Antes de pedimos um crédito habitação, por norma, pedimos várias propostas em diversos bancos. Compará-las pode ser uma tarefa demorada e nem sempre tão simples. Neste artigo fique a conhecer alguns conceitos que deve ter em quando compra as suas propostas.
Pedro Pais é o fundador do financaspessoais.pt e do forumfinancas.pt. O Pedro é um dos maiores promotores de literacia financeira em Portugal contribuindo com centenas de artigos, ferramentas e simuladores que ajudam as pessoas a poupar, a investir ou a decifrar os mistérios da fiscalidade.
Com a quantidade e diversidade de créditos habitação existentes no mercado, torna-se complicado comparar uns com os outros, de forma objectiva.
Nesse sentido, venho aqui falar de alguns critérios-chave, que devem ser tidos em conta na escolha do banco/produto.
1. TAE
A TAE é, individualmente, a variável mais importante na escolha de um crédito. A TAE reflecte o custo total do empréstimo, incluindo indexante (Euribor), spread e outros custos (e.g., seguros). Como é evidente, quanto mais baixa, melhor.
2. Produtos necessários subscrever para o crédito
Para se poder beneficiar das melhores taxas os bancos obrigam à subscrição de variados produtos, como cartões de crédito, seguros, PPRs e outros. É importante ter este ponto em atenção, pois pode originar despesas e obrigações não desejáveis.
3. Comissões por amortizações antecipadas
Hoje em dia as comissões por amortizações antecipadas estão limitadas por lei, mas alguns bancos não chegam sequer a cobrar qualquer comissão em certos casos (e.g., amortizações até 50% do capital em dívida), é uma questão de procurar.
4. Taxas promocionais e sua duração
Com a alta das taxas de juro é frequente os bancos oferecerem no primeiro ano (e por vezes no segundo) spreads promocionais, ou mesmo spreads de 0%, que podem gerar poupanças adicionais.
5. Método de revisão da Euribor
Nas datas de revisão da Euribor os bancos utilizam diferentes métodos de cálculo da mesma. O mais normal é o valor da Euribor ser a média das taxas Euribor respectivas do mês anterior e, na minha opinião, o método mais simples.
6. Euribor a 365 ou 360 dias
A regra geral é o cálculo da Euribor ter por base os 365 dias, mas os 360 dias são mais favoráveis para o consumidor. Se conseguir encontrar um banco que utilize o cálculo a 360 dias, melhor.
7. Juros calculados diariamente ou mês a mês
Quando um banco calcula os juros diariamente (embora só os credite no final do mês), o valor da prestação varia mês a mês, o que é pouco agradável. É preferível optar pelos produtos com juros calculados mensalmente, pois sabemos que a alteração do valor da prestação só pode ter origem numa mudança de taxa (indexante ou spread).
8. Euribor
Qual a Euribor subjacente ao crédito? 3, 6 ou 12 meses? Normalmente as Euribor de menor prazo são taxas ligeiramente menores, mas como as revisões são mais frequentes também reflectem mais rapidamente quaisquer subidas.
9. Spread
Ainda que o spread esteja reflectido na TAE, é sempre um ponto a ter em conta, pois reflecte a rentabilidade e o risco que o banco está a assumir ao disponibilizar o crédito.
10. Seguros e outros custos
Os seguros, tal como o spread, também estão reflectidos na TAE, mas é interessante verificar qual o impacto mensal/anual que a componente dos seguros irá ter no total da prestação.
