Antes de pedimos um crédito habitação, por norma, pedimos várias propostas em diversos bancos. Compará-las pode ser uma tarefa demorada e nem sempre tão simples. Neste artigo fique a conhecer alguns conceitos que deve ter em quando compra as suas propostas.
Pedro Pais é o fundador do financaspessoais.pt e do forumfinancas.pt. O Pedro é um dos maiores promotores de literacia financeira em Portugal contribuindo com centenas de artigos, ferramentas e simuladores que ajudam as pessoas a poupar, a investir ou a decifrar os mistérios da fiscalidade.
Com a quantidade e diversidade de créditos habitação existentes no mercado, torna-se complicado comparar uns com os outros, de forma objectiva.
Nesse sentido, venho aqui falar de alguns critérios-chave, que devem ser tidos em conta na escolha do banco/produto.
1. TAE
A TAE é, individualmente, a variável mais importante na escolha de um crédito. A TAE reflecte o custo total do empréstimo, incluindo indexante (Euribor), spread e outros custos (e.g., seguros). Como é evidente, quanto mais baixa, melhor.
2. Produtos necessários subscrever para o crédito
Para se poder beneficiar das melhores taxas os bancos obrigam à subscrição de variados produtos, como cartões de crédito, seguros, PPRs e outros. É importante ter este ponto em atenção, pois pode originar despesas e obrigações não desejáveis.
3. Comissões por amortizações antecipadas
Hoje em dia as comissões por amortizações antecipadas estão limitadas por lei, mas alguns bancos não chegam sequer a cobrar qualquer comissão em certos casos (e.g., amortizações até 50% do capital em dívida), é uma questão de procurar.
4. Taxas promocionais e sua duração
Com a alta das taxas de juro é frequente os bancos oferecerem no primeiro ano (e por vezes no segundo) spreads promocionais, ou mesmo spreads de 0%, que podem gerar poupanças adicionais.
5. Método de revisão da Euribor
Nas datas de revisão da Euribor os bancos utilizam diferentes métodos de cálculo da mesma. O mais normal é o valor da Euribor ser a média das taxas Euribor respectivas do mês anterior e, na minha opinião, o método mais simples.
6. Euribor a 365 ou 360 dias
A regra geral é o cálculo da Euribor ter por base os 365 dias, mas os 360 dias são mais favoráveis para o consumidor. Se conseguir encontrar um banco que utilize o cálculo a 360 dias, melhor.
7. Juros calculados diariamente ou mês a mês
Quando um banco calcula os juros diariamente (embora só os credite no final do mês), o valor da prestação varia mês a mês, o que é pouco agradável. É preferível optar pelos produtos com juros calculados mensalmente, pois sabemos que a alteração do valor da prestação só pode ter origem numa mudança de taxa (indexante ou spread).
8. Euribor
Qual a Euribor subjacente ao crédito? 3, 6 ou 12 meses? Normalmente as Euribor de menor prazo são taxas ligeiramente menores, mas como as revisões são mais frequentes também reflectem mais rapidamente quaisquer subidas.
9. Spread
Ainda que o spread esteja reflectido na TAE, é sempre um ponto a ter em conta, pois reflecte a rentabilidade e o risco que o banco está a assumir ao disponibilizar o crédito.
10. Seguros e outros custos
Os seguros, tal como o spread, também estão reflectidos na TAE, mas é interessante verificar qual o impacto mensal/anual que a componente dos seguros irá ter no total da prestação.
Já agora! Se está a pensar comprar casa, para além de saber comprar propostas, conheça todos os custos, papéis e impostos envolvidos que necessita para fazer o seu crédito habitação, neste artigo. 🙂
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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@Rute,
Não estou a pôr em causa a oferta dos bancos, só me parece que o crédito que está a pensar contrair vai complicar muito a sua vida em termos financeiros.
Para as condições que apresenta eu nem acho que a TAE esteja muito alta; se fosse eu o banco não lhe emprestava o dinheiro, de todo.
E não me aborrece, tenho todo o prazer em ajudar.
Pois, mas a CGD foi o banco que me tinhas mais vantagens para mim, como não ser necessário fiador, não me exigir fazer seguro de saúde e pelo plano financeiro que tenho caso a Euribor a 6 meses aumente 1% a prestação passará para 397,56 €, caso aumente 2% passará para 458,31 €, a minha dúvida é se em termos de TAE está alta????
Peço desculpa por estar a aborrece-lo.
Rute
@Rute,
Se calhar esse crédito é um bocado puxadote para o teu rendimento, não achas? Com umas contas que fiz por alto facilmente atinge os 50% do teu rendimento, o que é bastante arriscado, especialmente pensando que a Euribor pode vir a subir significativamente.
Oi Pedro
o valor que solicitei foram 96000 €, foi avaliado em 121000 €, o meu rendimento bruto anual em 2009 foi de 10740 €.
Cumprimentos
Rute
@Rute,
Tens de me dar um pouco mais de detalhes: quanto pediste de crédito, qual a avaliação prevista do imóvel, rendimentos, etc…
Pedro,
Pelo que me disseram na CGD é porque os spreads tem estado a aumentar e para teres uma ideia o BPI dava-me um Spread de 1,95 %.
K achas????
Rute
@Rute,
Esse spread é um bocado alto. A que se deve?
Boa tarde Pedro,
Estou um pouco perdida, pois vou comprar casa este mês por 96000 € e não sei se estou a optar pela melhor proposta que é a da CGD cujo prazo é de 40 anos o Spread é de 1,75%, aparece me aqui TAE Promocional no 1º ano de 3,346%, TAE 3,347 % e TAE Após Período Promocional de 3,332.
Agradeço que me dê a sua opinião, pois já me dirigi à CGD mas disseram-me que o importante é a TAE Após Período Promocional de 3,332 e não sei se está muito alta, que acha???
Cumprimentos
Rute
@Pedro,
A verdade é que temos de confiar menos nos outros e ler bem tudo aquilo que assinamos. Bem sei que não é fácil, dada a quantidade de papelada e de conversa que os bancos nos colocam à frente, mas nesses casos o melhor é levar os papéis para casa, estudar tudo com calma e voltar ao banco com a decisão tomada.
Em relação ao teu caso concreto e uma vez que a bem eles parecem não querer fazer nada, podes ponderar “ameaçar” trocar o crédito para outro banco, embora isso possa ter alguns custos para ti. Além disso, não há muito que possas fazer, pois o banco neste momento não é obrigado a aceitar a alteração.
Boa noite Pedro,
Quando pensei em comprar casa em 2007, fui aliciado pelo BES a aderir a taxa fixa ninguem me falou por quanto tempo nem em deram muita conversa, foi do tipo assina ai por baixo que não percebes nada disto, realmente não sabia bem a burrice que estava a fazer, quando fui ler o contracto vi que a taxa fixa foi para 5 anos, tentei negociar com o banco para voltar a taxa variavel, o BES exigiu-me 9 mil euros para alteração de contracto.
O que devo eu fazer perante esta situação de super poder do BES?
As entidades bancárias queixam-se do credito mal parado, eu tento negociar com o banco para ficar com uma prestação mais agradavel em tempo de crise, para não falhar com as minhas obrigações, o que o BES faz bate com a porta na minha cara, agora digam-me, não da vontade de entregar a casa ao banco?
Caro Pedro ha alguma forma de pressionar o BES a mudar a sua posição de quero posso e mando?
obrigado