Antes de pedimos um crédito habitação, por norma, pedimos várias propostas em diversos bancos. Compará-las pode ser uma tarefa demorada e nem sempre tão simples. Neste artigo fique a conhecer alguns conceitos que deve ter em quando compra as suas propostas.
Pedro Pais é o fundador do financaspessoais.pt e do forumfinancas.pt. O Pedro é um dos maiores promotores de literacia financeira em Portugal contribuindo com centenas de artigos, ferramentas e simuladores que ajudam as pessoas a poupar, a investir ou a decifrar os mistérios da fiscalidade.
Com a quantidade e diversidade de créditos habitação existentes no mercado, torna-se complicado comparar uns com os outros, de forma objectiva.
Nesse sentido, venho aqui falar de alguns critérios-chave, que devem ser tidos em conta na escolha do banco/produto.
1. TAE
A TAE é, individualmente, a variável mais importante na escolha de um crédito. A TAE reflecte o custo total do empréstimo, incluindo indexante (Euribor), spread e outros custos (e.g., seguros). Como é evidente, quanto mais baixa, melhor.
2. Produtos necessários subscrever para o crédito
Para se poder beneficiar das melhores taxas os bancos obrigam à subscrição de variados produtos, como cartões de crédito, seguros, PPRs e outros. É importante ter este ponto em atenção, pois pode originar despesas e obrigações não desejáveis.
3. Comissões por amortizações antecipadas
Hoje em dia as comissões por amortizações antecipadas estão limitadas por lei, mas alguns bancos não chegam sequer a cobrar qualquer comissão em certos casos (e.g., amortizações até 50% do capital em dívida), é uma questão de procurar.
4. Taxas promocionais e sua duração
Com a alta das taxas de juro é frequente os bancos oferecerem no primeiro ano (e por vezes no segundo) spreads promocionais, ou mesmo spreads de 0%, que podem gerar poupanças adicionais.
5. Método de revisão da Euribor
Nas datas de revisão da Euribor os bancos utilizam diferentes métodos de cálculo da mesma. O mais normal é o valor da Euribor ser a média das taxas Euribor respectivas do mês anterior e, na minha opinião, o método mais simples.
6. Euribor a 365 ou 360 dias
A regra geral é o cálculo da Euribor ter por base os 365 dias, mas os 360 dias são mais favoráveis para o consumidor. Se conseguir encontrar um banco que utilize o cálculo a 360 dias, melhor.
7. Juros calculados diariamente ou mês a mês
Quando um banco calcula os juros diariamente (embora só os credite no final do mês), o valor da prestação varia mês a mês, o que é pouco agradável. É preferível optar pelos produtos com juros calculados mensalmente, pois sabemos que a alteração do valor da prestação só pode ter origem numa mudança de taxa (indexante ou spread).
8. Euribor
Qual a Euribor subjacente ao crédito? 3, 6 ou 12 meses? Normalmente as Euribor de menor prazo são taxas ligeiramente menores, mas como as revisões são mais frequentes também reflectem mais rapidamente quaisquer subidas.
9. Spread
Ainda que o spread esteja reflectido na TAE, é sempre um ponto a ter em conta, pois reflecte a rentabilidade e o risco que o banco está a assumir ao disponibilizar o crédito.
10. Seguros e outros custos
Os seguros, tal como o spread, também estão reflectidos na TAE, mas é interessante verificar qual o impacto mensal/anual que a componente dos seguros irá ter no total da prestação.
Já agora! Se está a pensar comprar casa, para além de saber comprar propostas, conheça todos os custos, papéis e impostos envolvidos que necessita para fazer o seu crédito habitação, neste artigo. 🙂
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Nuno,
Mas a oferta que ele apresentou não era boa? Ou era mais-ou-menos mas arranjaste melhor?
Abraços,
Pedro Pais
O agente imobiliário que vendeu a minha casa ganhava 250 € por cada cliente que conseguia angariar para o banco S. (a acreditar no que ele me disse depois da escritura).
Teve azar comigo, pois eu acabei por fazer o meu empréstimo noutro banco, apesar de muitos “conselhos” dele sobre a facilidade e a rapidez do banco S.
JA, excelente dica.
Às vezes sinto-mo-nos um pouco envergonhados, mas é preciso que sejamos bons negociadores! Só assim conseguimos, de alguma forma, obter melhores condições.
Já agora, outra dica (que pode não ser óbvia para todos).
Se a vossa imobiliária pedir simulações aos bancos, não se fiquem por essas simulações. Peguem nelas e confrontem outros bancos com essas simulações, pois eles têm interesse em oferecer créditos melhores que a concorrência.
No meu caso, a imobiliária disse-me explicitamente que o banco X não oferecia de certeza melhor prestação que os outros bancos onde ela pediu simulações. Peguei nas simulações, dirigi-me ao banco X e disse “o banco Y oferece-me isto”. No banco X ofereceram-me, sem qualquer entrave, melhor prestação.
André, de facto não compreendo. O ideal é mesmo obter as TAE, com tudo incluído. Com isso é mais fácil perceber o que se está a passar.
onde diz “O Banco A na TAE pode estar a incluir seguros(apesar de ter perguntado 5 vezes “tem a certeza!?”).” deve-se ler “O Banco A na TAE NÃO pode estar a incluir seguros(apesar de ter perguntado 5 vezes “tem a certeza!?”).”
Banco A Banco B
TAE 5,041(sem seguros) 5,268% (seguros vida incluidos, descobri que faltava seguro multi.r +/- 9euros)
Euribor 6meses 6meses
Spread 0,4 0,29
Valor mensal seguros 35,17 (seg vida+ multi) 27,09+(~9) (seg vida+ multirisco que não estava na simulaçao)
Valor prestação mensal 690,02 686,31 (ambas sem os seguros)
Prazo 30 30 anos
Valor 130000 130000
Tipo do crédito prestações contantes,sem valor diferido nem periodos de carencia(ambos)
Despesas previstas +/-4500 eur +/-4500 eur
Apesar do banco B não ter incluido o seguro multiriscos, posteriormente disseram-me o valor que está em cima,
O Banco A na TAE pode estar a incluir seguros(apesar de ter perguntado 5 vezes “tem a certeza!?”).
A prestação final parece-me muito identica, para spreads tao distintos. O Banco B terá de estar a inflacionar
a prestação final em algum lado.
André, há aí qualquer coisa estranha. Ou os créditos são muito diferentes, na sua forma, ou não te estão a dar a informação completa.
Se puderes coloca aqui:
TAE
Euribor
Spread
Valor mensal seguros
Valor prestação mensal
Prazo
Valor
Tipo do crédito (variável, carência de capital, etc..)
@Pedro
Não, o valor de seguro de vida e multiriscos eram muito idênticos… por isso eu estranhar e não saber onde poderá estar a inflacionar a prestação 🙂
@Fátima,
Certíssima. Obrigado pela correcção. Vou já alterar o artigo.
@André,
À partida será no valor dos seguros. É uma boa táctica dos bancos: spread mais baixo, seguros mais altos.