Nos dias que correm, os clientes procuram constantemente melhores condições nos seus contratos. E nos produtos financeiros o cenário não é diferente. Muitas vezes, a renegociação de um crédito habitação junto da entidade financiadora não corresponde às suas expetativas enquanto titular. Logo, existem duas hipóteses: conformar-se com a proposta do banco ou tenta obter melhores condições junto de outra entidade financeira. Na maioria dos casos, a transferência de um crédito habitação para outra entidade acaba por compensar e pode mesmo permitir poupar milhares de euros.
Contudo, nem sempre é possível obter melhores condições com a transferência do crédito habitação. Por isso, é preciso analisar as propostas, ver se existem custos envolvidos e se esta alteração vai de encontro aos seus objetivos.
Se tem dúvidas sobre o que é uma transferência de crédito habitação e o que envolve, de seguida, encontre resposta às principais questões que tendem a surgir.
- Qual é a diferença entre renegociar um crédito habitação e a transferência de um crédito habitação?
- O meu perfil enquanto cliente é novamente avaliado na transferência de um crédito habitação?
- Quais são as vantagens da transferência de um crédito habitação para outro banco?
- Que desvantagens existem?
- Quando posso transferir o meu crédito habitação?
- Há custos envolvidos nesta alteração?
- Que documentos preciso para a transferência de um crédito habitação?
- Quanto posso poupar se conseguir um spread mais baixo?
- Posso poupar com a transferência de um crédito habitação onde só altero os meus seguros e removo o fiador do contrato?
- Estou indeciso entre duas propostas para transferir o meu crédito. Como escolho a melhor?
- Como transfiro o meu crédito habitação para outra entidade?
Leia ainda: 4 fatores que revelam se é o momento de transferir o seu crédito habitação
1. Qual é a diferença entre renegociar um crédito habitação e uma transferência de um crédito habitação?
Quando se fala em renegociar um crédito habitação, estamos a falar de negociar as condições contratuais de crédito já existente. Ou seja, em termos contratuais o vínculo mantem-se, não sendo assim necessário celebrar um novo contrato, mesmo que as condições sejam alteradas. O que se altere nestes casos são as condições contratuais, se ambas as partes chegarem a um acordo. Contudo, muitas vezes, o conceito renegociação e a transferência de um crédito são vistos como equivalentes.
No entanto, a transferência de um crédito habitação para outra entidade implica a celebração de um novo contrato. E caso esteja a questionar-se o porquê desta necessidade, tudo se pretende com a própria definição do contrato de crédito e com as normas e procedimentos que este envolve.
Tendo em conta que um contrato de crédito implica que uma instituição conceda a um consumidor um crédito sob a forma de mútuo, diferimento de pagamento, crédito revolving ou outro acordo de financiamento, precisam de ser assegurados um conjunto de procedimentos.
Alguns destes exemplos são: o cumprimento dos limites de LTV, Loan to Value, (rácio do valor que o banco empresta para comprar a sua habitação e o valor da mesma), apresentação de documentos que assegurem certas garantias, celebrar uma nova escritura e avaliação do imóvel, o pagamento da comissão de reembolso antecipado ao banco onde contratou inicialmente o seu crédito, entre outros procedimentos.
Contudo, quando transfere o seu crédito para outra entidade, as probabilidades de conseguir melhores condições aumentam substancialmente. Sendo que podem exigir-lhe menos garantias e até diminuir o número de produtos associados ao contrato.
Afinal, o crédito habitação é um produto financeiro que permite aos bancos obterem lucros durante vários anos. E por isso, na hora de angariarem novos clientes, há uma tendência para apresentarem condições mais competitivas do que o banco onde tem o seu crédito habitação.
À primeira vista, a transferência de um crédito habitação parece um processo demasiado complexo, que envolve inúmeros procedimentos e custos que não compensam esta alteração. Mas como vai ver nos tópicos seguintes, na maioria das situações, todas estas questões são facilmente resolvidas, e em muitos bancos não terá de pagar a maioria dos encargos que envolvem a transferência.
