A escolha entre taxa fixa e taxa variável é essencialmente uma escolha entre estabilidade ou incerteza. Como em quase tudo, a estabilidade vem associado a um potencial de poupança menos significativo do que a incerteza. Em termos concretos, quando escolhemos um crédito a taxa fixa vamos saber quanto pagaremos mensalmente (durante um período alargado de tempo - 5, 10 anos), enquanto num de taxa variável o valor da prestação altera com maior frequência (para cima ou para baixo, tipicamente a cada 3 ou 6 meses).
Em suma, taxa fixa é positivo quando se prevê que as taxas subam, taxa variável é positivo quando se prevê que as taxas desçam.
Mas não se resume a isto:
- Nos créditos de taxa fixa os custos por amortização ascendem a 2% do valor amortizado;
- Nos créditos de taxa variável os custos por amortização ficam-se pelos 0,5% do valor amortizado.
Explicadas as diferenças entre os tipos de crédito, resta a pergunta, qual escolher? Sem querer fazer futurologia, parece-me que a taxa variável será preferível, até porque as taxas de juro estão em níveis muito altos e adotar taxa fixa nesta altura poderá não ser a melhor ideia, caso se assista à previsível descida dos juros. Contudo, se vive numa situação orçamental muito delicada e não se pode dar ao luxo de comportar qualquer aumento inesperado na prestação da casa, opte antes pela taxa fixa. A prazo pode poupar menos, mas terá a certeza que o seu orçamento não ficará deficitário.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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caro Pedro, onde posso ver as taxas SWAP e a sua evolucao (e previsao) durante os ultimos 5
anos? conhece algum banco que faz emprestimos para habitacao para mais de 5 anos? em franca fazem emprestimos de taxa fixa a 25 anos.
Ola!
Também andei de volta do site da reuters para encontrar a taxa swap e nao consigo encontrar nada, mas encontrei este site http://www.swap-rates.com que me dá a entender que serao estas as taxas swap. Mas hj é dia 20 de Outubro e o ultimo valor da taxa que aparece é de dia 17 de Outubro. O que me explicaram no BPI relativamente a esta taxa é que é uma taxa diária e que só fica fixa no dia anterior à escritura o que pode indicar 2 coisas: ou fazemos um grande negócio por termos a sorte dela nesse dia estar muito baixa, ou fazemos um mau negócio por ter ficado muito alta. De qualquer forma a média do ultimo mês foi de 4,5% portanto só se tivermos mesmo muito azar.
Eu optei por fazer taxa fixa do que taxa variavel no totta; a prestação ficava mais baixa e caso isto dê uma reviravolta posso negociar para variável sem qualquer custo adicional.
a taxa SWAP é fixa para o prazo que contratares. Podes escolher o indexantes a 1,2,3,5,10,15,20 e 30 anos. Ao longo do emprestimo a taxa nunca muda. No fim do contracto voltas a negociar com o banco a taxa para o resto do emprestimo. Também tenho tendado seguir a evolução desta taxa mas sem sucesso. Pelo menos no site da Reuters esta informação não existe. Atenção que ao optares pela taxa swap só ficas a saber a taxa que te é aplicada no dia util anterior à escritura. Eu por exemplo fiz uma simulação no dia em que a tax estava nos 4.105 mas 3 dias depois já estava em 4,44.
Caro Pedro
Antes de mais tenho que dar os meus parabéns por este espaço de discussão.
Quanto às questões inerentes à escolha de taxa fixa ou variável, parece-me ser uma má altura para optar pela taxa fixa quando os valores de referência estão tão altos. Sei que os valores anteriores eram excessivamente baixos, comparativamente com o “antes-euro” mas, apesar de se tratar da minha opinião, parece-me que estes irão descer um pouco acabando por estabilizar em valores intermédios, como medida do banco central europeu de tentar ajudar a classe média/baixa de muitos dos países UE.