Já agora! Se está a pensar comprar casa, para além de saber comprar propostas, conheça todos os custos, papéis e impostos envolvidos que necessita para fazer o seu crédito habitação, neste artigo. 🙂
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
Etiquetas
- #Crédito habitação,
- #créditos,
- #utilidades
Tome melhores decisões financeiras
O Doutor Finanças pode ajudar:
Novo Crédito Habitação
Encontre um crédito ajustado à sua carteira evite gastar milhares de euros em juros
Negociar Crédito Habitação Atual
Encontre melhores condições para o seu caso e poupe todos os meses
Seguros Vida e Não Vida
Encontre as coberturas de seguro adequadas às suas necessidades
Energia
Torne a sua casa mais eficiente, mais amiga do ambiente e poupe na fatura de energia
Vários
créditos
Junte os vários encargos num só e ganhe folga no orçamento mensal
A Sofia reduziu em mais de 40% na sua prestação
Saiba como podemos ajudar a poupar no seu crédito habitação
Obrigado pela resposta, no link indicado está mesmo a responder à questão que coloquei. Mas ficam duas perguntas:
1) é curioso que no dia 25/02 pago os juros referentes a Janeiro 1-30, e não a 25/01 – 24/02. Ok, pago 25 dias mais tarde, o que até é perda de dinheiro para os bancos.
2) porquê será que a imprensa (incluindo a “económica”) insiste em escrever que a média do mes X aumenta/reduz a prestação a PAGAR em X+1 (em vez de X+2) — será porque é menos empolgante dizer que dura mais um mês até dar efeito nas contas das pessoas?
Steffen, ainda bem que conseguiu descortinar essa questão 🙂
Quanto ao segundo tema, recomenda a leitura do artigo sobre Revisão da taxa de juro Euribor.
Abraços
Como ninguém respondeu até agora…
Verifiquei que o meu primeiro ponto se deveu a um número de meses errado no meu extracto de conta. Curiosamente deu-me mesmo um factor de 1.013 a mais, o que é igual a 365/360. Pronto, mas foi erro meu. Por isso, fica só o aumento directo da taxa Euribor.
Mantenho o meu 2º ponto, a questão sobre a interpretação correcta da lei em relação ao conceito de “mês anterior”. (não consigo escrever isso sem um sorriso maldoso..)
Olá, isto aqui é uma discussão interessante.
Queria pôr à discussão uma coisa que só descobri hoje, depois de tentado muitas maneiras de calcular o que eu deveria pagar mensalmente para o meu crédito de habitação — o valor que o meu banco (lá vou dizer, porque tem de ser dito: o BCP) quer é sempre mais alto.
Então, é assim: o BCP não só multiplica o Euribor de 3 meses com 365/360, o que aumenta a prestação, mas multiplica a prestação resultante do cálculo com as fórmulas habituais (como o PMT do Excel) outra vez com 365/360! Ou quer dizer, o BCP aumenta a prestação duas vezes (e não só uma vez) com o auxílio desta interpretação da lei. Há indícios desta prática noutros bancos?
Já agora, não sei se isto já foi discutido algures: já verificaram como os bancos interpretam a lei sobre a média Euribor a aplicar? A lei diz “média da taxa indexante no mês anterior ao período de pagamento” (ou parecido). Agora, para a minha revisão do valor mensal de Fevereiro 2008 foi utilizada a média de DEZEMBRO 2007 — que por acaso era a mais alta há não sei quantos anos. Estou agora investigar se esta diferença de meses é sempre assim — se não for é um caso para o Banco de Portugal.
Então, o quê é um “mês anterior”?
Como disse Bill Clinton, what is “is”?
Sim, aparentemente é tudo muito fácil, o pior é quando a contratação está prestes a acontecer.
Eu por acaso consegui um spread de 0.3% no banco XPTO mas a Sra. teve a amabilidade de me dizer: está sujeito a aprovação! Aparentemente os spreads aumentam mais quando a casa não é tão bem avaliada como é esperado. No meu caso disse que a casa valia 200.000€ e eu só tava a pedir 150.000€. A Sra. disse-me directamente que se ela valesse menos o spread ia aumentar… Ao menos foi sincera! No final ainda foi avaliada em mais de 200.000 😉
Afinal no banco X não me ofereceram nenhum spread maravilhoso. Hoje ligaram-me a informar que o crédito está aprovado, apenas com condição de ficar com um spread de 0,7 e não de 0,4 como me foi oferecido na simulação. Ao que parece, os funcionários do banco podem fazer simulações destas, mas os senhores que mandam é que decidem qual o spread mínimo a aplicar.
