Está a pensar comprar casa e quer conhecer todos os custos envolvidos? No final do artigo encontrará um exemplo dos custos totais para comprar uma casa de 120.000€ através de um crédito habitação.
Mas antes, conheça primeiro cada um dos papéis, impostos e comissões que terá pela frente, e saiba como o Doutor Finanças o pode ajudar gratuitamente com toda a burocracia e na negociação das melhores condições com os vários bancos.
Vai comprar casa com capitais próprios - ou seja, sem fazer um crédito habitação ?
Caso tenha a disponibilidade financeira para comprar a casa sem financiamento bancário, conte com dois tipos de custos:
- Impostos
- Registos
Os valores dos impostos são tabelados por lei, como explicamos abaixo.
Por outro lado, as comissões e custos de registo poderão variar consoante o local onde realiza a escritura (conservatória, casa pronta, etc).
Que impostos terei que pagar?
Sempre que há uma transação financeira de compra/venda de um imóvel há lugar ao pagamento do IMT - Imposto Municipal sobre transacções onerosas de imóveis. A tabela varia consoante se trate de:
- Imóvel Urbano ou Rústico;
- Localização (no continente ou nas regiões autónomas);
- Finalidade (Habitação própria e permanente ou habitação secundária/investimento).
Terá também que pagar o Imposto de Selo - explicado mais abaixo.
E quanto terei que pagar de IMT?
O valor do IMT é resultado da aplicação da seguinte fórmula:
IMT = (Valor do Imóvel * Taxa a Aplicar) - Parcela a Abater
O valor do imóvel é o maior de dois valores:
- Valor Patrimonial do Imóvel;
- Valor da Escritura.
Tanto o valor da taxa a aplicar como o da parcela a abater podem ser consultados nas tabelas do portal das finanças (valores que são atualizados nos Orçamentos do Estado).
Utilize o Simulador de IMT do Doutor Finanças e veja esta tarefa facilitada.
Posso pedir isenção de IMT?
A tabela de imposto contempla a possibilidade de se obter a isenção deste pagamento. Contudo, só estão isentas as habitações próprias e permanentes e o valor máximo do imóvel também é tabelado. No continente, só tem de suportar o IMT para imóveis com valor acima de €92.407, sendo que para as Regiões Autónomas o valor é de €115.509.
Utilize o nosso Simulador de IMT e saiba o valor desta despesa ao Estado.
Quanto me custará o Imposto de selo (IS) ?
Sendo um imposto “antiquado”, uma vez que a transação não tem propriamente um selo, é um imposto onde o Estado consegue uma coleta bastante interessante. Ao comprar casa com capitais próprios, terá de suportar uma taxa de 0.8% sobre o valor do imóvel (como referido no ponto anterior). Assim, o valor do IS é resultado da seguinte fórmula:
IS = Valor do Imóvel * 0.80%
Passando aos custos com registos...
A transação de um imóvel tem diversos custos para a sua formalização legal. Esta formalização é realizada com uma escritura de compra e venda do imóvel, que pode ser realizada em locais diversos. De destacar os cartórios notariais e as conservatórias do registo predial. Recentemente, o Estado criou a modalidade Casa Pronta que acaba por centralizar num único local os atos necessários para a escritura (também é possível pagar os impostos aqui).
O custo da escritura em Casa Pronta, na modalidade de compra com capitais próprios é de €375.
O custo nos cartórios pode ser bastante superior, mas irá depender das tabelas próprias de cada estabelecimento.
Leia ainda: Quanto custa a escritura de uma casa?
E quanto ao IMI (Imposto municipal sobre imóveis) ?
O conhecido IMI é um custo que recai sobre todos aqueles que têm um imóvel. Este valor é calculado tendo por base uma tabela emitida pelo Governo, sendo que a taxa varia de 0.3% a 0.8% do valor patrimonial tributável (que costuma ser bastante inferior ao valor da aquisição).
Pode consultar o valor patrimonial tributável do seu imóvel no Portal das Finanças e o nosso simulador de IMI para saber qual o valor que terá de pagar anualmente de imposto e de que forma o poderá dividir em prestações.
E há mais custos?
Para além dos custos com registos e impostos, ao comprar casa considere também outros custos como:
- Prémios de seguros;
- Condomínio;
- Outras taxas e impostos;
- Outras despesas que entretanto surjam (como, por exemplo, a manutenção do imóvel).
E se fizer um crédito habitação, que custos terei?
A compra de um imóvel com recurso a financiamento bancário tem um conjunto mais alargado de custos. Assim, aos custos acima referenciados será necessário ainda suportar:
Comissões Bancárias: Variam de acordo com a instituição financeira, mas em média poderá contar com um valor perto de €1.000. Falamos aqui de comissões de avaliação, estudo do processo e outras. Este valor irá depender também de protocolos que existam. Por exemplo, as parcerias do Doutor Finanças possibilitam reduzir estas comissões de forma significativa;
Imposto de Selo: O financiamento bancário dá lugar ao pagamento de imposto de selo sobre o valor financiado. Assim, irá suportar um IS de 0.6% sobre o valor do financiamento.
