Crédito

Quando não vale a pena amortizar o crédito habitação?

Nos últimos tempos têm surgido algumas questões sobre se será ou não a amortização do crédito habitação a melhor opção. Neste artigo vamos analisar e descobrir a resposta.

Neste artigo pretendemos explicar quais os casos em que de facto mais valerá investir, ao invés de amortizar o crédito. De qualquer forma, deixamos o aviso que, na esmagadora maioria dos casos, a opção certa é amortizar o crédito habitação.

Factores decisivos

Os factores decisivos nesta análise são:

  1. Taxa de juro do crédito habitação;
  2. Total das prestações anuais (amortização de capital e juros);
  3. Taxa de juro líquida do melhor investimento garantido alternativo.

Primeiro fator

Quando a taxa de juro do crédito habitação for inferior à taxa de juro líquida do melhor investimento garantido alternativo, então mais vale investir do que amortizar. Embora este seja um caso improvável.

Segundo fator

Quando ocorre o caso contrário, taxa crédito superior à taxa de juro líquida do investimento, então já deverá ter em conta também o total das prestações anuais. E porquê? Porque existe o benefício no IRS para 30% do total de prestações pagas no crédito habitação, com limite máximo de cerca de 530 euros. E aqui, dependendo dos valores envolvidos a decisão pode ser uma ou outra (basicamente tem a ver com a relação entre o benefício fiscal que tenho e o que passo a ter)

Nestes casos é preciso ter em conta também este valor, uma vez que a partir de determinado nível de amortização deixa de se obter essa poupança. A questão é que basta gastar cerca de 1800 euros/ano em prestações para poder usufruir ao máximo dessa poupança. E para ter uma ideia, um crédito a 5% €80 000, 30 anos dá qualquer coisa como mais de 5 000 euros anuais.

Leia ainda: Crédito Habitação: Transferir ou amortizar?

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111 comentários em “Quando não vale a pena amortizar o crédito habitação?

  1. Sim, basicamente tenho uma percentagem do capital que só será pago no fim do crédito, enquanto o resto é como se um crédito normal se tratasse.

    Digamos que peço um capital de X a 30 anos, em que desse X, 25% será pago no fim. Em cada prestação, não amortizo capital sobre esse valor, terei que o pagar por inteiro no fim da prestação.
    Isto faz com que tenha uma prestação mais baixa em cada mês, mas com que tenha que ter o dinheiro para pagar no fim.

    A minha ideia seria, e uma vez que tenho essa possibilidade, pagar agora parte desse capital, e deixava de pagar juros sobre parte desses 25%.
    Ora o que me dizem no banco é que a prestação é a mesma, pelo que só sobram três hipóteses:
    – Ou já paguei os juros sobre o capital diferido (o que não me parece uma vez que ainda estou relativamente há pouco tempo – nem 4 anos – com este crédito)
    – Ou estão a penalizar-me de alguma forma (forma essa que não encontro na FIN), e vou continuar a pagar os juros sobre esse capital diferido.
    – Desconhecimento de quem me respondeu (não me pareceram muito seguros do que estavam a dizer)

    Seguem as seguintes informações adicionais:

    • Retirado da ficha de informação geral sobre o crédito à habitação (secção peridiocidade e modalidades de reembolso):

    (…)para as finalidades de aquisição ou transferência de habitação própria permanente pode ser aplicado um período de carência de

    capital, até ao máximo de 3 anos, em que o Cliente apenas paga juros (aplicável a contratos com LTV até 75%).

    Através da opção de diferimento de capital (Montepio Habitação Flexível), é possível obter um valor mais reduzido da prestação mensal diferindo, para o

    final do prazo, parte da amortização do capital mutuado (entre 10% e 30%), sendo liquidada conjuntamente com a última prestação. Assim, sobre o

    montante que é diferido só são pagos juros. Esta opção não é cumulativa com a carência de capital e com o regime de taxa de juro fixa.(…)

    • Da mesma ficha secção Amortização:
      É possível efetuar amortizações antecipadas total ou parcialmente, por qualquer valor. As amortizações parciais devem ser solicitadas com uma

    antecedência mínima de 7 dias úteis em relação à data de vencimento da prestação seguinte, sendo de 10 dias úteis em relação à data pretendida para

    efetuar o pagamento nas amortizações totais. No produto Montepio Habitação Flexível, as amortizações antecipadas parciais incidem prioritariamente

    sobre o capital diferido.

    As amortizações antecipadas parciais ou totais são sujeitas a uma comissão de 0,5% sobre o montante amortizado, acrescida de Imposto do Selo (no

    caso do regime de taxa de juro fixa, aquele valor é de 2% durante o período de aplicação dessa taxa). Estão isentas as situações por motivo de morte,

    desemprego e deslocação profissional.

    Se o contrato for amortizado total e antecipadamente, acrescerá custos de natureza legal, designadamente o emolumentos para cancelamento.(…)

    • Retirado da FIN aprovada na secção de Reembolso Antecipado:
      As amortizações antecipadas parciais ou totais são sujeitas a uma comissão de

    0,5% sobre o montante amortizado, acrescida de Imposto do Selo. No caso do

    regime de taxa de juro fixa, a comissão é de 2%, se a amortização ocorrer durante

    o período de aplicação dessa taxa.

    Estão isentas as situações por motivo de morte, desemprego e deslocação

    profissional.

    As amortizações parciais devem ser solicitadas com uma antecedência mínima de

    7 dias úteis em relação à data de vencimento da prestação seguinte.

    No produto Montepio Habitação Flexível, as amortizações antecipadas parciais

    incidem prioritariamente sobre o capital diferido.