2. O meu perfil enquanto cliente é novamente avaliado na transferência de um crédito habitação?
Sim. O risco de o banco lhe conceder um financiamento vai ser novamente avaliado com a transferência do seu crédito habitação. Dado que a transferência para outro banco exige a celebração de um novo contrato, é preciso cumprir vários procedimentos como referimos anteriormente. Mas com esta nova avaliação abre-se um leque de possibilidades que podem ser benéficas para si. Apresentamos aqui um exemplo que mostra algumas vantagens fáceis de identificar.
Imagine que quando contratou o seu crédito habitação tinha um rendimento menor em comparação aos seus rendimentos atuais. Se a juntar este aumento de rendimentos ao facto de ter passado a efetivo na sua empresa, e não ter contratado mais nenhum crédito durante este período, claramente o risco de conceder-lhe um financiamento é menor. Já para não falar que terá uma taxa de esforço mais baixa.
E com a diminuição deste risco, pode obter uma taxa de juro mais vantajosa. Muitas vezes quando contrata o seu crédito habitação é lhe aplicado um spread um pouco mais alto, se as houver um risco mais elevado de financiamento. Além disso, pode ser-lhe exigido adicionar um fiador ao contrato.
Contudo, os bancos podem baixar-lhe o spread (através da bonificação de spread) quando contrata outros produtos junto do banco, como os seguros de vida crédito habitação e seguro multirriscos, mas também se associar outros produtos financeiros ao seu contrato (cartões de crédito, contas poupança, entre outros produtos). Mas, por norma, estes encargos podem representar uma despesa elevada mensalmente ou anualmente.
No entanto, com a transferência do seu crédito habitação o seu perfil é novamente avaliado. Se o risco de financiamento for menor, o banco poderá aplicar-lhe um spread mais reduzido, sem ser necessário associar tantos produtos ao seu contrato.
Leia ainda: Crédito habitação: o banco pode aumentar o meu spread?
3. Quais são as vantagens da transferência de um crédito habitação para outro banco?
Após analisar várias propostas, a grande vantagem de transferir o seu crédito habitação para outro banco é sem dúvida poder beneficiar de melhores condições face ao mercado atual e aos seus objetivos.
Existe a ideia de que em ciclos económicos menos favoráveis, onde os juros atingem valores mais elevados devido a uma forte subida da inflação, a transferência de um crédito habitação é uma solução pouco ou nada vantajosa. Mas isso não é verdade. Embora possa beneficiar de condições mais atrativas quando transfere um crédito habitação num período económico favorável, esta é uma visão redutora da transferência de crédito.
Claro que se contratou um crédito antes de 2017 onde os spreads médios aplicados eram de 2,8%, e passado um ano a média de um spread mínimo rondava os 1,2 e os 1,3%, é normal que tenha poupado milhares de euros com a transferência do seu crédito, principalmente porque as taxas Euribor estavam em valores negativos.
Mas as vantagens de transferir um crédito habitação para outro banco não se prendem apenas à sua TAN. As vantagens desta alteração estão associadas aos seguintes fatores:
- Possibilidade de reduzir o spread do seu crédito habitação;
- A redução do valor dos seguros obrigatórios transferindo as apólices para outra entidade;
- Remoção de produtos associados ao contrato.
- Alteração com maior facilidade da maturidade do contrato;
- Nova avaliação do imóvel revela uma valorização do preço da sua casa.
Para melhor perceber esta lista de benefícios, explicamos porque estas alterações se traduzem em vantagens em muitos contratos de crédito habitação (após a transferência), mesmo quando os juros estão mais altos.
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Possibilidade de reduzir o spread após a transferência de um crédito habitação
Mesmo com os juros a subirem, a maioria dos bancos estão a praticar spreads mais baixos do que há uns anos atrás. Atualmente, as entidades financeiras aplicam frequentemente um spread entre os 0,95% e 1%. Se o seu crédito habitação tem um spread muito superior a estes valores, a transferência para outro banco vai permitir uma poupança de milhares de euros no final do contrato. Além disso, se tiver um crédito indexado a Euribor, com um spread mais baixo a sua prestação mensal será menor, se mantiver as mesmas condições.
