Neste artigo pretendemos explicar quais os casos em que de facto mais valerá investir, ao invés de amortizar o crédito. De qualquer forma, deixamos o aviso que, na esmagadora maioria dos casos, a opção certa é amortizar o crédito habitação.
Factores decisivos
Os factores decisivos nesta análise são:
- Taxa de juro do crédito habitação;
- Total das prestações anuais (amortização de capital e juros);
- Taxa de juro líquida do melhor investimento garantido alternativo.
Primeiro fator
Quando a taxa de juro do crédito habitação for inferior à taxa de juro líquida do melhor investimento garantido alternativo, então mais vale investir do que amortizar. Embora este seja um caso improvável.
Segundo fator
Quando ocorre o caso contrário, taxa crédito superior à taxa de juro líquida do investimento, então já deverá ter em conta também o total das prestações anuais. E porquê? Porque existe o benefício no IRS para 30% do total de prestações pagas no crédito habitação, com limite máximo de cerca de 530 euros. E aqui, dependendo dos valores envolvidos a decisão pode ser uma ou outra (basicamente tem a ver com a relação entre o benefício fiscal que tenho e o que passo a ter)
Nestes casos é preciso ter em conta também este valor, uma vez que a partir de determinado nível de amortização deixa de se obter essa poupança. A questão é que basta gastar cerca de 1800 euros/ano em prestações para poder usufruir ao máximo dessa poupança. E para ter uma ideia, um crédito a 5% €80 000, 30 anos dá qualquer coisa como mais de 5 000 euros anuais.
Leia ainda: Crédito Habitação: Transferir ou amortizar?
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
Etiquetas
- #Crédito habitação,
- #créditos,
- #taxas de juro
Sim, basicamente tenho uma percentagem do capital que só será pago no fim do crédito, enquanto o resto é como se um crédito normal se tratasse.
Digamos que peço um capital de X a 30 anos, em que desse X, 25% será pago no fim. Em cada prestação, não amortizo capital sobre esse valor, terei que o pagar por inteiro no fim da prestação.
Isto faz com que tenha uma prestação mais baixa em cada mês, mas com que tenha que ter o dinheiro para pagar no fim.
A minha ideia seria, e uma vez que tenho essa possibilidade, pagar agora parte desse capital, e deixava de pagar juros sobre parte desses 25%.
Ora o que me dizem no banco é que a prestação é a mesma, pelo que só sobram três hipóteses:
– Ou já paguei os juros sobre o capital diferido (o que não me parece uma vez que ainda estou relativamente há pouco tempo – nem 4 anos – com este crédito)
– Ou estão a penalizar-me de alguma forma (forma essa que não encontro na FIN), e vou continuar a pagar os juros sobre esse capital diferido.
– Desconhecimento de quem me respondeu (não me pareceram muito seguros do que estavam a dizer)
Seguem as seguintes informações adicionais:
(…)para as finalidades de aquisição ou transferência de habitação própria permanente pode ser aplicado um período de carência de
capital, até ao máximo de 3 anos, em que o Cliente apenas paga juros (aplicável a contratos com LTV até 75%).
Através da opção de diferimento de capital (Montepio Habitação Flexível), é possível obter um valor mais reduzido da prestação mensal diferindo, para o
final do prazo, parte da amortização do capital mutuado (entre 10% e 30%), sendo liquidada conjuntamente com a última prestação. Assim, sobre o
montante que é diferido só são pagos juros. Esta opção não é cumulativa com a carência de capital e com o regime de taxa de juro fixa.(…)
É possível efetuar amortizações antecipadas total ou parcialmente, por qualquer valor. As amortizações parciais devem ser solicitadas com uma
antecedência mínima de 7 dias úteis em relação à data de vencimento da prestação seguinte, sendo de 10 dias úteis em relação à data pretendida para
efetuar o pagamento nas amortizações totais. No produto Montepio Habitação Flexível, as amortizações antecipadas parciais incidem prioritariamente
sobre o capital diferido.
As amortizações antecipadas parciais ou totais são sujeitas a uma comissão de 0,5% sobre o montante amortizado, acrescida de Imposto do Selo (no
caso do regime de taxa de juro fixa, aquele valor é de 2% durante o período de aplicação dessa taxa). Estão isentas as situações por motivo de morte,
desemprego e deslocação profissional.
Se o contrato for amortizado total e antecipadamente, acrescerá custos de natureza legal, designadamente o emolumentos para cancelamento.(…)
As amortizações antecipadas parciais ou totais são sujeitas a uma comissão de
0,5% sobre o montante amortizado, acrescida de Imposto do Selo. No caso do
regime de taxa de juro fixa, a comissão é de 2%, se a amortização ocorrer durante
o período de aplicação dessa taxa.
Estão isentas as situações por motivo de morte, desemprego e deslocação
profissional.
As amortizações parciais devem ser solicitadas com uma antecedência mínima de
7 dias úteis em relação à data de vencimento da prestação seguinte.
No produto Montepio Habitação Flexível, as amortizações antecipadas parciais
incidem prioritariamente sobre o capital diferido.
As amortizações totais devem ser solicitadas com uma antecedência mínima de 10
dias úteis em relação à data pretendida para efectuar o pagamento.
Ok. Acho que entendi mais ou menos.
Num credito os juros incidem sobre o capital em dívida, incluindo a dívida diferida. Adicionalmente, normalmente a prestação mensal inclui também amortização do capital.