No entanto, tenho tentado perceber as diferenças de prestação taxa fixa/variável juntos dos bancos disponíveis através de simulações e reparei no caso do Barclays e a taxa indexante SWAP ISDAFIX. Apesar da simulação remeter a consulta desta taxa para o site Reuters, eu não encontro. A minha questão é: O valor desta taxa é fixo ou varia ao longo do periodo de contrato, apesar de menos que as restantes EURIBOR, etc? No final do periodo contratado em taxa fixa(ex: 15 anos), a taxa indexante passa a ser a Euribor como nos restantes empréstimos?
Obrigado pela atenção dispensada
Cumprimentos
Tiago
Susana,
Já viu este artigo.
Caro Pedro,
Agradecia o seu comentário à seguinte situação, actualmente o m/ crédito habitação no BPi ronda os 110.400€ com prestações variáveis (euribor 6 meses) + spread de 0,29% e o período em falta de 390 meses e a prestação é de +/- 605€ (revista em Setembro/2008).
Solicitei uma simulação para taxa fixa a 360 meses para o mesmo valor, com uma taxa nominal 4,69%, taxa efectiva 4,792% e TAE 4,83% a prestação apresentada é de +/- 572€.
Tendo por base a crise a que assistimos, na sua opinião
deverei ou não proceder à alteração do m/ crédito habitação para taxas fixas?
Grata pela atenção dispensada.
Cumprimentos,
Susana Fonseca
Sr. António,
Sem querer meter a foice em seara alheia, como se diz, e quanto à primeira parte do seu comentário, parece-me que actualmente pode dirigir-se ao seu banco e negociar as condições do seu crédito sem que para isso lhe possa ser cobrada qualquer comissão (o que não acontecia no ano passado, razão pela qual os bancos cobravam, usualmente uma comissão)
O Decreto-Lei 171/2008, de 26 de Agosto, que já se encontra em vigor, prevê expressamente que
“Às instituições de crédito está vedada a cobrança de qualquer comissão pela análise da renegociação das condições do crédito, nomeadamente do spread ou do prazo da duração do contrato de mútuo.” E ainda acrescenta que ” Às instituições de crédito está vedado fazer depender a renegociação do crédito da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros.” Com isto, se por acaso subscreveu produtos como PPR’s ou cartões de crédito, ou mesmo seguros para poder beneficiar de um spread mais reduzido parece-me que se pode desistir desses produtos sem que sejam agravadas as actuais condições contratuais.
O ano passado pedi no meu banco (CGD) para mudar da euribor a 6 meses para a taxa fixa a 5 anos, pois fiz então as contas e valia a pena.
Estava tudo a correr bem , quando a CGD diz que para a mudança da taxa tinha de pagar 1% do valor total da dívida!! Desisti de imediato. Será legal o valor que a CGD apresentou?
Outra dúvida: o meu empréstimo é, supostamente, à taxa euribor a 6 meses + 0,3% de spread.
A ultima cartinha da CGD reza: “caríssimo, a partir de tantos do tal, a taxa nominal do seu empréstimo é de 5,460%, a que corresponde a taxa anual efectiva de 6,269%”.
Mas que raio é isto?
Não deveria ser 5,460% + 0,300%
Antecipadamente grato.
Carlos,
Isso tem mais a ver com as condições do seu contrato. Legalmente não podem cobrar mais do que 0,5% do valor amortizado, mas o seu contrato pode prever condições mais favoráveis. Se assim for, óptimo.
Caro Pedro.
Se possível tire-me esta dúvida. Eu tenho um empréstimo na CGD há 8 anos, sempre fiz amortizações, segundo um funcionário da referida instituição, sempre que o valor amortizado for inferior a metade do total em dívida, esta operação estaria isenta de quaiquer custos.
Verdade seja dita até à data nunca me retiraram nada mais por isso.
Será que é politica da CGD ou é imposição legal?