As flutuações da Euribor permanecem ao longo de um contrato com uma taxa variável. Se nunca mexer na modalidade de juros (alterando o contrato para uma taxa mista ou uma taxa fixa), ter um spread baixo é fundamental quando as taxas de juro sobem. Isto porque irá diminuir o valor dos juros a pagar.
Já no caso de ter uma taxa fixa, é preciso avaliar bem o período em que faz a transferência do seu crédito habitação. Quando os juros estão mais elevados, fixar uma TAN (swap + spread) com um valor mais reduzido pode ser complicado. Dado que os bancos enfrentam riscos mais elevados ao fixar a taxa de juro durante todo o contrato, é normal que a TAN de um crédito habitação com uma taxa fixa suba nestes períodos.
Por isso, precisa de olhar bem para as propostas que chegam às suas mãos. Leia bem as condições pré-contratuais e tenha em conta se o spread apresentado está ou não a ser bonificado caso contrate outros produtos.
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Redução do valor dos seguros transferindo as apólices para outras entidades
Quando analisa o seu crédito habitação, a prestação mensal de crédito representa um dos maiores encargos do seu orçamento familiar. No entanto, a contratação de um crédito não envolve só o pagamento da prestação mensal. Afinal, existem dois seguros que são requisitos obrigatórios para avançar com o seu crédito: o seguro de vida crédito habitação e o seguro multirriscos. E estes dois seguros têm um peso financeiro significativo nas suas contas mensais.
Como referimos, estes seguros podem ou não ser contratados junto do banco onde tem o seu crédito habitação. Caso beneficie de uma bonificação no spread por associar estes dois seguros ao seu contrato, certifique-se se existe uma penalização por alterar as suas apólices para outra entidade. Sim, muitas entidades aumentam o spread do seu contrato se remover estes seguros do contrato.
Contudo, se pretender transferir apenas os seus seguros para outra entidade, precisa de avaliar vem os prós e contras desta alteração. Isto porque a penalização do spread pode afetar significativamente o custo do seu crédito. Ou seja, dependendo da penalização e do spread do seu contrato, a redução do valor das apólices pode ou não compensar. Terá de fazer contas e comparar propostas.
Mas se optar pela transferência do seu crédito habitação para outra entidade, todos estes fatores devem ser estudados antes de tomar uma decisão. Por norma, com a transferência do crédito, consegue estudar antecipadamente várias propostas de seguros. Ou seja, na hora de negociar a transferência já vai informado dos preços aplicados pela concorrência.
Além disso, os bancos estão obrigados a atualizar o capital do crédito junto da seguradora com quem trabalham. Logo, se o valor do financiamento é menor, o valor que paga pelos seus seguros num novo contrato também costuma descer significativamente. Mas não se esqueça de analisar bem os benefícios e o custo da aquisição conjunta de todos os produtos financeiros associados ao seu contrato de crédito habitação. Só assim é que conseguirá perceber qual é a solução mais vantajosa.
Uma vez que esta análise pode ser complexa, existem intermediários de crédito com profissionais especializados na área dos seguros obrigatórios do crédito habitação. Estes profissionais estão preparados para reunir as propostas mais vantajosas para si, sendo mais fácil tomar uma decisão.
Remoção de produtos associados ao contrato
Analisando mais profundamente a questão dos produtos associados a um contrato de crédito habitação, é preciso ter em conta que muitos bancos apresentam condições atrativas que têm alguns encargos adicionais ligeiramente camuflados. Na verdade, todos os encargos associados a um contrato de crédito habitação estão descritos na FINE. Só que para quem nunca contratou um crédito, este tipo de informação pode passar despercebida.
Na hora de apresentarem propostas, os bancos focam-se nos benefícios de associar certos produtos ao contrato, uma vez que o seu spread vai baixar e a sua prestação mensal também. O problema é que muitos destes produtos trazem encargos adicionais que vão encarecer bastante o seu crédito habitação.
