Como diminuir a prestação da casa?

Pondere alterar a modalidade da taxa de juro para diminuir a prestação da casa

A modalidade de taxa de juro aplicada ao crédito habitação influencia diretamente o valor da prestação. Em Portugal, grande parte dos contratos tem taxa variável, indexada à Euribor, cuja revisão ocorre em prazos de três, seis ou 12 meses.

Com a Euribor atualmente em queda, muitos contratos começam a refletir essa descida. No entanto, estes ainda estão com valores elevados para muitos dos que contrataram crédito recentemente.

Vale, assim, a pena conhecer outras opções. Optar por uma taxa fixa garante que a prestação se mantém constante ao longo de todo o contrato. Embora permita previsibilidade orçamental, o seu custo é tendencialmente superior, já que o banco incorpora o risco de mercado no valor fixado.

A taxa mista combina as duas opções, com uma taxa fixa nos primeiros anos (normalmente entre dois e cinco) e variável no restante período. Este modelo tem vindo a ganhar popularidade, sobretudo com ofertas promocionais para novos contratos. De acordo com os dados mais recentes, em abril, 73% dos novos contratos de crédito habitação feitos com taxa mista, uma solução que já representa 37% do stock total de crédito habitação.

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Exemplo de poupança ao mudar a modalidade de taxa de juro

Um crédito de 200 mil euros a 30 anos, com taxa variável indexada à Euribor a seis meses (2,116%) e um spread de 1,2%, traduz-se numa TAN de 3,316%. A prestação mensal neste cenário ronda os 877,67 euros.

Se optar por uma taxa mista com uma TAN fixa de 2,5% durante os primeiros três anos, a prestação desce para 790,24 euros, representando uma poupança de cerca de 87 euros por mês. Ou seja, 1.049 euros por ano ou 3.147 euros ao longo do período fixo.

Reduzir o spread: Pode negociar a margem do banco

O spread é a componente da taxa de juro definida livremente pelo banco e reflete a sua margem de lucro. É somado à Euribor na taxa variável ou à taxa base na modalidade mista, sendo influenciado pelo perfil de risco do cliente, pelo rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (LTV), e pela contratação de produtos adicionais.

Por norma, spreads mais baixos são oferecidos a clientes com boa situação financeira e histórico de crédito estável. Contudo, também podem ser oferecidos como forma de bonificação a quem subscrever outros produtos, como os seguros do crédito habitação.

Se conseguir negociar uma redução do spread, pode reduzir a prestação sem alterar o tipo de taxa.

Exemplo do impacto da redução do spread na prestação de casa

Aproveitando o exemplo anterior: um crédito de 200 mil euros a 30 anos com Euribor a seis meses (2,116%) e spread de 1,2%, resulta numa TAN de 3,316% e uma prestação mensal de 877,67 euros.

Se conseguir renegociar o spread para 0,7%, a TAN desce para 2,816% e a prestação passa a ser de 823,49 euros, gerando uma poupança mensal de 54,18 euros. Em seis meses, pouparia 325,08 euros.

Com um crédito de 300 mil euros, o impacto é naturalmente maior. Neste caso, a prestação desce de 1.316,51 euros para 1.235,24 euros. O que representa uma poupança de 81,27 euros mensais. Ao fim de seis meses, a poupança seria de 487,62 euros.

Esta alteração não tem custos para o cliente, dado que as instituições bancárias estão proibidas de cobrar comissões pela renegociação de condições na maioria dos casos.

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Alargar o prazo do contrato: Prestação menor, custo total maior

Renegociar o prazo de amortização é outra via possível para quem pretende diminuir a prestação mensal. O prazo influencia diretamente o valor da mensalidade: quanto maior o prazo, mais tempo o cliente tem para pagar o capital e os juros, o que se traduz numa prestação mais baixa. Contudo, isso também significa um custo total de crédito mais elevado, já que os juros são pagos durante mais anos.

O Banco de Portugal define limites para o prazo máximo: até aos 30 anos de idade, pode ir até 40 anos; entre os 31 e os 35 anos, até 37 anos; e a partir dos 36 anos, não pode ultrapassar os 35 anos.

Tendo estes limites em consideração, se quiser reduzir a sua prestação mensal, pode aumentar o prazo do seu contrato. Mas deve fazer contas para se certificar de que compensa.

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Diminuir a prestação da casa aumentando o prazo do contrato

Imagine que tem um crédito por liquidar de 250.000 euros com uma TAN de 3% e falta pagar 240 prestações (20 anos). Atualmente, paga uma prestação de 1.386,49 euros.

Se o prazo for alargado para 30 anos, a prestação desce para 1.054,01 euros. No imediato, poupa
332,48 euros por mês. Contudo, além de ter de suportar esta responsabilidade por mais 10 anos, esta alteração gera mais 46.685,07 euros em juros.

Caso pondere um meio termo, como alargar o prazo para 25 anos, a sua prestação baixa para 1.185,53 euros. Ou seja, uma poupança de 200,97 euros mensais. Quanto aos juros, pagaria mais 22.899,93 euros.

