Finanças pessoais

Usucapião: Como tornar-se dono de um bem pela sua posse continuada

Se tem um bem há muitos anos, mas legalmente não é seu, pode tornar-se dono legítimo através da usucapião. Saiba quando é válido.

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Usucapião: Como tornar-se dono de um bem pela sua posse continuada

Se tem um bem há muitos anos, mas legalmente não é seu, pode tornar-se dono legítimo através da usucapião. Saiba quando é válido.

A usucapião é a forma legal de se tornar proprietário de um bem móvel ou imóvel apenas pelo seu uso e posse continuada. Mas, apenas em determinadas situações e cumpridos os prazos legais. Saiba como se adquire e como o pode invocar.

Usucapião significa tomar pelo uso

O termo remonta aos tempos da civilização romana e resulta da agregação dos termos “usu” e “capere”. Ou seja, tomar pelo uso.

Pelo que se trata disso mesmo: ser legalmente proprietário de um bem do qual tem usufruído ao longo do tempo de forma continuada, tendo ou não dono legítimo, mas que é reconhecido, publicamente, como sendo seu. Não existindo contestação por parte de outra pessoa da sua posse.

Atenção, mesmo existindo dono legal, se este não tiver exercido o direito de propriedade este prescreve, passando o bem a ser legalmente seu.

O que diz a lei portuguesa?

O Código Civil nos artigos 1287.º a 1301.º define a usucapião e regula os termos em que se aplica.  

Assim, o artigo 1287 estipula que a “posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua atuação: é o que se chama usucapião.”

Uma vez invocada a usucapião, os seus efeitos retroagem à data de ínício da sua posse, de acordo com o artigo 1288.º e não à data em que é invocada.

No entanto, para que a usucapião seja aceite lembre-se a sua posse tem de ser reconhecida, por todos.

Assim, por exemplo, se tiver a posse de um terreno desde 1995 e evocou a agora a usucapião, este é considerado como seu desde essa data, se não for contestado por ninguém com legítimo direito sobre o mesmo.

Qual o prazo para a invocar?

O prazo para invocar a usucapião difere conforme o tipo de bem em causa. Ou seja, de ser um bem móvel ou imóvel, de ter ou não título de aquisição e registo, e o facto de existir ou não má fé na invocação da mesma.

Assim, os prazos dependem de:

1. Título de aquisição

O título de aquisição é a prova de que o bem lhe foi vendido ou doado. Pode ser uma escritura, um contrato de compra e venda ou até mesmo a fatura de aquisição de um bem móvel.

Mas há casos em que não se pode mostrar o título de aquisição. Porque se perdeu ou porque no passado era frequente fazer negócios verbais, como por exemplo compras e vendas, doações e partilhas. O caso mais frequente são os terrenos rústicos que passaram de mãos por acordos e, muitas vezes, nem se conhece os seus limites.

2. Registo da propriedade

Embora seja obrigatório o registo de propriedade de alguns bens, como os carros e imóveis, o certo é que muitas vezes não existe, já que só passou a ser obrigatório após 1974. Assim, existem muitos bens imóveis que não têm registo predial.

Por outro lado, pode ter havido negligência do comprador e o registo estar incompleto. Assim, pode existir divergência entre o título de aquisição que menciona o vendedor e o nome que consta no registo.

Ou podem ainda estar incompletos, como nos casos em que o título de aquisição menciona um vendedor que não consta no registo como dono do bem que está a vender.

Importa recordar que o registo da propriedade do bem deve ser feita na conservatória correspondente após a sua aquisição.

Leia também: Caderneta predial: O que é, para que serve e quando é necessária

3. Estar de boa fé ou de má fé

De acordo com a lei, estar de boa fé significa desconhecer a existência de um proprietário legal do bem móvel ou imóvel ao qual damos uso continuado.

Pelo contrário, estar de má fé significa saber da existência de um legítimo proprietário, aproveitar-se da sua ausência ou desconhecimento da situação.

Estar de boa ou má fé influencia nos prazos para invocação da usucapião.

Usucapião de bens móveis

Bens sujeitos a registo

Para bens móveis para os quais é obrigatório o registo, como automóveis, barcos e aviões, se tiver na sua posse o registo e também a prova da sua aquisição, a usucapião pode ser invocada ao fim de dois anos (se estiver de boa fé) e de quatro anos (se tiver de má fé). Se não existir registo, pode invocar a usucapião após 10 anos de posse (independentemente da boa ou má fé - artigo 1298.º).

Bens não sujeitos a registo

Para estes bens, o prazo são três anos (de boa fé e tiver o título de aquisição) ou após seis anos (independentemente da boa ou má fé e existência de prova de aquisição - artigo 1299.º).