Quando faz uma amortização extraordinária parcial, os juros vão incidir sob um montante mais pequeno, pelo que serão mais baixos. A única forma de manter a mesma prestação mensal seria passar a incluir mais capital em cada prestação, mas assim o prazo seria mais reduzido.
Viva,
Visit da idea de avatar, mas tenho crédito em que 25% do capital é diferido, fui ao banco para perguntar como funcionava.
Qual o meu espanto que me dizem que abatimento em capital diferido não alterava a prestação. Isto é mesmo assim?
Estou obrigado a pagar todos os juros sobre o capital diferido caso faça abatimento parcial?
Ja a resposta sobre se fizesse abatimento total, era que seria 0.5%, sobre o capital em dívida, há aqui qualquer coisa que não bate certo.
Sabe elucidar-me? A FIN não referia nada sobre esta situação.
Gosto da ideia de abater… Correção automática, peço desculpa.
Pode explicar-nos os detalhes desse crédito, nomeadamente no que se refere ao diferimento do capital? Será um período em que só paga juros?
Boa tarde,
Sou novo nisto dos créditos e depois de ver o seu blogue fiquei na dúvida e não sei se estou a fazer o mais correto, será que poderá aconselhar-me?
Fiz um crédito habitação de 160000€, e neste momento a divida está em 154.419,36€.
O meu spred é de 1,372% e a taxa de juro de 1,696%
Fiz uma aplicação de 30000€ com TANB média de 2,25%.
O que devo fazer? Abater no crédito ou deixar estar o montante aplicado, visto que a aplicação apenas tem 1 mês.
Obrigado
Com os melhores cumprimentos
Boa noite,
MInha familia é uma das muitas atingidas diretamente pela crise, e tomámos a decisão de colocar à casa à venda, para liquidar por completo as dividas (crédito habitação e outras) e começar de novo.
Minha duvida é em relação ao empréstimo da casa. Liquidando o crédito muitos anos antes do seu términus terá certamente contrapartidas.
Gostava de saber que contas tenho que fazer, para saber ao certo quanto é que teremos que pagar de juros, acima do montante atualmente em divida.
Muito obrigado pelo seu apoio.
Bom dia Fátima,
Sou da opinião de abater a totalidade do empréstimo por uma razão muito simples. O seu spread não é baixo e se formos a ver o histórico da euribor, este já atingiu os minimos históricos sendo que a previsão agora é de constantes subidas. Portanto a prestação que tem, embora seja pequena, irá certamente subir. As contrapartidas não são assim tão negativas.. se amortizar os 15000 euros paga uma taxa de 75€ (0,5% do valor amortizado) que é bastante inferior ao que paga de juros. A conta que deve fazer é: se tiver um depósito a prazo que lhe renda mais do que a soma das parcelas de amortização e juros mais um possivel aumento nas próximas reavaliações da euribor então n amortize.. caso contrário força
Gostaria de saber se quem tem um capital em divida
15.000 Euros no crédito à habitação
Tx juro anual nominal de 2.200 Euros
Tx euribor 6 meses 0,48%
spread 2,1249%
Vale a pena abater a totalidade da dívida faltam 10 anos para terminar o credito
obg
Bom dia,
interessa amortizar o crédito à habitação com o PPR, possibilidade que existe desde o inicio do ano? Tendo em conta que o meu PPR rende pouco ou nada e em tempos passados já esteve com rendibilidade negativa.
Bom dia,
Nos dias de hoje não tenho qualquer dúvida que compensa amortizar. Comprei casa em Abril 2012 (devo ter sido dos poucos) e as condições que oferecem são desanimadoras. Consegui empréstimo na UCI que é uma instituição de crédito imobiliário e foi a que me ofereceu as melhores condições. E quais foram elas? O belíssimo spread de 2,9% mais euribor a 6m (não fazem a 3 meses como pretendia). Pedi 115.000€ e a minha prestação foi de 500 e poucos euros. Hoje tenho uma prestação de 255€ graças a todas as amortizações que fiz. Felizmente ganho bem e no final deste ano conto ter a casa paga. Nem penso 2 vezes em amortizar tal me custa ver o recibo e ver que grande parte da quantia que pago é em juros. Quero é livrar-me desta obrigação. Depois disso posso pensar numa aplicação financeira.
Boas Pedro pais
Antes de mais,quero dar-te os meus parabens pelo excelente blog ,muito completo cheio de simuladores e muito boa informaçao , a meu ver extremamente util para quem nao quer ver o seu dinheiro desaparecer.
Tal como tu tambem sou um adepto da amortizaçao do credito habitaçao…. é de facto fácil de fazer as contas e hoje em dia todas as pessoas tem acesso aos mais pequenos detalhes atraves do homebanking.
Os meus parabens pelo blog e pelo teu\vosso empenho , já me podes considerar um novo leitor que irá ser assiduo..
No entanto mesmo estando no estrangeiro vou lendo e comentando .
Melhores cumprimentos,
amigo rogerio colaço , eu até fico parvo com essa prestação ! os juros do crédito hab. até andam baixos em todas as situações – 3,6,12 meses ! agora pode alterar em qualquer altura a taxa que desejar , fixa ou variável sem penalização ou custos para si ! por exemplo esses 85000€ a uma taxa variável na euribor a 3 meses pagaria no maximo dos maximos cerca de 300€ ! abra bem os olhos , já viu o que não poupava por mês ?qual é o seu banco e que idade tem ? qual o seu spread ?