A escolha entre taxa fixa e taxa variável é essencialmente uma escolha entre estabilidade ou incerteza. Como em quase tudo, a estabilidade vem associado a um potencial de poupança menos significativo do que a incerteza. Em termos concretos, quando escolhemos um crédito a taxa fixa vamos saber quanto pagaremos mensalmente (durante um período alargado de tempo - 5, 10 anos), enquanto num de taxa variável o valor da prestação altera com maior frequência (para cima ou para baixo, tipicamente a cada 3 ou 6 meses).
Em suma, taxa fixa é positivo quando se prevê que as taxas subam, taxa variável é positivo quando se prevê que as taxas desçam.
Mas não se resume a isto:
- Nos créditos de taxa fixa os custos por amortização ascendem a 2% do valor amortizado;
- Nos créditos de taxa variável os custos por amortização ficam-se pelos 0,5% do valor amortizado.
Explicadas as diferenças entre os tipos de crédito, resta a pergunta, qual escolher? Sem querer fazer futurologia, parece-me que a taxa variável será preferível, até porque as taxas de juro estão em níveis muito altos e adotar taxa fixa nesta altura poderá não ser a melhor ideia, caso se assista à previsível descida dos juros. Contudo, se vive numa situação orçamental muito delicada e não se pode dar ao luxo de comportar qualquer aumento inesperado na prestação da casa, opte antes pela taxa fixa. A prazo pode poupar menos, mas terá a certeza que o seu orçamento não ficará deficitário.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Caro Pedro,
Em Setembro de 2008 contratei atraves do Barclays uma taxa swap fixa a 10 anos. Tendo em conta os valores da Euribor na altura, pareceu-me uma boa escolha. Entretanto as taxas começaram a descer, pelo que contactei o balcão para alterar essa swap fixa para uma taxa Euribor a 3 meses. Sempre me informaram que poderia fazer esta alteração a qualquer momento, no entanto, para grande surpresa e incredulidade minha, esta semana informaram-me que não vão proceder á alteração da taxa.
Se pedir a transferencia para outro banco, sou obrigada a pagar 1,5% de amortização antecipada, o que dá cerca de 2400 Euros.
Como posso contornar esta situação.
Esta alteração poderá ser feita antes dos 10 anos?
Com que base legal poderei sustentar-me para tal alteração?
Os bancos podem fornecer uma informação oralmante (para fazer contrato) e depois recusarem-se a executa-la?
Antes de assinar o meu contrato sempre me disseram que por 250 Euros poderia pedir uma alteração contratual e passar para taxa variavel. Mas agora recusam…
Muito obrigada
Boa Noite,
Em Novembro de 2008, fiz um crédito habitação, infelizmente optei por taxa fixa, o que com esta acentuada queda da euribor, não foi a melhor escolha. Tentei renegociar com o banco, mas a alteração de taxa fixa para taxa variável só será feita se pagar 2% do valor em dívida (125000 euros), ou seja 2500 euros. No documento complemnetar existe uma claúsula que estipula este valor como indeminização. Gostaria de saber se legalmente o banco tem direito a cobrar esta indeminização.
Grata pela sua atenção
Joana Marques
Caro Pedro,
Desde já os meus agradecimentos por este blog tão útil para quem anda à procura da melhor solução para a um empréstimo à habitação.
As minhas questões são (curiosamente) as mesmas do #27.
Muito obrigada pela ajuda
Antes de mais parabéns Pedro pelo site que nos é mt útil.
Estou na iminência de contrair um crédito habitação(+/-2meses). Tenho andado pelos bancos a pedir simulações para um crédito de 100.000€ a 30 ou 35 anos, para um imóvel com valor de aquisição de 170.000€.
Tanto eu como a minha mulher somos adeptos da estabilidade financeira num crédito habitação e sempre tivemos virados para a dita taxa fixa, mas dp de tanto ler e informarmo-nos ficamos com duas versões diferentes (até mm com gestores diferentes dentro do mm banco); uns acham que a queda da euribor ainda será mais acentuada ao longo do 1º semestre de 2009, logo tx variável é melhor, mas outros acham que com esta indefinição no futuro a taxa fixa seria uma boa solução neste momento.