E neste ponto estamos a falar da aquisição de cartões de crédito com uma taxa de manutenção ou anuidade elevada, produtos de poupança que podem ter certos custos, entre outros produtos financeiros. Cada banco estabelece os produtos que dão direito a uma bonificação no spread. Claro que se aceitar associar todos os produtos propostos, o banco costuma aplicar a bonificação máxima prevista.
Poupar centenas de euros ao remover ou alterar os produtos associados
Vamos supor que se não associar nenhum produto ao seu contrato, o banco aplica-lhe um spread de 1,5%. Mas se associar todos os produtos e seguros propostos, o seu spread é reduzido para 1%. À primeira vista, esta é uma proposta bastante atrativa. Mas se a soma de todos estes produtos representar um encargo elevado pode realmente não compensar.
Imagine que tem um crédito habitação com um capital em dívida de 120.000 euros com um prazo de 30 anos. Se não subscrever os produtos no banco, vamos supor que tem uma TAN de 3%. Mas com a associação dos produtos ao seu contrato, esta TAN desce para 2,5%.
Ora, estamos a falar da diferença de uma prestação de 505,92 euros e uma de 474,15 euros. Ou seja, uma poupança mensal de 31,78 euros. A juntar ao valor da prestação de 474,15 euros tem de somar os encargos com os seguros obrigatórios, mais os produtos associados ao contrato. Se a totalidade destes encargos representarem 70 euros, está a pagar mensalmente 544,15 euros (474,15€ + 70€).
Caso transfira o seu crédito habitação para outra entidade, e consiga baixar o seu spread para 1,2%, a sua prestação mensal, nas mesmas condições referidas, fica em 486,72 euros, pois teria uma TAN de 2,7%. Se o conjunto de todos os produtos associados não ultrapassarem os 40 euros (removendo certos produtos e baixando o valor dos seguros obrigatórios), pagaria mensalmente 526,72 euros. Ou seja, mesmo com um spread mais elevado (um cenário pouco comum numa transferência de crédito), ainda pouparia por mês 17,43 euros.
Dito isto, olhar apenas para o spread é um erro quanto queremos beneficiar das melhores condições num crédito habitação. Os produtos associados ao contrato pesam bastante. Por isso, se os conseguir reduzir ou remover do contrato pode ser mais benéfico para si.
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Alteração com maior facilidade da maturidade do contrato
Um dos temas pouco falados na transferência de um crédito habitação é a possibilidade de alterar a maturidade do seu contrato. Consoante a fase financeira em que está, pode querer aumentar ou diminuir o prazo do seu crédito habitação. E porque é que estas opções podem ser benéficas para si? Porque ou pode ficar a pagar prestações mais baixas (encarecendo o valor dos juros no fim do contrato) ou diminuir o valor final do seu crédito habitação (pagando prestações mais elevados, mas diminuindo os juros).
Se mantiver as mesmas condições de crédito, o aumento da maturidade encarecesse sempre o valor final a pagar por um crédito. Afinal, se o prazo de reembolso é mais longo, a amortização de capital é mais lenta. E isto significa que que vai pagar mais juros ao longo de todo o contrato.
Agora, se precisa de uma folga extra no seu orçamento mensal, reduzir os custos com a mensalidade do crédito pode garantir-lhe outro tipo de segurança. Por exemplo, se está em risco de entrar em incumprimento (não conseguir pagar as suas dívidas), esta é uma solução para evitar cair numa situação de endividamento.
Além disso, se a gestão financeira for estratégica, a diminuição da prestação devido ao aumento da maturidade pode ajudá-lo a criar uma poupança para ter uma vida financeira mais estável.
Impacto da alteração da maturidade na sua carteira
Para perceber melhor o impacto da alteração da maturidade do seu crédito habitação, apresentamos dois cenários. Imagine que contratou o seu crédito habitação com menos de 30 anos. Atualmente, tem um capital em dívida de 120.000 euros, com uma TAN fixa de 3% e faltam pagar 420 prestações (35 anos). Ou seja, atualmente, tem uma prestação de 461,82 euros. Mas os juros totais do seu crédito são de 73.964,50 euros.
