Para poder comprar um habitação própria secundária, pode pedir um crédito habitação. Saiba quais as regras que deve cumprir para obter a sua segunda casa.

No mercado do crédito à habitação, existem diversas formas de designar o que se entende por habitação, uma vez que esta assume vertentes diferenciadas tendo em conta os meios e os fins a que se destina.

No entanto, as designações mais comuns, são as referentes à HPP (Habitação Própria Permanente) que se destina a ser utilizada pelo proprietário/a e o seu agregado familiar em regime de permanência, focalizando aí a estabilidade do seu núcleo familiar e a HPS (Habitação Própria Secundária), que diz respeito à habitação que não sendo de utilização principal e permanente, é utilizada para fins ocasionais, como por exemplo, casa de férias.

Quer para comprar uma casa própria ou uma casa de férias, pode recorrer ao crédito à habitação

O crédito habitação pode ser feito a uma entidade bancária, que vai avaliar todas as condições estabelecidas na Lei (emprego estável, rendimentos que suportem e garantam o cumprimento das prestações mensais, idoneidade, mapa de responsabilidades do Banco de Portugal sem qualquer menção a possíveis dívidas ou penhoras, taxa de esforço), para que o mesmo seja atribuído sem que daí decorram quaisquer eventualidades.

Saiba também que caso pretenda obter um novo crédito para a aquisição de uma nova habitação, destinado-a para secundária, não é obrigatório que o pedido e simulação de crédito seja efetuado no banco onde tem domiciliado o seu ordenado e o crédito habitação da habitação própria e permanente; claro está, que se optar por contratar no seu banco e não em outro, poderá beneficiar de um spread mais atractivo fruto da relação de confiança estabelecida.

Ainda assim, pode simular o pedido de crédito em várias entidades bancárias para ter termo de comparação relativamente a taxas de esforço, TAEG, Spreads, qual o valor da prestação mensal.

De entre as modalidades de crédito disponíveis, destacam-se duas: crédito com modalidade de taxa fixa ou Crédito com modalidade de taxa variável .

Alguns bancos dispõem dentro destas modalidades principais, outros produtos como por exemplo taxas variáveis com prestação mista ou taxas fixas com prestação mista que podem no final fazer a diferença no valor a pagar mensalmente. Nunca é demais frisar, que as modalidades de crédito escolhidas variam sempre de pessoa para pessoa e da salvaguarda existente em caso de incumprimento.

Tenha em atenção ao montante de financiamento para o crédito de uma HPS, que é de 70%.

Contrariamente ao crédito habitação destinado para aquisição da habitação própria e permanente, o montante do crédito para financiar a compra de outro imóvel destinado a ser casa secundária, não pode ser superior a 70 % em relação ao financiamento concedido e prazo de garantia estabelecido.

Em relação aos montantes mínimos para concessão de crédito, estes variam de banco para banco mas tenha em consideração que em alguns casos, o facto de beneficiar de um spread generoso na habitação própria e permanente pode inflacionar o spread a calcular para a habitação própria secundária.

Assim, o seu spread para um segundo crédito habitação pode ser superior ao seu crédito habitação da primeira casa, pelo que deve comparar estes valores.

Isto acontece porque, como a aquisição de uma habitação própria secundária geralmente não é destinada para os mesmos fins da habitação própria permanente, o risco do proprietário não cumprir assume um risco mais elevado, pois a dependência da casa muda uma vez que o fim destinado não é para habitação do agregado familiar de forma estável.

E caso o imóvel sofra uma desvalorização financeira, por exemplo em consequências de crises económicas, o proprietário não se coíbe, nem tem nenhum impedimento de entregar a casa ao banco como forma de saldar a dívida. Como tal, o banco assegura com a medida de aumento no spread do segundo crédito concedido, que o pagamento seja cumprido atuando neste caso como garantia mútua.

Não deve ser confundida a casa de férias com uma casa para fins de alojamento local.

Normalmente a compra de uma segunda habitação tem como destino ser a casa de férias da família; porém em alguns casos, a mesma é aproveitada como fonte de renda adicional aproveitando o “boom” do turismo para a transformação em alojamento local, ou servindo o mercado de arrendamento para alugueres temporários (estudantes por exemplo). Se é para estes fins, deverá fazer um financiamento para uma HPA (habitação própria para arrendamento), pois é este que permite o arrendamento.

Em ambos os casos, a aquisição de uma segunda habitação pode e deve ser vista como um investimento a longo prazo, com vista a rentabilizar o capital investido. Para tal importa ter em linha de conta algumas dicas:

  • O tipo de imóvel a adquirir;
  • A localização;
  • A zona envolvente;
  • Acessibilidades ao imóvel;
  • Serviços e comércio nas proximidades.

Convém ter também em atenção e perceber se na zona onde pretende comprar a segunda habitação própria e secundária, existe alguma alteração recente ao projecto urbanístico que pode valorizar o imóvel no futuro (construção de um novo centro comercial, investimento em oferta cultural, entre outros).

Este tipo de informação pode assumir uma forte preponderância na medida em que quando, e se decidir, vender este segundo imóvel, o preço de venda tenha em conta todas estas alterações de valorização do imóvel.

Taxa de esforço para um crédito habitação de casa de férias

Certamente já se questionou o que leva os bancos na maior parte dos casos a pedir-lhe documentos como: comprovativos, declarações de IRS e recibos de vencimento, para obtenção de um crédito habitação. Pois bem: a resposta é bastante simples.

É com base nos rendimentos que se encontram nestes documentos, que os bancos vão calcular a sua taxa de esforço e decidir se lhe concedem o crédito ou não. Desde a crise financeira de 2008, que os bancos estão muito mais criteriosos na concessão de crédito, em particular o crédito habitação, e como tal necessitam de dados fiáveis, que resumam o histórico dos seus clientes, percebendo se o encargo para o cliente terá um grande impacto ao nível do seu orçamento familiar.

Indo mais fundo sobre o que é a taxa de esforço e de que forma ela é determinante para a concessão do crédito para habitação seja ela própria ou secundária, ela não é nada mais do que o cálculo da percentagem do rendimento total do agregado familiar destinada ao pagamento das prestações dos créditos contraídos ou a contrair.

Diz respeito ao montante com que se fica disponível para fazer face às despesas do dia a dia. Por norma esta não deve ser superior a 30% do valor total dos rendimentos do agregado familiar, isto é, um terço.

No crédito habitação para casa de férias, como há um maior risco para o credor, esta taxa de esforço sobe para valores a rondar os 40% ou 50%.

Se por acaso o valor da taxa de esforço no seu banco for elevada, considere a hipótese de transferência de crédito.

Resumindo: mesmo que tenha um crédito de habitação a decorrer, é possível contratar outro diferenciado para a constituição de uma habitação própria secundária. Deve por isso calcular a sua taxa de esforço para o segundo empréstimo, perceber qual o rácio de financiamento, as suas capacidades financeiras para ter este segundo imóvel e de que forma o deverá rentabilizar no longo prazo.