Comprar casa é uma decisão que deve ser tomada de forma ponderada, independentemente do momento em que acontece. Seja para abraçar uma nova fase da vida ou para ter a segunda casa com que sempre sonharam, há pessoas que avançam para a compra de habitação após os 50 anos.
Se é um momento em que a capacidade financeira pode ser maior, com as contas mais estabilizadas e menos gastos com os filhos, é também uma altura em que as condições bancárias são mais restritivas.
Para ajudar, trazemos alguns pontos importantes a considerar quando quer comprar casa com recurso ao crédito habitação.
Tempo para pagar o crédito
O tempo escolhido para pagar um empréstimo vai influenciar a carteira de formas diferentes. Se escolher um prazo mais longo, a prestação vai ser mais baixa, mas vai pagar mais juros. Nestes casos, o Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) vai ser mais elevado do que num prazo de contrato curto.
Por outro lado, quanto menos tempo tiver para pagar o crédito, mais altas vão ser as prestações, o que faz subir a taxa de esforço.
O Banco de Portugal tem recomendações sobre aquilo que os bancos devem cumprir quando emprestam dinheiro. De acordo com o regulador, um dos objetivos é “garantir que as famílias obtêm financiamento sustentável, minimizando o risco de incumprimento”.
Uma dessas recomendações está relacionada com o limite à maturidade, ou seja, ao prazo do contrato. Neste caso, quanto mais velha for a pessoa, menor é o período de empréstimo recomendado pelo Banco de Portugal. Assim, para quem tem mais do que 35 anos de idade, o prazo máximo de empréstimo é de 35 anos.
Mas é muito difícil (ou impossível) aproveitar este prazo
No entanto, se comprar uma casa depois dos 50 anos, é quase impossível aproveitar este limite de 35 anos. Isto porque os bancos estabelecem uma idade máxima até à qual o cliente tem de liquidar o empréstimo. Na maior parte dos casos, está fixado nos 72 ou nos 75 anos. Ou seja, se comprar o imóvel exatamente aos 50 anos, consegue, no limite, um prazo de 25 anos.
Atualmente, apenas o Novo Banco permite que os clientes fiquem a pagar o crédito até aos 80 anos. No entanto, é preciso cumprir condições: o rendimento do agregado familiar tem de ser superior a 2.500 euros e as pessoas têm de ter mais de 50 anos. Além disso, se o empréstimo tiver como base o valor da escritura (em vez do valor de avaliação), o LTV máximo é de 75%. Ou seja, é preciso dar uma entrada de 25%.
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Valor da entrada
O Banco de Portugal tem também regras sobre o montante de empréstimo que os bancos podem conceder ou, por outras palavras, sobre o valor que as pessoas têm de dar de entrada. Ainda assim, não há regras específicas para a compra de casas por clientes com mais de 50 anos.
Tal como acontece em todos os casos, na compra de um imóvel para habitação própria e permanente, o rácio LTV (loan-to-value) pode chegar aos 90%. Ou seja, o banco pode emprestar até 90% do menor valor entre a aquisição e a avaliação do imóvel.
Como é óbvio, os bancos são livres de definir um LTV mais baixo. Basta vermos o exemplo que demos acima, relativamente à extensão da idade limite até aos 80 anos por parte do Novo Banco.
Já quando a casa a comprar é para segunda habitação, o LTV máximo recomendado pelo Banco de Portugal é de 80%.
Certamente haverá casos de pessoas que vão comprar casa depois de venderem aquela em que moravam. Nesses casos, é possível que usem o valor da venda para dar uma entrada maior, ao mesmo tempo que isentam de tributação uma parte ou mesmo a totalidade das mais-valias.
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Taxa de esforço: A importância dos 70 anos
Outra das regras do Banco de Portugal tem a ver com a taxa de esforço, calculada através do rácio DSTI (Debt Service-to-Income). Um detalhe importante é que o cálculo não é feito apenas com o crédito habitação. Se o cliente tiver mais empréstimos, todos eles são tidos em conta.
Por exemplo, se o agregado familiar já tiver outros créditos com o peso de 25% no rendimento, o crédito habitação só pode representar outros 25%.
Se no LTV as recomendações do Banco de Portugal são iguais para todas as faixas etárias, o mesmo não acontece no DSTI. Isto porque quando a expectativa é de que o cliente acabe de pagar o crédito já depois dos 70 anos, o banco deve considerar uma redução do rendimento de, pelo menos, 20% no cálculo da taxa de esforço. Só não tem de o fazer se, no momento da contratação, o cliente já estiver reformado.
Nota: Para calcular o rendimento mensal do agregado, o banco vai dividir o rendimento anual por 12.
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Há diferença nos spreads?
Não há diferenças nos spreads quando o comprador tem mais do que 50 anos. À data em que escrevemos o artigo, os spreads que os bancos estão a praticar situam-se entre 0,6% e 1%.
Seguro de vida: Atenção à idade limite
O seguro de vida garante o pagamento do imóvel em caso de morte ou invalidez da pessoa segura. Uma das bases de funcionamento dos seguros de vida é o fator idade, pelo que é algo que não se deve esquecer quando compra uma casa já depois dos 50 anos. Quanto mais velha for a pessoa que faz o crédito, mais caro vai ser o seguro.
Outra questão tem a ver com a possibilidade de efetivamente contratar um seguro de vida. Regra geral, os bancos exigem este tipo de proteção quando compra casa, mas a partir de uma determinada idade esta deixa de ser exigida. Não tanto por um ato de “boa vontade” por parte da instituição de crédito, mas sim porque as seguradoras não permitem a contratação.
Por exemplo, em alguns casos, só pode contratar a cobertura por Invalidez Definitiva para a Profissão ou Atividade Compatível até aos 69 anos. Diferente da idade permitida para a contratação é a idade máxima de permanência. Usando como exemplo a mesma cobertura, há casos em que deixa de ser válida a partir dos 70 anos, mesmo que tenha sido contratada antes.
Cada seguradora tem os seus critérios, pelo que deve informar-se junto de cada uma para saber qual aquela que oferece as condições que mais lhe interessam.
Idade atuarial faz a diferença
É importante destacar que, quando estiver a procurar seguros, vai ouvir falar da idade atuarial. Neste caso, se faltarem menos de seis meses para o próximo aniversário, a seguradora acrescenta um ano à idade real da pessoa. E isso pode fazer toda a diferença no preço e na possibilidade de contratar algumas coberturas.
Explicado de forma simples, vamos considerar alguém que nasceu em janeiro e tem 60 anos. Se fizer o seguro em março, a seguradora vai considerar que tem 60 anos. No entanto, se contratar o seguro em novembro, a instituição vai considerar que tem 61 anos.
Nota: A idade atuarial é válida tanto para a contratação como para a renovação. Ou seja, se na data de renovação a idade atuarial for superior à permitida para permanência, o seguro ou a cobertura deixam de ser válidos.
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