Neste artigo pretendemos explicar quais os casos em que de facto mais valerá investir, ao invés de amortizar o crédito. De qualquer forma, deixamos o aviso que, na esmagadora maioria dos casos, a opção certa é amortizar o crédito habitação.
Factores decisivos
Os factores decisivos nesta análise são:
- Taxa de juro do crédito habitação;
- Total das prestações anuais (amortização de capital e juros);
- Taxa de juro líquida do melhor investimento garantido alternativo.
Primeiro fator
Quando a taxa de juro do crédito habitação for inferior à taxa de juro líquida do melhor investimento garantido alternativo, então mais vale investir do que amortizar. Embora este seja um caso improvável.
Segundo fator
Quando ocorre o caso contrário, taxa crédito superior à taxa de juro líquida do investimento, então já deverá ter em conta também o total das prestações anuais. E porquê? Porque existe o benefício no IRS para 30% do total de prestações pagas no crédito habitação, com limite máximo de cerca de 530 euros. E aqui, dependendo dos valores envolvidos a decisão pode ser uma ou outra (basicamente tem a ver com a relação entre o benefício fiscal que tenho e o que passo a ter)
Nestes casos é preciso ter em conta também este valor, uma vez que a partir de determinado nível de amortização deixa de se obter essa poupança. A questão é que basta gastar cerca de 1800 euros/ano em prestações para poder usufruir ao máximo dessa poupança. E para ter uma ideia, um crédito a 5% €80 000, 30 anos dá qualquer coisa como mais de 5 000 euros anuais.
Leia ainda: Crédito Habitação: Transferir ou amortizar?
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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@4speed,
Excelente notícia. Os meus desejos de que a sua caminhada na gestão das finanças pessoais se mantenha positiva.
Depois de muitas contas, e alguma pesquisa, na qual este excelente blog foi essencial, decidi amortizar o credito e reduzir o prazo da dívida!
Amortizei 15.000€ e reduzi 9 anos ao prazo da dívida!
Assim mantenho a prestação, que por enquanto está confortável, vou poupar imenso (-9 anos a pagar juros), e acelero o ritmo mensal de amortização da dívida, ou seja poupo na comissão que o banco leva para as amortizações extraordinárias (no meu caso o banco não cobra nada até 33% do montante em dívida).
Por tudo isto obrigado a todos pelo excelente trabalho aqui desenvolvido.
Cumps
Olá Luís.
À partida esta não será a melhor altura para pedir crédito habitação de taxa fixa, mas na verdade nunca sabemos o dia de amanhã. Com taxa fixa ao menos sabe ao certo que lhe vai calhar.
Imagino que caso queira alterar para taxa variável o deve fazer mais cedo possível, visto que pode ser complicado alterar o seu processo (i.e., pode incorrer em maiores custos).
ola,PEdro ,felicitacoes pelo optimo blog…
tenho um pedido de credito no santander 165000 euros a taxa fixa 5 anos ,agora com a descida da taxa de juros penso q fiz mal ,em nao ter pedido a euribor 6 meses…gostava de saber se depois da aprovacao do banco eu posso esperar o tempo q quiser ate assinar a escritura ,ou se tenho algum prazo estabelecido pelo banco para tal..pois penso esperar 2 ou 3 meses para q as taxas continuem a descer.obrigado
Sou deficiente motor e por este motivo a minha taxa de juro no credito a habitação é reduzida, porem na CGD a quando de uma tentativa de negociação do emprestimo foi-me dito que o meu emprestimo não tinha spred e assim não podia negocia-lo… é possivel?
@Nuno B.,
Sim, parece-me que tem toda a razão. Pode inclusivamente simular o resultado da amortização de capital utilizando a ferramenta Prestação após amortização antecipada.
Quanto ao peixe que lhe venderam, parece-me que está estragado.
Boas,
desde já as meus parabens por este excelente cantinho.
Tenho uma duvida que gostava de ver esclarecida, tendo um emprestimo bancário no totta-santander, no qual pedi umas simulações para fazer uma amortização.
E o peixe que me venderam foi algo diferente do que tenho lido aqui(como estou farto de ser enganado por aquela instituição, deve ser mais uma uma), no meu caso para uma divida de cerca de 74 000€ e uma amortização pretendida de 14000€, a redução da prestação mensal era minima, cerca de 15 euros. Pois dizem que essa quantia (14000€) é também para amortizar juros, será? Ao amortizar não deveria ser no capital com a consequente redução de juros?
Obrigado
@ Carlos
A vantagem que vejo é grande, já que se amortizar apenas e não renegociar o prazo e o mantiver vou apenas poupar uma pequena quantia cada mês ao longo de todo o prazo, enquanto se amortizar e renegociar reduzindo o numero de prestações de modo a manter o mesmo valor da mensalidade que tinha antes da amortização poupo o valor de todas as prestações que já não irei pagar ao banco, quanto menos tempo for o prazo menos juros vou pagar ao banco, exemplo:
50000€ x taxa de juro / 500 prestações = 293.54€ mês
se amortizar 5000€
45000€ x taxa de juro / 500 prestações = 264.18€ mês
poupo 29.36€ por mês
29.36€ x 500 prestações = 14680€
isto é o que poupo no credito se só amortizar 14680€
se amortizar e reduzir o prazo de modo a manter o valor da prestação fica assim;
45000€ x taxa de juro / 336 prestações = 293.75€ mês
336 foi o valor de prestações que me dava o valor da mensalidade mais próximo da minha mensalidade inicial
assim sendo, o meu prazo fica 164 prestações mais curto, o que fazendo as contas, 164 prestações x 293.54€ = 48140€ poupo este dinheiro todo, pode ver-se a vantagem 14680€ versus 48140€
Esta é a minha maneira de ver a situação, se estiver enganado agradeço que me digam
deste modo mantendo o valor da prestação dentro acima de certo valor continuo a usufruir das vantagens fiscais associadas a ter um credito habitação =)
@Pedro/@Miguel
Qual a vantagem de negociar com o Banco um novo prazo uma vez que se podemos fazer amortizações extraordinárias (quase) quando entendermos? Ainda temos a vantagem de amortizarmos o que entendermos e quando entendermos? E mais uma vez, reforçando a ideia sempre presente do Pedro Pais, deve-se sempre que possível amortizar o empréstimo (salvo raras excepções, já mencionadas)!
@Miguel,
Sim, é de todo possível. E além disso é uma excelente ideia, pois como disse acaba por poupar MUITO dinheiro.
Pelo que tenho ouvido dizer, os bancos não costumam cobrar por esse tipo de alterações, mas é melhor confirmar junto do seu (e no seu contrato, já agora). Contudo, calcule bem o esforço mensal, para não ter de voltar a pedir o aumento do prazo, uma vez que esta operação costuma acarretar custos.