Contudo, se a sua situação financeira melhorou drasticamente, pode querer pagar o seu crédito mais rápido e diminuir o valor dos juros no final do contrato. Assim, se reduzir a maturidade para 360 prestações (30 anos), fica com uma prestação de 505,92 euros (se a TAN for a mesma), o que representa um aumento de 44,10 euros. No entanto, o valor total dos seus juros passa a 62.132,94 euros. Ou seja, vai poupar 11.831,55 euros em juros.
Já num cenário onde tem um crédito habitação há mais de uma década e o seu orçamento está em risco, pode querer ganhar uma folga financeira. Supondo que tem um capital em dívida de 70.000 euros, uma TAN de 2,5% e faltam liquidar 240 prestações, está a pagar uma prestação de 370,93 euros. Em termos de juros totais, faltam liquidar 19.023,69 euros.
Se alargar o prazo do seu crédito em 5 anos, mantendo as mesmas condições, a sua prestação mensal desce para 314,03 euros. O que na prática representa uma poupança mensal de 56,90 euros e um aumento total dos juros para 24.209,51 euros (vai pagar mais 5.185,83 euros).
Percebendo este impacto, se pretender aumentar ou diminuir o prazo do seu contrato, fica com uma ideia do peso na prestação mensal, mas também no valor total dos juros do seu empréstimo. Contudo, deve sempre simular vários cenários antes de decidir se quer avançar com esta alteração e qual o melhor prazo para si.
Nova avaliação do imóvel revela uma valorização do preço da sua casa
Tal como acontece na aquisição da sua casa, numa transferência de crédito habitação é realizada uma nova avaliação do seu imóvel. E este procedimento, vai determinar o valor da avaliação do seu imóvel perante a entidade financeira.
Quando o imóvel desvaloriza, a concretização da transferência de crédito pode enfrentar alguns entraves. Isto porque a desvalorização vai afetar o LTV, Loan to Value, e consoante o valor do empréstimo, o contrato pode não avançar ou ter de pagar o diferencial perante a nova avaliação, uma vez que os bancos já não fazem financiamentos a 100%.
Contudo, no caso de ter contrato o seu crédito habitação há alguns anos atrás, o mais provável é que o seu imóvel tenha valorizado, se estiver em boas condições. Isto porque o preço do metro quadrado tem subido de norte a sul do país nos últimos anos.
E caso a nova avaliação determine que o imóvel tenha valorizado, sendo superior ao espectável, tem a possibilidade de conseguir um valor adicional junto do banco. Para muitas pessoas, esta é uma grande vantagem quando pretendem fazer obras de melhoramento ou até amortizar outro crédito para reduzir a taxa de esforço.
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4. Que desvantagens existem?
Como em tudo, a transferência de um crédito habitação também pode trazer desvantagens. Uma das mais sonantes está relacionada com escrituras realizadas antes de 2011. No caso de ter um crédito em que a escritura da casa foi realizada antes de 2011, esta permite-lhe obter uma dedução no IRS. Mas se efetuar a transferência do seu crédito para outra entidade tem de fazer uma nova escritura. Logo, esta regalia fiscal vai desaparecer. Claro que esta perda não tem de ser uma desvantagem, se a transferência resultar numa poupança superior à dedução no seu IRS.
Outra das desvantagens já aqui referidas está associada à desvalorização do imóvel quando este é novamente avaliado. Neste caso, poderá ter custos adicionais inesperados e até não conseguir concretizar a sua transferência.
Por fim, a transferência de um crédito habitação envolve vários custos. Na maioria dos casos, as entidades financeiras suportam a maioria destes encargos, uma vez que pretendem angariar estes clientes. Mas caso pretenda transferir o seu crédito para um banco que não está disposto a cobrir estes encargos, precisa de fazer contas e analisar se compensa esta alteração.
5. Quando posso transferir o meu crédito habitação?
Esta é uma dúvida muito comum, principalmente junto dos titulares de um crédito habitação realizado recentemente. E como muitas vezes os bancos não explicam bem o porquê dos clientes não puderem transferir o seu crédito habitação, muitos clientes pensam que esta alteração é impossível de acontecer antes de passarem dois anos de contrato.