Registo: O registo em escritura referenciado acima era apenas para um ato. No entanto, é necessário registar também o mútuo com hipoteca (vulgarmente conhecido como hipoteca do imóvel a favor do banco). Neste caso, o custo ao invés de €375 passa a ser de €700.
Seguro de Vida: Os bancos exigem o pagamento de um seguro de vida que cubra o caso de morte do titular do contrato. Este valor irá depender de diversos fatores como a companhia de seguros, o valor em dívida e as condições de saúde do cliente. Peça ajuda à equipa do Doutor Finanças para encontrar o seguro de vida que melhor se adequada às suas necessidades.
Seguro Multirriscos: Que também irá variar de acordo com o valor do imóvel.
Exemplo para compra de habitação própria permanente de €120.000 com Crédito Habitação
Para simplificar a análise, tomemos um exemplo de um contrato de crédito habitação para compra de um imóvel urbano. Neste caso, teremos os seguintes custos:
- IMT: €551,86
- IS sobre compra: €960
- IS sobre financiamento: €720
- Registo Casa Pronta: €700
- Comissões e Encargos Bancários: €1.000
TOTAL: €3.931,86
Os custos para quem vai comprar casa são expressivos. Porém, face aos custos crescentes do arrendamento, a compra de casa própria mediante crédito habitação é na maioria das vezes o negócio mais vantajoso.
Se pretende comprar casa, faça uma simulação com o Doutor Finanças, e assim terá a ajuda gratuita de consultores que lhe indicarão quanto pode poupar, quer no spread quer nas comissões e encargos. Para simular as melhores condições para o seu crédito habitação com o Doutor Finanças, basta preencher este formulário. Iremos entrar em contacto consigo, aconselhá-lo, e ajudá-lo no que precisar - sem qualquer custo.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Olá,
Eu tenho 3 questões que gostaria de colocar porque nunca as vi esclarecidas em lado nenhum:
1 Quando alguém vai comprar uma casa, terreno, ou prédio de valor baixo, não precisando de fazer um empréstimo bancário, em que momento deve proceder a transferência bancaria para o pagamento do imóvel? antes do momento da assinatura da escritura? no exacto momento da escritura, sob a supervisão do comprador (tendo em atenção que as transferências bancárias não são instantâneas e podem demorar até dois dias úteis … pode ser complicado)? ou existe um prazo máximo após a escritura para proceder a transferência bancária?
2 Para quem não tem de pedir empréstimos bancários será que ainda faz sentido fazer o contrato de promessa de compara e venda?
3 Eu sei que IMT tem de ser pago antes da assinatura do contrato de compra e venda, mas como posso pagar o valor de IMT antes da assinatura do contrato se não tenho nenhum documento que comprove o valor exacto da transferência que vou ter de realizar? Que documentos me vão exigir para calcular o IMT?
Obrigado.
Olá, Pedro.
1. Para ultrapassar essa questão, muitas vezes é utilizado o pagamento com um cheque visado (em que o montante foi pré autorizado e cativo pelo banco na conta do cliente, para garantir o pagamento).
Hoje em dia também é possível fazer a transferência no momento da escritura, por exemplo, através do home banking no telemóvel (e que, muitas vezes, tem a opção de enviar logo um mail de confirmação para o destinatário). Note, no entanto, que muitos bancos impõem limites máximos de transferência bancária que normalmente não são compatíveis com os valores pedidos na compra de um imóvel. Convém confirmar primeiro este cenário com o seu banco para evitar surpresas.
2. Se, como disso, o montante é de baixo valor, talvez não valha a pena o esforço e avançar logo para a escritura de compra e venda. Embora, seja sempre uma forma de assegurar que consegue comprar o imóvel por aquele valor, caso por algum motivo não seja possível fazer a escritura no imediato.
3. O IMT é calculado em função do valor do negócio )sendo que pode sempre ser revisto a posterior, caso este seja inferior ao valor patrimonial do imóvel). Na escritura vai ficar escrito qual o valor por que estão a tranacionar o imóvel. E também já deve ter acordado esse valor com o vendedor, não?
Bom dia,
Os meus pais compraram uma habitação e vai ser escriturada em 2019, tem outra casa em que pagam IMI já há algum tempo, tiveram isentos durante 10 anos, por serem emigrantes. Esta habitação que vão adquirir agora em 2019 vai ser a habitação propria permanente deixando a outra de o ser, podem requerer a isenção desta? e se tiver o estatuto de residente não habitual podem ?
cumprimentos
Olá, Vitor.
Relativamente à questão do estatuto de residente não habitual, creio que não prejudica em nada.
Quanto às isenções, não conheço ao dia de hoje nenhuma isenção sobre IMI especificamente para emigrantes. Mas é possível, sob certas condições, pedir a isenção durante alguns anos quando o imóvel se destina a habitação.
Sugiro a leitura atenta dos artigos 45º e 46º do Estatuto dos Benefícios Fiscais para mais detalhes.
bom dia,
comprei uma habitação em 2018 por 120.000 euros e as finanças informaram que não era necessário requerer a isenção, no portal ainda não dá para ver a isenção, e disseram que era automático a isenção dependendo do valor da escritura e rendimentos, pode p.f indicar se no portal dá para ver como se encontra a situação
Olá, Paula.
Desculpa, mas está a referir-se à isenção de que imposto?