    As amortizações totais devem ser solicitadas com uma antecedência mínima de 10

    dias úteis em relação à data pretendida para efectuar o pagamento.

    1. Ok. Acho que entendi mais ou menos.
      Num credito os juros incidem sobre o capital em dívida, incluindo a dívida diferida. Adicionalmente, normalmente a prestação mensal inclui também amortização do capital.
      Quando faz uma amortização extraordinária parcial, os juros vão incidir sob um montante mais pequeno, pelo que serão mais baixos. A única forma de manter a mesma prestação mensal seria passar a incluir mais capital em cada prestação, mas assim o prazo seria mais reduzido.

  2. Viva,

    Visit da idea de avatar, mas tenho crédito em que 25% do capital é diferido, fui ao banco para perguntar como funcionava.

    Qual o meu espanto que me dizem que abatimento em capital diferido não alterava a prestação. Isto é mesmo assim?
    Estou obrigado a pagar todos os juros sobre o capital diferido caso faça abatimento parcial?

    Ja a resposta sobre se fizesse abatimento total, era que seria 0.5%, sobre o capital em dívida, há aqui qualquer coisa que não bate certo.

    Sabe elucidar-me? A FIN não referia nada sobre esta situação.

  3. Boa tarde,
    Sou novo nisto dos créditos e depois de ver o seu blogue fiquei na dúvida e não sei se estou a fazer o mais correto, será que poderá aconselhar-me?
    Fiz um crédito habitação de 160000€, e neste momento a divida está em 154.419,36€.
    O meu spred é de 1,372% e a taxa de juro de 1,696%
    Fiz uma aplicação de 30000€ com TANB média de 2,25%.
    O que devo fazer? Abater no crédito ou deixar estar o montante aplicado, visto que a aplicação apenas tem 1 mês.
    Obrigado
    Com os melhores cumprimentos

  4. Boa noite,

    MInha familia é uma das muitas atingidas diretamente pela crise, e tomámos a decisão de colocar à casa à venda, para liquidar por completo as dividas (crédito habitação e outras) e começar de novo.

    Minha duvida é em relação ao empréstimo da casa. Liquidando o crédito muitos anos antes do seu términus terá certamente contrapartidas.

    Gostava de saber que contas tenho que fazer, para saber ao certo quanto é que teremos que pagar de juros, acima do montante atualmente em divida.

    Muito obrigado pelo seu apoio.

  5. Bom dia Fátima,

    Sou da opinião de abater a totalidade do empréstimo por uma razão muito simples. O seu spread não é baixo e se formos a ver o histórico da euribor, este já atingiu os minimos históricos sendo que a previsão agora é de constantes subidas. Portanto a prestação que tem, embora seja pequena, irá certamente subir. As contrapartidas não são assim tão negativas.. se amortizar os 15000 euros paga uma taxa de 75€ (0,5% do valor amortizado) que é bastante inferior ao que paga de juros. A conta que deve fazer é: se tiver um depósito a prazo que lhe renda mais do que a soma das parcelas de amortização e juros mais um possivel aumento nas próximas reavaliações da euribor então n amortize.. caso contrário força

  6. Gostaria de saber se quem tem um capital em divida

    15.000 Euros no crédito à habitação
    Tx juro anual nominal de 2.200 Euros
    Tx euribor 6 meses 0,48%
    spread 2,1249%

    Vale a pena abater a totalidade da dívida faltam 10 anos para terminar o credito

    obg

  7. Bom dia,

    interessa amortizar o crédito à habitação com o PPR, possibilidade que existe desde o inicio do ano? Tendo em conta que o meu PPR rende pouco ou nada e em tempos passados já esteve com rendibilidade negativa.

  8. Bom dia,

    Nos dias de hoje não tenho qualquer dúvida que compensa amortizar. Comprei casa em Abril 2012 (devo ter sido dos poucos) e as condições que oferecem são desanimadoras. Consegui empréstimo na UCI que é uma instituição de crédito imobiliário e foi a que me ofereceu as melhores condições. E quais foram elas? O belíssimo spread de 2,9% mais euribor a 6m (não fazem a 3 meses como pretendia). Pedi 115.000€ e a minha prestação foi de 500 e poucos euros. Hoje tenho uma prestação de 255€ graças a todas as amortizações que fiz. Felizmente ganho bem e no final deste ano conto ter a casa paga. Nem penso 2 vezes em amortizar tal me custa ver o recibo e ver que grande parte da quantia que pago é em juros. Quero é livrar-me desta obrigação. Depois disso posso pensar numa aplicação financeira.

  9. Boas Pedro pais

    Antes de mais,quero dar-te os meus parabens pelo excelente blog ,muito completo cheio de simuladores e muito boa informaçao , a meu ver extremamente util para quem nao quer ver o seu dinheiro desaparecer.

    Tal como tu tambem sou um adepto da amortizaçao do credito habitaçao…. é de facto fácil de fazer as contas e hoje em dia todas as pessoas tem acesso aos mais pequenos detalhes atraves do homebanking.

    Os meus parabens pelo blog e pelo teu\vosso empenho , já me podes considerar um novo leitor que irá ser assiduo..
    No entanto mesmo estando no estrangeiro vou lendo e comentando .

    Melhores cumprimentos,

  10. amigo rogerio colaço , eu até fico parvo com essa prestação ! os juros do crédito hab. até andam baixos em todas as situações – 3,6,12 meses ! agora pode alterar em qualquer altura a taxa que desejar , fixa ou variável sem penalização ou custos para si ! por exemplo esses 85000€ a uma taxa variável na euribor a 3 meses pagaria no maximo dos maximos cerca de 300€ ! abra bem os olhos , já viu o que não poupava por mês ?qual é o seu banco e que idade tem ? qual o seu spread ?