A poupança a curto prazo pode ser crucial para famílias com dificuldades, mas é importante avaliar o custo total a longo prazo. Esta é uma solução útil para quem precisa de liquidez imediata, mas deve ser ponderada com atenção.

Renegociação e transferência de crédito habitação: Dois processos diferentes com a mesma finalidade

Embora muitas vezes confundidos, renegociar e transferir um crédito habitação são processos distintos. A renegociação implica alterar as condições do contrato existente junto da mesma instituição financeira. Neste caso, o contrato mantém-se, e apenas são revistas condições como o spread, o prazo ou a modalidade de juros, mediante acordo entre cliente e banco.

Já a transferência de crédito implica passar o contrato para outra entidade bancária. Esta operação é mais complexa, pois requer a celebração de um novo contrato, nova escritura e a análise completa do perfil de risco do cliente.

No entanto, permite alterar todas as condições contratuais de forma mais profunda. Com esta solução, pode não só ter novas condições contratuais que afetam diretamente a prestação de crédito (spread, modalidade de juros, prazo de amortização), como também uma maior facilidade em substituir os seguros obrigatórios, remover produtos associados que possam encarecer a prestação ou até retirar fiadores do contrato.

Apesar de envolver alguns custos administrativos, muitas instituições suportam total ou parcialmente as despesas associadas à transferência, como forma de atrair novos clientes. Para quem contratou crédito com condições desfavoráveis, especialmente em períodos de spreads altos, a transferência pode representar uma oportunidade para reduzir significativamente o custo do financiamento.

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O que pode mudar com a transferência de crédito habitação?

Ao transferir o crédito para outra entidade, o cliente tem a possibilidade de beneficiar de melhores condições, especialmente se o seu perfil financeiro tiver melhorado desde a contratação original. A nova instituição irá reavaliar o risco de crédito, o que pode permitir reduzir o spread, optar por uma modalidade de juro mais adequada e até ajustar o prazo de amortização.

Além disso, a transferência permite substituir os seguros obrigatórios por apólices mais competitivas noutras seguradoras. Esta substituição, quando bem calculada, pode representar uma redução adicional na fatura mensal, sobretudo no seguro de vida crédito habitação.

Também é possível eliminar produtos financeiros associados ao contrato, como cartões de crédito ou contas-poupança, que bonificam o spread, mas aumentam os custos.

Por fim, se o imóvel tiver valorizado desde a primeira avaliação, o novo contrato poderá beneficiar de um rácio LTV mais favorável, o que contribui para uma avaliação de risco mais positiva e, por consequência, melhores condições.

Estes fatores, em conjunto, tornam a transferência de crédito uma ferramenta poderosa para quem pretende reduzir de forma estruturada a sua prestação mensal.

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Impacto da transferência na diminuição da prestação da casa

A transferência de crédito é especialmente vantajosa quando permite combinar várias alterações: redução do spread, aumento do prazo e mudança da modalidade de juro. Consideremos o exemplo de um cliente com um crédito de 200 mil euros a 30 anos, com TAN de 3,5%. A sua prestação atual ronda os 898 euros.

Se transferir o crédito para outro banco que ofereça uma taxa mista promocional com TAN de 2,5% durante três anos, e alargar o prazo para 35 anos, a nova prestação desce para cerca de 715 euros. Isto representa uma redução mensal de 183 euros, ou seja, 2.196 euros de poupança por ano. Ao fim de três anos, terá poupado 6.588 euros.

Caso o novo contrato inclua seguros mais baratos e menos produtos associados, passando de um encargo de 200 euros para 125 euros, diminui esta despesa mensal em 75 euros.

Ou seja, os encargos com o seu crédito habitação passariam de 1.098 euros por mês, para 840 euros. Ao todo, teria uma poupança mensal de 258 euros e 3.096 euros por ano.

Vale sempre a pena tentar diminuir a prestação da casa?

Por norma, sim. Principalmente num contexto em que as taxas de juro começam a descer e os bancos procuram atrair novos clientes com condições mais competitivas. Mesmo que não consiga baixar significativamente a prestação da casa, uma ligeira redução desta despesa pode ajudar a gerir melhor o orçamento familiar.

Contudo, seja por via da renegociação ou da transferência, é essencial analisar cuidadosamente as propostas e comparar diferentes cenários.

Além disso, não é necessário estar em incumprimento para tomar esta decisão. Aliás, ao agir antecipadamente, quando ainda tem margem financeira, pode negociar com mais tranquilidade e melhores resultados.

Se quiser diminuir a prestação da sua casa, a utilização de simuladores e o apoio de intermediários de crédito autorizados podem ajudar a identificar a melhor solução para o seu caso específico.

Em suma, diminuir a prestação da casa é uma estratégia realista e cada vez mais acessível. Quando toma esta decisão de forma ponderada e analítica, é possível poupar dezenas ou centenas de euros por mês, com impacto direto na estabilidade do orçamento familiar.

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