Embora em muitos casos, os dois anos sirvam como referência para cumprir as normas legais de uma transferência de crédito, o que impede uma transferência não é o prazo do contrato e sim os limites do LTV recomendados pelo Banco de Portugal e o montante que já amortizou do seu crédito.
Colocando isto por palavras mais simples, se contratou um crédito habitação para uma habitação própria e permanente, desde 2018, que os bancos não podem financiar mais de 90% do valor do imóvel que serve de garantia. Como a transferência de crédito habitação implica a realização de um novo contrato, os limites de LTV recomendados pelo Banco de Portugal têm de ser aplicados.
Por exemplo, se pagou 150.000 euros pelo seu imóvel, mas a sua dívida ao banco é de 140.000 euros, o novo banco para onde quer fazer a transferência não pode financiar esse valor, pois é superior a 90% do valor a que o imóvel foi comprado. Mas se a dívida for igual ou inferior a 135.000 euros, esse entrave deixa de existir, podendo assim transferir o seu crédito habitação.
A data de celebração do contrato, apenas vai influenciar um aspeto. Se tiver contratado o seu crédito habitação há mais de dois, o banco vai considerar apenas o valor de avaliação e não o da aquisição.
Contudo, não se esqueça de olhar bem para o seu contrato de crédito habitação e ver bem as clausulas existentes. Afinal, pode encontrar algumas limitações de prazos para a amortização antecipada ou outros aspetos que podem retardar esta alteração.
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6. Há custos envolvidos nesta alteração?
Como referimos nas desvantagens, a transferência de um crédito habitação envolve alguns encargos que precisa de estar informado antes de dar este passo. E neste ponto tudo começa com a comissão por fazer o reembolso antecipado do seu crédito por transferi-lo para uma nova entidade.
A comissão de reembolso antecipado varia consoante a taxa de juro. Se for uma taxa de juro fixa, a comissão máxima de reembolso antecipado de 2% do valor da dívida. Já se tiver um crédito habitação com uma taxa de variável, a comissão máxima que pode ser aplicada é de 0,5% do capital em dívida.
No entanto, estes não são os únicos encargos que tem com a transferência de um crédito habitação. Isto porque existem os encargos com uma nova escritura, a nova avaliação do imóvel, a comissões cobrada pelo banco, e até outras despesas que podem estar previstas no seu contrato.
Contudo, saiba que existem inúmeras instituições financeiras que estão dispostas a suportar estes encargos por si, seja na sua totalidade ou parcialmente. No entanto, se as condições mais favoráveis forem oferecidas por um banco que não cobre os custos associados à transferência, este pode conceder-lhe um crédito associado a esta alteração, para que consiga suportar estes encargos e finalizar o processo.
Caso tenha que suportar a totalidade destes encargos associados à transferência do seu crédito, pondere se consegue suportar estes custos e se os mesmos vão compensar. Se tiver uma boa proposta em mãos para transferir o seu financiamento para outra entidade, então é bem provável que estes encargos compensem a poupança que vai obter a longo prazo. Mas claro. Precisa de fazer contas primeiros para ter a certeza que está a tomar a decisão certa para si.
7. Que documentos preciso para a transferência de um crédito habitação?
Se está preocupado com os documentos que envolvem a transferência de um crédito habitação, saiba que a maioria dos documentos são idênticos aos que entregou para a aprovação do empréstimo para comprar a sua casa. Por exemplo, se já não se lembra dos documentos que são pedidos nas várias fases de um pedido de crédito habitação, pode aceder a esta checklist dos documentos necessários.
Mas se precisa de reavivar a sua memória e ter uma ideia dos documentos que são pedidos numa transferência de crédito, deixamos aqui alguns exemplos:
- Mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal;
- Última declaração de IRS e nota de liquidação;
- Recibos de vencimento dos três últimos meses;
- Extratos bancários dos últimos meses;
- Documento de identificação e comprovativo de morada;
- Comprovativo de IBAN;
- Declaração da entidade patronal sobre a sua situação profissional;
- Cópia da escritura da sua casa;
- Entre outros documentos que podem ser exigidos, consoante as garantias e o tipo de financiamento.
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8. Quanto posso poupar?