Constatando as melhores simulações detectamos que na realidade a tx fixa seria mais vantajosa relativamente aos juros cobrados ao longo dos 30 ou 35 anos, mas os spreads e as taxas de amortização disparavam relativamente às taxas variáveis.
É de referir que apenas por mostrar uma simulação de um banco diferente (neste caso o Barclays com um spread 0,55 na tx fixa, dado ter protocolo com a minha Ordem profissional) conseguimos no Montepio Geral uma baixa no spread de 1% para 0.85% (podia ser melhor).
Como ainda estamos em fase de negociação, pergunto:
– Tx fixa ou variável?
– o spread ainda deveria baixar mais no panorama financeiro actual?
– o que é pode ser negociado com o banco, para além dos spreads? as comissões de contratação ou de gestão?
– as condições específicas podem ser anuladas(conta ordenado, domiciliação de pagamentos, cartão de crédito….)?
Sei que são mts perguntas num só comentário mas gostava de saber as vossas opiniões para conseguir fazer a melhor opção.
P.S.
Só de referir com a baixa de 1% para 0.85%, já cobre a mensalidade dos seguros de vida (2 pessoas) 🙂
@Pedro,
Isso vai depender essencialmente da vontade do banco e da sua capacidade de negociação. Depois de contratar o crédito variável o banco não tem nenhuma obrigação (ou mesmo interesse) de o passar para crédito fixo, quando isso for mais conveniente ao Pedro.
Ainda assim, se for esse o caminho que adoptar, não custa nada tentar 🙂
Bom dia.
Sr.Pedro vou fazer credito habitacao na cgd,a taxa euribor de 3m devido a contante queda das taxa euribor,sera que posso mudar para taxa fixa quando quiser(ou seja quando as taxas euribor tiverem tendencia para subir)sem qualquer custo,gostava de ouvir a sua opiniao o valor que vou pedir e de 75.500 a 35 anos.
bom dia e obrigado
@João C.,
Por acaso indicaram-lhe que lei seria essa? Não me parece que tal seja verdade. Contudo, também não me parece que o banco seja obrigado a aceitar nenhuma alteração, mas não custa pedir.
Na prática, o banco tem um contrato consigo baseado em taxa fixa. O próprio banco pode (acontece, mas nem sempre) é aceitar alterar para um regime de taxa variável.
Caro Pedro.
Tenho um empréstimo habitação, contraído em Maio de 2008. Na altura o mesmo contraído com uma taxa fixa a 2 anos, com a actual tendência do mercado e descida de juros pretendo altera-la para variável.
Esta alteração poderá ser feita antes do término dos dois anos?
Com que base legal poderei sustentar-me para tal alteração?
Caro Pedro,
Retomando este assunto, que tanto mexe com o nosso bolso, exponho-lhe o meu caso.
Em Junho do ano passado contratei via CGD uma taxa fixa a 5 anos, na altura preceu-me uma boa idea tendo em conta as subidas da Euribor, felizmente as taxa começaram abaixar de tal forma que actualmente tenho a certeza de ter feito um péssimo acordo, assim sendo contactei o meu balcão no sentido de renegociar essa condição para uma taxa a 3 ou 6 mese, por grande surpresa informan-me que no dia 18 de junho de 2008 (assinei o meu contrato a 26) saiu uma lei que impede qualquer renegociação antes do fim do prazo ou seja 5 anos. Ningúem me deu conhecimento sobre essa alteração.
Pode me dar a sua opinão sobre como posso contornar esta situação. Obrigado
Parece que existe muita gente que já sabe o que são as swap rates mas que não consegue aceder às mesmas.
No link que deixo em baixo podem consultar as mesmas na zona Euro bem como variações e evoluções em vários períodos. Por aquilo que tenho acompanhado as swap rates NÃO variam de acordo com a Euribor. Pelo simples factos de a euribor descer as Swaps não aumentam. Por isso hà que estar atento e decidir a melhor altura para negociar com o banco.
A meu ver esta situação de baixa da euribor irá manter-se durante um bom tempo. Como alguém disse em cima, trata-se de relançar a economia. Mas relançar a economia não é ter índices positivos. Isto pode levar anos.
Os bancos neste momento cobram spreads abusivos para este tipo de negociação de taxas, talvez com indicadores mais favoráveis recuem um pouco e nessa altura será altura da jogada inteligente.