Neste artigo revelamos todos os detalhes do que é um CPCV (contrato de promessa compra e venda) e que elementos deve ter em conta.

Vai comprar casa e não quer correr riscos entre o tempo que separa a tomada de decisão de compra e a efetivação do negócio?

Se respondeu afirmativamente a esta pergunta e tem a certeza que encontrou a casa dos seus sonhos, já acordou um preço com o potencial vendedor e uma data previsível para a celebração do negócio, ou seja, para a escritura de compra e venda que consuma o negócio, a forma de agilizar a formalização da transação é através de um CPCV – contrato de promessa compra e venda.

Do mesmo modo, se para comprar a casa dos seus sonhos precisa de se desfazer de um imóvel e encontrou alguém disposto a oferecer-lhe um montante que o satisfaz, o CPCV pode evitar arriscar perder o negócio pelo preço oferecido, vinculando o potencial comprador.

CPVC

O que é o CPCV?

O CPCV é uma formalização não definitiva do negócio, com força legal, que gera direitos e deveres para as partes envolvidas. Assim, embora o CPCV não anule a hipótese de o negócio não se vir a concretizar, reduz a sua probabilidade de ocorrência.

O CPCV apresenta valor jurídico e é feito entre um potencial comprador e um potencial vendedor, quando há uma intenção de fazer um negócio, mas o mesmo ainda foi consumado. Este contrato está contemplado no Código Civil que o define como sendo “a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato” (artigo 410.º n.º 1).

O CPCV tem assim a vantagem de demorar menos tempo que a escritura e vincular as partes contratantes para a efetivação/formalização do negócio no prazo acordado.

Como o CPVC salvaguarda os direitos e identifica os deveres da parte compradora e da parte vendedora até à escritura de compra e venda, pode ganhar mais relevância em situações em que não estão reunidas as condições para a realização da escritura.

Exemplos dessas situações podem ser: a ausência de licença de utilização do imóvel, este estar ainda em construção, o comprador não dispor no imediato do valor necessário para consumar a compra, ou estar a aguardar a aprovação de um financiamento bancário.

Quais os elementos que deve incluir no contrato?

Celebrar um contrato de promessa de compra e venda não é obrigatório, mas tem força legal para garantir os direitos das partes contratantes.

Há, porém, regras que precisa respeitar para tal. Saiba que para que este documento tenha valor jurídico é necessário que as assinaturas das partes contratantes sejam reconhecidas presencialmente.

Há ainda um conjunto de informações que devem constar deste contrato para que produza os efeitos desejados, tais como:

  • Identificação das partes contratantes, comprador e vendedor, contendo, designadamente, nome, morada, estado civil, número do cartão de cidadão ou bilhete de identidade e número de
  • Identificação fiscal;
  • Discriminação do objeto da transação, ou seja, do imóvel e suas características: localização, tipologia, inscrição matricial e descrição predial, bem como a existência de partes integrantes ou afetas ao imóvel, por exemplo, anexos, garagens, piscinas;
  • Indicação do preço do objeto de transação e forma de pagamento;
  • Menção à data de prazo para a realização da escritura, ou se tal não for possível determiná-la, deve indicar o prazo máximo para a celebração da escritura de compra e venda;
  • Identificação de sanções no caso de a escritura pública de compra e venda não ser realizada na data convencionada.

Ao CPVC deve ser ainda junta a licença de utilização ou de construção; se esta ainda não existir deve juntar-se prova de que a mesma já foi solicitada à Câmara Municipal ou, caso não seja possível, deve ser anexa uma declaração que a substitua.

De modo a não ser surpreendido por obrigações fiscais indevidas e não cumpridas por parte do potencial vendedor, o contrato deverá incluir uma cláusula referente à alienação livre de quaisquer ónus ou encargos, isentando assim o potencial comprador da responsabilidade de responder perante hipotecas, penhoras ou dívidas ao fisco que incidam sobre o imóvel.

Como forma de prevenir outras surpresas desagradáveis, poderá também incluir uma cláusula que assegure que o imóvel que irá adquirir cumpre as habituais condições de habitabilidade, dispondo de eletricidade, instalação de água, esgotos e gás, a funcionar em condições normais.

É usual o potencial comprador dar um sinal ao potencial vendedor, ou seja, entregar-lhe uma quantia monetária na data da assinatura do CPCV. Se for o caso, então o montante do sinal deve estar expresso no CPCV.

No caso de existirem reforços subsequentes, deve também ser feita menção aos seus montantes e respetiva calendarização no contrato.

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