e muitos quase 70 quando acabassemos de pagar a casa.
    Isto, se bem que eu nunca tivesse olhado com atenção antes…deixou-me em pânico. Ora, quando já for avó, sem quaquer probabilidade de ter reforma, ainda estou de volta da preocupação de pagar a casa???!!!

    Se os meus pais tiveram a preocupação de poupar para um dia ajudar os filhos, eu estou em vias de nem sequer conseguir ajudar os netos???

    Isto não pode ser.

    Com a ajuda de um simulador de crédito a habitação que encontrei neste site por essa altura (e que muito agradeço), puz-me a simular várias situações.

    Apesar de ter ficado sem trabalho fixo, sempre tivémos a preocupação de ir pondo alguma coisinha de parte (somos filhos de gente do campo e a preocupação da poupança sempre fez parte da nossa educação). Isto permitiu-me não ficar numa situação desesperada ainda que tivessa acabado de ser mãe da segunda filha há apenas 4 meses. Tentei manter-me calma e analisar as coisas de forma racional (felizmente hoje vou trabalhando a partir de casa e, se bem que nem todos os meses dê para cobrir as despesas, a verdade é que também nunca faltou). Apesar disso a preocupação inicial pelo futuro era muito presente.

    Mas então…relativamente ao crédito habitação.

    Uma forma que percebi de reduzir a prestação mensal era a de, obviamente, amortizar algum valor e nessa altura tentar ainda uma renegociação do spread, que felizmente conseguimos tendo descido de 0,7 para 0,4.
    Mas o mais importante nas nossas cabeças era de perceber se nos seria autorizada a redução do n.º de anos em falta para terminar o contrato.

    Quando colocámos esta hipótese o gestor de conta olhou para nós e respondeu: “Nunca ninguém nos tinha pedido isso antes. Vou ver se há alguma penalização nesses casos.”

    Não havia qualquer impedimento ou clausula contratual desfavorável nesses casos.

    Então pensámos bem, e analisando várias simulações que tinha levado comigo optámos por reduzir,..

    … imaginem…

    …15 anos (dos 38 que ainda nos faltavam).

    Com a amortização que tínhamos feito de 7500 euros, com a redução de spread e do número de anos, ficámos a pagar praticamente o mesmo que até aí.

    Claro que acabámos por não conseguir nenhuma poupança mensal imediata – mas conseguimos aliviar a dor que nos pesava de não poder apoiar as nossas duas pequenas filhas na idade que sabemos todos precisarmos de alguma ajuda.

    E a poupança é bastante significativa – porque 15 anos menos de juros era muito dinheiro que conseguiríamos poupar.

    Passados 3 anos e meio voltámos a pedir mais uma redução de 56 prestações (4 anos e meio sensivelmente).

    Estamos agora no patamar de terminar de pagar a nossa casa em 2027 (em vez dos iniciais 2046) quando as nossas filhas tiverem 20 e 18 anos. Altura em que as despesas com os seus estudos ou formação começa a disparar.

    Felizmente, como a euribor agora está bastante baixa e as nossas condições de crédito ainda são do tempo “bom”, hoje conseguimos estar a pagar ceca de 550 de amortozação e menos de 60 de juros (quando já estivémos numa posição quase inversa quando o juro subiu acima dos 5%).

    Isto não garante que o futuro não se possa inverter mas, para já, reconforta-nos muito a ideia de que poderemos ainda gozar alguns anos das nossas vidas (se Deus o permitir) sabendo que a casa é totalmente nossa e, se o trabalho e a saúde não faltarem, poder poupar ou utilizar o dinheiro que antes tinhamos de enviar para o banco, para ajudar as nossas filhas ou guardar para a nossa velhice…

    Pensem nisto…

    1. Obrigado por partilhar connosco a sua experiência, que é muito interessante. Embora nos pareça que em geral agiram bem, o único ponto adicional a ter em atenção é que com spreads muito baixos, como parecem ter, pode ser mais vantajoso investir o dinheiro num depósito a prazo rentável (ou produto equivalente), desde que se consiga obter rentabilidades líquidas superiores.

    2. Não concordo com a vossa opção e vou tentar explicar porquê.

      Não é vantajoso diminuirmos o prazo “formalmente” do contrato, pois quando contratamos o pagamento a por exemplo 40 anos, não implica que o tenhamos que efetivamente pagar nesse prazo, podemos pagá-lo em 10,20,30, etc, desde que façamos amortizações!

      Desde forma ao diminuir o prazo formalmente no contrato comprometeram-se a pagar (X+Y) euros por mês em vez de só se terem comprometido a pagar X.

      O que quer dizer que abdicaram de uma “almofada” de Y euros mensal, que poderiam usar no vosso melhor interesse como seja:

      -Aplicar esses Y euros num investimento que dê melhor rendimento (que os juros do depósito, e como é o caso neste momento com muitos depositos e respetivos spreads.).

      -utilizar esses Y euros mensais em caso de necessidade financeira

      ou

      • ir amortizando o empréstimo dminuindo o número de anos e respetivos juros (!!!)

      Simplesmente abdicaram das duas primeiras possibilidades acima, sem necessidade nenhuma!!

      Adicionalmente para amortizações percentualmente pequenas a grande maioria dos bancos não pede penalizações, e mesmo pedido na maior parte das vezes compensa os juros que se deixa de pagar.

      Espero ter conseguido explicar o meu ponto de vista.