Comprar casa através de um empréstimo representa uma dívida a longo prazo junto de uma entidade bancária. Afinal, a maioria das pessoas precisa de contratar um crédito habitação com um prazo de uma, duas ou três décadas. Por isso, antes de avançar com um crédito é essencial analisar várias propostas, se quer beneficiar das melhores condições que o mercado pode oferecer-lhe.
Mas afinal, quantos bancos precisa de consultar antes de avançar com um crédito? Quais são os principais pontos a analisar em cada proposta? Será que consegue melhores condições no seu banco ou vale a pena recorrer a um intermediário de crédito?
Caso não tenha a resposta a estas perguntas, de seguida, explicamos o que precisa saber antes de avançar com um crédito habitação.
Antes de avançar com um crédito tenha várias propostas em mãos
Se está a pensar avançar com um pedido de crédito, poderá ter dúvidas de quantos bancos deve consultar. Mas na verdade, não existe um número exato de propostas a reunir para obter as melhores condições do mercado. No entanto, uma coisa é certa. Quantos mais bancos consultar, melhor.
E porquê? Porque quantas mais propostas tiver em cima da mesa, desde que tenham condições distintas para o mesmo montante e prazo, maior será o seu poder de negociação junto dos bancos. Além disso, esta análise permite-lhe identificar quais as entidades que praticam as melhores condições para a sua situação atual e para as suas preferências.
Se estiver indeciso entre duas ou mais entidades bancárias, tem margem para negociar o seu contrato de crédito habitação. Afinal, com propostas concretas de outros bancos, pode dizer ou mostrar que o banco x está disposto a oferecer melhores condições (seja a nível de taxas de juro, valores de produtos ou um valor mais reduzido quanto aos encargos). E caso o seu banco não pretenda perdê-lo como cliente, poderá fazer-lhe uma nova proposta.
No entanto, antes de avançar com um crédito, precisa de dominar o conteúdo de cada proposta. Ou seja, para saber se um banco oferece melhores condições, deve saber quais as taxas de juros que influenciam o valor final a pagar pelo empréstimo, mas também os encargos associados ao seu crédito habitação. Só assim, é possível concluir se uma proposta é mais vantajosa ou não.
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Quais as taxas de juro a ter em atenção em cada proposta?
Quando analisa as condições de um crédito habitação, deve olhar com atenção para as taxas e juros associados ao seu empréstimo. Embora não sejam as únicas condições que transformam uma proposta mais atrativa, é incontornável a sua importância.
Assim, informe-se sobre o significado de cada taxa de juro, mas também sobre o impacto que cada uma tem no seu crédito. Algumas das principais taxas a ter em consideração nas propostas dos vários bancos são:
- Spread - É a margem de lucro cobrada pelos bancos no crédito habitação. Esta varia conforme o risco e as garantias (análise do rácio LTV - Loan-to-Value) do crédito.
- Euribor - É o indexante mais recorrente no crédito habitação em Portugal, sendo uma das duas componentes que define a taxa de juro que irá pagar. A Euribor pode ser revista a 3, 6 ou a 12 meses, sendo a mais comum a 6 meses.
- TAN - Taxa Anual Nominal está ligada às operações que envolvem o pagamento de juros totais anuais. Esta é cobrada todos os meses na sua prestação de crédito.
- TAEG - Uma das taxas mais importantes na hora de comparar propostas de crédito. A Taxa Anual de Encargos Efetivos (TAEG) agrega todos os encargos do seu crédito e é apresentada num valor percentual que é relativo ao montante emprestado pelo banco.
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Que outros pormenores devo analisar antes de avançar com um crédito?
Além das taxas de juro, deve focar-se em comparar outro tipo de encargos relacionados com o seu contrato de crédito. Por exemplo, os seguros obrigatórios do crédito habitação, seguro de vida e seguro multirriscos, têm um peso significativo no encargo mensal que irá suportar.
Neste ponto, deve olhar bem para os valores e perceber se a bonificação no spread (por aderir a estes produtos junto da entidade bancária) compensa ou não. Afinal, mesmo com um spread mais elevado, por vezes, compensa contratar os seguros fora. Mas para confirmar terá de fazer contas.
Outros pontos a não perder de vista são os encargos e despesas com a contratação do crédito. Ou seja, olhe bem para os valores das comissões cobradas no crédito habitação (comissões de avaliação, estudo de processo, etc.), pois este valor varia de entidade para entidade.
Esteja ainda atento, se o spread mais baixo não está associado à contratação ou adesão de produtos/serviços bancários, como cartões de crédito, produtos de poupança ou investimento.
Por fim, embora não façam parte da proposta, não se esqueça de fazer contas a outros encargos como o registo e os impostos associados ao crédito e à compra de uma habitação.
São exemplos destes impostos, o IMT- Imposto Municipal sobre Transações onerosas de Impostos, o Imposto do Selo sobre a compra da casa (taxa de 0,8% sobre o valor da escritura), e o Imposto de Selo relativo ao empréstimo, que por norma é de 0,6% do valor do crédito. Já posteriormente terá que pagar, se não ficar isento, o Imposto Municipal sobre Imóveis, o IMI, o condomínio e despesas com a manutenção do imóvel.
Avançar com um crédito a título individual ou através de um intermediário de crédito?
Hoje em dia, muitas pessoas têm dúvidas se devem avançar com um crédito sozinhas ou pedir ajuda a um intermediário de crédito. Embora esta seja uma decisão pessoal, recorrer a um intermediário de crédito que pertença à lista de intermediários de crédito autorizados pelo Banco de Portugal pode ser bastante benéfico para si.
Afinal, os intermediários de crédito têm relações constante com os bancos, o que significa um poder de negociação superior face ao consumidor comum. Além disso, têm um conhecimento do mercado que o cliente por regra não tem. E para si, isto pode significar obter melhores condições de crédito sem ter de lidar com inúmeras burocracias e análises de várias propostas de crédito.
No fundo, um intermediário de crédito pode poupar-lhe tempo e dinheiro. No entanto, antes de avançar com o crédito, verifique se este intermediário é vinculado. E isto porquê? Porque caso não seja, poderá ter de pagar pelos serviços de intermediação de crédito ou consultoria. Contudo, legalmente, todos os intermediários estão obrigados a informá-lo sobre os preços dos seus serviços e encargos adicionais que poderá suportar.
Lembre-se que caso decida recorrer a um intermediário de crédito, deve optar por uma entidade experiente e rigorosa, que possua uma vasta rede de parceiros. Desta forma, o seu processo de crédito habitação será tratado com transparência e a análise por parte do intermediário será feita com propostas de várias entidades bancárias.
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