Usucapião de bens imóveis

Tendo título de aquisição e registo

Se for o caso, pode invocar a usucapião quando a posse de boa fé tiver durado 10 anos, desde a data de registo. Se houver má fé prazo é de 15 anos (artigo 1294.º).

Sem título de aquisição, mas com registo de mera posse

Não tendo o título de aquisição (ou seja escritura de aquisição) mas apenas o registo de mera posse e estiver de boa fé, pode invocar a usucapião ao fim de cinco anos. O prazo duplica no caso de má fé (artigo 1295.º).

Note, a mera posse só pode ser registada no caso em que seja reconhecida a posse do bem de forma pacífica e nunca por menos de 5 anos.

Sem título de aquisição e registo de mera posse

Neste caso a usucapião pode ser invocada ao fim de 15 ou 20 anos, conforme haja boa fé ou má fé respetivamente. (artigo 1296.º).

pessoa a assinar contrato - compra de casa

Invocar a usucapião obriga a escritura de justificação notarial

Para invocar a usucapião tem de recorrer a um notário para fazer uma escritura de justificação notarial, só com este documento pode registar o imóvel como sendo seu.

Só com esta escritura, que substitui a escritura de aquisição, se torna legalmente proprietário do bem. Pode então fazer o registo do bem em seu nome (no caso dos bens para os quais é obrigatório registo) e se desejar, pode vender, hipotecar ou arrendar.

Nesta escritura vai declarar que é proprietário do bem, excluindo qualquer outra pessoa. Tem de declarar também a razão pela qual não pode provar a sua posse com os documentos legais, e de que modo se iniciou a sua posse.

As situações mais comuns no caso de imóveis são:

  • Não sabe onde está a escritura do imóvel que está omisso na matriz no registo predial, mas existe nas Finanças.
  • Tem a escritura, mas o imóvel está registado na conservatória em nome outra pessoa que não o vendedor. Com a escritura de justificação notarial será feito o denominado reatamento do trato sucessivo e legitimada a posse
  • Tomou posse do imóvel transacionado na sequência de acordo verbal. Neste caso, também não existe qualquer título formal, mas através da justificação estabelece-se o trato sucessivo nas diversas aquisições.

Na escritura, têm de estar presentes três testemunhas (não familiares) que comprovem que é o dono do bem. No caso de imóveis, vão ser afixados editais para conferir a possibilidade de oposição por parte de terceiros. Caso não exista oposição, o bem passa a ser legalmente seu. Com a escritura de justificação notarial pode proceder ao registo do imóvel em seu nome numa conservatória do registo predial. O mesmo se aplica aos bens móveis, com as devidas adaptações.  

Exemplo

O Francisco (nome fictício), tinha junto do seu terreno outro que julgou não ter dono. Começou a cultivá-lo e na região todos o consideram o seu dono, já que em 20 anos nunca apareceu ninguém a reclamar que estava a cultivar sem autorização. Assim, perante todos os vizinhos o terreno é, de facto, do Joaquim.

Assim, para legalizar o tereno (registá-lo em seu nome), deve:

  • Levar uma planta do terreno com a área e as confrontações às Finanças para pedir a sua inscrição na matriz;
  • Ir à Conservatória do Registo Predial pedir uma “certidão negativa” (o documento que comprova que o terreno não está registado);
  • Ir a um notário para a celebração da escritura de justificação notarial, acompanhado de 3 testemunhas que comprovem sempre cultivou o terreno.

Se após a publicação do edital de realização da escritura num jornal nacional ou local, no espaço de 30 dias, ninguém reclamar, Joaquim torna-se dono do terreno.

Os casos mais comuns de aplicação da usucapião

Os terrenos e prédios rústicos, por serem bens imóveis dos quais muitas vezes não existe registo predial e as transações eram muitas vezes verbais, são os bens onde mais se aplica a usucapião.

No caso de heranças sem habilitação de herdeiros, a usucapião pode ser uma forma expedita dos herdeiros legalizarem a posse dos bens.

Leia também: Quer comprar um terreno? Saiba o que deve ter em conta

Bens arrendados ou emprestados não podem ser alvo de usucapião

Uma casa arrendada ou emprestada, ou um carro de alguém que usa, nunca podem ser alvo de usucapião. Independentemente do tempo que em como seu utilizador.

Isto porque existe um contrato escrito (no caso do arrendamento) ou verbal (no caso do empréstimo) que impossibilita que legalmente tal aconteça.

Leia também: Direito de Preferência: saiba os seus direitos quando quiser comprar a casa que está a arrendar

A usucapião pode ser revertida?

Sim. No caso de ter sido invocada usucapião a um bem seu (móvel ou imóvel) pode avançar com uma ação judicial e solicitar que o mesmo seja revertido a seu favor.

Lembre-se que a tomada da posse por usucapião pressupõe que esta seja pacifica e sem contestação. Assim, ao contestar e provar a posse do bem, a propriedade volta a ser sua.

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