O mercado imobiliário, à semelhança do resto dos setores económicos, foi afetado pela pandemia provocada pelo novo Coronavírus. Mas o impacto, nos primeiros meses, foi essencialmente ao nível do número de transações. Já ao nível dos preços o efeito parece ter sido contido, com os valores a continuarem a aumentar.

Para os próximos meses, prevê-se uma estabilização, não se antecipando descidas de preços imediatas e "será expectável que se assista a uma troca, superior ao normal, de imóveis em centros urbanos densos, por imóveis nas periferias com menor densidade populacional e maiores espaços livres/verdes", antecipa Cláudio Santos, CCO e partner do Doutor Finanças.

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Pouca oferta dita subidas de preços

Nos últimos meses, ao contrário do que se podia prever, os preços dos imóveis não caíram. E há várias questões que ajudam a explicar esta evolução: há pouca oferta e o mercado não estava a passar por uma bolha imobiliária, nem os operadores estão com níveis de endividamento que os obriguem a realizar negócios à pressa.

E, mesmo sendo expectável que os preços venham a descer, não deverá ser no imediato e a recuperação deverá ser rápida, explicam os especialistas.

“Os preços podem vir a descer”, mas “descerão na mesma medida da perda de rendimento neste período”, afirma ao Doutor Finanças Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário. “Os preços dos imóveis devem cair, mas recuperarão assim que houver sinais” de que estamos perto do fim desta pandemia, assume o responsável da Confidencial Imobiliário. “O índice de preços reais coloca 2019 a cerca de 10 pontos [dos valores] de 2001, o que mostra que houve um processo de valorização que deverá ser retomado”, explica.

Já Gonçalo Nascimento Rodrigues, fundador do blog Out of the Box, especializado no mercado imobiliário, estima que uma queda de preços “só aconteça lá para o segundo semestre de 2021” e isto, se entretanto, nada mudar. O responsável explica que, mantendo-se os apoios (como o caso das moratórias, que devem manter-se até março de 2021) e os rendimentos (seja através de lay-off ou da manutenção dos postos de trabalho), o impacto na vida das pessoas só será sentido em meados do próximo ano. E, nessa altura, “podemos começar a ver quebras acentuadas neste setor.”

“A pandemia veio diminuir a oferta. E em mercados com stocks reduzidos, como o nosso, isto faz com que os preços se aguentem”, explica o responsável do Out of the box.

Ainda assim, “estranharia se não houvesse um aumento do crédito malparado ou vendas distressed [negócios pressionados pela necessidade de o vendedor concretizar a venda]", fatores que provocam “quebras de preços”, explica Gonçalo Nascimento Rodrigues.

“O fim da pandemia vai determinar quais são os equilíbrios futuros. Vai haver uma crise económica e um aumento do desemprego e isso vai afetar a capacidade do mercado recuperar”, alerta Ricardo Guimarães.

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Preços no arrendamento descem

Se no mercado de compra e venda não se deverá assistir a uma descida dos preços dos imóveis, o mesmo não se espera do segmento de arrendamento, cujos valores já estão a descer.

Nos próximos meses antecipa-se um "impacto negativo no mercado de arrendamento, com correção em zonas turísticas não habitacionais", salienta Cláudio Santos do Doutor Finanças. Algo que se explica com a entrada no mercado de mais imóveis, que estavam alocados, por exemplo, ao alojamento local.

Com a quebra do turismo, muitos empresários deste ramo tiveram de repensar no seu plano e optaram por colocar os imóveis no mercado de arrendamento.

Ainda assim, este é um contexto que deverá ser transitório. “Está a sentir-se uma transferência para o arrendamento e este mercado tem aqui uma oportunidade. Mas não sei se será duradoura”, acrescenta Ricardo Guimarães, que explica que, à semelhança do que aconteceu na crise de 2008, assim que houver sinais de "estabilização no mercado de compra e venda", o mercado de arrendamento deverá voltar a ajustar-se.

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“Portugal não vai passar a ser um mau destino”

Apesar de a dúvida ser “quando” (e não se) a crise vai afetar de forma mais significativa este mercado, os especialistas estão confiantes que o impacto negativo será passageiro.

Uma coisa é certa, “Portugal não vai passar a ser um mau destino”, realça Ricardo Guimarães, acrescentado que “a crise económica em Portugal vai demorar mais a passar do que a do mercado imobiliário. Porque os fatores de investimento são externos.”

“A prazo, o imobiliário vai manter-se como um ativo de refúgio. Até porque há a expectativa de que os juros se mantenham baixos”, sublinha Ricardo Guimarães: Este contexto faz com que quem tem dinheiro para investir e o quer rentabilizar procure ativos mais rentáveis, como é o caso do imobiliário.

Ao contrário do que está a acontecer noutros mercados, “a informação que tenho é que os grandes investidores não cancelaram os investimentos imobiliários” em Portugal, afirma Gonçalo Nascimento Rodrigues. Neste momento, estes investidores “estão à espera.” E ainda que se preveja alguma “quebra do investimento”, “há uma tendência clara para os investidores procurarem ativos de refúgio”, acrescenta o mesmo responsável.

Investidores com vários milhares de milhões para investir em Portugal

Segundo a Cushman & Wakefield, há vários investidores com capital disponível para investir em Portugal. No total, há cerca de sete mil milhões de euros disponíveis para investir no mercado nacional, de acordo com um inquérito realizado entre os dias 6 e 17 de maio a 53 investidores e cujas conclusões foram publicadas no dia 6 de julho. Deste total, quase 50% dos inquiridos não alterou a sua estratégia de investimento. “83% dos investidores inquiridos acredita que o mercado de investimento vai recuperar a sua atividade normal nos próximos 18 meses”.

Em termos de ativos, são os escritórios e as residências para estudantes que maior atratividade geram, para os investidores que participaram no inquérito. Mas observa-se um aumento do interesse pelo segmento residencial e pela área de logística.

Os dados apontam assim para que os preços no imobiliário se mantenham nos níveis atuais, pelo menos, por mais algum tempo. Contudo, o nível de incerteza é tão elevado que será arriscado fazer apostas neste campo. A duração e a evolução da pandemia serão a resposta para a evolução da economia, do desemprego, e de outras medidas de apoio às famílias, que podem ajudar ou penalizar a atividade imobiliária.