Por exemplo, imagine que contratou o seu crédito habitação há três anos atrás. Neste momento, suponha que tem um capital em dívida de 150.000 euros, e faltam liquidar 360 prestações (35 anos). Se tiver um spread de 1,4% e uma taxa Euribor de 12 meses que vai ser revista em novembro de 2022 (valor de setembro de 2022 é de 2,233%) ficará com uma TAN de 3,633%. Ou seja, a partir de novembro vai pagar 684,75 euros de prestação mensal (este valor não inclui os seguros nem produtos associados).
Se transferir o seu crédito habitação para um banco que esteja disposto a reduzir o seu spread para 0,95%, mantendo-se as mesmas condições, a sua TAN passa para 3,183%. Logo, as suas prestações mensais durante os próximos 12 meses vão ser de 647,31 euros. Esta redução no spread, permite-lhe poupar mensalmente 37,44 euros. Já num ano, a poupança será de 449,28 euros.
No entanto, se tem um contrato de crédito habitação celebrado há vários anos atrás, numa altura em que os bancos aplicavam spreads muito elevados, esta poupança pode ser bastante significativa. Supondo que tem um capital em dívida de 100.000 euros, e faltam pagar 300 prestações (25 anos). Se usarmos o mesmo exemplo da Euribor a 12 meses a ser revista em novembro de 2022 (valor de 2,233% referente a setembro de 2022), mas tiver um spread de 2,2%, a sua TAN é de 4,733%%. O que significa que a partir de novembro irá pagar uma prestação mensal de 569,14 euros.
Neste momento, os bancos aplicam valores de spread muito inferiores, e em média é possível conseguir um spread mínimo entre 0,95% e 1%. Embora exista entidades que aplicam, em certas condições, um spread de 0,85%. Se transferir o seu crédito para o banco que concede um spread de 1%, a sua TAN passa para 3,233%. Assim, a sua prestação mensal seria de 486,42 euros. Esta é uma poupança de 82,72 euros por mês, o que num ano representa uma poupança de 992,64 euros.
Nota: Tenha em conta que estas simulações consideram o atual momento do mercado em que os juros estão a subir devido ao aumento da inflação na Zona Euro. Se as taxas Euribor descerem, as taxas de juro vão ser menores, logo as prestações mensais a pagar também diminuem significativamente.
9. Posso poupar com a transferência de um crédito habitação onde só altero os meus seguros e removo o fiador do contrato?
Tudo depende das condições propostas pelas outras entidades e das condições atuais do seu crédito habitação. Mas esta é uma opção realista, uma vez que os seguros têm um peso significativo no orçamento mensal das famílias. Já a permanência de um fiador num contrato, é uma situação incómoda para muito titulares.
No entanto, não se esqueça que o fiador serve como uma garantia adicional ao banco em caso de entrar em incumprimento. E esta garantia adicional pode ser exigida devido a rendimentos mais reduzidos ou irregulares, situação profissional instável ou uma taxa de esforço elevada.
Num cenário ideal, desde que contratou o seu crédito habitação as suas condições financeiras e profissionais melhoraram. Se a sua taxa de esforço não for elevada, existem bancos que podem não ver a necessidade de ter um fiador associado ao seu contrato. Por isso, antes de transferir o seu crédito garanta que este objetivo é assegurado.
Quanto ao valor dos seguros, é muito provável que consiga poupar se conseguir diminuir o valor das apólices transferindo-as para outras entidades. Por norma, o banco onde obtém o financiamento não oferece o preço mais barato nos seguros de vida do crédito habitação e multirriscos. Mas como reduzem o spread em troca da subscrição destes produtos junto da entidade, muitos clientes acabam por contratar estes seguros no banco onde fazem um crédito habitação. Mesmo que somando todos os encargos, os custos associados ao crédito habitação fiquem mais elevados
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Dois exemplos reais da alteração dos seguros para uma nova entidade
No Doutor Finanças podemos falar-lhe de dois casos onde a troca de seguros para outra entidade representou uma poupança atrativa para os nossos clientes. Num dos exemplos a poupança é mais significativa que outra, pois estamos a falar de valores completamente distintos.