Pormenores à parte, sinto-me enganado pelo banco X, que primeiro me faz 0,4 de mão beijada e agora tem que ser 0,7.
@Marta,
Obrigado pelo extenso e importante contributo.
1.TAE
Aqui começa logo o primeiro dilema, se todos os Bancos têm por principio a aplicação da Euribor, é certo que existem opções de taxas não indexadas. Deixo de lado as Euribores que são “quase iguais” em todos os Bancos e centro-me apenas nas taxas fixas. Por norma as taxas fixas são calculdas com base numa previsão da variação da Euribor. Os Bancos aplicam estas taxas fixas quando o mercado está numa tendência de subida de taxas, ou seja, vende hoje uma taxa superior na ideia de que o Cliente irá beneficiar da taxa quando após algum tempo a Euribor for superior. Se se poder evitar estas taxas tanto melhor, já que nos pode beneficiar mas também pode ser prejudicial. Uma nota, no imediato é sempre prejudicial.
2.Produtos
Acrescento um ponto que pode servir como argumento para se baixar o spread. O rácio (valor da compra vs valor da habitação), quanto menor for o rácio, menos risco existe para o Banco, logo spread mais baixo.
4.
Cautela nas taxas de juro com spread 0%, é preferivel perguntar se sem spread zero no primeiro ano tenho um spread inferior ao que me vão aplicar nos restantes anos do empréstimo. Se para ter spread 0 no primeiro ano, tenho um spread de 1% nos restantes, é aconselhavél que efectuem simulações spreads inferiores que o Banco possa aplicar não usufruindo por isso de spread 0.
5.
O método de revisão da Euribor é sempre o que resulta da da média do mês anterior. É igual em todos os Bancos, não é produto de marketing mas sim de Lei (em vigor desde 19 Dezembro de 2006).
6.
É uma continuação do ponto anterior. Desde Dezembro de 2006 que o cálculo de juros é apurado com base em 365 dias. No entanto, este método só é claro para os empréstimos que só pagam juros, porque o cálculo de prestações de capital e juros que se aplica em Portugal é o método Francês, de prestações postecipadas (normalmente utilizado no crédito habitação). É impossivel calcular prestações de capital + juros com base em 365 dias. O que alguns Bancos aplicam para contornar esta situação é apurar a média da Euribor do mês anterior e transformá-la numa Euribor com base em 365 dias, por ex. multiplicam a Euribor por 365 dias e dividem por 360.
7.
Para os empréstimos que só facturam juros, o cálculo é o que se encontra definido por Lei, com base em 365 dias por ano. Podemos é questionar os Banco é so a Euribor já é calculada com base em 365 dias porque é que estão novamente a calcular juros diários e não a média mensal.
8.
Por outro lado, as Euribor de maior prazo também não reflectem as descidas tão rapidamente como as de curto prazo.
10.
Os seguros devem ser procurados na seguradora que melhore preço oferece, já que não é obrigatório o seguro ser na mesma instituição onde é efectuado o crédito para habitação.
Não sei. Irritou-me que o agente imobiliário estivesse a pressionar-me para ir àquele banco, pois vi logo que ele tinha alguma coisa a ganhar com isso.
Cometi o erro de não ir a vários bancos e de ficar por aquele onde tinha as minhas poupanças. Na altura, achava que a oferta dos bancos era toda mais ou menos igual.
Hoje, sei que não é assim e que, “se não formos envergonhados”, como dizes, podemos negociar e obter melhores condições.
É o que tenho feito para rever o meu “spread”.
Continuo em negociações. Voltei a rejeitar uma oferta deles e parece-me que está a dar bons resultados.