No primeiro caso, temos dois titulares empregados, que nasceram em 1980 e 1978. Dado que as suas condições de crédito eram atrativas, apenas pretendiam baixar o valor dos seus seguros. Estes dois titulares pagavam ao banco 138,52 euros por mês.
Com a transferência para outra entidade, estes dois titulares ficaram a pagar 51,62 euros por mês. Não houve qualquer redução na cobertura, continuando a usufruir da mais completa ITP 60%. Além disso, ainda beneficiaram de duas ofertas da nova companhia. Esta mudança representou uma poupança anual de 1042,80 euros.
Já o segundo caso, tratou-se de uma mudança dos seguros para outra entidade, com o objetivo de poupar e melhorar as condições do seguro de vida. Então, este crédito tinha dois titulares nascidos em 1985 e 1984, ambos empregados. No entanto, por mês, pagavam 21 euros de seguros, com a cobertura IAD.
Com a transferência para outra entidade, os dois titulares ficaram a pagar 13,84 euros por mês e passaram a beneficiar da cobertura ITP. Ou seja, mesmo melhorando as condições, estes dois titulares obtiveram uma poupança anual de 85,92 euros.
10. Estou indeciso entre duas propostas para transferir o meu crédito. Como escolho a melhor?
Para escolher a melhor proposta de transferência de crédito habitação, os critérios de análise são idênticos aos que deve ter usado no seu primeiro crédito habitação. Em primeiro lugar, o processo deve começar por reunir e comparar o máximo de propostas possíveis para ter várias opções e maior margem de negociação.
Nesta primeira fase, a calculadora de transferência de crédito de habitação pode ajudá-lo a perceber melhor as vantagens de transferir o seu crédito a nível da prestação que fica a pagar, bem como os juros associados ao seu crédito.
Quando resumo as várias soluções a duas propostas, então deve focar-se nas condições pré-contratuais descritas na FINE. Mas como este é um documento extenso, que envolve várias taxas, custos, e clausulas, é aconselhável que compare a TAEG e o MTIC dessas duas propostas.
A TAEG (Taxa Anual Efetiva Global), vai mostrar-lhe os custos que terá com o seu empréstimo, incluindo a prestação, juros, despesas de processo, comissões e seguros associados. Mas neste caso este indicador é revelado através de um valor percentual. Se uma proposta tem uma TAEG mais elevada que outra, isto significa que aquele crédito será mais caro do que o outro.
Já o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) corresponde ao montante total que vai pagar por aquele crédito durante todo o período do contrato. Neste valor estão englobados os mesmos encargos que constam na TAEG. Mas em vez desse valor ser apresentado em percentagem, mostra-lhe o valor em euros. Assim, consegue ter uma noção mais exata do valor total a pagar em cada contrato de crédito.
Contudo, não se esqueça de ter em conta se a entidade para a qual vai transferir o seu crédito habitação cobre os encargos relativos à transferência. Se as duas propostas foram semelhantes, mas uma delas cobrir estes valores, conseguirá uma poupança ainda mais significativa.
11. Como transfiro o meu crédito habitação para outra entidade?
Até decidir qual é a melhor entidade para transferir o seu crédito habitação, vai ter de pedir várias propostas junto de inúmeras entidades e proceder a uma análise minuciosa de todas as condições contratuais e das nuances que envolvem esta alteração. Se optar por proceder a este processo a título individual, provavelmente terá de aplicar bastante em conversações com as várias entidades financeiras e em análises/comparações, até finalizar o processo.
Mas esta não é a única solução que existe. Na verdade, este processo pode ser simplificado se recorrer a um intermediário de crédito para ajudá-lo com a transferência do seu crédito habitação.
No Doutor Finanças, temos uma equipa especializada em transferência de crédito habitação, bem como na área dos seguros do crédito habitação.
Dada a vasta rede de parceiros, podemos ajudá-lo a encontrar as melhores soluções do mercado de acordo com os seus objetivos. Além disso, pode contar com um acompanhamento personalizado desde o início ao fim do processo. E tudo isto, sem qualquer custo para si.
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